Zarządzanie nieruchomością wspólną w budynku spółdzielni

lokator-0

W budynku wybudowanym przez spółdzielnę 99% lokali posiada już swoich właścicieli.zgodnie z aktami notarialnymi spódzielnia jest zarządcą nieruchomości. właściciele chcieli zgodnie z art. 24.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podjąć uchwałę "że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu
nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali." Na zorganizowanym zebraniu głosowano tę uchwałę, jednak w zebraniu uczestniczyło mniej niż wymagane 50 % właścicieli lokali. Podjeto decyzję o dalszym głosowaniu poprzez indywudualne zbieranie głosów. W wyniku zbieranych głosów uzyskano wymaganą większość głosów nad chwałą. Spółdzielnia jednak nie uznała tej uchwały argumentując, że nie została podjęta przez właścicieli na zebraniu.
Czy uchwała o której mówi art. 24.1 ust. o spół. mieszk. może być podjęta tylko na zebraniu właścicieli, czy może być też podjęta w sposób mieszany tzn. częściowo na zebraniu właścicieli a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów wśród właścicieli lokali.

owner

Czy uchwała o której mówi art. 24.1 ust. o spół. mieszk. może być podjęta tylko na zebraniu właścicieli, czy może być też podjęta w sposób mieszany tzn. częściowo na zebraniu właścicieli a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów wśród właścicieli lokali.

Uważam, że tylko na zebraniu.
Art. 24^1.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie odsyła do przepisów uwl dotyczących zwoływania zebrań:

Art. 24^1. 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

Nie ma tu mowy o art. 23.1 uwl o głosach zbieranych indywidualnie.

gonia

jeżeli uzyskaliście już zgodę większości właścicieli, to zróbcie ponownie zebranie i podejmijcie uchwałę, rozmawiajcie z właścicielami osobiście i ustalcie taki termin aby uchwała mogła być podjęta i nie bawcie się w biurokrację, będzie szybciej.

lokator-0

ale w ustawie o sp. mieszk. nie jest napisane w jaki sposób uchwała ta może być podjęta (czytaj: tylko na zebraniu właścicieli)

gonia

właśnie, pisanie o ustawach, nic wam nie da, zróbcie to jak napisałam, naprawdę szybciej i zgodnie z prawem.

owner

[cite] lokator-0:[/cite]ale w ustawie o sp. mieszk. nie jest napisane w jaki sposób uchwała ta może być podjęta (czytaj: tylko na zebraniu właścicieli)

Cytowałem przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które w sprawie uchwały odsyłają do art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali. Oto one:

Art. 30.1a

W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Art. 31

Art. 31. Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Art. 32

Art. 32. 1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Natomiast sprawę indywidualnego zbierania głosów reguluje art. 23.1 ustawy o własności lokali, który nie jest w usm przywołany. Zatem uchwałę, o której mowa w art. 24^1 usm, można podjąć tylko na zebraniu.

lokator-0

tylko jak ustalić wspólny termin zebrania dla ponad 300 właścicieli lokali??

owner

Tylu właścicieli lokali jest w jednym budynku?!
300 osób to 100% czy 50% właścicieli?
Może zróbcie najpierw spotkania w grupach (np. właściciele z jednej klatki schodowej). Musicie to dobrze zorganizować. Powinna powstać grupa inicjatywna, która wcześniej wszystko przemyśli i zaplanuje. Nic "samo" się nie zrobi. Termin i tematyka zebrania muszą być dobrze "nagłośnione": przez tablice ogłoszeń, skrzynki pocztowe, sklepiki osiedlowe.
Pamiętajcie, że nie trzeba być osobiście, można udzielić pełnomocnictwa komuś z rodziny, sąsiadowi itp.
Musi to być pełnomocnictwo rodzajowe, bo chodzi o zmianę sposobu zarządu. Przykład: http://www.zarzadca.pl/content/view/84/49/
Razem z zawiadomieniem o zebraniu, każdy powinien dostać szablon pełnomocnictwa do wypełnienia.

gonia

trzeba wykonać potężną robotę inaczej się nie da, przynajmniej ustalić, czy ponad połowa przyjdzie(przecież macie już zgodę większości)

owner

[cite] gonia:[/cite]właśnie, pisanie o ustawach, nic wam nie da, zróbcie to jak napisałam, naprawdę szybciej i zgodnie z prawem.

Jak widać, "przeciwnik" (spółdzielnia) dobrze zna przepisy. Żeby cały wysiłek nie poszedł na marne, inicjatorzy uwolnienia się od spółdzielni jako zarządcy muszą być gruntownie przygotowani, tak pod względem prawnym, jak i organizacyjnym. Pierwsze podejście nie udało się, za drugim razem musi być lepiej. W przeciwnym razie, trzeciej próby może już nie być - ludzie się zniechęcą.

Zarządca

Zebranie odpowiedniej liczby pełnomocnictw to najbardziej skuteczny sposób, ponieważ rzeczywiście uchwała może zapaść tylko na zgromadzeniu członków spółdzielni.
Proszę dopilnować, aby treść pełnomocnictwa była prawidłowo sformułowana, na co wskazywał Owner.

wwwinyl

To nie takie proste.
Ponieważ

Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

A te artykuły nic nie mówią o prawie do pełnomocnictw, to poszukałem co mówi ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Ta nie mówi nic, ale...

Ustawa o spółdzielczości
Art. 36
§ 2. Członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Jak nie znajdą się wyjątki to trzeba będzie na zebraniu być osobiście...

owner

Ale to nie jest walne zgromadzenie członków spółdzielni, lecz zebranie właścicieli lokali, organizowane zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, niezależnie od członkostwa w SM. Zatem to ograniczenie z ustawy Prawo spółdzielcze ich nie dotyczy. Obowiązują tu ogólne przepisy kodeksu cywilnego o pełnomocnictwie (art. 98-109).

Podobnie zresztą, jak w "niezależnej" wspólnocie mieszkaniowej.
Ustawa o własności lokali też nie wspomina o pełnomocnictwie właściciela lokalu do udziału w zebraniu - to wynika z Kc.
Dlaczego? "W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego." (art. 1.2 uwl).

owner

Ustawa o SM:
Art. 24^1. 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Na tym zebraniu jednym z właścicieli lokali z prawem głosu według swoich udziałów w nieruchomości wspólnej jest spółdzielnia, która posiada lokale niewyodrębnione.

wwwinyl

Jeśli przy wyodrębnieniu mieszkania w akcie notarialnym zawarto klauzulę (dość częsta), że zarządzać nieruchomością w przyszłości będzie spółdzielnia mieszkaniowa, to wydaje mi się, że niezbędnym na zebraniu będzie notariusz.
Jeśli tak, to mamy się kogo zapytać czy dopuści on pełnomocnictwa.

owner

Notariusz nie będzie sprawdzał członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, lecz tytuł prawny do lokalu - czy uczestnik zebrania jest właścicielem lub posiada pełnomocnictwo właściciela.
W zebraniu z ramienia spółdzielni jako jednego z właścicieli weźmie udział raczej pełnomocnik, a nie Prezes zarządu...

wwwinyl

Chodziło mi o to, że to co dla Ciebie jest pewnikiem, dla mnie jest obarczone wątpliwością. I to notariusz rozstrzygnie czy będzie w ogóle honorował pełnomocnictwa.
O spółdzielni mieszkaniowej nie mówimy, bo to jest osoba prawna i bez pełnomocnictw się nie obejdzie (o tym samym wyjątku mówi ww. ustawa o spółdzielczości).

owner

Jeśli kodeks cywilny nadal obowiązuje, to notariusz nie ma możliwości "rozstrzygania", czy właściciel może udzielić pełnomocnictwa.
Może jedynie ocenić, czy pełnomocnictwo jest poprawne, to jest - w tym konkretnym przypadku - czy wymienia rodzaje czynności prawnych, do których mocodawca upoważnia pełnomocnika.