Uchwała bez określonych szczegółów

closed2524

Witam,

Wiem, że ten temat był już omawiany, ale jakoś nie mogę odnaleźć właściwego wątku. Czy ktoś mógłby mi podać regulacje prawne (wyroki sądowe?) mówiące o tym, do podpisania jakiego rodzaju umów przez zarząd jest wymagana uchwała całej wspólnoty i co taka uchwała powinna zawierać?

Konkretnie. Moja wspólnota podejmuje uchwały, które nazwałbym "otwartymi". Np. podjęto uchwałę mówiącą o zatwierdzeniu planu inwestycji na rok... W uchwale nie ma ani słowa o tym, jakie to inwestycje, kto je wykona i ile będą kosztować. Podjęto również uchwałę o przekazaniu obsługi księgowej wspólnoty do biura rachunkowego. W uchwale nie ma informacji, które to biuro ani jakie są warunki finansowe tej obsługi. Podobnych uchwał jest więcej.

Czy w takim przypadku uchwały są ważne? Przecież ich wykonanie wymaga podpisania przez zarząd umów z konkretnymi wykonawcami na konkretnych warunkach finansowych. Czy zarząd nie powinien dysponować uchwałą wspólnoty upoważniającą go do podpisania konkretnej (z kim, za ile) umowy?

Dodam jeszcze, że projekty uchwał nigdy nie są przekazywane członkom wspólnoty przed zebraniami. Członków wspólnoty nie zawiadamia się również na piśmie o terminach zebrań - są tylko wywieszane ogłoszenia ta tablicy.

elan124

Stanisławl: Przecież ich wykonanie wymaga podpisania przez zarząd umów z konkretnymi wykonawcami, na konkretnych warunkach finansowych.

Zaproponuj podjęcie uchwały ograniczającej Zarząd do podpisywania umów z konkretnymi wykonawcami. Np. do 500 złotych. Powyżej tej sumy powinna być podjęta konkretna, wyszczegółniona uchwała odpowiadająca na pytania: kto ? kiedy ? za jaką sumę ? na jakich zasadach ? itp.

closed2524

[cite] elan124:[/cite]

Stanisławl: Przecież ich wykonanie wymaga podpisania przez zarząd umów z konkretnymi wykonawcami, na konkretnych warunkach finansowych.

Zaproponuj podjęcie uchwały ograniczającej Zarząd do podpisywania umów z konkretnymi wykonawcami. Np. do 500 złotych. Powyżej tej sumy powinna być podjęta konkretna, wyszczegółniona uchwała odpowiadająca na pytania: kto ? kiedy ? za jaką sumę ? na jakich zasadach ? itp.

Droga Elu,

Bardzo Ci dziękuję za rzeczową i niezwykle uprzejmą odpowiedź. Rozumiem, że wspólnota może podjąć uchwałę mówiącą o dokonaniu inwestycji, stawiając po tym kropkę. Zarząd ma wówczas prawo do wydatkowania zarówno 500 zł, jak i 50.000 zł, na dowolne cele i przy współpracy z dowolnym podmiotem.

Otóż: nie ma prawa. Mówią o tym np.
[ulist][li]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 roku (sygn. akt: I ACa 149/09): uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta.[/li][li]Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2007 roku (sygn. Akt I ACa 1226/07): umożliwienie zarządowi podjęcia samodzielnie decyzji o wydatkowaniu kwoty 25.000 zł bez konieczności podejmowania uchwał, w sprawach przekraczających zwykły zarząd należy uznać za sprzeczne z art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.[/li][/ulist]
W końcu jednak odszukałem zagubiony wątek, jest tutaj. Przywołania wyroków są w dwóch końcowych akapitach.

cdn

Oba wyroki dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd.
Zatwierdzenie planu inwestycji wspólnoty nie jest taką czynnością. Dopiero zawarcie umowy na wykonanie inwestycji będzie taką czynnością.

Natomiast zawieranie umów i zmiany w umowach na dostawy mediów i usług niezbędnych dla nieruchomości wspólnej i lokali (woda i ścieki, ciepło) jest czynnością zwykłego zarządu, niezależnie od wysokości zobowiązania.

To nie wysokość zobowiązania rozstrzyga o tym, czy dana czynność przekracza zarząd zwykły, lecz charakter tej czynności.

closed2524

[cite] cdn:[/cite]Oba wyroki dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd.
Zatwierdzenie planu inwestycji wspólnoty nie jest taką czynnością. Dopiero zawarcie umowy na wykonanie inwestycji będzie taką czynnością.

Natomiast zawieranie umów i zmiany w umowach na dostawy mediów i usług niezbędnych dla nieruchomości wspólnej i lokali (woda i ścieki, ciepło) jest czynnością zwykłego zarządu, niezależnie od wysokości zobowiązania.

To nie wysokość zobowiązania rozstrzyga o tym, czy dana czynność przekracza zarząd zwykły, lecz charakter tej czynności.

Przyjęcie rocznego planu gospodarczego jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły.

Poza tym zarząd zawarł kilka umów na bez uchwał wspólnoty lub na podstawie uchwał niespełniającyh warunków określonych w przywołanych wyrokach. Np. wyrażono zgodę na adaptację pomieszczenia na cele... Nie określono, jakie prace zostaną w wykonane, w jakim terminie, kto je wykona i za ile. Zarząd podpisał potem umowę z wykonawcą, jedynym branym pod uwagę (nie analizowano innych ofert, bo ich nie było). Żeby było ciekawiej: zarząd zapłacił za wykonanie prac kwotę większą od zawartej w umowie. Mam zarówno kopię umowy, jak i faktury.

gecon

stanislaw - dorzucam ci jeszcze jedno orzeczenie i artykuł w portalu fachowym.

"...Użyte w poddanym pod głosowanie projekcie sformułowania odnoszące się do utworzenia miejsc parkingowych są na tyle ogólne, że zgoda wspólnoty na działania zarządu odnośnie miejsc parkingowych pozostawia zarządowi dowolność w tym zakresie, co pozostaje w sprzeczności już tylko z przepisem art.22 ust.2 w związku z art. 22 ust.3 pkt 4 ustawy o własności lokali, nakazującym zarządowi uzyskanie zgody właścicieli lokali na dokonanie danej, skonkretyzowanej czynności.
Zarząd jednak powinien przedstawić taki projekt uchwały, aby zakreślone były w niej co najmniej ramy przyszłych rozwiązań w odniesieniu do konkretnych części nieruchomości oraz przewidywane koszty tego przedsięwzięcia.
W ocenie Sądu odwoławczego przedstawione wyżej kwestię stanowią samoistną podstawę uznania, że uchwała nr (...) w zaskarżonym przez powoda zakresie pozostaje w sprzeczności z wymienionymi przepisami prawa o własności lokali, co czyni żądanie powoda zgłoszone w trybie art. 25 ust.1 tej ustawy zasadnym.
Uchwałę tę dyskwalifikuje już tylko sprzeczność jaką może wywołać treść tych zapisów, istotne jest jednak też to, że ani w porządku obrad, ani na zebraniu, ani wreszcie w poddanym pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów projekcie uchwały, nie było mowy o takiej treści uchwały nr (...), jak zawarta została w jej § 2 (ww. projekt uchwały nr (...) nie zawierał § 2 ..."

- Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny 8 listopada 2012 r Sygn. akt I ACa 587/12

Sąd Apelacyjny w Szczecinie, identycznie zresztą jak Apelacyjny w Gdańsku – wykluczył blankietową formę uchwały. Oznacza to, że zawarcie umowy w zakresie korzystania z elewacji winno być poprzedzone każdorazowo uchwałą, w której należy co najmniej wskazać elementy przedmiotowo istotne – czyli cenę, wymiary reklamy, miejsce montażu, czas trwania umowy ale także i podmiot, z którym ma być zawarta.
Więcej tutaj:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2301-reklama-na-elewacji---co-powinna-zawierac-uchwala
Myślę, że są to ważne orzeczenia, powinny zapobiec właśnie "blankietowym formom uchwał", do których później dopisywane są różności ale juz bez zgody właścicieli.

closed2524

[cite] cdn:[/cite]Oba wyroki dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd.
Zatwierdzenie planu inwestycji wspólnoty nie jest taką czynnością. Dopiero zawarcie umowy na wykonanie inwestycji będzie taką czynnością.

Natomiast zawieranie umów i zmiany w umowach na dostawy mediów i usług niezbędnych dla nieruchomości wspólnej i lokali (woda i ścieki, ciepło) jest czynnością zwykłego zarządu, niezależnie od wysokości zobowiązania.

To nie wysokość zobowiązania rozstrzyga o tym, czy dana czynność przekracza zarząd zwykły, lecz charakter tej czynności.

I jeszcze tytułem uzupełnienia. Zakres zarządu zwykłego (na mocy ustawy) przekraczają również:
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej [...],
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę , któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Czyli: każde z działań, jakie opisałem powyżej (zatwierdzenie rocznego planu inwestycji, przekazanie obsługi księgowej do biura rachunkowego, adaptacja pomieszczenia na cele..), przekracza zarząd zwykły. Przywołane wyroki mają więc zastosowanie.

cdn

Czyli: każde z działań, jakie opisałem powyżej (zatwierdzenie rocznego planu inwestycji, przekazanie obsługi księgowej do biura rachunkowego, adaptacja pomieszczenia na cele..), przekracza zarząd zwykły.

Nie każde. Pierwsze i drugie nie przekracza.

Samo zatwierdzenie planu inwestycji nic nie znaczy. Tak ogólnikowa uchwała nie daje zarządowi podstaw do zawarcia umów w celu wykonania tych inwestycji. Podejmowanie nic nieznaczących uchwał nie ma zresztą sensu.

Podobnie z przekazaniem obsługi księgowej do biura rachunkowego - samo przekazanie czynności prowadzenia ewidencji i rozliczeń nie przekracza zwykłego zarządu, bo te czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie. Chyba, że do tej pory robił to ktoś za darmo, a teraz będzie to koszt dla wspólnoty - to na ten koszt trzeba mieć uchwałę. Zarząd może sam prowadzić ewidencje wspólnoty i jeśli było na to uchwalone wynagrodzenie, może w granicach tej kwoty zlecić to księgowej lub biuru rachunkowemu.

Podjęcie uchwały o zakresie i sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej to jedno, a kto będzie prowadził tę ewidencję zgodnie z uchwałą to co innego.

closed2524

[cite] cdn:[/cite]Nie każde. Pierwsze i drugie nie przekracza.

Ustawa o własności lokali - art. 22:
[...]
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
[...]
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
[...]
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

[cite] cdn:[/cite]Samo zatwierdzenie planu inwestycji nic nie znaczy. Tak ogólnikowa uchwała nie daje zarządowi podstaw do zawarcia umów w celu wykonania tych inwestycji. Podejmowanie nic nieznaczących uchwał nie ma zresztą sensu.

Czyli mamy głupią ustawę. Nakazuje wspólnotom podejmowanie nic nieznaczących, bezsensownych uchwał.

cdn

Czytasz chyba inną ustawę albo widzisz w niej rzeczy, których tam nie ma. Ustawa nie nakazuje podejmowania uchwały o zatwierdzeniu planu inwestycji. Plan Gospodarczy to nie to samo, co plan inwestycji, w dodatku taki bez kwot.

Sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej uchwala się raz na zawsze (jeśli jest przemyślany), a ewidencję może prowadzić zarząd, Pani Krysia księgowa albo biuro rachunkowe. Przy tej samej uchwale. Ustawa nie nakazuje podejmowania uchwały, że od jutra obsługę księgowość prowadzić będzie Pan Rysio czy XYZ s.c.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd.
Zatwierdzenie planu inwestycji wspólnoty nie jest taką czynnością.
Dopiero zawarcie umowy na wykonanie inwestycji będzie taką czynnością.

czyli twierdzisz, że zatwierdzanie planów inwestycyjnych części wspólnych nie leży w prawie właścicieli lokali . No, to kto takie plany zatwierdza ....?

Nowy doklejony: 21.09.14 15:28

[cite] cdn:[/cite]Ustawa nie nakazuje podejmowania uchwały o zatwierdzeniu planu inwestycji.
Plan Gospodarczy to nie to samo, co plan inwestycji, w dodatku taki bez kwot.

To po co podejmować / zatwierdzać (przez kogo) takie plany inwestycyjne .
Dla mnie jest to tylko propozycja np Zarządu ? właścicielei lokali co by tu jeszcze wymyślić, aby doposażyć nieruchomość.