Problemy zarządu z administratorem
Jacek_K
Użytkownik
Witam.
Proszę o wyjaśnienie kogo dotyczy pojęcie zarządu zwykłego tzn: czy pozostaje to w kompetencjach zarządu wspólnoty wybranego przez ogół właścicieli czy administratora - firmy z którą zarząd podpisał umowę na administrowanie.
Moje pytanie wynika z ostatnich wydarzeń jakie miały miejsce w naszej wspólnocie, a mianowicie zmiana firmy sprzątającej bez powiadomienia zarządu oraz inwestycji w postaci ułożenia progów zwalniających także bez powiadomienia
- tu sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, gdyż w drodze udziały mają także inne wspólnoty.
Czy ułożenie progów zwalniających to są czynności przekraczające zarząd zwykły zwłaszcza, że inwestycja dotyczy także innych wspólnot?
Proszę o wyjaśnienie kogo dotyczy pojęcie zarządu zwykłego tzn: czy pozostaje to w kompetencjach zarządu wspólnoty wybranego przez ogół właścicieli czy administratora - firmy z którą zarząd podpisał umowę na administrowanie.
Moje pytanie wynika z ostatnich wydarzeń jakie miały miejsce w naszej wspólnocie, a mianowicie zmiana firmy sprzątającej bez powiadomienia zarządu oraz inwestycji w postaci ułożenia progów zwalniających także bez powiadomienia
- tu sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, gdyż w drodze udziały mają także inne wspólnoty.
Czy ułożenie progów zwalniających to są czynności przekraczające zarząd zwykły zwłaszcza, że inwestycja dotyczy także innych wspólnot?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To nie jest kwestia klasyfikacji danej czynności, tzn. ustalenia czy mieści się w zakresie zarządu zwykłego czy przekracza ten zarząd.
Jest sprawa o ustalenie kompetencji organu wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli nie dokonano zmiany sposobu zarządu i w Waszej wspólnocie działa jej Zarząd- to ten organ może reprezentowac wspólnotę na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy właścicielami. Administratorowi takie uprawnienia nie przysługują, a co za tym idzie, nie ma takich obowiązków.
Wypowiedzenia umowy winien zatem dokonac Zarząd, czynnośc dokonana przez administratora jest nieważna, jednak zarząd może ją "zatwierdzic".
Odnośnie progów zwalniających - czy naprawdę udziały w tej drodze mają wspólnoty? A może właściciele lokali tworzący wspólnoty mieszkaniowe?
Droga nie leży na nieruchomości wspólnej, zatem wspólnota nie ma żadnego prawa nią się zajmować.
Tamta nieruchomość jest wspólną własnością właścicieli lokali w różnych wspólnotach, w częściach ułamkowych.
A w przepadku wypadku kto odpowiada? Kto powinien administrować tą drogą? I najważniejsze kto ma w tych kwestiach decydować? Uchwała właścicieli drogi? Nie wystarczy porozumienie zarządów wspólnot?
Nasz administrator nie uzgadniając z nami wykonał progi zwalniające i obciąża wspólnoty kosztami tych progów, na dodatek nie tylko te których właściciele mają udziały ale również pozostałe wobec których właścicieli mamy w aktach notarialnych służebność, a w których "interesie" jest ustawienie tych progów.
Ale proszę jeszcze wyjaśnić jak to zostało sformułowane w umowie
No właśnie służebność została ustanowiona na rzecz właścicieli a nie na rzecz wspólnot, dokładnie taka jest wykładania Sądu Najwyższego.
Taki zarząd, to bardzo trudna sprawa, jeżeli chodzi o praktykę oczywiście.
Czy właściciele drogi w ogóle wybrali jakiegoś zarządcę? Nie wybrali, prawda?
I na jakiej podstawie prawnej?
Pragnę podpiąć się pod temat i zapytać o kompetencje zarządu.
Jesteśmy nową wspólnotą i członkowie zarządu nie mają doświadczenia w zarządzaniu nieruchomością. Czy na podstawie Art. 22 Ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty może rozwiązać umowę z administratorem budynku czy taka czynność podchodzi pod czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i potrzebna jest do tego uchwała właścicieli lokali.
Żeby mieć pewność, należy sprawdzić treść umowy - jakie są warunki jej wypowiedzenia.
Czasami zdarza się bowiem, że w umowie jest zapis o zgodzie (w formie uchwały) ogółu właścicieli lokali jako warunku wypowiedzenia umowy - zupełnie niepotrzebnie. Taki zapis jest forsowany przez niektórych zarządców, ponieważ w większym stopniu zabezpiecza ich interesy. Zarządcy mają świadomość, że często we wspólnotach zebranie większości głosów pod uchwałą jest długotrwałe, a czasami wręcz niemożliwe. W dodatku jest to okazja do "rozgrywania" jednych właścicieli przeciwko drugim przez usługodawcę (administratora), który włącza się aktywnie do procedury podejmowania decyzji przez właścicieli i niejako chce być sędzią we własnej sprawie. Zdarza się na przykład, że zarządca domaga się zwołania zebrania dla podjęcia takiej uchwały i swojej obecności na tym zebraniu. Jest to bardzo zła praktyka, świadcząca o żenująco niskim poziomie etycznym zarządcy.
Jeśli są wyraźne przesłanki oraz zastrzeżenia do pracy administratora należy poinformować o tym wspólnotę i o decyzji zarządu odnośnie rowiązania umowy, za zgodą właścicieli, choć formalnie nie jest to konieczne ponieważ to zarząd podpisuje umowę, ale..... ten zarząd reprezentuje wspólnotę.
Wybór administratora powinien być jednak za zgodą (w formie uchwały) wspólnoty lub wspólnota powinna podjąć uchwałę dającą zgodę i pełnomocnictwo do wyboru administratora przez zarząd.
Widzę że udzielają się tu osoby dobrze znające się na rzeczy więc zadam jeszcze jedno nurtujące mnie pytanie.
Abstrahując od kontroli nad kontem bankowym (wy wystarczy tylko wgląd do konta dla członków zarządu czy należy każdy przelew potwierdzić) z 2 źródeł doszły do mnie słuchy że każdą fakturę którą otrzymuje wspólnota (faktura wpływa do zarządcy) muszą podpisać członkowie zarządu. Czy ktoś o tym słyszał? Bo ja nie mogę się doczytać o tym nigdzie a nie ma już obowiązku podpisywania faktur.
Sporo wspólnot ani nie zagląda do konta, ani nie ogląda płaconych faktur. Czasami tego bardzo żałują (poniewczasie).
Czasami wspólnoty robią to wszystko o czym piszesz (a wtedy się pytam: po co im administrator? Żeby kasę wyrzucać?).
Wg mnie powinien wystarczyć podgląd do konta. Gdy okaże się że administrator płaci dziwne faktury trzeba natychmiast reagować i zbadać. Jeśli się potwierdzi, że administrator zrobił jeden, drugi błąd należy mu zakazać płacenia faktur bez Waszej akceptacji. Gdy błędy są groźne lub nie są to błędy tylko patologia z administratora trzeba zrezygnować...
Z tym że moje zdanie jest zdaniem od strony administratora. Na forum jest wielu uczestników, którzy patrzą od strony wspólnoty. Oni mogą mieć inne zdanie...
"Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie." (art. 21.2 ustawy o własności lokali).
Ten wymóg dotyczy zawierania umów, zaciągania zobowiązań, dokonywania przelewów itp. Faktura jest efektem wcześniej zaciągniętego zobowiązania (zawartej umowy).
Zarząd jest jedynie wykonawcą woli wspólnoty.
Samodzielność jego decyzji dotyczy jedynie czynności zarządu zwykłego.
Najlepiej jak dostęp do konta wspólnoty ma tylko i wyłącznie jej zarząd - zdrowe to i bezpieczne dla właścicieli konta.
1) są narzucone przez prawo (np. okresowe przeglądy budynku i instalacji, czyszczenie przewodów kominowych)
2) są wynikiem usuwania zagrożenia bezpieczeństwa dla życia, zdrowia i mienia oraz środowiska (np. katastrofy, awarie)
3) służą utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym (bieżąca konserwacja)
4) umożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej oraz odrębnych lokali zgodnie z ich przeznaczeniem (umowy o dostawy wody i ciepła, energii elektrycznej do NW, wywóz odpadów, utrzymanie czystości i porządku w nieruchomości wspólnej, ściąganie należności - łącznie z postępowaniem sądowym i komorniczym).
W tym zakresie zarząd nie tylko ma prawo, ale wręcz obowiązek wyszukiwać dostawców, negocjować warunki (o ile jest to możliwe), zawierać umowy, składać wiążące oświadczenia woli, oraz zaciągać zobowiązania, dokonywać płatności. Po to zarząd jest powoływany, żeby wykonywał te obowiązki.
Jak to ujęto w ustawie:
"Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie."
Czyli: bez konieczności zwracania się o zgodę właścicieli lokali.
Co do oświadczenia woli 2 członków zarządu to rozumiem że jeżeli wspólnota podjęła taką uchwałę to administrator nie może podpisać jakiejś umowy bez tych 2 członków ? Bo u nas jedna umowa została podpisana tylko przez administratora - zarząd jej nie zobaczył (ciekawe!!!)
Nawet zarząd nie może udzielić mu takiego pełnomocnictwa.
Ważność umowy zależy od tego, czy zostanie ona potwierdzona przez wspólnotę.
Możecie drugiej stronie umowy przesłać oświadczenie zarządu, że administrator nie miał umocowania do zawarcia tej umowy i wspólnota nie czuje się związana jej postanowieniami.
Kodeks cywilny:
możesz to rozwinąć owner? podaj jakąś podstawę prawną... to dla mnie bardzo istotne, mam poważny problem we wspólnocie, a zarządca odkąd się "stawiam" nie bardzo chce ze mną dyskutować, bo nie jestem członkiem zarządu (na razie) więc nie jestem dla nich stroną, a zarząd jest lewy.
Art. 21 UWL
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Administrator jest wyłącznie zatrudnionym przez zarząd zleceniobiorcą, podobnie jak inni usługodawcy na rzecz wspólnoty.
mnie chodzi tylko o samo PEŁNOMOCNICTWO zarządu dla zarządcy nie dotyczące zwykłego zarządzania nieruchomością wspólną, tylko czego innego. Czy do takiego PEŁNOMOCNICTWA zarządu dla zarządcy jest potrzebna rzeczywiście jak napisałeś OWNER uchwała wspólnoty. Zakłdając że zarząd już został uprawomocniony do podpisania tej umowy.
Art. 106 Kodeksu cywilnego:
-zarządca (i tylko zarządca) podpisał umowę na wykonanie remontu elewacji z wykonawcą, na podstawie przetargu wykonawcę wybrał zarząd.
-zarząd zatwierdził protokularnie zakres remontu, cenę, termin, itd.
-umowa pomiędzy wspólnotą a zarządcą na zarządzanie (jaką podpisał zarząd) mówi w jednym z punktów, że zarządca jest upoważniony do podpisywania umów w imieniu wspólnoty przy współudziale jednego z członków zarządu (ale żaden z członków zarządu nie był nawet zaparafowany na umowie z wykonawcą),
czy jeżeli punkt o upoważnieniu do podpisywania umów przez zarządce nie ma umocowania w uchwale, to ta umowa o zarządzanie jest nieważna i tym samym pełnomocnictwo, a co dalej idzie umowa z wykonawcą jest nieważna bo nie podpisana przez żadnego z członków zarządu?
tak to wygląda
Niezupełnie tak jest, zarząd jest organem wspólnoty, takie umocowanie do działania to coś więcej niż pełnomocnictwo.
Zmiana sposobu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej to zmiana sposobu zarządu.
tą...
czy to znaczy że mam się martwić... czy może wszystko formalnie jest okey...
dla ownera: tak zarząd zgodnie z uchwałą mógł podpisać tą umowę, ale zrobił to zarządca powołując się na umowę o zarządzanie, która wg mnie nie ma mocy prawnej do spraw wykraczających poza zwykłe zarządzanie nieruchomością, o ile tamten punkt o pełnomocnictwie nie został potwierdzony uchwałą.
Jedno nazwisko i administrator to ni pies ni wydra.
A jeśli np jest taki zapis w uchwale: właściciele powierzają wykonanie uchwały administratorowi wspólnoty ....
czy tak będzie poprawnie?
A jeśli np jest taki zapis w uchwale: właściciele powierzają wykonanie uchwały administratorowi wspólnoty ....
czy tak będzie poprawnie?
Moim zdaniem to nie będzie poprawne.
owner:Zatem umowa została podpisana przez administratora bez umocowania. Ważność umowy zależy od tego, czy wspólnota ją potwierdzi - w formie uchwały, lub przez złożenie podpisów 2 członków zarządu pod umową.
Dokładnie tak, choć uchwała potwierdzająca czynność administratora będzie sprzeczna z prawem i Sąd ją mógłby uchylić.
zarządca: treść umowy została uchwalona na zebraniu, problem o którym od początku piszę jest w tym, że umowę podpisał jedynie zarządca bez udziału zarządu (pomijając protokół poprzetargowy, który został zaakceptowany przez zarząd).
Regulacje dotyczące sposobu reprezentacji wspólnoty są bezwzględnie obowiązujące - naruszenie tych reguł wiąże się z określonymi skutkami - a to, w omawianym przypadku, nieważnością danej czynności.
Trudno przyjąć, aby taka "uchwała" obowiązywała ogół właścicieli lokali.
Właściciele mogą udzielać pełnomocnictwa osobie trzeciej (mam na myśli podmiot, któremu brak zdolności do reprezentacji wspólnoty, bo nie jest jej organem), ale wówczas osoba ta będzie składać oświadczenia wyłącznie w imieniu tych właścicieli a nie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.