Reklama w oknie lokalu użytkowego

magdakre

W budynku Wspólnoty mieści się lokal użytkowy (na parterze). Posiada on duże okno. Właściciel lokalu powiesił w nim banner reklamujący powierzchnię do wynajęcia. Czy Wspólnota może żądać od niego podpisania umowy najmu części elewacji?
Pytam ponieważ większość wypowiedzi mówi o tym, że okno należy do właściciela lokalu. Jednakże ustawa o własności lokali nie precyzuje co należy do części wspólnych, a z mojego punktu widzenia wieszanie reklamy w oknie lub na balkonie ingeruje w estetykę elewacji. No i okno jest składową elewacji oczywiście. Czy jest jakiś przepis mówiący o tym?

cdn

Czy Wspólnota może żądać od niego podpisania umowy najmu części elewacji?

Żądać sobie może, ale nie może go zmusić do zawarcia takiej umowy.

z mojego punktu widzenia wieszanie reklamy w oknie lub na balkonie ingeruje w estetykę elewacji.

Ale za odpowiednią opłatą zniósłbyś jakoś tę "ingerencję w estetykę"? Czyli nie chodzi o estetykę, lecz o kasę.
Wspólnotowy fiskalizm się w tobie budzi. Chcesz opodatkować sąsiada za karę? Jakim prawem ma lepiej, niż inni! Typowa postawa Polaka.

No i okno jest składową elewacji oczywiście.

Nie jest, oczywiście. Jest częścią składową lokalu i stanowi odrębną własność właściciela tego lokalu.

koziorozka

Gdy reklama, antena satelitarna itp. zewnętrzne "urządzenia" mieszczą się w świetle okna, balkonu, to wspólnocie nic do tego.

magdakre

@cdn
będę wdzięczna za trzymanie się tematu i zaniechanie ocen. To forum jest po to, aby wyjaśniać kwestie merytoryczne (takie jak właśnie reklama w świetle okna), a nie szufladkowanie.

KubaP

[cite] magdakre:[/cite]W budynku Wspólnoty mieści się lokal użytkowy (na parterze). Posiada on duże okno.
Właściciel lokalu powiesił w nim banner reklamujący powierzchnię do wynajęcia.

Czy Wspólnota może żądać od niego podpisania umowy najmu części elewacji?

*******************************************************************************************************************************

będę wdzięczna za trzymanie się tematu i zaniechanie ocen. To forum jest po to, aby wyjaśniać kwestie merytoryczne (takie jak właśnie reklama w świetle okna), a nie szufladkowanie.

wywieszanie , naklejanie na okna reklamy nie podchodzą pod wynajem części wspólnych, więc nie można pobierać pożytków z tego .


********************************************************************************************************************************
Czasami trzeba wstrząsnąć komentarzem pytającego, aby ten zaczął się sam edukować, a nie czekać na podanie wszystkiego na tacy .
Forum służy do wymiany poglądów na kwestie wspólnotowe.

gecon

magdakre: ...(takie jak właśnie reklama w świetle okna)

Może poniższa opinia coś niecoś wyjaśni - chociaż niepodpisana dość logicznie wytłumaczone to zostało.

"...Warszawa, dn. 18.08.2011 r.
Opinia prawna
Przedmiot opinii:
Przedmiotem opinii jest udzielenie odpowiedzi na pytanie dotyczące:
1. zakresu przedmiotowego pojęcia „nieruchomość wspólna”, a w szczególności wskazanie, jakie elementy budynku i urządzeń w nim zainstalowanych w tym pojęciu się zawierają,
2. możliwości montowania „w świetle okna” urządzeń przez właścicieli lokali,
3. przyznania wspólnocie mieszkaniowej prawa do wyrażania zgody na instalacje urządzeń na elewacji budynku i umieszczania reklam na oknach.
ad. 2...W związku z powyższym nie budzi żadnych wątpliwości możliwość umieszczania w świetle okna reklam, klimatyzatorów, banerów, kasetonów i innych rzeczy od strony wewnętrznej bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Natomiast możliwość umieszczania w świetle okna reklam, klimatyzatorów, banerów, kasetonów i innych rzeczy od strony zewnętrznej zależy przede wszystkim od sposobu mocowania i rozmiarów. Jeżeli nie są one większe niż światło okna i nie są mocowane poza oknem do elewacji budynku stanowiącej bez wątpliwości część wspólną, to nie narusza to praw pozostałych współwłaścicieli do nieruchomości wspólnej i nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast jeżeli umieszczenie w świetle okna reklam, klimatyzatorów, banerów, kasetonów i innych rzeczy od strony zewnętrznej wymagałoby ingerencji w elewację budynku lub przekraczałoby rozmiarami światło okna, to wymagałoby to uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Na marginesie nadmienić należy, że zupełnie odmiennie należy traktować otwory okienne w dachu. W takim wypadku można je traktować jako element części wspólnej nieruchomości, jako że pośrednio służą one wszystkim właścicielom lokali, stanowiąc integralny i funkcjonalny element pokrycia dachowego, przynoszącego ochronę dla wszystkich mieszkańców.
ad.3 ...Mając na względzie kwestie podniesione w punktach poprzedzających stwierdzić należy, że każdorazowa ingerencja właściciela lokalu w elewację budynku wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczy to zarówno zmiany położenia otworów okiennych, ale również dokonywanie zwykłych nawierceń w elewacji budynku, ponieważ mogą one osłabiać jego konstrukcję.
W przypadku okien, zdaniem sporządzającego niniejszą opinię, wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnień do zakazywania/nakazywania umieszczania jakichkolwiek reklam, banerów, kasetonów i innych rzeczy na stolarce okiennej i szybie. Przedmioty te nie należą do części wspólnej nieruchomości, a swoboda z nich korzystania przyznana jest wyłącznie właścicielowi konkretnego lokalu, pod warunkiem nie wykraczania poza światło okna i nie mocowania ich elementów do elewacji budynku..."

- http://www.kzajac.com.pl/wp-content/uploads/2011/08/microsoft-word-opinia1.pdf
p.s. podkreślenia moje.

zyguś

Ja mam właścicieli lokalu użytkowego, którzy wcale nam nie płacą za reklamy na elewacji

KubaP

[cite] zyguś:[/cite]Ja mam właścicieli lokalu użytkowego, którzy wcale nam nie płacą za reklamy na elewacji

to błąd , działasz na szkodę pozostałych współwłaścicieli

zyguś

Powołują się na wyrok sądu z Gdańska z 2010 roku. Straszyli nas sądami i moi dziadkowie uchylili uchwałę . Do dnia dzisiejszego straciliśmy 14 tyś.

KubaP

[cite] zyguś:[/cite]Powołują się na wyrok sądu z Gdańska z 2010 roku.
Straszyli nas sądami i moi dziadkowie uchylili uchwałę .
Do dnia dzisiejszego straciliśmy 14 tyś.

a co was obchodzi wyrok z Gdańska, dotyczy Waszej wspólnoty ? Nie . Strach już nie jednego zgubił

ale nie mam zamiaru do niczego nakłaniać , każda wspólnota jest kowalem swego działania ...
Jak ty byś chciał , w tym samym miejscu ,co mają ci co straszyli, powiesić swoją reklamę na elewacji....to co? Poszło by na noże?

Opłaty za reklamę na elewacji rozwiązują sprawę w sposób cywilizowany.

zyguś

Co do reklamy w oknach uważam że jest to dopuszczalne , wspólnota nie może żądać zapłaty.

KubaP

[cite] zyguś:[/cite]Co do reklamy w oknach uważam że jest to dopuszczalne , wspólnota nie może żądać zapłaty.

okno nie jest częścią wspólną z wyłączeniem kolorystyki , więc właściciel może sobie wieszać co chce.

cdn

okno nie jest częścią wspólną z wyłączeniem kolorystyki

Kolorystyka okien też nie jest częścią wspólną.

gecon

Kolorystyka okien jest elementem kolorystyki elewacji ( a to już NW) tak jak i układ okna (podział) jest elementem elewacji (to też NW) a więc właściciel okna nie może sobie dowolnie zmieniać tych dwóch spraw (kolorystyki i podziału).

cdn

gecon:

Kolorystyka okien jest elementem kolorystyki elewacji ( a to już NW) tak jak i układ okna (podział) jest elementem elewacji (to też NW) a więc właściciel okna nie może sobie dowolnie zmieniać tych dwóch spraw (kolorystyki i podziału).

Nie może, bo co? Jaki przepis tego zabrania?
Panowie gecon i KubaP - rozumiem, że takie są Wasze przekonania. Ale czy podacie jakiś przepis na ich poparcie? Może jestem "niedoinformowany", ale skoro tak, to podajcie te informacje do wiadomości publicznej, skorzystają na tym wszyscy.

Według mojej wiedzy, w polskim prawie nie ma przepisu, który byłby podstawą Waszych tez. Nie można wymagać od właściciela lokalu, żeby przy wymianie okna (które jest częścią lokalu, a nie nieruchomości wspólnej) montował okno określonego koloru lub "układu" (rozumiem, że w tym określeniu geconowi chodzi o podział skrzydła okiennego, szprosy itp., a nie o wielkość otworu okiennego). Może to i źle, ale taki jest stan prawny. Wyjątkiem są budynki objęte rejestrem zabytków.

gecon

...czy podacie jakiś przepis na ich poparcie? Może jestem "niedoinformowany", ale skoro tak, to podajcie te informacje do wiadomości publicznej, skorzystają na tym wszyscy.

Zachowanie wyglądu elewacji uwarunkowane jest że tak powiem historycznie.
Spółdzielnia mieszkaniowa (czy jakikolwiek inny właściciel budowanego budynku) musiała przed budową bloku, kamiennicy itp. złożyć do Urzędu Miejskiego projekt budowli w tym wygląd elewacji zewnętrznej budynku wraz z oknami. Projekt ten zatwierdza Wydz. Architektury UM.
Spółdzielnia, a tym samym mieszkaniec nie ma prawa bez zgody Wydz.Architektury na dokonywanie jakichkolwiek zmian w wyglądzie elewacji budynku, zmiany podziału i kolorystyki okien.
Na dobrą sprawę taka samowola przy wymianie okien to proceder podlegający karze administracyjnej (rzadko stosowane ale zdarzały się przypadki), łącznie z obowiązkiem przywrócenia stanu faktycznego.
Jeszcze dwa cytaty mądrzejszych ode mnie w tej kwestii:

"...Okna jako środek wyrazu są elementem całości budynku i mają bardzo duży wpływ na odbiór całej elewacji. Architekt projektując budynek, poprzez takie zabiegi jak głębokość osadzenia, rytm okien, szerokość szprosów, kolor, materiał, wpływa na odbiór obiektu i dąży do osiągnięcia pewnego zamierzonego efektu. Najbezpieczniej jest więc zachować możliwie pierwotny podział okna i ten sam kolor. Kontynuujemy w ten sposób myśl architekta i spójny pomysł na estetykę budynku, w którym mieszkamy, a także na dzielnicę, w której ten budynek się znajduje - mówi Michał Majewski ze Studia Architektonicznego SAMM..."

- http://dom.trojmiasto.pl/Wymieniasz-okno-dostosuj-sie-do-sasiadow-n71522.html#tri

"...W wyniku tego działania doszło do zmniejszenia rozmiarów otworów okiennych (nadmurowano parapet na wysokość dwóch cegieł) oraz zmiany wyglądu, koloru i kształtu stolarki okiennej, co – zdaniem wspólnoty – naruszyło ogólny wygląd elewacji budynku.
Za przyjęciem drugiego stanowiska, zdaniem sądu okręgowego, przemawiała podniesiona w apelacji okoliczność, iż elewacja budynku to dobro wspólne i nie jest dla wspólnoty jako całości obojętne, w jaki sposób właściciele lokali wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku.
Zdaniem sądu II instancji, wykonanie tych prac w sposób naruszający poczucie estetyki i ładu architektonicznego mogło przecież łączyć się z negatywnymi doznaniami psychicznymi członków wspólnoty.
Z tego względu można byłoby twierdzić, iż w okolicznościach badanej sprawy żądanie pozwu odnosi się nie do naruszenia prawa własności poprzez wykonanie konkretnych prac przy wymianie okien, a do rezultatów tych prac w postaci zaburzeń w wyglądzie elewacji budynku.
Powodowa wspólnota nie wskazywała bowiem, w jaki sposób czy też przy użyciu jakich materiałów miała zostać wykonana wymiana okien. Żądała ona jedynie, by w wyniku tej wymiany nie zostało naruszone jej poczucie estetyki i ładu architektonicznego.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r. (III CZP 65/13) rozstrzygnęła w sposób niebudzący wątpliwości, iż powodowa wspólnota mieszkaniowa miała legitymację procesową do występowania w sprawie z powołaniem się na art. 222 §2 kc jako podstawę zgłoszonych roszczeń..."

- http://www.administrator24.info/artykul/id6232,wymiana-okien-a-prawa-wspolnoty-mieszkaniowej

KubaP

[cite] cdn:[/cite]gecon:

Kolorystyka okien jest elementem kolorystyki elewacji ( a to już NW) tak jak i układ okna (podział) jest elementem elewacji (to też NW) a więc właściciel okna nie może sobie dowolnie zmieniać tych dwóch spraw (kolorystyki i podziału).

Nie może, bo co? Jaki przepis tego zabrania?

zapytaj u głównego architektka miasta , ja dla ciebie nie jestem autorytetem , niewierny Tomaszu

cdn

Spółdzielnia, a tym samym mieszkaniec nie ma prawa bez zgody Wydz.Architektury na dokonywanie jakichkolwiek zmian w wyglądzie elewacji budynku, zmiany podziału i kolorystyki okien.

Piszesz "nie ma prawa". Podaj podstawę prawną.

W wyniku tego działania doszło do zmniejszenia rozmiarów otworów okiennych

To nie na temat - cytat dotyczy innej sytuacji faktycznej.
Poza tym Sąd Najwyższy uznał tylko, że wspólnota miała legitymację procesową do występowania w sprawie. To wcale nie oznacza, że miała rację co do meritum - w tej sprawie nie zapadło żadne rozstrzygnięcie.

Zarządca

W tym miejscu Sąd Apelacyjny nie zgadza się jednak z wyrażonym pośrednio poglądem Sądu I instancji, że (wszystkie) okna w danym budynku stanowią jego części wspólne. W sytuacji gdy okna służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu, należy uznać, że nie stanowią one nieruchomości wspólnej (tak wyrok WSA w Warszawie z 16 listopada 2009 r,, sygn. VII SA/Wa 672/09, LEX nr 589555, wyrok NSA z 7b czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 486/10, LEX nr 992591). Powyższe nie rzutowało jednak na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia, choć może mieć ewentualnie znaczenie na etapie ustalenia wysokości opłaty przez pozwaną wspólnotę w konkretnym przypadku (nie jest to jednak przedmiotem tej sprawy).

Wiecej na ten temat w artykule: Wspólnota mieszkaniowa ma wpływ na wygląd okien
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2140-wspolnota-mieszkaniowa-ma-wplyw-na-wyglad-okien

Jednak wspólnota mieszkaniowa ma wpływ na wygląd okien ze względu na ład estetyczny całego budynku, co potwierdził Sąd Najwyższy:

„​Wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej ” (uchwała z dnia 21 listopada 2013 roku, sygn. aktL III CZP 65/13).

Co prawda, uchwała powyższa zapadła w innym stanie faktycznym, ale rzeczywiście sąd może uznać, ze oklejanie okien reklamami narusza ład estetyczny, z drugiej strony może również uznać, że skoro to lokal użytkowy, to należało się z tym liczyć.