sprzedaż pomieszczenia przez Gminę
ekmir
Użytkownik
Sytuacja jest taka, że w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania z 1995 r. nie wpisano pomieszczenia gospodarczego. Przez wiele lat (od 1995 r.) byliśmy w przeświadczeniu, że pomieszczenie to jest częścią wspólną budynku (pomieszczeniem przynależnym).
Z aktu notarialnego: "Gmina sprzedaje lokal mieszkalny [...] stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w działce [...] i taki sam udział w częściach wspólnych budynku nie służących do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli,"
Teraz Gmina wystąpiła z pismem, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, o zajęcie stanowiska w sprawie nabycia przedmiotowego pomieszczenia gospodarczego. Gmina chce je przeznaczyć na sprzedaż po aktualnych cenach rynkowych.
Co można zrobić w tej sytuacji ?
Z pomieszczenia przez te wszystkie lata korzystaliśmy jak ze swojego, dbaliśmy o nie, płaciliśmy nawet podatek od nieruchomości sądząc, że jest one częścią wspólną. Gmina przez te wszystkie lata także uważała, że to pomieszczenie jest nasze (wystawiała np. dokument dot. podatku).
W czasie kiedy były sprzedawane lokale pomieszczenia gospodarcze były przeznaczone na przechowywanie opału. Gmina była właścicielem jednego lokalu. Później go sprzedała i jak się okazuje wraz z jednym pomieszczeniem gospodarczym, co znalazło potwierdzenie w akcie notarialnym (które wcześniej uzyskano przez podział jednego większego).
Bardzo proszę o pomoc.
Z aktu notarialnego: "Gmina sprzedaje lokal mieszkalny [...] stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w działce [...] i taki sam udział w częściach wspólnych budynku nie służących do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli,"
Teraz Gmina wystąpiła z pismem, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, o zajęcie stanowiska w sprawie nabycia przedmiotowego pomieszczenia gospodarczego. Gmina chce je przeznaczyć na sprzedaż po aktualnych cenach rynkowych.
Co można zrobić w tej sytuacji ?
Z pomieszczenia przez te wszystkie lata korzystaliśmy jak ze swojego, dbaliśmy o nie, płaciliśmy nawet podatek od nieruchomości sądząc, że jest one częścią wspólną. Gmina przez te wszystkie lata także uważała, że to pomieszczenie jest nasze (wystawiała np. dokument dot. podatku).
W czasie kiedy były sprzedawane lokale pomieszczenia gospodarcze były przeznaczone na przechowywanie opału. Gmina była właścicielem jednego lokalu. Później go sprzedała i jak się okazuje wraz z jednym pomieszczeniem gospodarczym, co znalazło potwierdzenie w akcie notarialnym (które wcześniej uzyskano przez podział jednego większego).
Bardzo proszę o pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"w akcie notarialnym (...) nie wpisano pomieszczenia gospodarczego. "
"Później go sprzedała (...) co znalazło potwierdzenie w akcie notarialnym".
"byliśmy w przeświadczeniu, że pomieszczenie to jest częścią wspólną budynku (pomieszczeniem przynależnym)." - albo coś jest częścią wspólną całej nieruchomości (jak dach, klatka schodowa itp.), albo przynależne do konkretnego lokalu mieszkalnego.
"dbaliśmy o nie, płaciliśmy nawet podatek od nieruchomości sądząc, że jest one częścią wspólną." - ten podatek płaci się tylko od tego, co się ma w akcie notarialnym, a nie od części wspólnej.
Kupiłeś (od gminy?) mieszkanie w 1995 roku.
Teraz gmina chce, żebyś kupił od niej pomieszczenie gospodarcze?
Ile mieszkań jest w twojej wspólnocie?
Sukcesywna sprzedaż lokali pozwala jej tak postępować z wszelkimi lokalami, które da się wyodrębnić, a do tej pory były w tzw. zasobach części wspólnych..
Jedyny ratunek to znaleść jakiś akt notarialny, który był sporządzany przed 1995 rokiem
Budynek "gospodarczy" nie musiał już być wykorzystywany jako skład opału. Właściciele lokali zaadaptowali sobie poszczególne "komórki" w tym budynku na swoje potrzeby. W budynku były 3 pomieszczenia.
W wyniku starań lokatora, któremu Gmina wynajmowała lokal dokonano podziału jednej z tych 3 "komórek" w budynku "gospodarczym" i wszyscy lokatorzy korzystali z "komórek" w tym budynku.
W momencie kiedy Gmina sprzedała swój ostatni lokal, to sprzedała go z taką jedną "komórka".
Teraz próbuje nam sprzedać pozostałe "komórki".
W naszej ocenie bezpodstawnie dokonano sprzedaży pierwszej "komórki" i bezpodstawnie próbuje się sprzedać pozostałe komórki.
Bardzo proszę o stanowisko w tej sprawie doświadczonych Forumowiczów.
Tak, kupiłem lokal mieszkalny od Gminy w 1995 r.
Tak, gmina uważa, że to jest jej własność - chce je wycenić (przez rzeczoznawcę) i sprzedać.
We wspólnocie są 4 mieszkania
A co to zmienia ?
zanim wyskoczysz jak Filipek ponownie, poddaj sie edukacji .... w tym wątku mamy do czynienie z małą wspólnotą, do 7 lokali
Pierwszy lokal został sprzedany w 1994 r. (Akt notarialny z 28.12.1994), następne dwa lokale zostały sprzedane już w 1995 r.
W pierwszym przypadku mamy następujący zapis: "... ustanawiają odrębna własność lokalu i sprzedają go wraz z udziałem we własności gruntu oraz wspólnych częściach budynku nie służących do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli oraz taki sam udział we własności działki..."
W drugim przypadku (Akt notarialny I 1995) zapis jest prawie identyczny: "... ustanawiają odrębną własność lokalu i sprzedają go wraz z udziałem w działce gruntu i częściach wspólnych budynku nie służących do wyłącznej własności poszczególnych właścicieli..."
W trzecim akcie notarialnym (XII 1995) zapis jest następujący: "... sprzedają lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w działce i taki sam udział w częściach wspólnych budynku nie służących do wyłącznegoużytku poszczególnych właścicieli"
Pomóżcie mi to wszystko "ogarnąć". Czy to pomieszczenie "gospodarcze" (budynek gospodarczy) jest nieruchomośćią współną ?
Może być, ale nie musi - to zależy od okoliczności.
W waszym przypadku, o tym czy budynek gospodarczy stanowi wyłączną własność gminy, czy też należy go uznać za część wspólną, decydować będzie czy jest/był on niezbędny do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania lokali mieszkalnych.
Jeżeli w momencie sprzedaży lokali były one ogrzewane w systemie centralnego ogrzewania (jak rozumiem: zbiorczego?), a budynek gospodarczy był składem opału, to moim zdaniem budynek ten był po prostu elementem składowym kotłowni c.o. W tej interpretacji budynek gospodarczy - w tej części, w jakiej służył kotłowni jako skład opału - stanowi nieruchomość wspólną.
Problem polega na tym, że upłynęło już 20 lat, część budynku gospodarczego została sprzedana, i zastanawiam się, czy koszty odkręcania tego wszystkiego nie będą wyższe niż zakup jakiejś niewielkiej komórki.
Tak, centralne ogrzewanie było zbiorcze - dla wszystkich lokali. Po wykupieniu lokali właściciela zaczęli sukcesywnie zmieniać systemy ogrzewania na indywidualne - gazowe.
Ale koszty "odkręcenia" tego wszystkiego powinny chyba spoczywać na winowajcy jakim jest Gmina ?
Czy Szanowny Kolega chce powiedzieć, że winowajca naważył przysłowiowego piwa, a my mamy za to zapłacić ?
Mamy dokonać zakupu i uznać błędy urzędników ?
Komórki zapewne nie są duże, a więc niezbyt kosztowne. Najlepiej wziąć kalkulator do ręki, dowiedzieć się o kosztach adwokackich i sprawdzić co się bardziej opłaca, bo można się sądzić i na końcu odnieść pyrrusowe zwycięstwo.
To co prezentują urzędnicy jest poniżej ...
Dlatego też warto powalczyć o te sprawy etyki i zasady.
Po dokonaniu podziału jednej z tych większych komórek (były dwie mniejsze i jedna większa) - są teraz 4 mniejsze (powierzchnia ok. 5 - 6 m2).
W Gminie jest taki bałagan, że ciągle coś wynajdują i interpretują w jedyny sobie słuszny sposób. Jakiś czas temu wydali decyzję i zaczęli pobierać podatek od nieruchomości (za te komórki), co też świadczy, że uważali iż one są nasze.
Bardzo proszę o podpowiedźi, sugestie w jakim iść kierunku i na co można się powoływać.
Czy ten podatek to był za grunt czy za budynek?
Nie wiem czy za grunt ale na pewno za budynek bo podawałem m2
W momencie sprzedaż pierwszego lokalu (podobnie drugiego i trzeciego) to ten "budynek/pomieszczenie" służyło do przechowywania opału. Był pomieszczeniem technicznym centralnego ogrzewania.
Więc chyba nie mogło być traktowane jako komórki przynależne. Tym bardziej, że w tym budynku gospodarczym były 3 przedzielone ścianami "komórki". Jedną z tych większych później podzielono na dwie na wniosek lokatora najmującego lokal od Gminy.
Nie ma znaczenia czy one znajdują się w piwnicy czy stanowią dodatkowy budynek na tej samej działce gruntowej .
czy u was udziały w NW sumują się do jedności (100%)? tych 4 lokali ?
Pytam dlatego, że jak nie równa się jedności , to znaczy te pomieszczenia są własnością Gminy, jako "pierwszego" właściciela budynku , i może z nimi zrobić co chce, np. sprzedać na wolnym rynku....
Nie ma jedności ale i tak coś z tymi udziałami jest nie tak.
Poza tym te pomieszczenia z tego co czytam (szukając informacji) nie można było sprzedać lokalu bez pomieszczeń technicznych związanych z funkcjonowaniem budynku. A to były pomieszczenia niezbędne do funkcjonowania kotłowni. Więc powinny one być częścią wspólną (nieruchomością wspólną)
Gmina nie mogła/ nie może sprzedać tych pomieszczeń bez zgody pozostałych właścicieli lokali .
W jaki sposób im to udowodnić ? Na co się powoływać ?
Jak były wykonywane operaty wyodrębnienia lokali przed sprzedażą lokali to tam są wymienione wszystkie pomieszczenia wspólne.
Zapytać na piśmie na jakiej podstawie Gmina sprzedaje części wspólne ?
A jeśli w operacie nie będzie nic na temat tego pomieszczenia "gospodarczego" ?
Oni zapewne uznali, że to jest ich budynek gospodarczy i teraz będą "iść" w tym kierunku
To że podawałeś m2 nie znaczy że za budynek.
Powierzchnię gruntu też liczy się w m2.
Ponawiam pytanie:
W jaki sposób uzasadnili prawo do pobierania tego podatku?
Tak, jest to jedna działka
Co możemy zrobić ?
Nowy doklejony: 20.10.14 21:39
Szukam dokumentów. Z tego co obie przypominam to powołali się na jakieś niedopatrzenie. Muszę znaleźć ten dokument.
Grunt przeznaczony po cele mieszkaniowe nie podlega opodatkowaniu.
Jeśli więc płacicie podatek za ten budynek gospodarczy to znaczy że jesteście jego właścicielem i ponowne jego kupowanie nie ma sensu.:bigsmile:
Gmina wydaje Decyzję w sprawie wymiaru podatku rolnego oraz podatku od nieruchomości (pomieszczenie mieszkalne, pozostałe - to właśnie to pomieszczenie "gospodarcze")
Czy część Waszej działki wokół domu jest gruntem rolnym w Wy figurujecie w rejestrze gminy jako rolnicy?
Decyzja wygląda na to, że jest "łączna" czyli dotyczy także innej naszej działki, która jest określona jako grunty orne - V i VI.
Jeśli chodzi o przedmiotową działkę to określona jest jako - pozostałe grunty.
Nie figurujemy jako rolnicy
Podatek od nieruchomości jest różny od nieruchomości mieszkaniowej i od części wspólnej(grunty pozostałe).
Za grunty orne V i VI klasy nie płaci się podatku.
"Największym problemem jest bałagan związany z obliczeniem wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, często też na „stanie” gminy znajdują się lokale, które nie widnieją w żadnych wykazach....
1. Nie ma lokali, ale są udziały.
Może mieć miejsce taka sytuacja, że wielkość udziału gminy wydaje się być zawyżona w stosunku do powierzchni samodzielnych lokali, które znajdują się w jej zasobach, nie zawsze jednak oznacza to, że udział ten został wadliwie wyliczony. Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem dotychczasowy właściciel nieruchomości może zachować dla siebie powierzchnie pod adaptację celem dalszego ich wyodrębniania, o ile nie służą one wszystkim właścicielom lokali do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali i zostały uwzględnione w powierzchni użytkowej budynku ...
2.2. Są lokale, ale brak udziałów.
Jeżeli lokale istnieją, ale nie przypisano do nich udziałów – to, o ile nie służą do użytku współwłaścicieli, gmina również pozostaje ich właścicielem. Lokale niewyodrębnione, których powierzchnia nie została uwzględniona w powierzchni użytkowej budynku pozostają własnością dotychczasowego właściciela, ponieważ nie służą do użytku ogółu właścicieli lokali orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10 (niepubl.)...
3. Nie ma ani lokali, ani udziałów, ale jest decyzja administracyjna.
Taki przypadek chyba najtrudniej ustalić, ponieważ o prawie własności nie decyduje wielkość udziałów, które przypadają gminie, co więcej lokale mogły jeszcze nie powstać. W razie sporu okolicznością, która ma kluczowe znaczenie jest wydanie decyzji administracyjnej w trybie nieobowiązującej już ustawy o gospodarce gruntami.
Chodzi o art. 24 ust. 3 ustawy, na mocy którego Skarb Państwa mógł wyłączać lokale z przedmiotu współwłasności, co więcej nie ma znaczenia tutaj czy zostały one zaadaptowane przed, czy po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.
W wyroku z 19 lipca 2006 roku (VI ACa 1105/05, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie orzekł, że decyzja, o jakiej mowa w art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami wywołuje skutek w postaci zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości wspólnej objętej tą decyzją, a tym samym wyłącza tę część z nieruchomości wspólnej pozostającej w dyspozycji właścicieli lokali."
Więcej na ten temat w artykule:
Lokale niewyodrębnione: udział nie przesądza o prawie własności
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1474-lokale-niewyodrebnione-udzial-nie-przesadza-o-prawie-wlasnosci