Aneks o wysokości opłat

Korab

Witam.

Nie wiem czy ja czegoś nie rozumiem, czy ktoś próbuje wprowadzić mnie w błąd.

Jestem członkiem nowej WM i jednocześnie członkiem zarządu (mieszkanie w nowym bloku, nowa WM).

Ostatnio, jako członkowie zarządu spotkaliśmy się z panią administrator. Pani zaproponowała stawki na zaliczki za różne rzeczy (ogrzewanie, zarządzanie, fundusz remontowy itp), członkowie zarządu zgodzili się na propozycje i kilka dni później mieszkańcy dostali aneksy o wysokości opłat od administratora.

Pani administrator twierdzi, że na podstawie tego typu ustaleń z zarządem można dokonywać naliczeń i żądać opłat i zaliczek od członków WM.

Moim zdaniem z UoWL Art.22 wynika jasno, że wszelkie opłaty powinny wynikać z uchwał i regulaminów, nie można ustalić tak sobie "bo zarządowi się wydaje"

Administratorka twierdzi że na początku istnienia WM nie wiadomo jakie są koszty i trzeba to oszacować w pierwszym kwartale roku, a po poznaniu tych kosztów wspólnoty uchwalić plan gospodarczy. Dopiero na jego podstawie można uchwalać uchwały i regulaminy, a wcześniej wystarczą ustalenia zarządu.

Moim zdaniem korzystając z doświadczenia administratora i najlepszej wiedzy - należy na początku uchwalić uchwały, ustalające zaliczki i opłaty, a gdyby pojawiały się rozbieżności - po prostu je korygować kolejnymi uchwałami (możnaby to nieźle oszacować, bo sąsiednią bardzo podobną WM zarządza też ta pani od ponad roku). Pozostali członkowie zarządu WM zgadzają się ze zdaniem administratorki, a ja wychodzę na idiotę który szuka dziury w całym.
`
Oczywiście płacić trzeba, ale wydaje mi się, że na chwilę obecną aneks o wysokości opłat można wyrzucić do kosza i jedynie za co zapłacić, to za rzeczywiste zużycie mediów.

Podpowiedzcie, kto ma racje?

trader

Plan gospodarczy jest tylko planem, który do końca marca przyszłego roku należy rozliczyć do zera.
Cała rzecz w tym, żeby właściciele nie musieli później dopłacać dużych kwot po dokonanym rozliczeniu.
Określenie stawek jest bardzo trudne, ale na podstawie faktycznego zużycia można zaliczki modyfikować częściej i przesyłać nowe karty opłat do właścicieli.
Plan gospodarczy winien być uchwalony w formie uchwały właścicieli.

We wspólnocie właściciele płacą z góry do 10-go każdego miesiąca,
nie da się rozliczać wg. faktycznego zużycia, które zawsze przychodzi z opóźnieniem.

Korab

Rzecz nie polega na tym, aby rozliczać się wg faktycznego zużycia, ale żeby ustalić zasady rozliczania.

Czy można żądać opłat za chociażby za:

- nieruchomość wspólną
- zarządzanie nieruchomością
- fundusz remontowy
- miejsce postojowe w hali garażowej

bez żadnych uchwał?

trader

Tak jak piszesz należy na początku uchwalić uchwały, ustalające zaliczki i opłaty.
Kolejne uchwały nie będą potrzebne jeśli w pierwszej uchwale o planie gospodarczym dodasz:

"1. Zaliczki mogą ulec proporcjonalnemu wzrostowi w razie podwyższenia przez dostawców cen za usługi związane z:
- dostawą ciepła (gazu)
- dostawą zimnej wody i odprowadzeniem ścieków
- wywozem śmieci
o czym Zarządca niezwłocznie powiadomi właścicieli lokali na piśmie wraz ze wskazaniem terminu, od którego podwyższone ceny obowiązują."

"2. Zaliczki mogą ulec proporcjonalnemu wzrostowi w razie stwierdzenia w okresie ostatnich 3 miesięcy zwiększonego zużycia w lokalu:
- ciepła
- zimnej wody i odprowadzenia ścieków
o czym Zarządca niezwłocznie powiadomi właścicieli lokali na piśmie wraz ze wskazaniem terminu, od którego podwyższone ceny obowiązują."


Plan gospodarczy powinien zawierać przewidywane koszty na:
- nieruchomość wspólną
- zarządzanie nieruchomością
- fundusz remontowy
- miejsce postojowe w hali garażowej

Prosty przykład tutaj:
http://zarzadca.slask.pl/dok/plan.gif

Egzo

[cite] Korab:[/cite]Rzecz nie polega na tym, aby rozliczać się wg faktycznego zużycia, ale żeby ustalić zasady rozliczania.

Czy można żądać opłat za chociażby za:
- nieruchomość wspólną
- zarządzanie nieruchomością
- fundusz remontowy
- miejsce postojowe w hali garażowej
bez żadnych uchwał?

Nie można. Nie jest istotne czy jakieś koszty są znane dokładnie, czy też są tylko oszacowane - wynikowe stawki opłat. obojętnie czy oszacowane czy dokładne, muszą być zatwierdzane uchwałami właścicieli lokali.

gecon

Korab: ...ale żeby ustalić zasady rozliczania.

Pierwsze ustalenie (po powstaniu nowej wspólnoty) wysokości zaliczek należy dokonać oczywiście szacunkowo w miarę w wysokości zbliżonej do przewidywanego rzeczywistego zużycia.
Każde kolejne coroczne zaliczki nie powinny znacząco odbiegać już od rzeczywistego zużycia.

Czy można żądać opłat ...bez żadnych uchwał?

Jak rozumiem żąda administrator od właścicieli.
Nie można!
Administrator czy też zarząd wspólnoty może tylko zaproponować wysokości opłat (zaliczek) ale zatwierdzić to muszą właściciele odpowiednią uchwałą, bo jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
Z UoWL:

Art. 22.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności...
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia ...ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

KubaP

[cite] Korab:[/cite]Ostatnio, jako członkowie zarządu spotkaliśmy się z panią administrator.
Pani zaproponowała stawki na zaliczki za różne rzeczy (ogrzewanie, zarządzanie, fundusz remontowy itp), członkowie zarządu zgodzili się na propozycje i kilka dni później mieszkańcy dostali aneksy o wysokości opłat od administratora.

Pani administrator twierdzi, że na podstawie tego typu ustaleń z zarządem można dokonywać naliczeń i żądać opłat i zaliczek od członków WM.

Pani administrator może jedynie co najwyżej proponować ... aby te stawki obowiązywały potrzebna jest uchwała właścicielei lokali ws stawek służących do naliczenia zaliczki na utrzymanie nieruchomości. Zarząd WM nie ma prawa o tym decydować ...

[cite] Korab:[/cite]Moim zdaniem z UoWL Art.22 wynika jasno, że wszelkie opłaty powinny wynikać z uchwał i regulaminów, nie można ustalić tak sobie "bo zarządowi się wydaje"

masz racje i tego sie trzymaj

[cite] Korab:[/cite]Administratorka twierdzi że na początku istnienia WM nie wiadomo jakie są koszty i trzeba to oszacować w pierwszym kwartale roku, a po poznaniu tych kosztów wspólnoty uchwalić plan gospodarczy.
Dopiero na jego podstawie można uchwalać uchwały i regulaminy, a wcześniej wystarczą ustalenia zarządu.

Prawdą jest ze w pierwszym roku ustalenie stawek robi się metoda porównawczą, bo nie ma danych ( kosztów) jak to jest faktycznie w waszej wspólnocie.
Plan gospodarczy nie podstawą do naliczania zaliczek . On pokazuje ile w roku obrachunkowym może kosztować utrzymanie nieruchomości

[cite] Korab:[/cite]Moim zdaniem korzystając z doświadczenia administratora i najlepszej wiedzy - należy na początku uchwalić uchwały, ustalające zaliczki i opłaty, a gdyby pojawiały się rozbieżności - po prostu je korygować kolejnymi uchwałami

nie jest to dobre rozwiązanie. Korektę robi się poprzez rozliczenie kosztów, po okresie obrachunkowym , jednorazową wpłatą - uchwala właścicielei lokali ws mrozliczenia wyniku finansowego za okres rozrachunkowy

[cite] Korab:[/cite]Pozostali członkowie zarządu WM zgadzają się ze zdaniem administratorki, a ja wychodzę na idiotę który szuka dziury w całym.

bo żądani są włazy jak SM , porażka takie ich myślenie
`

[cite] Korab:[/cite]Oczywiście płacić trzeba, ale wydaje mi się, że na chwilę obecną aneks o wysokości opłat można wyrzucić do kosza i jedynie za co zapłacić, to za rzeczywiste zużycie mediów.

co za aneks? macie jskieś umowy z właścicielami lokali? , we wspólnotach nie ma takiego dokumentu, właściciele płaca ZALICZKI

[cite] Korab:[/cite]Podpowiedzcie, kto ma racje?

ty masz racje

coś mi sie zdaje, że ta Administratorska myli pojęcia, zasady jakie obowiązują we WM i tak robi, aby ONA miała jak najmniej roboty, a tonie koniecznie jest zgodne z obowiązującym prawem


Zapamiętaj sobie , że właściciele lokali podejmując uchwały , tworzą prawo wewnętrzne we wspólnocie , które może być dowodem w sprawie np. windykacji zaliczek .... Zaliczki mogą być zróżnicowane w zależności od typu lokalu: mieszkalny , niemieszkalny, garaż , itd

Przeszukaj sobie to forum (wyszukiwarka) jest dużo wątków na temat zaliczek , konstrukcji jak i sposobu naliczania

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2577/zaliczki-na-koszty-zarzadu/#Item_5



.

Korab

Witam.

Dziękuje za cenne wskazówki.
Zastanawiam się jak zachęcić administratora / pozostałych członków zarządu do podjęcia stosownych kroków aby uchwały powstały i zostały poddane głosowaniu przez członków WM.

Jeśli chodzi o aneks - dokładnie dokument który dostałem nazywa się zawiadomienie o wysokości opłat miesięcznych za użytkowanie lokali.
Skoro nie ma uchwał na poszczególne zaliczki z tego zawiadomienia - co tak naprawdę jako właściciel powinienem zapłacić?

gecon

Korab: Skoro nie ma uchwał na poszczególne zaliczki z tego zawiadomienia - co tak naprawdę jako właściciel powinienem zapłacić?

Gdybyś był tylko właścicielem mógłbyś się "postawić" i nie płacić jak to zrobił jeden właściciel i... sąd przyznał mu rację.

"...W tej sytuacji Sąd orzekał na materiale dowodowym załączonym do pozwu i uznał, że zawiadomienia kierowane do pozwanego o wysokości opłat nie są wystarczające do udowodnienia żądania pozwu. Mianowicie w celu udowodnienia roszczenia o zapłatę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną powodowa wspólnota winna przedstawić uchwały Wspólnoty o wysokości zaliczek. Takie uchwały nie zostały załączone do pozwu, ani nawet do odpowiedzi na sprzeciw...Sąd uznał te dowody za sprekludowane.
Nie mniej jednak i tak nie mogły by one być podstawą do udowodnienia co do wysokości roszczenia o zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną albowiem są sprzeczne z przepisem o charakterze ius cogens, a to art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali... Ww przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wynika z niego, że tylko w oparciu udział procentowy w nieruchomości wspólnej powinna być ustalana wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej..."

- Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu IX Wydział Cywilny Sygnatura akt IX C 467/12

Ale ty jesteś też:

Jestem członkiem nowej WM i jednocześnie członkiem zarządu

- więc jako członek zarządu jesteś odpowiedzialny za to nieprawidłowe naliczanie zaliczek i samo rozliczanie. Twoim obowiązkiem, wraz z pozostałymi członkami zarządu, jest opracować projekt odpowiedniej uchwały i poddać go pod głosowanie oraz wymóc na zatrudnionym administratorze przestrzegania przepisów prawa.

KubaP

[cite] Korab:[/cite]Dziękuje za cenne wskazówki.
Zastanawiam się jak zachęcić administratora / pozostałych członków zarządu do podjęcia stosownych kroków aby uchwały powstały i zostały poddane głosowaniu przez członków WM.

Jeśli chodzi o aneks - dokładnie dokument który dostałem nazywa się zawiadomienie o wysokości opłat miesięcznych za użytkowanie lokali.
Skoro nie ma uchwał na poszczególne zaliczki z tego zawiadomienia - co tak naprawdę jako właściciel powinienem zapłacić?

To co nam tu pokazałaś nie ma nic wspólnego z prawidłowym naliczeniem opłat . Widać od razu, że ten twój "administrator" nie ma pojęcia jak powinna wyglądać zaliczka stosowana we WM
MP to też lokal i nie może mieć jednej stawki opłat . MP uczestniczy praktycznie tylko w utrzymaniu części wspólnej.

Tu masz przykładowy wzór dokumentu naliczenia zaliczki

https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka

W sprawie zachęcenia odpowiedzialnych za przestrzegania prawa , pokaż im to forum, przekaż tym pozostałym wiedzę i postaw warunek, że jak nie będą tak robić , to zaskarżysz do sądu ich działanie , Taka pokazówka w wielu wspólnotach daje pozytywne rezultaty

[b]Art. 13.[/b]
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
[b]Art. 14.[/b]
Na koszty zarządu [u]nieruchomością wspólną[/u] składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
[b]Art. 15.[/b]
1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

co to ma wspólnego z naliczeniem przez administratora opłat we wspólnocie, to nie są lokale komunalne - czynszowe

[b]Art. 22.[/b]
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. [b]Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali [/b]wyrażająca zgodę na dokonanie tej
czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem
przewidzianej.
3. [b]Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są [color=#00f]w szczególności[/color]:[/b]
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
3) [b]ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,[/b]

Egzo

[cite] Korab:[/cite]Zastanawiam się jak zachęcić administratora / pozostałych członków zarządu do podjęcia stosownych kroków aby uchwały powstały i zostały poddane głosowaniu przez członków WM.

Tłumaczyć, objaśniać. Forumowicze podali ci odpowiednie podstawy prawne.

Skoro nie ma uchwał na poszczególne zaliczki z tego zawiadomienia - co tak naprawdę jako właściciel powinienem zapłacić?

Opłaty możesz podzielić na dwie grupy: koszty faktycznie ponoszone i pozostałe. Te faktycznie ponoszone (energia cieplna w lokalu, woda i ścieki w lokalu, nieruchomość wspólna w wysokości faktycznie ponoszonych kosztów, zarządzanie) proponuję płacić, pomimo, że nie ma na to uchwał. Te koszty i tak kiedyś trzeba będzie w całości pokryć, więc nie ma sensu robić sobie ich sztucznej kumulacji. Kwestia rozliczenia w przyszłości tych kosztów, to osobne zagadnienie.

- Natomiast funduszu remontowego - o ile nie ma uchwały o wysokości stawki na FR lub w ogóle nie ma nawet uchwały o utworzeniu takiego funduszu - możesz nie opłacać w ogóle. Tego funduszu po prostu nie ma.
- Jeżeli nie ma uchwały na koszty zarządzania nieruchomością, co w praktyce zawiera koszty wynagrodzenia administratorki, to jest to spore przegięcie.
- Jeżeli garaż jest osobnym lokalem, to wspólnota nim nie zarządza, więc nie może ustalać opłat od miejsca postojowego.
- W załączonym przez ciebie zawiadomieniu o zaliczkach jest napisane, że zarząd zaakceptował stawki opłat za użytkowanie lokalu. Mam nadzieję, że ty nie brałeś w tym udziału, bo ponosisz osobistą odpowiedzialność za decyzje zarządu (także finansową). Niepokojące jest zwłaszcza wypłacanie wynagrodzenia administratorce bez uchwały. Na przyszłość, jeżeli będą tego typu dziwne decyzje, które według ciebie są niezgodne z ustawą, to zgłaszaj zdanie odrębne do protokołu z posiedzenia zarządu lub zaznaczaj takie zdanie na dokumentach, które dają ci do podpisu.
- Nie musi być kilku uchwał na poszczególne zaliczki, może to być jedna uchwała na wszystkie zaliczki - ale musi być.
- W przyszłości na zawiadomieniach o stawkach opłat dobrze jest umieszczać formułę informującą na podstawie jakiej uchwały ustalono takie stawki (numer, data podjęcia).

Ogólnie wrażenie jest takie, że wasza administratorka bardzo idzie na skróty, albo nie ma pojęcia co robi.

KubaP

[cite]Egzo[/cite]Opłaty możesz podzielić na dwie grupy: koszty faktycznie ponoszone i pozostałe.

a co to za podział , z czego to wynika, bo na pewno nie UoWL.

https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka

Korab

[cite]gecon[/cite] więc jako członek zarządu jesteś odpowiedzialny za to nieprawidłowe naliczanie zaliczek i samo rozliczanie. Twoim obowiązkiem, wraz z pozostałymi członkami zarządu, jest opracować projekt odpowiedniej uchwały i poddać go pod głosowanie oraz wymóc na zatrudnionym administratorze przestrzegania przepisów prawa.

To mnie właśnie boli i trochę przeraża.
Walczę z administratorką od ponad miesiąca o to, że potrzebne są uchwały i regulaminy.
Ponieważ współpraca nam "nie szła" postanowiłem rozstać się nią (a że nie było uchwały na koszty zarządzania nieruchomością zdaniem prawnika z którym temat konsultowałem umowa była nie ważna) i znaleźć "normalnego" zarządce. Spotkałem się panią, której usługi nie dość że były tańsze, to widziała też problem w braku uchwał i regulaminów. Poinformowałem członków WM o moim stanowisku, wtedy deweloper (70% udziałów) zażądał zwołania zebrania członków WM. Na zebraniu zarząd został rozszerzony do 5ciu osób w tym 1 z członków to prezes dewelopera. Było sporo "nowych" osób nie znających tematu.
W piątek było kolejne spotkanie - nowi członkowie zarządu i pani administrator dalej nie widzą potrzeby uchwalania czegokolwiek. Pomimo wskazywania przeze mnie zapisów w ustawie i dosyć długiej rozmowy na temat uznają, że podstawą jest plan gospodarczy który powstanie w pierwszym kwartale tego roku.

Czy jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest wyjście z zarządu?
Jak można zmusić administratora, który powinien mieć największe pojęcie co można a czego nie do działania zgodnie z przepisami?

KubaP

[cite]Korab[/cite]Poinformowałem członków WM o moim stanowisku, wtedy deweloper (70% udziałów) zażądał zwołania zebrania członków WM.
Na zebraniu Zarząd WM został rozszerzony do 5ciu osób w tym 1 z członków to prezes dewelopera.

i jak było głosownie to rozszerzenie zarzadu ? Udziałami ?

[b]Art. 23[/b] UoWL
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 [b]albo większość udziałów należy do jednego właściciela[/b] bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, [b]głosowanie według zasady, że [color=#f00]na każdego właściciela [u]przypada jeden głos[/u][/color], wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie [u]co najmniej 1/5 udziałów[/u] w nieruchomości wspólnej.[/b]

[cite]Korab[/cite] Pomimo wskazywania przeze mnie zapisów w ustawie i dosyć długiej rozmowy na temat uznają, że podstawą jest plan gospodarczy który powstanie w pierwszym kwartale tego roku.

szybko trzeba się tego administratora pozbyć , bo narobi on wam takiej popeliny że nie wybrniecie z tego .
Plan gospodarczy nie jest podstawą do naliczenia zaliczek , ma być odrębna uchwała.
Jak potrafiliście zwołać zebranie ws rozszerzenia składu Zarzadu WM to trzeba było zgłosić uchwałę o stawkach służących do naliczenia zaliczek...

[b]Art. 22. [/b]
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. 

2. [b]Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali [/b]wyrażająca zgodę na dokonanie tej 
czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. 

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są [b]w szczególności: [/b]
1) [b]ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, [/b]
2) [u]przyjęcie rocznego planu gospodarczego[/u],
3)[b] ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,[/b]

......

jezynka30

wydaje mi się, że wiem, ale może się mylę, może w tzw. "międzyczasie" zmieniły się przepisy i zasady funkcjonowania we wspólnotach, ale z tego co wiem, zwiększenie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną można przeprowadzić w dużej wspólnocie tylko w drodze uchwały ( pomijam kwestie uzasadnionych podwyżek zapisanych w planie gospodarczym na dany rok, bo takowego zapisu nie ma), nie jakąś tam decyzją..., chociaż może decyzja to też uchwała....

znam art. 22 Uowl, z niego wynika wymóg uchwały na wykonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, uchwały podejmuje się na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów, ale czy hasło "podwyższamy opłaty!" rzucone na zebraniu może być podstawą do wystawienia przez administratora dokumentu o podwyższeniu stawki za podgrzanie wody? nie chodzi o wysokość podwyżki, tylko sposób przeprowadzenia i ewentualne skutki prawne tak przeprowadzonej czynności...

elan124

Z pewnością wymienione uchwały, zostały przeprowadzone na ostatnim rocznym zebraniu ogółu właścicieli lokali.

jezynka30

elan124: Z pewnością wymienione uchwały, zostały przeprowadzone na ostatnim rocznym zebraniu ogółu właścicieli lokali.

no właśnie nie, na marcowym zebraniu sprawozdawczym przyjęto plan gospodarczy i regulamin wspólnoty, stosownie - uchwałami o kolejnych nr, na czwartkowym zebraniu podjęto decyzję o podwyżce opłat, DECYZJĘ, nie uchwałę...

elan124

Jezynka30: Na czwartkowym zebraniu podjęto decyzję o podwyżce opłat

A w jaki sposób podjęto tą decyzję ? Decyzja została podjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów ? Przecież decyzja może być podjęta w formie uchwały.
Zauważ, że "Sąd orzekał na materiale dowodowym załączonym do pozwu i uznał, ze zawiadomienia kierowane do pozwanego o wysokości opłat nie są wystarczające do udowodnienia żądania pozwu. Mianowicie w celu udowodnienia roszczenia o zapłatę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną powodowa wspólnota winna przedstawić uchwały Wspólnoty o wysokości zaliczek. Takie uchwały nie zostały załączone do pozwu, ani nawet do odpowiedzi na sprzeciw..." - Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu IX Wydział Cywilny Sygnatura akt IX C 467/12.

jezynka30

elan124: A w jaki sposób podjęto tą decyzję ? Decyzja została podjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów ?

nie było żadnej większości, była wielka awantura o rozliczenie zużycia wody za I kwartał i niedopłat, które dostaliśmy po rozliczeniu, nikt głosów ani udziałów nie liczył, po prostu kilka osób podniosło rękę na hasło ",Kto z Państwa jest za podniesieniem opłaty za podgrzanie ciepłej wody do 15 PLN ma m³?" i decyzja wiążąca została podjęta, dostaliśmy pismo o stawkach obowiązujących od maja br.

elan124

Jezynka30: I decyzja wiążąca została podjęta, dostaliśmy pismo o stawkach obowiązujących od maja br.

To nie była decyzja, to był kaprys kilku osób. Jeżeli się nie zgadzasz z tym kaprysem, to przecież możesz taką "decyzję" zaskarżyć do sądu, zgodnie z art. 25 uowl: "Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy".

jezynka30

elan124: "(...)taką "decyzję" zaskarżyć do sądu, zgodnie z art. 25 (...)"

Nie chciałabym aby ktokolwiek szedł z tym do sądu, chcę zobligować zarząd do działania zgodnego z prawem, dziwi mnie też to, że administratorka nie zwróciła im na to uwagi, tylko podpisała się pod tym pismem.....

elan124

Według mojej wiedzy, jeszcze raz. Wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, ustalają właściciele lokali, podejmując odpowiednią uchwałę. Jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły i nawet zarząd sam nie może takiej decyzji podejmować a co dopiero administrator. Dlaczego z uporem godnym lepszej sprawy TWIERDZISZ, że podniesienie przez kilka osób rąk do góry (nikt głosów ani udziałów nie liczył), na hasło ", kto z Państwa jest za podniesieniem opłaty za podgrzanie ciepłej wody do 15 PLN za m3 ? "- jest DECYZJĄ ogółu właścicieli lokali !?

jezynka30

elan124

moja wiedza też tak "mówi", co oznacza, że z punktu widzenia prawa nic się w tej kwestii nie zmieniło, ale jak widać na powyższym przykładzie, mądrzy inaczej wiedzą swoje... i wystawiają takie "kwity"....
wyślę do administratorki pismo, może się opamięta i ogarnie kuwetę :bigsmile:

elan124

Jezynka30: Wyślę do administratorki pismo, może się opamięta

Adresatem twoich roszczeń jest zarząd wspólnoty a nie administrator. Ustawowym reprezentantem właścicieli we wspólnocie jest zarząd wspólnoty na mocy art. 21.1. uowl: "Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali". Zarząd wspólnoty nie może a d m i n i s t r a t o r o w i, który administruje a nie zarządza - udzielić pełnomocnictwa dotyczącego wykonywania czynności związanych z zarządzaniem.
„Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu, ze zgodą jaką wyrazili. Ochrona samostanowienia członków wspólnoty nie może doznawać ograniczeń, z powodu kosztów czynności wstępnych poprzedzających przyjęcie uchwały zawierającej zgodę na dokonanie prac remontowych.” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013 r., I ACa 860/12).

man

[cite] elan124:[/cite]Według mojej wiedzy, jeszcze raz. Wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, ustalają właściciele lokali, podejmując odpowiednią uchwałę. Jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły i nawet zarząd sam nie może takiej decyzji podejmować a co dopiero administrator. Dlaczego z uporem godnym lepszej sprawy TWIERDZISZ, że podniesienie przez kilka osób rąk do góry (nikt głosów ani udziałów nie liczył), na hasło ", kto z Państwa jest za podniesieniem opłaty za podgrzanie ciepłej wody do 15 PLN za m3 ? "- jest DECYZJĄ ogółu właścicieli lokali !?

Koszty mediów nie są kosztami zarządu nieruchomością wspólną i można je regulować, bez uchwały, na podstawie kosztów rzeczywistych.

KubaP

(...)

[cite] jezynka30:[/cite]na marcowym zebraniu sprawozdawczym przyjęto plan gospodarczy i regulamin wspólnoty, stosownie - uchwałami o kolejnych nr, na czwartkowym zebraniu podjęto decyzję o podwyżce opłat, DECYZJĘ, nie uchwałę...

Są dwie szkoły jedne Wspólnoty podejmują uchwała o planie gospodarczym, gdzie są wymieniono stawki służące do naliczania zaliczek, a inne podejmują odrębną uchwalę o stawkach służących do naliczeń zaliczek , które różną się czasami od tych co posłużyły do wyliczenia Planu Gospodarczego.
U mnie podejrzanemu odrębną uchwałę o stawkach służących do naliczenia zaliczek na utrzymanie części wspólnych i skończyły się dysputy, jaki wymiar zaliczki powinno się naliczać . Ta uchwała jest twardym dowodem w sądzie ws windykacji.

Stawki służące do naliczenia opłat na utrzymanie lokalu (mediów) nie potrzeba uchwał, ponieważ te, stawki zaliczkowe, powinny wynikać z kosztów poprzedniego roku X wskaźnik 1.1 (w celu zabezpieczenia potrzeb Wspólnoty na opłacenie bieżace mediów). Jednocześnie są rozliczane "z urzędu" do zera po zakończonym roku obrachunkowym .

[cite] jezynka30:[/cite]

elan124

moja wiedza też tak "mówi", co oznacza, że z punktu widzenia prawa nic się w tej kwestii nie zmieniło,

niestety będziesz musiał zweryfikować swoją " wiedzę ", gdyż od początku jest nieprawidłowa w zakresie stawek dotyczących mediów .