Zarządca/administrator nie wykonuje uchwały właścicieli.
Harry
Użytkownik
1. W sierpniu właściciele większością głosów podjęli uchwałę zgodnie z budżetem Wspólnoty na rok 2014. We wrześniu uchwała trafiła do Zarządcy/administratora. Jeden z pracowników administracji (równocześnie właściciel mieszkania we Wspólnocie i poprzedni Zarząd Wspólnoty) nie rozesłał powiadomień o podjęciu uchwały, natomiast podjął kroki w kierunku tego, żeby jej nie wykonać. Posługując się autorytetem instytucji, poinformował wybrane osoby o treści uchwały i zebrał wystarczającą ilość głosów do zwołania zebrania sprzeciwiającego się wdrożeniu jej w życie. Na zebraniu pojawiły się osoby, które nie głosowały w ogóle, bądź głosowały przeciw, ewentualnie wstrzymały sie od głosu i wraz z przedstawicielem miasta (głosującym za osoby niebędące właścicielami) zmieniono uchwałą dotychczasowy skład Zarządu oraz budżet na bieżący rok. Na zebraniu obecny był też prezes i prawnik firmy zarządzającej/administrującej (miejskiej, nieprywatnej), który tłumaczył mieszkańcom, co powinni zrobić. W tym zmienionym budżecie nie ma już pieniędzy na realizację uchwały, którą przegłosowali mieszkańcy. Co robić? Jako ówczesny, jednoosobowy Zarząd, jestem odpowiedzialny za wykonanie uchwały.
2. Zarząd wspólnoty (w mojej osobie), w związku z powyższymi problemami, wypowiedział w międzyczasie umowę z Zarządcą/administratorem. W odpowiedzi na to prezes firmy zarządzającej kazał swoim pracownikom sformułować treść uchwały, aby wypowiedzenie i wybór nowego Zarządcy przekraczało zarząd zwykły. Wiem, że taka uchwała może zostać podjęta przez właścicieli. Ale, czy fakt, że inicjatywa wyszła od Zarządcy jest zgodna z prawem?
Z góry dziękuję za odpowiedzi.
2. Zarząd wspólnoty (w mojej osobie), w związku z powyższymi problemami, wypowiedział w międzyczasie umowę z Zarządcą/administratorem. W odpowiedzi na to prezes firmy zarządzającej kazał swoim pracownikom sformułować treść uchwały, aby wypowiedzenie i wybór nowego Zarządcy przekraczało zarząd zwykły. Wiem, że taka uchwała może zostać podjęta przez właścicieli. Ale, czy fakt, że inicjatywa wyszła od Zarządcy jest zgodna z prawem?
Z góry dziękuję za odpowiedzi.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
No, nie zabrania...
Tak jak nie zabrania cwaniactwa, przebiegłości, podstępności i manipulowania w osiąganiu swoich celów.
Nadal jestem w Zarządzie, ale Zarząd nie jest już jednoosobowy.
Poza tym, pan prezes nie ma prawa proponować zmian przepisów ustawy o własności lokali oraz wchodzić w kompetencje zarządu wspólnoty, a zdaje się, że ma takie szczere (?!) zapędy.
No i jeszcze jedno... To zarząd poddaje uchwały pod głosowanie, a w związku z powyższym zbiera pod nimi głosy właścicieli.
Wniosek jest tylko jeden. :cool: Uchwałę przygotowaną przez pana prezesa wywalić do kosza.
Polecam serdecznie, gdyż takie pomysły - wprowadzanie uchwał przez administratora/zarządcę - zostały w mojej wspólnocie przetestowane praktycznie i rzeczywiście wylądowały w koszu. To naprawdę jest bardzo proste w realizacji.
Bo na razie wygląda na to, że ta miejska spółka uważa się za zarząd a nie za administratora.
Ile udziałów ma miasto? Ile lokali jest we wspólnocie?
Jeśli ta uchwała podsunięta przez prezesa przejdzie, a sądzę, że na skutek specyfiki wspólnoty tak się właśnie stanie, nigdy nie zmienimy administratora i o to przecież im chodzi.
Wiem, że będzie ciężko bo "przyspawanych do koryta" ciężko jest oderwać ale ktoś musi.
TYLKO kto ją głosuje ... Ludzie = właściciele lokali - to dorośli, z reguły nie są ubezwłasnowolnieni i sami podejmują decyzje
Jeżeli uchwała była podjęta na zebraniu właśxixieli, to nie ma obowiązku powiadamiania
bież kredyt i o tym poinformuj członków wspólnoty
Prawo nie określa, komu wolno zgłosić inicjatywę podjęcia uchwały przez właścicieli, ani komu wolno napisać projekt uchwały. Przecież to zupełnie nieistotne, bo i tak to właściciele decydują w głosowaniu, czy jakiś projekt przyjąć, czy go odrzucić.
A tak w ogóle, Harry, to o jakie przedsięwzięcie chodzi? To jest istota sprawy.
Może większość nie jest taka głupia i dobrze rozpoznaje swój interes? Może to Ty jako zarząd miałeś zły pomysł? Nie dopuszczasz takiej możliwości?
gecon: Zgłoszenie projektu uchwały nie jest działaniem na szkodę wspólnoty. Może wręcz przeciwnie - może chodzi o obronę interesów większości, skoro jest duże prawdopodobieństwo, że większość poprze ten projekt. Może po prostu większość właścicieli inaczej postrzega dobro wspólnoty, niż Harry?
Harry: Przedstawiciel miasta głosował za właściciela, czyli za miasto. Nikt nie może głosować za osoby, niebędące właścicielami, bo niewłaściciele nie mają prawa głosować - ani osobiście, ani przez przedstawiciela (pełnomocnika). Co to znaczy "w międzyczasie"? Przed zmianą składu zarządu, czy po?
Jeśli nawet przed, to jeśli okres wypowiedzenia jeszcze się nie skończył, nie ma to wpływu na bieżącą sytuację. Spółka miejska do zakończenia okresu wypowiedzenia nadal jest Waszym administratorem. Powinieneś poczekać na dokończenie głosowania - będziesz miał obowiązek realizacji nowej uchwały, jeśli ona przejdzie. Już teraz nie masz środków na realizację poprzedniej uchwały, więc jak chcesz ją wykonać bez pieniędzy? Nie jest sprzeczna z prawem. Prawo mu tego nie zabrania.
Nowy doklejony: 12.10.14 22:33
KubaP: Chyba prywatny, na swoje nazwisko.
Wniosek o kredyt dla wspólnoty wymaga dołączenia uchwały, której treść dyktuje bank. Chodzi o wyrażenie zgody za zabezpieczenia (cesja z polisy, pełnomocnictwo do konta wspólnoty), zobowiązanie do spłaty rat z odsetkami w określonym terminie itp.
Skoro miałeś uchwałę, to dlaczego jej nie wykonałeś, póki jeszcze mogłeś?
Teraz wola większości się zmieniła - jest inny skład zarządu i nie masz pieniędzy.
Dokładnie opisujesz, co robiła druga strona. Co w tym czasie Ty zrobiłeś, żeby przekonać ludzi o swoich racjach? Biernie czekałeś, aż samo się zrobi, czy ludzie Cię nie posłuchali? Nie rozumiem tego: we wrześniu miałeś zgodę większości i kasę, a teraz nie masz ani jednego, ani drugiego i pytasz, "czy fakt, że inicjatywa wyszła od Zarządcy jest zgodna z prawem" - teraz na takie pytania jest za późno, liczą się fakty, czyli uchwały. Oddałeś teren i straciłeś poparcie. Skarżenie uchwał nic nie da, bo właściciele mają prawo zmienić zdanie i dzisiaj przyjąć uchwałę inną, niż wczoraj.
Niniejszym bardzo dziękuję za odpowiedzi i pozdrawiam.
Harry
Prawo nigdy nie określa wprost wszystkiego bo nikt nie byłby w stanie go wtedy opanować i nie da się uregulować w jednym czy nawet kilku aktach prawnych wszystkich mogących wystąpić sytuacji w każdej z iluś tam tysięcy wspólnot.
Skoro uchwały zapadają na zebraniu i ... a zebranie może być zwołane wg art 31 b...
to przyjmuje się na zasadzie analogii, że projekty uchwał przedstawiają właściciele a nie osoby obce wspólnocie. Jeżeli osoba obca (jakiś prezes) chce zgłosić uchwałę bo ma genialny pomysł dla danej wspólnoty to zgłasza to zarządowi a nie chodzi po właścicielach i ich namawia do głosowania.
Należy również pamiętać, że właściciele nie są związani porządkiem obrad przewidzianym w zawiadomieniu i mogą zgłosić projekty nowych uchwał na zebraniu. Ustawa nic nie mówi że prezes czy zarządcą bądź administrator może takie uchwały zgłosić.
Są też pewne wymogi racjonalnego i skutecznego działania czy pewnej kultury organizacyjnej i sąsiedzkiej we wspólnocie - właścicieli nie powinien zaskakiwać jakiś prezes nieprzemyślanymi czy też przemyślanymi projektami poza plecami zarządu, którego właściciel dopiero co wybrali bo jest to działanie "wywrotowe", na szkodę wspólnoty. W razie zaskarżenia każdy właściciel może powołać się na nieprawidłowe procedowanie danej uchwały i jeżeli udowodni, że miało to wpływ na wynik głosowania to wspólnota jest finansowo do tyłu.
No i na koniec jest poniższy artykuł, który również nie daje żadnych uprawnień zarządcy, administratorowi, prezesom czy wiceprezesom do wtrącania się w sprawy NW i przedstawiania uchwał. Takie prawo mają tylko właściciele i zarząd z mocy art. 21. Osobiście nie chciałbym mieszkać we wspólnocie w której sprzątaczki, ochroniarze i różni prezesi firm administrujących, poza plecami zarządu dyktują co rusz właścicielom co mają robić.
Ale jest sprzeczna z etyką zawodową zarządcy i przyzwoitym, uczciwym zachowaniem w sprawie!!! Moim zdaniem to zwykłe draństwo i zabezpieczanie jego własnych, finansowych interesów.
Od zarządcy inicjatywa mogła sobie wyjść - to źle o nim nie świadczy, ale tylko na zasadzie informacji dla ogółu właścicieli, o możliwości podjęcia takiej uchwały, a jeszcze wcześniej powinna być przedstawiona i skonsultowana z zarządem wspólnoty.
No i co... stało się z tą większością? Zmniejszyła się? :cool:
gecon: Poprosiłem o przepis, z którym to jest niezgodne. Czy jest taki przepis? Jakie są te wymogi kultury sąsiedzkiej we wspólnocie? Kto określa te wymogi? Bo ustawa nic o tym nie wspomina.
Przypomnę, że Harry pytał o zgodność działań administratora z prawem, a nie dobrymi obyczajami.
To, co...? Teraz są dwie uchwały?
Pytanie było o zgodność z prawem.
Na tak postawione pytanie poprawna odpowiedź jest jedna: nie jest to sprzeczne z prawem. A skąd taki wniosek?
A cóż to jest takiego, to... "prawo", że się tak go kurczowo trzymasz, jak tonący brzytwy?
Wiele rzeczy/spraw nie jest sprzecznych z prawem, ale bywa mocno sprzecznych z etyką, uczciwością i moralnością.
To wieści z treści, proszę pana. :bigsmile:
Standardy zawodowe zarządców nieruchomości obowiązują wszystkich posiadających ten tytuł bo są skodyfikowane w obowiązującym wszystkim akcie prawnym.
Komunikat Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. obowiązuje od dnia 14 lutego 2007 roku, kiedy to opublikowano go w Dzienniku Urzędowym Ministra Budownictwa z dnia 14 lutego 2007 roku Nr 1, poz. 3 Odpowiedź jest w moich dwóch wpisach powyżej.
Po zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (deregulacji), nie obowiązuje "Komunikat Ministra Budownictwa w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości". Wykreślono też z ustawy przepis, obligujący do wydania takich standardów. Wystarczy. Podaj po prostu przepis, który naruszył administrator z miejskiej spółki.
Większość zarządców nie ma pojęcia co to są standardy w ogóle a co dopiero standardy zawodowe ich obowiązujące.
Jakie są tego efekty to prawie każdy właściciel lokalu wie a to forum jest tego najlepszym przykładem.
Róbta co chceta póki co, to tylko w jednej instytucji obowiązuje.
Otóż... on wetknął się (żeby nie powiedzieć: wlazł) między wódkę a zakąskę. A prawo naturalne tego zabrania. :bigsmile: