Jak zapis w akcie notarialnym

krzychu

Mam kolejne pytanie związane z podziałem i udziałem w gruncie. Sytuacja wygląda nastepujaco :Ze wzgledu na ukształtowanie terenu mieszkania położone na parterze są bardzo nisko, tak że bezpośrednio z balkonu można zejść na działke .Blok jest w kształcie litery G , tak więc postanowiliśmy oddzielić działki za pomoca palisad i oddac w użytkowanie te działki przylegajace bezpośrednio do nisko połóżonych balkonów włascicielom mieszkań . Ale teraz zastanawiamy się jak to prawnie zrobić ( jesteśmy jeszcze przed przekazaniem ustanowienia własności w formie aktu notarialnego) . Ludzie chcieliby mieć to zapisane w akcie notarialnym , ale czy my mamy prawo przekazać działkę około 35m2 konkretnej osobie, przeciez grunt stanowi część wspólną wszystkich mieszkańców. A może zapis w akcie dotyczący zrzeczenia sie wszystkich na rzecz tej konkretnej osoby - ale to chyba jest nierealne aby inni chcieli sie zrzec prawa do udziału w części wspólnej. Prosze o radę .

wwwinyl

Ja tego nie widzę.
Nie ma dla mnie praktycznej możliwości zapisania tego gruntu w akcie notarialnym wszystkim parterowiczom.

Jedyny rozsądny sposób to umowa wynajmu części wspólnej od wspólnoty .
Z tym, że za wyłączne korzystanie z części wspólnej należy się wspólnocie wynagrodzenie.

owner

Ja tego nie widzę.
Nie ma dla mnie praktycznej możliwości zapisania tego gruntu w akcie notarialnym wszystkim parterowiczom.

Ale tak się dzieje - deweloperzy często stosują taki zapis w AN: o wyłącznym korzystaniu z ogródka / trawnika przez nabywców lokali na parterze.
Póki co, nie ma jeszcze aktów notarialnych, więc nie ma też wspólnoty. Sugerujesz, że o tym powinni zdecydować późniejsi właściciele, już po powstaniu wspólnoty?

Zarządca

To powszechna praktyka, moim zdaniem niezgodna z prawem, nie mniej jednak z orzecznictwa NSA wynika, że jest aprobowana (Sąd ten nie wypowiadał się o tym wprost, ale wielokrotnie wyrokował w sprawach opodatkowania przychodów deweloperów z tytułu prawa do wyłącznego korzystania).
Zgadzam się z Wwwinylem, że wynagrodzenie należne jest wspólnocie mieszkaniowej. Proszę zauważyc, ze świadomośc właścicieli rośnie i to co dotychczas było uważane za normę, w niedalekiej przyszłości może zostac uznane za bezprawie. Na razie nie wypowiadał się na ten temat wprost Sąd NAjwyższy.

Na ten temat w artykule Deweloper nie może dysponować nieruchomością wspólną
"W umowach o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokali deweloperzy niekiedy zamieszczają oświadczenia dotyczące ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Istota takiego zapisu sprowadza się do tego, że za odpowiednią opłatą na rzecz zbywcy nabywca lokalu miałby uzyskać prawo do wyłącznego korzystania z części działki w formie miejsca parkingowego lub ogródka przydomowego. Taka praktyka, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, jest niedopuszczalna, ponieważ deweloper nie ma uprawnień do dysponowania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali. Zapisy te na gruncie przepisów cyt. ustawy są nieskuteczne zarówno w odniesieniu do tzw. małych wspólnot, jak i tych, w których położonych jest więcej niż 7 lokali. "

http://www.zarzadca.pl/content/view/626/45/

owner

Problem w tym, że w momencie podpisywania pierwszego aktu notarialnego nie ma jeszcze nieruchomości wspólnej - wszystko jest własnością dewelopera.

Pytanie: czy zapis w pierwszym akcie wywiera skutek prawny również wobec każdego następnego nabywcy, także wobec tego, który takiego zapisu w swoim akcie nie posiada? Czy obok zmiany przeznaczenia części NW mamy tu do czynienia również z ustanowieniem swoistego sposobu zarządu NW (w odniesieniu do części gruntu)?

wwwinyl

Ponieważ ja się z taką sytuacją nie spotkałem - oświećcie mnie.
To każdy z "parterowiczów" ma swoją wyodrębnioną działkę geodezyjną?
Wielkości 35 m²?
Bo przecież nie można być włascicielem kawałka działki geodezyjnej.

owner

Nie, to jest rozwiązanie podobne do umowy quoad usum - umownego podziału nieruchomości wspólnej (w tym przypadku gruntu) do wyłącznego korzystania, bez wyodrębnienia prawnego. Grunt nadal stanowi nieruchomość wspólną.

Wątpliwość polega na tym, że ta umowa jest zawierana przez dewelopera i nabywców lokali, a nie przez ogół współwłaścicieli gruntu. A przecież, po zawarciu pierwszego aktu notarialnego, deweloper nie jest już jedynym właścicielem gruntu...

owner

W jaki sposób później można od takiej "umowy" odstąpić?
Czy wymagana jest forma aktu notarialnego?

Kuba

Można też kupić "prawo do wyłącznego korzystania" takiego ogródka podobnie jak to się dzieje z miejscami garażowymi, które znajdują się w nieruchomości wspólnej ( https://forum.zarzadca.pl/discussion/214/miejsca-postojowe-deweloper-sprzedaje-nieruchomosc-wspolna/#Item_0 ). Grunt działki pozostaje wspólny a prawo do wyłącznego korzystania przypisane jednemu właścicielowi na zasadzie umowy quoad usum. Deweloperzy dość powszechnie sprzedają takie prawo i biorą za to kasę. Przy pierwszym akcie notarialnym nie widzę problemu, ale przy drugim gdy jest już wspólnota mieszkaniowa to ta kasa powinna być dzielona pomiędzy wszystkich współwłaścicieli (czyli przy drugim akcie notarialnym pomiędzy dewelopera i właściciela z pierwszego aktu). A potem tak dalej.

Zarządca

Ustalenie sposobu korzystania to nie jest czynność zarządu nieruchomością wspólną, lecz dotyczy ograniczenia prawa własności jednych właścicieli na rzecz innych.

Zarządca

W uzupełnieniu:
art. 4 ust. 2 uwl stanowiący, że: Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali, odnosi się wyłącznie do wyodrębniania lokali a nie, np. do ustanawiania prawa do wyłącznego korzystania. W piśmiennictwie, zwrócili na ten problem R. Strzelczyk (notariusz):
" Należy jednak pamiętać, że art. 4 ust. 2 WłLokU określa strony umów o ustanowienie odrębnej własności lokali. Nie dotyczy on innych umów, w szczególności umów o ustaleniu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, takich jak choćby umowy o sposobie korzystania z miejsc postojowych. Zawarcie takich umów - po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu - wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w sposób przewidziany w Rozdziale 4 WłLokU. Nieskuteczne są przeto, spotykane niekiedy w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność kolejnych lokali, jednostronne oświadczenia deweloperów upoważniające nabywców tych lokali do samodzielnego korzystania z konkretnych miejsc postojowych. Pozostawiają one nabywców w błędnym przekonaniu, że nabywają dodatkowe uprawnienia, których faktycznie nie nabywają, chyba że deweloper działa w granicach udzielonego mu w tym zakresie pełnomocnictwa".
Własność lokali. Komentarz, R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2007, s. 124 - 125.

Sądzę, że kierując się taką wykładnią niektórzy deweloperzy w aktach notarialnych zawierają upoważnienia do ustalenia sposobu korzystania. Podkreślenia wymaga, że sposób korzystania ujawnia się w księdze wieczystej.