Wydawanie środków wspólnoty nie na jej potrzeby
antypasti
Użytkownik
Witam
Proszę o pomoc w rozstrzygnięciu legalności działań Zarządu naszej Wspólnoty.
Budynek wspólnoty sąsiaduje z działką - na której jest droga dojazdowa i miejsca postojowe, która to działka jest własnością innych osób.
Zarząd bez wiedzy ww. osób wydaje środki wspólnoty na oznakowanie miejsc postojowych oraz drogi znajdującej się na tej działce.
Tłumaczy się przy chęcią zapewnienia mieszkańcom Wspólnoty lepszego dojazdu i większej ilości miejsc postojowych.
Czy działania Zarządu są legalne ? Jeśli nie co (prócz odwołania Zarządu) można z tym zrobić ?
Proszę o pomoc w rozstrzygnięciu legalności działań Zarządu naszej Wspólnoty.
Budynek wspólnoty sąsiaduje z działką - na której jest droga dojazdowa i miejsca postojowe, która to działka jest własnością innych osób.
Zarząd bez wiedzy ww. osób wydaje środki wspólnoty na oznakowanie miejsc postojowych oraz drogi znajdującej się na tej działce.
Tłumaczy się przy chęcią zapewnienia mieszkańcom Wspólnoty lepszego dojazdu i większej ilości miejsc postojowych.
Czy działania Zarządu są legalne ? Jeśli nie co (prócz odwołania Zarządu) można z tym zrobić ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli tak - to dlaczego macie parkować na cudzym gruncie, na jakiej podstawie, jest jakaś umowa? Właściciel tej sąsiedniej działki zgodził się?
Parkowanie odbywa się na podstawie zapisów w akcie notarialnym - dla tej działki.
Nie widzę tu przekroczenia uprawnień przez zarząd.
Nie należy również do wspólnoty.
Zgodnie z zapisami aktu notarialnego :
"... sprzedaje ... małżonkom .... udział wynoszący 1/1000 część we współwłasności (działka 11) nieruchomości objętej księgą wieczystą"
"nieruchomość wspólną stanowi grunt (działka nr 18), na którym znajduje się budynek oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali" i wspólnota jest na nieruchomości wspólnej.
"Nieruchomość stanowiąca działkę nr 11 zwana dalej Terenem Osiedlowym, przeznaczona jest do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali kompleksu mieszkaniowego" - Działka 11 jest tą działką z parkingiem dla 4 wspólnot należących do tego kompleksu mieszkaniowego.
Do Wspólnoty należy działka 18 z budynkiem ale nie należy działka 11 - jest współwłasnością 1000 współwłaścicieli.
Zgodnie z zapisami aktu notarialnego : To nie jest sąsiednia nieruchomość. Z AN wynika jasno, że właściciele nabywając lokale w budynku na działce nr 18 nabywali jednocześnie udział we współwłasności w NW w postaci działki nr 11 - więc nie może być to obca nieruchomość skoro jest współwasnością właścicieli w tejże wspólnocie.
Udziały w tej działce przynależą do mieszkańców 4 wspólnot. A tylko Zarząd naszej wspólnoty wydaje pieniądze na oznakowanie całej działki.
W jaki sposób można mieć roszczenia wobec członków Zarządu ? Czy to jest powództwo cywilne członka Wspólnoty ?
Pewnie że może być powództwo cywilne - nikt nikomu nie zabrania wyrzucać swoich pieniędzy w błoto.
- sprzedaży 1/1000 udziałów w działce 11 objętej księgą wieczystą (X). Reszta udziałów będzie przynależała min. do mieszkańców 3 inny Wspólnot.
- mieszkanie, halę garażową itp. znajdujące się na działce 18 objętej księgą wieczystą (Y).
Z tego co się orientuję Wspólnoty mieszkaniowe zarządzają nieruchomością wspólną - czyli budynkiem i działką na której znajduje się budynek. Tutaj to jest działka nr 18.
Działka nr 11 nie jest działką budowlaną, nie stoi na niej żaden budynek, przebiega przy 4 budynkach, czterech różnych Wspólnot. Ma jedynie wpisane ograniczenie w dysponowaniu
Po czym wnosisz, że miałby tą działką zarządzać akurat Zarząd naszej wspólnoty ?
Ale wydaje mi się, że Wspólnota mieszkaniowa powstaje na działce ZABUDOWANEJ budynkiem. Co więcej działka ta jest współwłasnością mieszkańców czterech różnych wspólnot.
Dlaczego to zarząd mojej wspólnoty, wydaje pieniądze mojej wspólnoty na tę działkę ?
A na jakiej podstawie ?
Rozumiem to tak. Wspólnota powstaje na nieruchomości zabudowanej budynkiem. Tak ? W tym przypadku jest to działka nr. 16, (ale również 15, 14 i 13 dla pozostałych wspólnot).
Zgodnie z OUL "Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową."
Jeśli na działce 11 nie może powstać Wspólnota - bo nie jest to działka zabudowana budynkiem mieszkalnym - na jakie podstawie Zarząd wspólnoty zarządza tą działką ?
W OUL jest "Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości."
Nie rozumiem tego.
Przykładowo działka zabudowana budynkiem jednorodzinnym, w którym nie wyodrębniono lokali, nie będzie stanowiła nieruchomości wspólnej w rozumieniu uwol.
Wasza działka nr 11 jest odrębną od działki nr 18 nieruchomością gruntową, w ogóle nie zabudowaną żadnym budynkiem, wobec czego nie obejmuje jej ustawa o własności lokali. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest organem powołanym do zarządzania nieruchomością wspólną tylko taką, która powstaje w rozumieniu uwol - a nie każdą współwłasnością. Skoro na działce nr 11 nie występuje nieruchomość wspólna w rozumieniu uwol, to nie może nią zarządzać zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Warto zauważyć, że nawet gdyby działka nr 11 była zabudowana jakimś budynkiem, i w tym budynku wyodrębniono by jakiś lokal, to i tak zarząd wspólnoty mieszkaniowej działki nr 18 nie mógłby zarządzać wspólnotą na działce nr 11, bo to byłaby inna, odrębna wspólnota z własnym zarządem.
Działka nr 11 nie podlega uwol, jest współwłasnością w częściach ułamkowych, gdzie do zarządu współwłasnością stosuje się wyłącznie przepisy kodeksu cywilnego.
W twojej sytuacji, jeżeli pominąć kwestię odwołania zarządu, pozostaje powództwo cywilne na ogólnych zasadach kodeksowych: "kto wyrządził szkodę [także finansową] zobowiązany jest do jej naprawienia".
Najistotniejsze jest to, że ta działka nie jest cudzą nieruchomością(jak pisał Zarządca) - jest własnością na zasadzie współwłasności także wszystkich właścicieli w tej wspólnocie. Żaden sąd nie zakwestionuje działania zarządu który w imieniu właścicieli chciał zapewnić mieszkańcom Wspólnoty lepszy dojazd i większą ilości miejsc postojowych, na "kawałku" ich wspólnej własności.
To był podstawowy zarzut a jak się okazało ta działka jest również własnością właścicieli w tej wspólnocie.
W tym jest całe clou problemu, że zarząd nie działa na działce nr 11 "w imieniu właścicieli". Jak wykazałem powyżej, nie ma to tego tytułu prawnego. Właściciele lokali nabyli w ramach jednego aktu notarialnego dwa odrębne prawa własności, do dwóch odrębnych nieruchomości, i tylko na jednej z tych nieruchomości obowiązuje uwol, a tym samym kompetencje zarządu dotyczą tylko tej nieruchomości. Zarząd jednej nieruchomości, nie może inwestować na innej nieruchomości, dlatego zakwestionowanie przed sądem tych działań będzie stosunkowo proste.
Z łatwością więc udowodni, w skrajnej sytuacji, że działał w imieniu współwłaścicieli tej działki jako np. komitet społeczny a nie zarząd. Tym bardziej że oznakowanie dróg wewnętrznych jest od niedawna obowiązkiem właścicieli danej drogi, czyli i tak właściciele tej drogi musieliby ponieść koszty jej oznakowania
Reasumując: uważam że kruszenie kopii o to czy były to działania nielegalne czy legalne jest bezsensowne.
To, że jednym aktem notarialnym sprzedaje się udziały w kilku nieruchomościach to nic dziwnego, ale nie da się z tego faktu wyciągnąć wniosku, że obie działki należą do jednej nieruchomości.
Jeżeli by tak było, to:
- udziały danego właściciela w obu działkach byłyby identyczne
- nie byłoby rozróżnienia w akcie notarialnym na działkę, stanowiącą nieruchomość wspólną i na tę drugą działkę
- liczba współwłaścicieli obu działek byłaby identyczna
- obie działki byłyby objęte tą samą księgą wieczystą.
Jednak byłbym ostrożny w ocenianiu. Formalnie rzecz biorąc, działką, na której jest droga nie powinna zarządzać żadna ze wspólnot, tylko 1000 (słownie: tysiąc) współwłaścicieli) - tylko jak? Prawo nie przewiduje żadnej formy organizacyjnej dla zwykłej współwłasności ułamkowej, niezależnie od liczby współwłaścicieli.
Jak w takim przypadku należy podejmować decyzje w sprawach, przekraczających zarząd zwykły? Za zgodą wszystkich współwłaścicieli, czyli tysiąca udziałowców. A w sprawach zwykłego zarządu, np. w sprawie odśnieżenia drogi? Większością udziałów, czyli za zgoda 501 osób.
Czy to jest realne? Absolutnie nie. Dlatego wspólnoty powinny się porozumieć w sprawie ponoszenia kosztów utrzymania i remontów drogi. Rozsądni właściciele powinni wykazać się większą mądrością, niż rządowe resorty i parlament, które ani myślą rozwiązać takie problemy obywateli. Nadchodząca nowelizacja uwl ma się ograniczyć tylko do garaży wielostanowiskowych, będących odrębnymi lokalami, a nie do nieruchomości gruntowych niezabudowanych.
Nie ma żadnej uchwały dotyczącej działań na terenie działki 11. Pieniądze wydane na ten cel pochodzą z utrzymania budynku (około 3 tys. zł na oznakowanie).
Moim zdaniem - zarząd podjął te działania głównie... z uwagi na swój interes. Tj. członek zarządu nie kupił miejsca w hali garażowej a w rodzinie są trzy samochody.
Oczywiście masz prawo dochodzić swoich racji w sądzie. Złóż pozew na 1/1000 tej kwoty 3000 zl to chociaż rozbawisz sąd. posłuchaj rady cdn, bo jest ona rozsądna i logiczna.