Sprzedaż gruntu wspólnoty bez zgody wszystkich współwłaścicieli

moskwa

Czy można sprzedać grunt należący do wspólnoty zwykłą uchwałą bez zgody kilku
współwłaścicieli, czyli członków wspólnoty?
Nasz zarząd wyszedł z propozycją sprzedaży części gruntu należącego do naszej
wspólnoty. Jest to działka o nieregularnych kształtach znajdująca się przy
drodze wojewódzkiej. Zarząd nie przedstawił nam żadnej pisemnej oferty. Cena
wynegocjowana przez zarząd była skandalicznie niska - za 1500 m ziemi (na
obrzeżach Trójmiasta, przy drodze wojewódzkiej) 125 000 zł. Nie zgodziliśmy
się z tą propozycją i zwołaliśmy zebranie aby zadać pytania oferentowi. Pan z
firmy nie odpowiedział na nasze wątpliwości wycofał ofertę i wyszedł z
zebrania. Jego wycofanie zostało odnotowane w protokole z zebrania. Jednak po
3 miesiącach otrzymaliśmy przegłosowaną uchwałę za sprzedażą gruntu! Podpisy
zostały zebrane w dziwny sposób. "Za" podpisały się osoby, których nie było na
zebraniu i które nie miały świadomości o wycofaniu się oferenta. Uchwałę
zaskarżyliśmy, a okoliczności zbierania głosów... zgłosiliśmy do prokuratury.
Zarząd jednak twierdzi, że oferent podtrzymał ofertę na piśmie dnia
następnego. Tyle, ze nikt nie został o tym poinformowany. Pismo o podtrzymaniu
oferty złożone do sądu jest absurdalne - bez dziennika, czy sygnatury, bez
pieczątki firmy, bez oznaczenia kiedy dotarło i do kogo... Zarząd wynajął
prawnika na rozprawę i obawiamy się, że znając kruczki prawne uda im się
sprzedać ten grunt za tak niską cenę. Jednym z argumentów przedstawianych
przez zarząd jest to, że za pieniądze ze sprzedaży gruntu chcą uratować
niszczejący budynek. Zapominają jednak dodać, że prawie wszyscy z członków
wspólnoty, którzy zagłosowali na "tak" są zadłużeni we wspólnocie na znaczną
kwotę - łącznie z panem z Zarządu. Są to kwoty idące w tysiące złotych!
Nadmienię, ze piszemy właśnie wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego, ale wiemy że to potrwa. Co robić!?

gonia

brawo!, jest tylko pytanie, kto sprawuje zarząd?
zarząd nie może sprzedać gruntu jakąś dziwną uchwałą bez powiadomienia o tym wszystkich właścicieli, jeżeli głosowanie odbyło się drogą indywidualnie zbieranych głosach, to zarząd powinien ,,trafić" z uchwałą do każdego właściciela, po uzyskaniu większości powinien w terminie 14 dni powiadomić każdego właściciela o podjęciu uchwały, ale tego typu uchwały nie powinny być podejmowane taką drogą, tylko na zebraniu właścicieli.
sprawę wygracie, jak wam będzie szło ciężko, to też wynajmijcie prawnika
i jeszcze jedno pytanie, czy zarząd ma wasze pozwolenie na korzystanie z usług prawnika?(uchwała), czy tez sam dla siebie wynajmuje i sam poniesie koszty?

Zarządca

[cite] gonia:[/cite]
zarząd nie może sprzedać gruntu jakąś dziwną uchwałą bez powiadomienia o tym wszystkich właścicieli, jeżeli głosowanie odbyło się drogą indywidualnie zbieranych głosach, to zarząd powinien ,,trafić" z uchwałą do każdego właściciela, po uzyskaniu większości powinien w terminie 14 dni powiadomić każdego właściciela o podjęciu uchwały, ale tego typu uchwały nie powinny być podejmowane taką drogą, tylko na zebraniu właścicieli.

Z treści zapytania wynika, że zarząd powiadomił wszystkich o podjęciu uchwały, wnioskuję również że głosowanie odbyło się w trybie mieszanym, część właścicieli oddała głosy na zebraniu a część po nim, zarząd nie miał zatem obowiązku zbierania głosów pośród właścicieli, którzy zagłosowali na zebraniu (o ile treść projektu uchwały nie uległa zmianie).
Brak też podstaw prawnych do przyjęcia, aby w przypadku podejmowania uchwały o określonej treści ( w tym przypadku sprzedaż gruntu) wyłączono możliwość indywidualnego zbierania głosów, przepisy nie precyzują również 14 dniowego terminu do powiadomienia każdego właściciela o podjęciu uchwały.
W procesie nie mają też większego znaczenia podniesione okoliczności takie jak brak prezentaty czy pieczątki firmy - proszę to oczywiście wyartykułować, ale na tym nie możecie Państwo opierać powództwa, jeżeli chcecie wygrać sprawę.

Moim zdaniem w procesie należy wykazać, że przyjęta wartość jest zaniżona, niewykluczone, że należałoby powołać rzeczoznawcę - biegłego sądowego.
Ponieważ koszty procesu mogą być wysokie (koszt biegłego) proszę zrobić rozeznanie w zakresie cen nieruchomości zanim złożycie Państwo taki wniosek (może w biurach nieruchomości).

Proszę bardzo dokładnie sprawdzić karty do głosowania, pełnomocnictwa, bo może się okazać, że uchwała nie została podjęta. W takiej sytuacji należałoby sformułować powództwo alternatywne - o uchylenie lub stwierdzenie nieistnienia uchwały - możecie to Państwo zmienić w każdej chwili, bez konieczności wpłacania dodatkowych opłat a zabezpieczacie się przed przegraniem procesu. Jeżeli uchwała nie została podjęta a pozew dotyczy uchylenia - sąd winien oddalić powództwo i obciążyć Państwa kosztami. Zatem warto się zabezpieczyć.
Proszę złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały - sąd powinien wstrzymać z uwagi na wagę sprawy, należy uprawdopodobnić, że brak zabezpieczenia spowoduje sprzedaż tej działki. Na rozstrzygnięcie takiego wniosku teoretycznie Sąd ma 7 dni ( czyli bardzo szybko), wydaje w tym przedmiocie postanowienie, na które służy zażalenie.

gonia

do zarządcy:nie dokładnie czytasz posty, na zebraniu oferent wycofał się, a po 3 miesiącach dostali uchwałę za którą głosowali inni niż na zebraniu( na zebraniu nie było głosowania nad uchwałą)czyli indywidualnie zbierane głosy, bez tych co byli na zebraniu(można ich pominąć w indywidualnym zbieraniu głosów?)
przepisy precyzują, że jeżeli uchwała została podjęta drogą indywidualnie zbieranych głosach, to zarząd musi w terminie 14 dni powiadomić o podjętej uchwale wszystkich właścicieli
moim zdaniem, najlepiej będzie jak udacie się do prawnika i on na podstawie tego co macie powie co dalej robić, myślę, że sprawa nie jest taka trudna.

Zarządca

Trzeba jednoznacznie ustalić: czy wszyscy właściciele mieli możliwość oddania swoich głosów nad uchwałą ? Jeżeli nie - to naruszono art. 27 uwl, co może być jedną z okoliczności uzasadniających uchylenie (ale nie jedyną).
Brak przepisu precyzującego 14 dniowy termin powiadamiania o treści uchwał. Art. 23 ust. 3 uwl stanowi, że: "O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie".

gonia

gdzieś na tym forum czytałam o 14 dniowym terminem, poszukam, to napisze gdzie
dzięki

Zarządca

Sprzedaż części działki wymaga w szczególności jej podziału na dwie odrębne nieruchomości. Rozumiem, że to duża wspólnota, jeżeli tak, to moim zdaniem wystarczająca jest zgoda większości (uchwała).

moskwa

Zaskarżając tę uchwałę powoływaliśmy się na to, że uowl nie reguluje sprzedaży nieruchomości będącej częścią wspólną, a to czego ona nie reguluje reguluje KC. Jesteśmy dużą wspólnotą ale niestety nie mamy kontaktu z większością właścicieli lokali, ponieważ je wynajmują a sami nie interesują się losami budynku. Ponadto rozmawialiśmy z kilkoma notariuszami, którzy stwierdzili, że umowa kupna sprzedaży tego gruntu byłaby nieważna bez zgody wszystkich współwłaścicieli - KC. Nie starczyłoby tu miejsca na opisanie wszystkich nieprawidłowości związanych z tą uchwałą. Stopniowo odkrywaliśmy je badając dokumentację. Okazało się że w projekcie uchwały był błąd merytoryczny w numerze działki. Jeden z członków odkrył ten błąd, po czym został on naprawiony. My podpisywaliśmy się pod uchwałą bez błędu. Trzeba zaznaczyć że uchwała ta była osobną kartką a lista do głosowania osobną (bez opisu jakiej uchwały dotyczy). Jednak po 3 miesiącach otrzymaliśmy uchwałę na jednej kartce (z jednej strony uchwała, z drugiej lista do głosowania) ale znowu z błędem takim jak w projekcie. Ten fakt zgłosiliśmy do prokuratury, bo wszystko wskazuje na to, że na odwrocie listy do głosowania przekserowano treść uchwały (tyle że przez nieuwagę z błędem). Sprawa jest zagmatwana. Zarząd nie dostarczył do sądu upoważnień, czy pełnomocnictw jednej z osób za którą się podpisał inny członek wspólnoty. Nie znaleźliśmy nigdzie w dokumentacji u administratora takiego pełnomocnictwa. Ogólnie powołujemy się na to, że oferent się wycofał, a nadal zbierano podpisy nie informując nikogo o ponowieniu oferty. Stoimy na stanowisku, ze musimy wszyscy wyrazić zgodę na sprzedaż tego gruntu. Niestety minął już czas na dostarczanie wniosków dowodowych do sądu do wniosku o uchylenie uchwały. Chyba, ze znacie Państwo jakiś sposób, który pozwoli na uzupełnienie tych wniosków po terminie.
Jak widać nie wszyscy tak uważają.

Zarządca

[cite] moskwa:[/cite]Zaskarżając tę uchwałę powoływaliśmy się na to, że uowl nie reguluje sprzedaży nieruchomości będącej częścią wspólną, a to czego ona nie reguluje reguluje KC. Jesteśmy dużą wspólnotą ale niestety nie mamy kontaktu z większością właścicieli lokali, ponieważ je wynajmują a sami nie interesują się losami budynku. Ponadto rozmawialiśmy z kilkoma notariuszami, którzy stwierdzili, że umowa kupna sprzedaży tego gruntu byłaby nieważna bez zgody wszystkich współwłaścicieli - KC.

Opinie na ten temat są rzeczywiście dość podzielone. Moim zdaniem wystarczy zgoda większości - w ustawie o własności lokali mowa o tym wprost w przypadku przebudowy lub nadbudowy i jej sprzedaży po ustanowieniu odrębnej własności.
Sąd może podzielić Państwa pogląd, bylibyśmy wdzięczni za informacje w tej sprawie, nasi czytelnicy, użytkownicy forum na pewno chętnie zapoznaliby się z orzeczeniem.
Może pomocne okaże się dla Państwa to piśmiennictwo:
" Wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych powoduje, że nowo powstała nieruchomość stanowi współwłasność dotychczasowych właścicieli lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej. Do tak powstałej współwłasności znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności w częściach ułamkowych (art. 199 i in.). Oznacza to m.in., że do zarządu nowopowstałą nieruchomością nie stosuje się przepisów komentowanej ustawy, w wyjście ze współwłasności może nastąpić w umownym lub sądowym akcie zniesienia współwłasności z udziałem wszystkich współwłaścicieli. Innymi słowy, podział nieruchomości wspólnej nie skutkuje nabyciem wydzielonej części przez wspólnotę mieszkaniową, lecz stanowi wyzbycie się własności (wieczystego użytkowani) działki na rzecz właścicieli lokali."
Własność lokali. Komentarz. Roman Dziczek, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2006, s. 65.

Rozumiem, w pozwie nie podniesiono zarzutu związanego z ceną. Termin już minął, bo wynosi 6 tygodni (tak jak termin do wytoczenia powództwa), ale jeżeli druga strona tego nie podniesie - warto spróbować, Sąd może dopuścić taki dowód, ponieważ termin dotyczący prawa do przedstawienia zarzutów wynika z orzecznictwa. Czy rzeczywiście te 125 tys. zł. to taka niska cena? Dowiadywaliście się Państwo?

moskwa

wartość tej działki jest 3 krotnie wyższa - tak twierdzą rzeczoznawcy, z którymi rozmawiałam. Niestety nie było nas stać na zrobienie wyceny. Na stronach internetowych tez można zobaczyć, że ceny działek w tym rejonie są duuużo wyższe. Trzeba nadmienić, że działka ta jest wąskim pasem, który dzieli dwie duże działki jednego inwestora, na których ma powstać sklap.

Zarządca

Proszę to zatem podnieść jeżeli macie Państwo pewność co do zaniżenia ceny. Powoływanie się na prekluzję Sąd może uznać za nadużycie prawa i przyjąć środki dowodowe.

moskwa

We wniosku powołaliśmy się na zaniżenie ceny lecz nie złożyliśmy w tej sprawie wniosku dowodowego.

Zarządca

Nie szkodzi, proszę uzupełnic wniosek. Prekluzja dotyczy podstaw zaskarżenia, zresztą nawet gdyby miała miejsce, to i tak, w sytacjach skrajnych - sąd może uznac powoływanie się na nią za nadużycie prawa.

Plzarzadca

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego (wzór z omówieniem):
http://www.zarzadca.pl/content/view/81/89/

Jarek-J7

Witam serdecznie,
mam (ja i kilku moich sąsiadów) niemal identyczny problem. Z majątku wspólnego wydzielono pewną część - grunt z zabudowaniem i sprzedano to za rażąco niską cenę. Niestety, nie byłem w stanie dopilnować 6-cio tygodniowego okresu możliwości zaskarżenia uchwały. Sprawa trafiła najpierw do prokuratury. Ta nie dopatrzyła się przestępstwa. Wnieśliśmy zażalenie na postanowienie prokuratury do Sądu Rejonowego. Stwierdziliśmy, że jedynie wyrokiem sądu można kogoś wywłaszczyć, czyli odebrać własność prywatną, odebrać ziemię, budynki. A przecież to, co nam zrobiono jest wywłaszczeniem. Mój udział we współwłasności stanowi część mojego majątku, moją własność prywatną, zapisaną w Księdze Wieczystej. I ta własność prywatna nie jest "mniej prywatna", niż np. moje mieszkanie. Sąd rejonowy jednak podzielił zdanie prokuratora stojąc na stanowisku, że ma zastosowanie Ustawa o Własności Lokali i decyzję o sprzedaży owego wydzielonego gruntu ważnie podejmuje większość, choć sąd przyznał, że cena była rażąco zaniżona, co nie uczyniło jednak aktu sprzedaży nieważnym. Oczywiście, taki wyrok uważam za sprzeczny i z Kodeksem Cywilnym i z Konstytucją, która chroni moje prawo własności. Jest jeszcze jedna kwestia. Sąd stwierdził, że wyrok jest prawomocny i już nie przysługuje od niego apelacja. Czyżby takie sprawy kończyły się z mocy prawa na Sądzie Rejonowym? Oczywiście wniesiemy o kasację wyroku. A jeśli skończy się droga prawna w Polsce, to wniesiemy sprawę do Strasburga, bo dla nas niezrozumiałym jest, aby ktoś poza sądem odbierał komuś prawo własności.
W związku z tym, że zdania prawników są podzielone, to może powinien wypowiedzieć się Sąd Najwyższy? Ale kto może takie zapytanie wnieść?
Pozdrawiam. Jarek

Zarządca

Postępowanie przygotowawcze zostało prawomocnie zakończone, od postanowienia Sądu Rejonowego kasacja nie przysługuje.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2000 r., sygn. I KZP 4/2000"
"Zauważyć przeto wypada, że zgodnie z treścią art. 306 § 2 k.p.k., sąd nie jest instancją bezpośrednio odwoławczą dla organu prowadzącego postępowanie przygotowawcze, gdyż zażalenie na decyzję prokuratora wnosi się do prokuratora nadrzędnego, który może je uwzględnić, lub – nie przychylając się do zażalenia – przekazać je do rozpoznania sądowi. Decyzja sądu ma więc niejako „trzecioinstancyjny” charakter, poprzedziło ją bowiem zbadanie sprawy przez organ drugiej instancji, właściwy w postępowaniu przygotowawczym. Przyjęcie zatem, iż od omawianej decyzji sądu przysługiwałaby jeszcze kasacja, prowadziłoby do nieuzasadnionego mnożenia kolejnych instancji, kontrolujących w efekcie orzeczenie prokuratora o umorzeniu postępowania przygotowawczego, nieprzewidzianych w odniesieniu do żadnego innego orzeczenia zapadającego w toku postępowania karnego".
W kilku innych wątkach na tym forum poruszano sprawę możliwości sprzedaży wydzielonego gruntu. Po analizie przepisów i zapoznaniu się z piśmiennictwem dochodzę do wniosku, że wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, uchwała nie jest wystarczająca.
Proszę przeczytać:
https://forum.zarzadca.pl/discussion/178/podzial-wspolnoty/#Item_32


Należałoby tę sprawę doprowadzić do finału, ale w sądzie cywilnym. Jeżeli bowiem przyjmiemy, że zgoda większości nie jest wystarczająca, to można skutecznie podważyć całą czynność prawną.

basiaj

Do zarządcy: Proszę określ swoje stanowisko jednoznacznie, ponieważ najpierw piszesz, że do sprzedaży stosuje się przepisy KC o współwłasności, w innej odpowiedzi piszesz cyt...."Sprzedaż części działki wymaga w szczególności jej podziału na dwie odrębne nieruchomości. Rozumiem, że to duża wspólnota, jeżeli tak, to moim zdaniem wystarczająca jest zgoda większości (uchwała)".

Zarządca

Moje stanowisko jest następujące: podział działki skutkujący zmianą wielkości udziałów wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali,
do podziału nieruchomości, który nie powoduje zmiany wielkości udziałów i polega jedynie na podziale nieruchomości gruntowej, która jest większa od działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku - wystarczy zgoda większości, czyli uchwała wspólnoty mieszkaniowej.Sprzedaż - zgody wszystkich współwłaścicieli.

basiaj

A co w przypadku kiedy Wspólnota Mieszkaniowa w uchwale w formie aktu notarialnego podjęła decyzję o sprzedaży tej wydzielonej z części wspólnej działki w momencie zapoznania się z wstępnym projektem podziału? Decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział ma datę późniejszą od uchwały o sprzedaży? W jaki sposób zarząd ma wywiązać się z obowiązku wykonania uchwały? I jeszcze jedno: w KW nieruchomość w dziale II własność nie ma wpisów, że właścicielem części Wspólnej nieruchomości jest Wspólnota tylko poszczególni współwłaściciele. Dlaczego więc w sytuacji kiedy właścicielami tej wydzielonej działki są też współwłaściciele nie mogą podjąć uchwały? Tym bardziej, że udziały w części wspólnej nieruchomości przed podziałem i po podziale są takie same dla każdej wydzielonej działki? Udziały w działce na sprzedaż wynikają z Ustawy o własności lokali.

basiaj

Do zarządcy: Jak zinterpretujesz taką wypowiedź, którą znalazłam na www.zarządca.pl
cyt...."Prawo do rozporządzania rzeczą wspólną to także prawo właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w nieruchomości wspólnej do:
1) zbycia części gruntu stanowiącego część wspólną nieruchomości, gdy działka gruntu jest większa niż normatywna powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, oraz w związku z normą art. 5 ustawy o własności lokali,
2)zbycia lokalu powstałego w wyniku przebudowy i podziału części wspólnej nieruchomości.
Zbycie części gruntu stanowiącego część wspólną nieruchomości następuje w wyniku podziału gruntu, z którego właściciele tworzący wspólnotę przy zachowaniu wszelkich procedur prawnych wydzielają działkę gruntu ustanawiając jej odrębną własność.
Wydzielona w ten sposób działka gruntu nadal stanowi zwykłą współwłasność poszczególnych właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową do czasu jej zbycia"...
I jeszcze jedno: wczoraj spotkałam się z Panią notariusz, która oświadczyła, że przeprowadzała taką sprzedaż wydzielonej działki z części WN ale wpisu dokonywała w innym Sądzie. W tym Sądzie Rejonowym do którego należy moja Wspólnota nie przeprowadzi tej sprzedaży.

Zarządca

Autor cytowanej wypowiedzi ma prawdopodobnie odmienne zdanie na ten temat.
Notariusz może zawrzeć umowę, skoro jego zdaniem będzie zgodna z prawem, jeżeli sąd rejonowy nie dokona wpisu, a prawdopodobnie tak będzie, możecie przecież odwołać się do sądu okręgowego, który rozstrzygnie.

basiaj

Sąd nie dokona wpisu. A dlaczego zależy to tylko od interpretacji sędziego? Wiem, że w Sądzie Rejonowym w Puławach w Wydziale Ksiąg Wieczystych sędziowie dokonują takich wpisów bez problemu. I co inne prawo ich obowiązuje? Dlaczego sędziowie nie opierają się na Uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z 21-12-2007r. której nadano moc prawną, że wspólnota ma ułomną osobowość prawną i może posiadać własny majątek? Czy takim majątkiem nie jest działka wydzielona z części wspólnej nieruchomości?

Zarządca

Jeżeli sąd nie dokona wpisu, to wyda w tym zakresie orzeczenie, konkretnie postanowienie. Postanowienie to z kolei można zaskarżyć do sądu wyższej instancji.

Jarek69

W takim razie jeszcze inaczej. Niech współwłaściciele podzielonego gruntu sprzedają tę działkę wspólnocie mieszkaniowej jako jej majątek
opierając się na Uchwale Sądu Najwyższego z 21-12-2007r., że wspólnota może posiadać własny majątek. Czy sąd dokona takiego wpisu??
A jak dokona to sprzedajecie wg zasad UWL, czyli decyduje większość.

basiaj

To chyba nie logiczne co proponujesz, przecież Wspólnotę Mieszkaniową tworzą współwłasciciele. A w KW nieruchomości nie jest wpisana Wspólnota Mieszkaniowa jako właściciel części wspólnych, tylko poszczególni właściciele lokali z odpowiednim udziałem w częśći wspólnej nieruchomośći.

Zarządca

Wspólnota może nabyć nieruchomość, ale nie każdą, lecz tylko taką, która jest potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną.
Z uzasadnienia uchwały SN, z dnia 21.12. 2007 roku, sygn. akt: III CZP 65/07:
"Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty."

owner

w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty

Sąd Najwyższy sam sobie przeczy. Nie pierwszy raz zresztą.
Jeśli wspólnota może przejąć lokal za długi (wcale nie na biuro zarządu) i następnie wynająć go lub sprzedać, to dlaczego nie może nabyć działki gruntu od współwłaścicieli NW lub gruntu przyległego do NW?

Postanowieniem z dnia 11 kwietnia 2003 r. Sąd Rejonowy w Lublinie oddalił wniosek wspólnoty mieszkaniowej właścicieli budynku przy ul. L. nr 18 w L. o przybicie nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny objęty księgą wieczystą nr (...) oraz związanego z nim udziału we współwłasności części wspólnej budynku oraz we współwłasności działki gruntu.
Zażalenie na to postanowienie oddalił Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 7 października 2003 r., podzielając ocenę, że wspólnota mieszkaniowa, niemająca osobowości prawnej, nie może nabywać żadnych praw na swoją rzecz, a jedynie na rzecz swoich członków. Wniosku o przejęcie w drodze licytacji nieruchomości nie złożyli zaś właściciele poszczególnych lokali, ale wspólnota, przy czym z wniosku nie wynika, aby nabycie nastąpić miało na rzecz poszczególnych właścicieli. Sąd Okręgowy zwrócił też uwagę, że oceny tej nie zmienia wejście w życie art. 331 k.c., wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "u.w.l.") ma co prawda zdolność do czynności prawnych, ale nie ma zdolności prawnej, nie może więc na swoją rzecz nabywać praw, a to uniemożliwia udzielenie przybicia.

Ocena SN:

Wbrew zatem stanowisku Sądu Okręgowego, wspólnota mieszkaniowa ma nie tylko zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co trafnie zarzuca skarżący. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika z art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l., a o tym, że wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali, świadczy art. 17 u.w.l., zgodnie z którym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a więc całym majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. To rozróżnienie wskazuje, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali, będących jej członkami.

Pogląd ten wspiera nowelizacja kodeksu cywilnego dokonana ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408), która weszła w życie w dniu 25 września 2003 r. W czasie rozpoznawania apelacji obowiązywał już art. 331 k.c., którego zresztą skarżący w podstawie kasacyjnej nie przytoczył. Zgodnie z brzmieniem § 1 tego przepisu, do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Dotyczy to właśnie wspólnoty mieszkaniowej, której ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 6 u.w.l.), a także np. głównego oddziału zakładu ubezpieczeń (art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej , Dz. U. Nr 124, poz. 1151), spółki osobowej czy spółki kapitałowej w organizacji (art. 8 i 11 k.s.h.). Skoro zatem nie budzi wątpliwości, że osoby prawne mogą nabywać prawa, a na podstawie art. 331 k.c. przepisy dotyczące osób prawnych stosuje się odpowiednio do tzw. ułomnych osób prawnych wyposażonych w zdolność prawną, to również te osoby, czyli jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, mogą nabywać majątek.

Wadliwy pogląd obu sądów w kwestii braku istnienia po stronie wspólnoty mieszkaniowej zdolności sądowej spowodował konieczność uchylenia obu wydanych w sprawie orzeczeń i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Postanowienie SN z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04

Zarządca

Użyto pewnego skrótu myślowego - z punktu widzenia ważności umowy - może nabyć nawet taką nieruchomość, która nie służy na potrzeby związane z zarządem, z punktu widzenia zgodności z prawem - nie może (art. 25 uwl -możliwość zaskarżenia uchwały).

Jarek-J7

[cite] Zarządca:[/cite]Postępowanie przygotowawcze zostało prawomocnie zakończone, od postanowienia Sądu Rejonowego kasacja nie przysługuje.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2000 r., sygn. I KZP 4/2000"
"Zauważyć przeto wypada, że zgodnie z treścią art. 306 § 2 k.p.k., sąd nie jest instancją bezpośrednio odwoławczą dla organu prowadzącego postępowanie przygotowawcze, gdyż zażalenie na decyzję prokuratora wnosi się do prokuratora nadrzędnego, który może je uwzględnić, lub – nie przychylając się do zażalenia – przekazać je do rozpoznania sądowi. Decyzja sądu ma więc niejako „trzecioinstancyjny” charakter, poprzedziło ją bowiem zbadanie sprawy przez organ drugiej instancji, właściwy w postępowaniu przygotowawczym. Przyjęcie zatem, iż od omawianej decyzji sądu przysługiwałaby jeszcze kasacja, prowadziłoby do nieuzasadnionego mnożenia kolejnych instancji, kontrolujących w efekcie orzeczenie prokuratora o umorzeniu postępowania przygotowawczego, nieprzewidzianych w odniesieniu do żadnego innego orzeczenia zapadającego w toku postępowania karnego". (...)

Interesuje mnie zatem, dlaczego pozbawiono nas możliwości wniesienia zażalenia do prokuratora nadrzędnego? W zawiadomieniu określone było jedynie, że możemy odwołać się od postanowienia Prokuratury Rejonowej tylko do Sądu Rejonowego. Sąd był tu drugą i ostatnią instancją.

Jarek-J7

Interesuje mnie zatem, dlaczego pozbawiono nas możliwości wniesienia zażalenia do prokuratora nadrzędnego? W zawiadomieniu określone było jedynie, że możemy odwołać się od postanowienia Prokuratury Rejonowej tylko do Sądu Rejonowego. Sąd był tu drugą i ostatnią instancją.

Jarek-J7

No i mam jeszcze jedno pytanie. Czy w postanowieniu Sądu Okręgowego, które mam już na piśmie, nie powinna znaleźć się klauzula prawomocności? To znaczy, że postanowienie to jest prawomocne i nie przysługuje od niego odwołanie.

Jarek-J7

Przepraszam, nie chodzi oczywiście o Sąd Okręgowy, tylko Rejonowy.