proszę o wyjaśnienie
martasze
Użytkownik
Witam. Jestem mieszkańcem nowego osiedla. Moje mieszkanie było wyodrębnione jako pierwsze, dlatego też zaproponowano mi stanowisko zarządcy. W akcie notarialnym zostało wpisane że zarząd został mi powierzony oraz, że wspólnota musi ze mną podpisać umowę. Teraz nasuwa mi się pytanie czy w ogóle mogę być zarządcą oraz jaką umowę mamy podpisać? Czy osoba nie prowadząca działalności gospodarczej zarządzającej nieruchomościami oraz nie posiadająca licencji może zostać zarządcą? W akcie dokładnie jest wpisane, że będę pełniła funkcję zarządcy i prezesa zarządu. Czy jeśli jestem mieszkańcem tego osiedla to znaczy,że jestem przewodniczącą wspólnoty. O jaką umowę w takim razie chodzi, czy o uchwałę?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Oby to piwo, które sobie nawarzyłaś nie okazało się zbyt gorzkie.
Obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dotyczy osób, które zarządzaniem nieruchomościami zajmują się zawodowo, jest to ich źródło utrzymania. Dla Ciebie to tylko dodatkowe (czy tak?) zajęcie.
Inna rzecz, czy nie narobisz sobie problemów, bo orientację w tej dziedzinie masz słabą.
Nie ma wzorów takich umów. Możesz znaleźć wzory umów właścicieli o powierzeniu zarzadu, ale to masz już za sobą.
Nowy doklejony: 11.12.14 19:54
Chociaż po cichu liczę na pomoc forumowiczów i osób z doświadczeniem:shamed:
Zapisy z Waszego aktu są niezgodne z ustawą.
W mojej wspólnocie właściciele takie woli nie wyrazili więc zarządca podpisał umowę sam z sobą.
Zadania zarządu i zarządcy określa ustawa.
Sposób zarządu określa się w umowie właścicieli, a nie w umowie między wspólnotą a zarządcą.
Nowy doklejony: 11.12.14 20:42
cdn NIE ! Sposób zarządu ustalaja właściciele. Ta procedura ma pierwszeństwo przed UoWL i zasady w niej określone wcale nie muszą być zgodne z ustawą.A nawet nie powinny być, bo wtedy ma to sens.
Aby było jaśniej. TY nie jesteś zarządem tylko zarządcą. Zarząd wybiera sie na podstawie art 20 UoWL.
Wynagrodzenie dla zarządcy powierzonego zgodnie z art. 22 ust. 3 ppkt 1 właściciele powinni ustalić uchwałą.
Nic nie stoi na przeszkodzie aby taką uchwałę podjąć i nie czekać kilka miesięcy aż iluś tam właścicieli wykupi kolejne lokale.
Zapis o umowie określającej dokładne obowiązki zarządcy jest jak najbardziej OK, ale to może poczekać.
To jest zdaje się to z czym walczy tajfun bo u niego takiej umowy nie ma. Nie nic nie musisz wyjaśniać bo wszystko jest jasne - Ty sprawujesz zarząd powierzony, nie jesteś zarządem - organem wspólnoty ale sprawujesz zarząd jako zarządca (prezes). Gdy większość właścicieli uzna, że chce to zmienić to muszą to zrobić w trybie art. 18 ust. 2a UoWL.
Ale spoko, nie ma strachu - wszystko dopiero przed wami właścicielami.
Zmieniliście sposób zarząd na taki, że odeszliście od sposobu ustawowego - rozdział IV obowiązuje, ale w takim zakresie , z jakim umowa zawarta przez właścicieli nie stanowi inaczej.
Konieczna jest umowa wspólnoty z zarządem, która ma określić zadania tego zarządu. Innymi słowy właściciele lokali cedują swoje uprawnienia na pełnomocnika, nie wskazując przy tym treści tej umowy, którą ma zawrzeć. Moim zdaniem pełnomocnictwo jest mocno naciągane, ogólne nie wystarczy - konieczne byłoby rodzajowe. A rodzajowego tu nie widzę. Temu pełnomocnikowi trzeba byłoby dodatkowo wskazać treść tych obowiązków, jak również wysokość wynagrodzenia zarządu i dopiero wtedy, na podstawie tego aktu notarialnego będzie umocowany do zawarcia umowy. Jeżeli powtórzycie ustawę, albo, np. wskażecie, że o obowiązki wynikające z uwl chodzi - to powinno być ok, w przeciwnym razie konieczny nowy akt notarialny i umowa o sposobie zarządu.
Do czasu zawarcia umowy z zarząde nie ma, jak rozumiem obowiązków, tak? A na nową umowę trzeba czekać do czasu zbycia większości lokali. Czyli kto ma do tego momentu zarządzać tą wspólnotą i na jakiej podstawie? Kto podpisze umowy na dostawy mediów?
To moim zdaniem nieprzemyślane i narusza ustawę, bo mamy oto wspólnotę, która do czasu sprzedaży większości lokali nie może funkcjonować.
Oni nic nie zmieniali, od niczego nie odeszli!
Przecież na podstawie art. 18 ust. 1 a więc ustawy - pierwsi dwaj właściciele (z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu) określili w AN sposób zarządu zgodny z tą ustawą.
Oni nie mieli z czego odchodzić i co zmieniać bo dopiero z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu zawiązała się wspólnota i tych dwóch właścicieli określiło sobie sposób sprawowania zarządu, też ustawowy (wg art. 18 ust.1).
No jest - ale 99 % wspólnot w Polsce z zarządami powierzonymi zarządcom od początku powstania takich umów osobnych nie ma (vide: tajfun) i funkcjonują tyle lat już.
Nic podobnego! To jakaś wymyślona abstrakcja! Proszę nie wprowadzać zamieszania.
Na podstawie umowy w formie AN - art. 18 ust.1 - nie słyszałem żeby w przypadkach tych 99% wspólnot firma zarządzająca musiała legitymować się pełnomocnictwami przy podpisywaniu umów itp. W tej wspólnocie zarządca powierzony zarządza wspólnotą a dokładnie NW. Zarządca powierzony powinien mieć pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty (bo nie jest jej organem) do czasu zawarcia umowy ale tak jest wszędzie w praktyce, że go nie ma. W sądach przy okazji sprawy wychodzą tego rodzaju braki chociaż nie powinny bo przy składaniu pozwu wystarczy takie pełnomocnictwo udzielić, w końcu co tydzień wspólnota nie idzie do sądu.
Proszę Zarządcę o sprostowanie tego swojego nieprzemyślanego wpisu bo sugeruje, że w tej nowej wspólnocie złamano prawo a nic takiego nie miało miejsca - proces powstawania wspólnoty i określenia sposobu zarządu NW został przeprowadzony zgodnie z prawem zgodnie z UoWL!
Poprzez ustawowy sposób zarządzania rozumie sie tu zarzadzanie oparte na UoWL.
Natomiast w tej samej ustawie jest punkt 18.1 który mówi że wspolnota może ustalić sobie sposób zarządzania odrębny ( inny) niz rozwiązania zawarte w UoWL.I ten sposób ma pierwszeństwo przed rozwiązaniami w UoWL.
Więc ustalenie sposobu zarządzania na podstawie art18.1 Uowl to nie jest spsób zarządzania na podstawie USTAWY ( ustawowy) o własności lokali .
Albo inaczej. Na podstawie UoWL określa sie inny sposób zarządu NW niz określony w tej ustawie. A słyszaleś żeby ktoś wytoczył wspólnocie proces z tego powodu? Bo ja nie.
W tej sprawie twój pogląd jest oparty na uchwle SN z 2005r, a mój na podstawie uchwały SN z 2009 i niech tak zostanie .
- do pierwszego wyroku w tej sprawie Wg mojego poglądu opartego na uchwale SN z 2009 takiego pełnomocnictwa ogólnego zarządca 18.1 nie może uzyskać na podstawie umowy na zarządzanie. Musi ono być zawarte w umowie o sposobie zarządu NW zawartą pomiędzy właśccielami w AN, lub wynikać z zapisów tej umowy.I dotyczy to zarówno umów cywilnoprawnych jaki i pełnomocnictwa procesowego. W takiej sytuacji musi uzyskać od wspolnoty w każdej sprawie związanej z reprezentacją pełnomocnictwo rodzajowe.
Ale w oparciu o uchwałę SN z 2005 ( lub 2006 nie pamiętam) zarządca 18.1 ma takie same uprawnienia jak zarząd podmiotowy art20. I taka jest praktyka.
Nowy doklejony: 12.12.14 12:20
Jeszcze mam jedno pytanie, wynagrodzenie zostanie zatwierdzone uchwałą. Normalnie członkom zarządu wspólnota wystawia PIT 8C do końca lutego, potem członek zarządu rozlicza się jako inne dochody. Teraz mam pytanie skoro nie jestem członkiem zarządu a zarządcą jak w takim razie wspólnota będzie się ze mną rozliczać?
Odejście od ustawowego sposobu zarządzania moim zdaniem ma tutaj miejsce - w szczególności, że powołano zarządcę - nazwya sie go co prawda zarządem, a nawet prezesem , ale to nie jest zarząd.
Zapis: "po zbyciu przez XX większości z lokali, wspólnotę reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą wspólnoty" skutkuje tym, że do czasu zbycia większości ten pełnomocnik nie może reprezentować wspólnoty a przecież został powołany w celu zawarcia umowy z zarządcą sprawującym zarząd powierzony, przy czym to ta właśnie ta umowa a nie ustawa ma określać obowiązki zarządcy.
Moim zdaniem ten zarządca nie ma prawa bez umowy podejmować jakichkolwiek czynności.
Onośnie niezgodności z prawem tego zapisu, to mam na myśli to, że de facto ubezwłasnowalnia wspólnotę mieszkaniową.
Twój przykład to typowe pozbawienie się problemu przez dewelopera, teraz ma gdzie wysyłać faktury np. za oświetlenie, chyba ,że siedzicie po ciemku.
Tak będzie najlepiej dla Ojczyzny, niekoniecznie dla Ciebie. Domniemywam, że w grę wchodzi około 500 zł? W pierwszej uchwale o wysokości zaliczki na utrzymanie części wspólnej dodaj pozycje - koszty zarządzania/administrowania - ryczałt 500 zł. Broń Boże nie użyj słowa - WYNAGRODZENIE. Problem z głowy.
Dotychczasowy właściciel (deweloper) i pierwszy nabywca lokalu podpisali zgodnie z art. 18 ust. 1 umowę w formie AN o wyodrębnieniu pierwszego lokalu ustanawiając odrębną własność określając jednocześnie w tej umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając zarząd osobie fizycznej - martasze.
Ten zapis jest obowiązujący dla wszystkich kolejnych nabywców lokali na podstawie art. 18 ust. 2 dopóki go nie zmienią art. 18 ust. 2a.
Więc ponawiam pytanie - skoro wszystko odbyło się zgodnie z prawem, zgodnie z UoWL na jakiej podstawie Zarządca twierdzisz, że takie - zgodne z prawem działanie - ubezwłasnowalnia wspólnotę?
Który artykuł UoWL o tym mówi? Czy przytoczone brzmienie art. 18 UoWl nie tak wygląda?
Uważam, że jeżeli głosi się tak "rewolucyjny pogląd", że działanie zgodne z ustawą jest bezprawiem (ubezwłasnowalnia) to należy przedstawić argumenty albo wycofać się z takiej herezji.
p.s. pomijam fakt, iż Kowal ma w tej sytuacji rację, że: