Kolejnośc zmiany

tajfun

Mam pytanie. Jak powinna się odbyć prawidłowa procedura zmiany zarządcy , któremu powierzono zarząd na podstawie art 18.1?
Dostałem taki projekt uchwały od administratora ( nie od zarządcy).
1.Właściciele lokali przy ul..a w miejscowości ...b ustalają że z dniem wejścia w życie niniejszej uchwały funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej przestaje pełnić ....X (dotychczasowy zarządca 18.1)
2. Funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej powierza się ....Y ( dotychczasowy administrator)
Do tej pory X I Y zarządzały wspólnotą. X jako zarządca . Y jako wspólnik X w firmie zarządzającej.
I co ? Nie można sprzedać wspólnoty???

cdn

Nie bardzo rozumiem: kto sprzedaje, kto kupuje? Czy to Ty chcesz "sprzedać" i pytasz, jak to zrobić?
Wspólnota to ogól właścicieli lokali w danej nieruchomości, więc chyba nie masz na myśli handlu ludźmi?

funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej przestaje pełnić

Odwołuje się zarząd nieruchomością wspólną, sprawowany przez ...

Funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej powierza się

Powierza się zarząd nieruchomością wspólną, a nie jakąś "funkcję".
Skoro pretendent tak nieporadnie formułuje projekt ważnej uchwały, to nie bardzo się nadaje do tej roboty.

wp44

[cite] cdn:[/cite]Skoro pretendent tak nieporadnie formułuje projekt ważnej uchwały, to nie bardzo się nadaje do tej roboty.

Czasem jest tak, że jeden może nieporadnie coś sformułować, ale doskonale radzi sobie z zarządzaniem, a inny może być urodzonym erudytą, a w praktyce może się nawet nie nadawać do zbierania ziemniaków na polu.

W taki sposób równie dobrze można oceniać treść książki patrząc na okładkę.

tajfun

cdn:

Odwołuje się zarząd nieruchomością wspólną, sprawowany przez ...

:shamed: popraw się, jak juz kogoś chcesz poprawiać, bo ja cie poprawie.
O jaki handel chodzi? Otóż są dwie panie X i Y Pani X jest zarządcą 30 wspólnot a pani Y jest dyrektorem biura pani X. Pani X jako zarządca ma podpisaną umowę na administrowanie wspólnotą ( moją) której jest zarządcą ,którą to umowę podpisała w imieniu wspólnoty ( podpisując się - za wspólnotę
Druga stroną tej umowy jest także pani X , ale tym razem nie jako zarządca lecz osoba prowadząca działalność gospodarczą , firmę pod nazwą "najłatwiej wydoić stado baranów". Ponieważ głupio by jej było składać ten sam podpis , udzieliła pełnomocnictwa swojemu pracownikowi ( dyrektorowi biura) ... ? właśnie pani Y. A żeby było śmieszniej, nikt z właścicieli tej umowu nie zna.
Ponieważ od tego "dojenia baranów" zabolały ją już rączki chce " przekazać " kilka wspólnot pani Y. Nie wiem ile, ale moją na pewno. Oczywiście ...bezinteresownie:shades:
Zadaniem pani Y jest tylko "przeforsowanie" uchwał w tej sprawie.
A kompetencje pretendenta pokazuje ten fragment projektu nowelizacji regulaminu rozliczania mediów:- dłużnik -to osoba zobowiązana do uiszczania opłat za używanie lokalu mieszkalnego / lub użytkowego względem Wspólnoty Mieszkaniowej ...
Jak widzisz, wcale nie trzeba kupować lokalu żeby go używać. Wystarczy co miesiąc płacić za to wspólnocie ,która jak z tego zapisu wynika, prawdopodobnie jest jego właścicielem...

gecon

Mam pytanie. Jak powinna się odbyć prawidłowa procedura zmiany zarządcy , któremu powierzono zarząd na podstawie art 18.1?

Sama zmiana zarządcy, czyli z jednego powierzonego na innego powierzonego winna odbyć się na podstawie wypowiedzenia umowy staremu i zawarcia umowy z nowym (nową firmą zarządzającą).
Jako, że wspólnotę reprezentuje zarząd ( w tym wypadku zarządca powierzony) on sam ze sobą i z następcą takie umowy winien podpisać. Brzmi jak herezja ale tak wynikałoby z przepisów UoWL.
Nie widzę tu miejsca na jakieś uchwały bo uchwały właścicieli nie dotyczą przecież podmiotów zewnętrznych i sposobu zarządu też właściciele nie zmieniają.

tajfun

Dzięki Gecon. Dlatego pytam bo tylko pozornie jest to proste.Natomiast nie zgadzam sie ze tak to wynika z przepisów UoWL tylko tak to wynika z twoje interpretacji tych przepisów. NIe pisze tego jako zarzut. Chce skonsultować ten pogląd i innymi.
Poza tym masz rację że wspólnotę reprezentuje zarząd , ale zarządca w tym ( naszym ) przypadku wspólnoty nie reprezentuje, ponieważ nie ma odpowiednich zapisów w umowie notarialnej zawartej pomiędzy właścicielami lokali , z których wynikają uprawnienia zarządcy do reprezentacji. A ja przyjmuje pogląd wyrażony w uchwale SN z 21 stycznia 2009. Cytuje z głowy- nie można na podstawie art 21 i 33 określić zakresu praw i obowiązków zarządcy któremu powierzono zarząd na podstawie art18.1 UoWL jesli nie wynika to z tej umowy.
Jesli źle myśle popraw mnie. To bowiem nie jest sytuacja wirtualna , lecz rzeczywista . Za 5 dni stanie na zebraniu wspólnoty.
Aby uściślić. Moim zdaniem zarządca 18.1 reprezentuje wspolnotę jeśli jest to zapisane w umowie o sposobie zarządu NW pomiędzy właścicielami w AN. I wtedy nie ma miejsca dla zarządu tz właścicielskiego art20. Wtedy bowiem następuje kolizja decyzji dotyczących reprezentacji ( są dwa podmioty). Ale jesli powierzenie jest wadliwe ( nie ma zapisu o reprezentacji) uważam za możliwe wybranie zarządu właścicielskiego art20 równolegle z powierzeniem , ponieważ tej kolizji nie ma . a ktoś w końcu musi reprezentować wspólnotę.
Jest w tej sprawie orzeczenie Sądu apelacyjnego w Gdańsku.

gecon

Moim zdaniem zarządca 18.1 reprezentuje wspolnotę jeśli jest to zapisane w umowie o sposobie zarządu NW pomiędzy właścicielami w AN. I wtedy nie ma miejsca dla zarządu tz właścicielskiego art20. Wtedy bowiem następuje kolizja decyzji dotyczących reprezentacji ( są dwa podmioty). Ale jesli powierzenie jest wadliwe ( nie ma zapisu o reprezentacji) uważam za możliwe wybranie zarządu właścicielskiego art20 równolegle z powierzeniem , ponieważ tej kolizji nie ma . a ktoś w końcu musi reprezentować wspólnotę.

Tu nie masz racji bo zapomniałeś o art.33 o czym szerzej niżej:

"...zgodnie z utrwalonymi poglądami doktryny i judykatury, osoba fizyczna lub prawna, której został powierzony zarząd nieruchomością wspólną, jest uprawniona z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, w tym również w sądzie.
Powyższe uprawnienie wynika z przepisów art. 18 ust. 1, art. 33, art. 21 ust. 1 oraz 6 uwl. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, iż konieczne jest specjalne umocowanie udzielone zarządcy przez wspólnotę mieszkaniową w umowie bądź w uchwale, które legitymowałoby zarządcę do działania w imieniu właścicieli lokali w postępowaniu sądowym.
Pogląd ten w pełni podziela Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z 14 września 2005 roku (sygn. akt: III CZP 62/05), wskazał, iż:
Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. (ewentualnie także na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy), to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. [...] W literaturze trafnie wskazano na to, że dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny mógłby okazać się przepis art. 33 ustawy z 1994 r. wówczas, gdyby w „umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną", zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy), pominięto w ogóle sprawę reprezentacji.
Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy niniejszego rozdziału. Oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy z 1994 r., wskazującego na kompetencje zarządu (w znaczeniu podmiotowym) do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej..."

Więcej masz w całym artykule tutaj:
http://www.administrator24.info/artykul/id2044,czy-zarzadca-moze-reprezentowac-wspolnote-mieszkaniowa-w-postepowaniu-sadowym

tajfun

Gecon: Czytałem to kilka razy.Oto wniosek:
Z opisanej sytuacji można też wyciągnąć po raz kolejny wniosek, że najbezpieczniejszą i najskuteczniejszą metodą działań wspólnoty mieszkaniowej w omawianym zakresie jest działanie wspólnoty poprzez zarząd wybrany w trybie przepisu art. 20 uwl.
Nie cytuj mi uzasadnień sądów z 2005 roku. SN w uchwale z 21 stycznia 2009 odniósł sie do nich.

W orzecznictwie sądowym prezentowane jest stanowisko, aprobowane przez Sąd Apelacyjny, że nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 33 1 k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c. oraz art. 86 i 87 k.p.c.). Ponadto w art. 33 ustawy o własności lokali zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu, samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. 
[b]W konsekwencji należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub w uchwale o zmianie tej umowy z zachowaniem formy przewidzianej art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, OSNC 12/2009, poz. 158).

[/b]