Administrator
Edmund G.
Użytkownik
Szanowni Państwo!
Zwracam się do Państwa z takim pytaniem:
Pragnę zawrzeć z zarządem wspólnoty mieszkaniowej umowę o administrowanie. Chodzi o proste czynności: sprzątanie, pobieranie czynszu od lokatorów, drobne naprawy i tego typu sprawy. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest napisane że zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Ale ja nie chce być zarządcą tylko administratorem. Czy jako administrator też muszę się obowiązkowo ubezpieczyć? Dodam że chodzi o administrowanie kilkoma budynkami prywatnymi a nie publicznymi. Nie posiadam żadnej specjalnej licencji.
Będę wdzięczny za odpowiedź
Łączę wyrazy szacunku
Edmund G.
Zwracam się do Państwa z takim pytaniem:
Pragnę zawrzeć z zarządem wspólnoty mieszkaniowej umowę o administrowanie. Chodzi o proste czynności: sprzątanie, pobieranie czynszu od lokatorów, drobne naprawy i tego typu sprawy. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest napisane że zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Ale ja nie chce być zarządcą tylko administratorem. Czy jako administrator też muszę się obowiązkowo ubezpieczyć? Dodam że chodzi o administrowanie kilkoma budynkami prywatnymi a nie publicznymi. Nie posiadam żadnej specjalnej licencji.
Będę wdzięczny za odpowiedź
Łączę wyrazy szacunku
Edmund G.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Bardzo dziękuję za odpowiedź. Zapewne chodziło Panu o art. 190 u.og.n. , ale ten przepis uchylono już jakiś czas temu.
Chciałem się tylko dowiedzieć czy mogę legalnie administrować budynkami bez konieczności wykupywania OC. Słyszałem opinie, że po deregulacji zawodów nie ma już takiej profesji jak administrator, bo teraz już każdy może być zarządcą. Uważam że jest to kompletna bzdura, bo jeżeli dobrze rozumiem, to o tym kto jest zarządcą, a kto administratorem w dalszym ciągu decyduje rodzaj umowy i kategoria sprawowanych obowiązków. Poza tym wydaje mi się że na administratorze nie ciąży przymus wykupywania OC. Czy dobrze rozumuję?
Będę wdzięczny za odpowiedź
Łączę wyrazy szacunku
Edmund G.
W razie gdyby ktoś z Państwa miał odmienne zdanie, proszę o opinię.
Łączę wyrazy szacunku
Edmund G.
A tak nawiasem mówiąc, to bogata ta wspólnota, z którą chce Pan, jako osoba fizyczna, zawrzeć umowę. Mojej wspólnoty niestety nie stać na takie wydatki. Gratuluję więc wyboru pracodawcy
Bardzo dziękuję za odpowiedź. Oczywiście ma Pani 100% racji - miałem na myśli właścicieli lokali oraz opłaty na fundusz eksploatacyjny i fundusz remontowy. Dziękuję, że zwróciła Pani na to uwagę. Nawiązując natomiast do meritum - rozumiem, że Pani także uważa, że mogę podpisać umowę o administrowanie nieruchomością i nie muszę wykupywać ubezpieczenia OC?
Łączę wyrazy szacunku
Edmund G.
Ubezpieczenie OC zarządców jest obowiązkowe - co do tego nie mam wątpliwości. Mówi o tym art. 186 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz aktualnie obowiązujące rozporządzenie ministra finansów z dnia 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości.
Do rozważenia pozostaje jedynie kwestia ubezpieczenia OC administratora. Wydaje mi się, że nie jest obowiązkowe, ale nie mam co do tego pewności.
Łączę wyrazy szacunku
Edmund G.
Art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: "Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością."
edit: napisaliśmy to samo, w tym samym momencie, muszę zagrać totolotka
Moja argumentacja: administrator nie jest zarządcą, ponieważ zakres jego obowiązków jest znacznie węższy. Każdy zarządca może pełnić obowiązki administratora, ale nie każdy administrator może pełnić obowiązki zarządcy. Polecam wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt IV CK 343/05 , który przy okazji definiuje pojęcie administrowania. Zdaniem Sądu pojęcie to obejmuje czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji.
Jak rozumiem jedynie zarządca może prowadzić terminowe kontrole stanu technicznego budynku, odpowiadać za przeglądy instalacji gazowej, sprawdzać drożności przewodów wentylacyjnych, prowadzić dokumentację zarządzanego budynku, zajmować się kwestiami finansowymi itp. (nie wiem jak jest z odśnieżaniem, a to dość istotna kwestia).
Ponadto w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wskazanym wyżej rozporządzeniu finansów jest mowa tylko o obowiązkowym ubezpieczeniu zarządców. Nie ma słowa o administratorach, którzy przecież od wielu lat funkcjonują na rynku pracy (np. pod nazwą "gospodarz nieruchomości")
To tylko moje zdanie, możliwe że się mylę. Zapraszam więc do dyskusji.
Łączę wyrazy szacunku
Edmund G.
zakres prac, którymi zamierza Pan się zajmować (oprócz oczywiście tego tajemniczego pobierania czynszów) nie wymaga wykupywania OC. Może żeby sytuacja była jednoznaczna interpretacyjnie, niech w umowie z Panem nie będzie używana nazwa"administrator", ale "Gospodarz nieruchomości" lub "Obsługa techniczna budynku" lub coś podobnego
Przeglądy musi wykonać specjalista z odpowiednimi uprawnieniami w danej branży, zarządca tylko je zleca.
Dokumentację (np. książkę obiektu budowlanego) prowadzi ta osoba, której wspólnota to powierzy. Nie ma żadnych prawnych wymagań co do kwalifikacji, wystarczy umiejętność czytania i pisania. Podobnie jest z finansami.
Nie wystarczy tych samych czynności inaczej nazwać (konserwator, administrator, gospodarz domu), żeby obejść prawo i uniknąć obowiązku nałożonego ustawą. Polisa ma chronić ubezpieczonego, więc nie rozumiem, dlaczego tak się przed nią bronisz?
Zmiany deregulacyjne w ugn są niekonsekwentne. Skoro wycięto wszystkie przepisy dotyczące wymagań kwalifikacyjnych wobec zarządców, usunięto definicję zarządzania nieruchomością oraz prawo zarządcy do występowania do urzędów o odpisy dokumentów na podstawie samej umowy o zarządzanie (ewidencja gruntów, ewidencja ludności itp.), to nie rozumiem, po co w ogóle zostawiono jakiekolwiek zapisy o tym zawodzie, w tym obowiązek ubezpieczenia OC? Miał to być zawód "zderegulowany", a został tylko amputowany o wszystko, co istotne. Zlikwidowano odpowiedzialność zawodową zarządców oraz rejestr zarządców (bo skoro nie ma licencji, to jest to zwykły zawód, jak inne), co działa na niekorzyść ich klientów, a utrzymano fikcję w postaci obowiązkowego ubezpieczenia OC.
Ja przez zarządcę rozumiem każdą osobę, wykonującą zawodowo czynności z zakresu zarządzania. Nie są zarządcami członkowie zarządów wspólnot (również wtedy, gdy są za swoją pracę wynagradzani) ani osoba, świadcząca taką usługę na umowę zlecenia. Chyba, że taka osoba traktuje to zawodowo, czyli jest członkiem zarządów w kilku wspólnotach i pobiera za to pieniądze albo ma umowy zlecenia w kilku wspólnotach - wtedy jest zarządcą i podlega obowiązkowi ubezpieczenia OC.
Przepisy nie określają szczegółowo, co to jest działalność zawodowa, więc w praktyce pewnie byłby problem w ocenie, od ilu umów zlecenia zaczyna się działalność zawodowa, ale wiele takich niezdefiniowanych pojęć funkcjonuje (np. gospodarka zasobami mieszkaniowymi, czynności zwykłego zarządu) i sądy jakoś sobie dają radę z ich interpretacją, więc i z tym by sobie poradziły.
Nowy doklejony: 04.02.15 12:34
piastowska: Proszę mi wyjaśnić, czym się różni ten zakres prac od zakresu, wykonywanego przez zawodowego zarządcę, zatrudnionego na umowę o zarządzanie / administrowanie przez zarząd wspólnoty? Moim zdaniem niczym. Zarządca, który nie podejmuje decyzji nawet w zakresie zwykłego zarządu - czyli nie sprawuje zarządu powierzonego aktem notarialnym - po prostu administruje. Tak jest w olbrzymiej większości wspólnot. Zarząd powierzony jest stosowany sporadycznie, z reguły w nowych inwestycjach deweloperskich. A i tam po kilku latach właściciele zmieniają sposób zarządu na właścicielski. Wtedy zarządza zarząd, a zarządca administruje.
Czegoś nie rozumiem: bardzo często na forum jest podkreślane, że zarządca we wspólnocie mającej zarząd jest administratorem. Kiedy jednak chodzi o ubezpieczenie OC to okazuje się, że ten administrator to coś więcej, że obowiązek ubezpieczenia dotyczy tylko zarządców - administratorów, a nie administratorów. Więc jak to jest?
Jasno wskazałem najlepsze rozwiązanie, i najtańsze.
Panie Edmundzie G przy zawieraniu umów cywilnych strona przeciwna, czyli WM może postawić Panu warunek posiadania tytułu doktora filozofii, albo nakazać codziennie w południe zagwizdać na środku placu. Albo Pan te warunki przyjmuje albo nie. Od czego się Pan chce ubezpieczyć? Od szkód wyrządzonych przez Pana niewiedzę? A kto tak ubezpiecza? Proszę podać nazwę firmy. Wykupię polisę OC i przestanę cokolwiek robić. To nie Pan ma się ubezpieczyć, ale administrowana przez Pana WM. I jak np. w czasie wichury spadnie z dachu dachówka na czyjś samochód, to polisa powinna pokryć straty. Powinna, bo ubezpieczyciel będzie szukał wymówek i dowodów ,że nie dalo się tego przewidzieć, i że nie dokonano wszystkich niezbędnych przeglądów i konserwacji. Dlatego u siebie w corocznym przeglądzie mam "idealne zdjęcie dachu" i zdanie - stan dachu REWELACYJNY. Chyba ,że będzie to jakaś duperela za 500 zl, wtedy wyplaci odszkodowanie, i przy najbliższym przedłużeniu polisy odbije sobie na składce. To są obowiązki właściciela, jak Panu sceduje je za pomocą pełnomocnictwa, będzie to pańska rola.
Kowal: swoje stanowisko określiłam już we wcześniejszych wpisach - wystarczy przeczytać.
Dla lepszego zobrazowania sytuacji opiszę, jak u mnie jest z panem do sprzątania: umowę mamy z firmą sprzątającą, której płacimy 1700zl/mies. Pan, który sprząta dostaje z firmy ok. 1800zł, ponieważ w tej firmie ma w obowiązku jeszcze inne rzeczy niż sprzątanie u nas. Gdybyśmy chcieli mieć tego pana na wyłączność, pan ten chciałby zarabiać co najmniej tyle, ile dotychczas, ale to z kolei nas by kosztowało dużo więcej (ZUS byłby większy niż podane przez Ciebie 200zł). Nie mówiąc już o tym, że przy umowie z firmą, to firma zapewnia środki czystości i zapewnia zastępstwo, gdy pan się rozchoruje lub wyjedzie na urlop.
Kiedyś tak było, jak piszesz - ustawa określała, że zarządcą jest osoba fizyczna, posiadająca licencję. W dodatku "zarządca" to był tytuł zawodowy, chroniony prawem - nie mogła go używać osoba, nie mająca licencji. To odróżniało licencjonowanych zarządców od innych osób, wykonujących czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami, czyli administratorów.
W obecnym stanie prawnym zarządcą może być każdy - i jest, jeśli czynności zarządzania wykonuje zawodowo (stale, w sposób ciągły, za wynagrodzeniem, będącym podstawą jego utrzymania). Zatem każdy żyjący z zarządzania jest zarządcą w rozumieniu ugn i powinien się ubezpieczyć. Nie tylko dla wypełnienia obowiązku ustawowego, ale dla swojego dobra i w dobrze rozumianym interesie swoich klientów.
Nowy doklejony: 04.02.15 13:26
piastowska - potraktuj to jako wymianę doświadczeń. Przez moją WM przewinęło się przez te 8 lat kilku, jeżeli nie kilkunastu sprzątających. Przeszedłem wszystkie warianty zatrudnienia. Wykazujesz wiele naiwności. Jak płacicie firmie 1700 zl/mies. to facet dostaje z tego może z 1000 zl, chyba ,że jego pracodawca jest filantropem i altruistą? Sam doradziłem jednemu sprzątającemu założenie dg, ale to się oplaca pod jednym warunkiem. Ma kilka takich WM do sprzątania, jedna legalna następne na czarno. może się pomyliłem o 50 zl. Łatwo sprawdzić, Nie rozśmieszaj mnie. W hurcie to są grosze, i to ja decydowałem jaki zapach będzie w przyszłym tygodniu, a firma "rozwadnia" aby zmniejszyć swoje koszty. I stosuje najtańsze badziewie. A jak facet zachoruje , to przychodzi żona lub córka, albo nie ma pieniędzy. Ja pamiętam jak od firmy uzyskałem kiedyś odpowiedź na moje pytanie, dlaczego ja nie widziałem od tygodnia sprzątającej? Bo zastępującej pasuje posprzątać o 5 rano, i być może nikt jej nie widział. KABARET.
Jakich używa środków czystości, gdzie kupowanych i za ile - zupełnie mnie to nie obchodzi, ja patrzę na efekt końcowy. Kto sprząta, jak on nie może przyjść też mnie nie interesuje - ważne żeby było sprzątnięte. A facet sie stara, bo od czasu do czasu wpada mu ekstra kasa za rzeczy wykonywane ekstra (np ostatnio mu wpadło za rozplantowanie ziemi i zasadzenie żywopłotu).
Niemniej jednak, dziękuję Ci Kowal za Twoje uwagi: jak przyjdzie kiedyś taki czas, że będziemy musieli zatrudnić innego sprzątającego, będziemy zwracać uwagę na to, co napisałeś.
odprowadza podatki, składki? Być może tak najmniejsze z możliwych, ale w większości jest różnie. Dlatego moja propozycja jest najdogodniejsza. Wybór do Zarządu z określonym, zakresem działalności i wynagrodzeniem.Dbanie o czystość nieruchomości to element jej zarządzania. Trochę to jest nagięcie ale nie łamanie prawa.
Aha, w dywagacje na temat czy kobiety są bardziej myślące, czy mężczyźni nie będę wchodzić - do roztrząsania tego tematu są bardziej stosowne fora
nie mozna zakładać, że ich nie będzie np. na czas ni odśnieżysz chodnika ...
to ja jako właściciel lokalu nie powierzyłbym ci funkcji administratora , bo nie mam zamiaru płacić za twoje błędy i zaniechania związane z czynnościami administratorskimi. Uważam bowiem, że każda działalność na rzecz innych powinna być zabezpieczeczona ubezpieczeniem