zarządca i administrator
oczko
Użytkownik
Nasza wspólnota podpisała umowę o ZARZĄDZANIE W 2007 ROKU. Póżniej na mocy uchwał ubezwłasnowolniliśmy się. Zarządca decyduje o wszystkim. W 2012 roku aneksem wprowadza zmianę z zarządcy na administratora. Czy tamte uchwały (jako zarządca) są nadal w mocy? Wiem ,że jest różnica między zarządcą a administratorem ,stąd moje pytanie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To znaczy kto podpisał umowę? Zarząd właścicielski?
Umowę o zarządzanie? Czy to znaczy, że Zarząd podpisał umowę na administrowanie nieruchomością z firmą typu "Zarządzanie nieruchomościami"?
A konkretnie co to oznacza?
Zarządca (czyli prawdopodobnie u Was administrator) nie podejmuje uchwał.
Czy możesz opisać jaśniej całą sytuację, raczej operując faktami a nie emocjami
Właściciele nie głosują uchwał? Na czym polega to "ubezwłasnowolnienie"?
Jeżeli umowa z zarządcą zawiera postanowienia zastrzeżone dla zarządu (lub zarządcy powołanego aktem notarialnym) - to nie są ważne. Konieczne byłoby uprzednie zawarcie umowy o sposobie zarządu przez właścicieli lokali, jeżeli tego nie było - to obowiązuje ustawa a ustawa nie przewiduje takiej sytuacji, że zarządca na podstawie umowy o zarządzanie ma takie kompetencje jak zarząd. Oczywiście zakładam, że nie doszło u Was do powierzenia zarządu (art. 18 uwl).
Jeżeli zatem postanowienia umowy w tym zakresie nie będą ważne, to nie mam mowy o ubezwłasnowolnieniu. Uchwały podejmują właściciele a nie zarządca.
Co do zamiany sposobu zarządzania wspólnotą . Jest róznica między zarządzaniem a administrowaniem bo na administ nie ciązy taka odpowiedzialność i nie wszystko może wykonywać.... dlatego Was o to pytam. dla mnie byłoby dobre gdybym mogła im napisać ,że w związku z aneksem do umowy gdzie zmieniają zarządzanie na administrowanie uchwały tracą ważnośc .Podjęlibyśmy nowe uchwały i byłby spokój.
Bez tej odpowiedzi nie ruszysz z miejsca. Tu zobacz.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Jeśli macie zarząd właścicielski, to do zmiany twoich stosunków z administratorem nie potrzebujesz żadnej uchwały. Wystarczy wasza rozmowa - co chcesz konkretnie zmienić. Idziesz do banku, gdzie macie rachunek z uchwałą powołującą ciebie do zarządu jednoosobowego. Zmieniasz (na siebie) prawo do dysponowania rachunkiem, bierzesz nowy login do konta i gotowe.
Jeśli w twoim banku jest akceptowanie przelewów dwoma podpisami, to super. Nie zabierasz uprawnień administratorowi, tylko dopisujesz swoje. On będzie wklepywał przelewy do komputera - suma, komu i za co. Żeby przelew wyszedł z banku będzie potrzebna twoja akceptacja.
Uff, chyba wystarczy tego "jeśli".
Zarządca sam podejmuje decyzje,
a Administrator jest tylko wykonawcą woli właścicieli lokali wyrażoną w uchwałach .
Nowy doklejony: 19.12.14 12:56
właśnie teraz napisałm pismo ,że chcę podglądu online do rachunku bankowego. Kurcze żałuję ,że zabrałam się za to bo ZGM to jeden wieli układ z innymi.NP: chcę aby wykreślili :uslugi prawne" z zaliczki bo i po co mamy płacić co miesiąc na nie.... i znowu schody... bo radca prawy to koleś a ZGM ma bardzo dużo zasobów w naszym mieście pod administrowaniem.
Napiszcie mi proszę co myślicie o tym : czy te uchwały uchwalone przez właścicieli ( wiadomo kto tym kierował i je podsuwał) tracą moc w momencie gdy zarządca zmienia się w administratora?????
I nie każdą decyzję, lecz tylko w ramach zwykłego zarządu. Sprawy przekraczające zarząd zwykły wymagają uchwały ze zgodą większości właścicieli oraz pełnomocnictwa dla zarządcy.
To, że w zaliczce jest pozycja "usługi prawne" to nie oznacza, że kasa jest wydawana automatycznie. (przynajmniej tak powinno być)
Nie wiesz na co idą te pieniądze, czy na windykacje prowadzoną przez kolesia ZGM-u , czy tylko na opnie prawne dla wspólnoty ... to trzeba sprawdzić i ustalić...
Jak taka stawka została uchwalona przez większość to należy tego przestrzegać.
nie, nie tracą mocy jak to nie było wyartykułowane w uchwale ...
Uchwały podejmują właściciele. Dopóki są dorośli, nieubezwłasnowolnienie, to "kierował, podsuwał" nie ma żadnego znaczenia. Podpis to podpis.
Żadna uchwała nie "traci mocy". Każdą uchwałę można zmienić drugą uchwałę.
Podgląd (dostęp) do konta daje bank, a nie administrator.
Słusznie, tylko nie tą drogą. To ty, jako zarząd (właścicielski) decydujesz, czy zatrudniać prawnika na stałe (wg. mnie szkoda kasy), czy tylko w razie potrzeby. W mojej wspólnocie (ok. 70 lokali) nigdy takiej potrzeby nie mieliśmy. Jak prawnik ma umowę z twoją wspólnotą, to w tej umowie jest też napisane, w jakim trybie można ją rozwiązać. Jak takiej umowy nie ma, to masz duży problem.
Szybko podszkol się z tego, jak działa wspólnota i dopiero potem zmieniaj administratora. Musisz wiedzieć co ci wolno a czego nie, czego powinnaś wymagać itp. Sama się uchetasz, zanim coś zmienisz. Powinnaś mieć jakąś pomoc. Nie możesz namówić sąsiada, sąsiadki, żeby też weszła do zarządu i pomogła ci czyścić tę stajnię Augiasza? Sprą kasę byście zaoszczędzili, bo ZGM-y bardzo często o nią nie dbają.
Gmina nie jest głupia - doskonale wiedzą, że do 6 tygodni od momentu zawiadomienia mogą zaskarżyć a przy takim sposobie głosowania (kolędowanie) to jest ważne a nie moment podjęcia uchwały, więc mam wątpliwości co do tych 7 tygodni.
W pozwie piszą (gmina ) że ZGM zarządza.... co jest nieprawdą bo sam zmienił umowę (aneksem) z zarządzania na administowanie....tak SAM TO ZROBIŁ BO GMINA TYLKO ŻERUJĘ NA NIEWIEDZY ZARZĄDÓW I PODSUWA DO PODPISANIA JUŻ GOTOWE ALBO ANEKSY ALBO UCHWAŁY. a w naszej wspólnocie już imsię skończyło i mają problem. Czy zarząd wspólnoty (zarząd właścicielski ) ma prawo zajmować się windykacją na wspólnocie? Czy administrator?
Nie oznacza to, że zarząd nie może w umowie upoważnić do samej windykacji zaległości w opłatach zaliczek na koszty zarządu - administratora jako że jest to czynność zwykłego zarządu.
No to zmieńcie skład zarządu na gramotnych właścicieli aby nie pozwalali robić z siebie i was bezwolnych owieczek.
Piszesz, że "decyzje w tej sprawie podejmował administrator". Na mocy jakiegoś upoważnienia?
Jak tak, to należało je wycofać. Jak nie, to zmienić zwyczaj.
Twarda, konkretna rozmowa z administratorem o tym, jak ważna jest dobra współpraca zarządu z administratorem powinna pomóc.
Dobrze by było, żeby zarząd opracował sobie wewnętrzny regulamin Np. windykacja (polecony na koszt zaległowicza) zaczyna się, gdy dług przekroczy dwumiesięczną zaliczkę. Drugi list polecony po.. W drugim liście termin do spłaty zaległości (z odsetkami ustawowymi), np. 10-14 dni. Potem sąd.
Dobrze mieć podkładkę, że wszystkich właścicieli zarząd traktuje jednakowo. Oczywiście, regulamin można przedyskutować na zebraniu. Potem mieć go w formie uchwały. Ale to nie jest konieczne. Wystarczy, że będzie jako wewnętrzne ustalenie zarządu.
Właśnie dlatego ,że jako nowy zarząd na wspólnocie powiedziałam DOŚĆ RZĄDÓW GMINY.....
Uchwaliliśmy na wspólnocie uchwałę o windykacji i złożyłam ją w ZGM (Gmina) w sekretariacie 22.12.2014 ( ksero z wpływówką) wzięłam do domu a Gmina podając nas do sądu i zaskarżając uchwałę podaje datę 08.01.2015 bo twierdzi ,że dopiero wtedy się o niej dowiedziała....achwiele by tu pisać. Właśnie siedzę nad pismem do Gminy i Sądu.
Jeżeli macie takie przeboje z ZBM, to może lepiej od razu wywalić ich na zbity pysk? Po prostu wypowiedz im umowę o administrowanie i po kłopocie.
Podpowiedzcie mi : na zebraniu rocznym nie udzielę absolutorium administratorowi.... jakie konsekwencje niesie to za sobą?
A przy okazji: nie Ty udzielasz absolutorium, tylko właściciele w głosowaniu stosownej uchwały
Administratora nawet nie musisz zapraszać na zebranie.
Członek zarządu nie składa wypowiedzenia. Rezygnuje z funkcji i gotowe.
Może nie warto rezygnować, tylko znaleźć sąsiada/sąsiadkę chętną do pomocy i wziąć się za prawdziwe porządki?