Uchyb wody - rozliczenie

malgic

Witam,

jestem członkiem małej wspólnoty. Niestety jeden z właścicieli jest państwowe gospodarstwo pomocnicze. Od 3 lat uchyb wody rozliczamy wg udziałów. Nie mamy regulaminu rozliczania wody. 3 lata temu na zebraniu zaproponowałam takie rozwiązanie i zostało przyjęte. Gospodarstwo mające monopol na wszystko, nakazało mi zrobić korektę rozliczenia rocznego bo wg nich uchyb wody powinien być rozliczany % do zużycia wody w poszczególnych lokalach, tak jak to jest we wspólnocie tej i tej. Napisałam że Wspólnota przyjęła inny sposób rozliczania. Dziś znów dostałam pismo w którym żądają ode mnie uchwały lub regulaminu. Nie mam tych dokumentów. Czy mogę powołać się na art. 26 ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę (...), żeby się przestali czepiać, i napisać im że przecież przysługuje im inicjatywa uchwałodawcza, wiec niech zgłoszą wniosek o uchwalenie regulaminu. Nadmienię jednak, że nie mamy zarządcy, tylko zarząd zarządza wspólnotą, a od 3 lat wszyscy zgodnie przyjęli taki sposób rozliczenia uchybu, tymczasem to gospodarstwo (30% udziałów), wiecznie się czegoś czepia. Proszę o pomoc, bo jeszcze trochę nie będę robiła nic innego tylko tłumaczyła się z każdego ruchu pisemnie przed tą jednostką.

trader

3 lata temu na zebraniu zaproponowałam takie rozwiązanie i zostało przyjęte.

jak zostało przyjętę ?
uchwałą?

malgic

Nie, nie uchwałą. Ustaliliśmy uchyb wody, padła propozycja sposobu rozliczenia tego i tak tez rozliczyłam. Nie było w tym temacie żadnej uchwały. Nie pamiętam, ale chyba w protokole z zebrania zostało to odnotowane. Będę to sprawdzała. Czytałam jednak że jeżeli nie ma regulaminu rozliczania wody to zgodnie z art. 26 ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu wody (...) Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalo-wych dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża osobę korzystającą z lokalu w tych budynkach. Pozostali właściciele nie kwestionują przyjętego sposobu. Gospodarstwo co roku marudziło ale płaciło, w tym roku marudzi bardziej i zasypuje mnie pismami. Ja w przeciwieństwie do nich nie mam dostępu do radców prawnych, a doświadczenie w temacie zarządzania nieruchomością zdobywam w praktyce i z książek. Wspólnota to zaledwie 12 lokali, sami sobie radzimy z kwestią zarządzania, sprzątania, rozliczania itp. Minimalizujemy produkcję dokumentacji do minimum, mieszkania mają wodomierze więc rozliczamy wg zużycia,a uchyb jak wspomniałam. Zastanawiam się tylko czy w tym art. 26 ust. 3 zarzadca to to samo co w naszym przypadku zarząd, bo to zarząd samodzielnie zarządza nieruchomością.

gecon

czy w tym art. 26 ust. 3 zarzadca to to samo co w naszym przypadku zarząd, bo to zarząd samodzielnie zarządza nieruchomością.

Nie - nie to samo.
Pisze dość wyraźnie w ustawie: właściciel lub zarządca budynku.
W budynku wspólnoty właścicielem budynku najczęściej są wszyscy właściciele lokali i współwłaściciele NW.
Natomiast zarządca budynku to nie zarządca nieruchomości.
Zarządcą budynku może być np. spółdzielnia czy jakaś inna instytucja posiadająca budynek w tzw. trwałym zarządzie.

że jeżeli nie ma regulaminu rozliczania wody

Regulamin rozliczania wody nie jest wymagany UoWL (UoWL jest nadrzędna wobec UoZZwWiOŚ) - to właściciele określają w odpowiedniej uchwale jak będą się rozliczać w temacie wody. Przyjmuje się, że jako iż uchyb powstaje na NW - bo przecież nie wiadomo kto i jaki miał wpływ na powstanie uchybu - więc rozliczany jest najczęściej wg. udziałów, chyba że właściciele ustalili inaczej a nikt nie zaskarżył to wtedy obowiązuje od np. osoby.

Kowal

malgic - nie jesteście malą WM ale dużą, więc obowiązują Was przepisy uowl. Zarząd jest ustawowym reprezentantem właściciela, więc wystosuj pismo do gminy -
" Uprzejmie informujemy ,że na podstawie art.12.2 oraz 13.1 Ustawy o własności lokali jesteście Państwo zobowiązani do pokrywania kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości, jakimi niewątpliwie są straty i uchyby wody na instalacji wodociągów. Koszty te właściciel pokrywa zgodnie ze swoim udziałem. Zarząd w najbliższym czasie nie przewiduje zmian w tym zakresie. Z wyrazami szacunku" i dwa podpisy Zarządu.
Ale przy okazji proponuję uregulować to uchwalą. Wystarczy przejść się do 7-8 czlonkow, a o uchwaleniu powiadomić gminę pisemnie z potwierdzeniem odbioru.

KubaP

[cite] malgic:[/cite] Niestety jeden z właścicieli jest państwowe gospodarstwo pomocnicze.
Dziś znów dostałam pismo w którym żądają ode mnie uchwały lub regulaminu. Nie mam tych dokumentów.

i maja racje we wspólnocie nic na gębę , był pomysł powinna być i uchwała , bo tak sie materializuje zasady wprowadzane we wspólnocie.

[cite] malgic:[/cite]Gospodarstwo mające monopol na wszystko, nakazało mi zrobić korektę rozliczenia rocznego bo wg nich uchyb wody powinien być rozliczany % do zużycia wody w poszczególnych lokalach, tak jak to jest we wspólnocie tej i tej.

Rozwiązanie proponowane przez gospodarstwo pomocnicze też jest nielegalne, bo nie obowiązujące w twojej wspólnocie (brak uchwały na takie rozliczanie). Spór może rozstrzygnąć podjęcie stosownej uchwały właścicieli

[cite] malgic:[/cite] Proszę o pomoc, bo jeszcze trochę nie będę robiła nic innego tylko tłumaczyła się z każdego ruchu pisemnie przed tą jednostką.

takie jest życie .... będziesz się tłumaczyła, jak nie "zmaterializujesz" swych czynności regulaminami czy uchwałami właścicieli lokali.

malgic

Dziękuję, za pomoc. Dziś piszę pismo zgodnie z podpowiedzią Kowala. W najbliższym czasie przygotuję prostą uchwałę w tym temacie z zastrzeżeniem że ma zastosowanie począwszy od rozliczenia uchybu za rok 2014r. Z podjęciem jej w drodze indywidualnego zbierania głosów nie będzie problemu . Tylko czy w tym trybie mogę rzeczywiście podejść tylko do tylu właścicieli by mieć powyżej 50%, a do reszty nie? A po uzyskaniu wymaganej liczby głosów podesłać do gospodarstwa informację o podjętej uchwale??

Kowal

Tylko czy w tym trybie mogę rzeczywiście podejść tylko do tylu właścicieli by mieć powyżej 50%, a do reszty nie?

Możesz, wytłumaczeniem może być np. to ,że w związku z nawałem twoich obowiązków i presją czasu zbierałaś podpisy w dniu x w godz. 8.10 do 8.20, kilku właścicieli nie zastałaś nad czym ubolewasz ale zebrane glosy stanowią większość, dlatego uchwala została podjęta.
Ale dziwi mnie Twoje pytanie, w 12-lokalowej WM podpisy zbierzesz w kwadrans. I przed nikim nie musisz się tłumaczyć.

A po uzyskaniu wymaganej liczby głosów podesłać do gospodarstwa informację o podjętej uchwale??

Nie tylko do nich, do wszystkich, każdy ma 6 tygodni czasu na skargę.
Jak przeczytasz art.22 pkt.2 ust. 10 uowl (.......a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej) zrozumiesz ,że dawno to powinniści już zrobić.:bigsmile:
I dobra rada nie antydatuj nowej uchwały. Niech obowiązuje od dnia podjęcia, inaczej byłaby wg mnie łatwa do obalenia.

malgic

W 12 lokalowej Wspólnocie na stałe zamieszkanych jest 4 lokale. 1 lokal widzi właściciela w weekend, 2 są wynajmowane, a reszta to pustostany, z czego 4 należą do gospodarstwa. Ale jesteśmy w większości zgodni, więc spokojnie zbiorę 50%. Dziś dostałam informację od gospodarstwa, że prawdopodobnie sprawa oprze się o sąd. I to o 140 zł uchybu rozliczonego udziałem. Ręce opadają, ale tak to już jest jak ktoś może szastać publicznymi pieniędzmi wg własnego widzi mi się. Cóż ja muszę się jakoś zbroić. Mam nadzieję że brak uchwały nie pogrąży mnie w sądzie. Zresztą pozostali właściciele są zgodni. o 3 lat tak rozliczam uchyb. Może mnie nie zjedzą.
Jeszcze raz dziękuję za pomoc.

Kowal

malgic - co to znaczy?

Dziś dostałam informację od gospodarstwa, że prawdopodobnie sprawa oprze się o sąd. I to o 140 zł uchybu rozliczonego udziałem.

To jest pokaz ich bezsilności. Więc teraz moja rada, praktyka. jutro Zarząd powinien wystosować pismo z wezwaniem do zaplaty i określeniem terminu np. 7 dni. Tylko pismo mądre, z wyszczególnieniem zadłużenia, szkoda ,że tylko 140 zl (powyżej 200 zl można by zgłosić do Krajowego Rejestru Dłużników). Po 7 dniach zlożylbym wniosek do sądu o postępowanie upominawcze, dla zasady ,żebyście w przyszłości nie mieli takich problemów. Z przyjemnością pomogę Ci za frico. I zapamiętaj , nie szastaj pismami. Lepiej ich pismo wrzucić do pieca niż głupio odpowiedzieć.

malgic

Dziękuję Kowalu za wsparcie. W piątej jeden z sąsiadów dostarczył im faktury, więc od razu go dorwała pewna Pani, i wystrzeliła, że rozliczenie wody jest źle bo powinno być % do zużycia bo dzwoniła do jakieś tam wspólnoty i oczywiście w jej wspólnocie tak jest rozliczane. Cała rozmowa szybko przerodziła się w awanturę i owa Pani zakomunikowała sąsiadowi, że najprawdopodobniej sprawa oprze się o sąd. Niestety nie mogę skorzystać z Twojej rady, bo summa sumarum oni mają nadpłatę za rok ubiegły. Dziś zwracam im na konto równowartość nadpłaty, i jeszcze wstrzymuję się z odpowiedzią na wniosek który mi złożyli w sprawie określenia zasad rozliczania uchybu wody i przesłania w tej sprawie regulaminu lub uchwały. Wielka szkoda, że nie mogę oprzeć się na art. 26 ust. 3 ustawy o zaopatrzeniu w wodę, wg mnie to bym im zamknęło usta. Poza tym, w relacji wspólnota- gospodarstwo jest wiele aspektów poza prawno-organizacyjnymi. Kiedy zdecydowaliśmy się na utworzenie wspólnoty, nie zostało to dobrze przyjęte, ale nie mieliśmy wyjścia. Za rządów tego gospodarstwa, za sprzątanie (2 klatki, dwa piętra), płaciliśmy pod 20.000,00 zł rocznie (obecnie 3.000,00), bo robili to ich pracownicy, więc koszty były dzielone kluczem stanowiącym dla nas zagadkę, jak wnioskowaliśmy o wycieraczki to przeprowadzali referendum. Żadnych remontów. Budynek niszczał, a oni nieustannie pokazywali nam kto jest górą. Próby zmiany sytuacji zawsze kończyły się fiaskiem. Więc powstała Wspólnota. Od 2010 r. wspólną pracą kilku właścicieli (robimy sami praktycznie wszystko, sprawy prawne, organizacyjne, księgowe, sprzątanie, remonty, itp.). W ciągu tych 4 lat, dzięki ogromnemu zaangażowania tych ludzi zrobiliśmy naprawdę bardzo dużo. W końcu budynek nie wygląda jak do rozbiórki, w zeszłym roku udało nam się nawet wymienić cały dach, a zaczynaliśmy od -10.000,00 bo na tyle wraz z dokumentami przekazania budynku otrzymaliśmy fakturę za olej opałowy. Co prawda nie jesteśmy idealną wspólnotą, bo nikt z nas nie zajmowała się zarządzaniem nieruchomościami. Ale robimy co w naszej mocy żeby było jak najlepiej. Zresztą udało nam się sobie wzajemnie zaufać i mamy taki budynek w którym obcy sobie ludzie traktują się jak rodzina. Nasz drzwi są zawsze otwarte, dla każdego mieszkańca. A to wszystko ewidentnie nie podoba się gospodarstwu. Z czasem gdy wyprzedawali kolejne mieszkania, stracili większość, więc nie mają nad nami kontroli, przestali blokować rozwój, chociaż wiecznie są wszystkiemu przeciwni, i zawsze głosują na nie. Chwilę był spokój, więc w zasadzie można się było spodziewać jakiegoś numeru. Niestety nie trafiliśmy na fajnych ludzi w tym gospodarstwie. Struktura zatrudnienia i podejście gospodarstwa z lat 70-tych. Cały czas im się wydaje, że jesteśmy jednostką podległą, na każde zawołanie, i wszystko co oni powiedzą, czy zakwestionują ma być wykonane. Do tego nie ma żadnego dialogu. Więc uwierz ręce opadają zwłaszcza mnie, bo mam takie a nie inne podejście do życia i pracy. Reasumując, piszę pismo które mi zarysowałeś wcześniej, ale za parę dni. Zwracam nadpłatę. Za czas jakiś w drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuję uchwałę w sprawie sposobu rozliczania i legalizuję to co robimy. A potem czekam na to co się wydarzy. Jeszcze raz za wszystko dziękuje

cdn

malgic, wielki szacun za to, co robisz! To przywraca mi wiarę w ludzi. Tak trzymać!
Moim zdaniem nie powinnaś mieć problemów w sądzie - o ile sprawa w ogóle tak trafi. Uchwała byłaby najlepszą obroną, ale jeśli jej nie ma, to wszelkie koszty wspólne, jak np. koszty uchybu, należy rozliczać według udziałów - patrz art. 12.2 zdanie drugie ustawy o własności lokali.