Brak kontaktu z właścicielem lokalu.

angelikaszyszka87

Witam, jestem administratorem budynku( od października 2014 ) w dużej wspólnocie mieszkaniowej.
Od jakiegoś czasu mam problem z właścielem jednego lokalu, młodzi wyprowadzili się nie podali adresu ani telefonu kontaktowego (chcą sprzedać mieszkanie) .
Płacą nieregularnie, mają jakieś drobne zadłużenie około 440zł. Ale bardziej martwi mnie brak kontaktu, chciałabym zorganizować przeglądy kominiasrki i gazowy.
Ale jak ? skoro nie mam dostępu do wszytskich lokali, a ich nie mam jak poinformować. Wysyłam listy polecone na adres tego lokalu ale nie odbierają awizo i te wracają. Wrzucałam kartki do skrzynki " proszę o kontakt". Skrzynka opróżniona jest więc przychodzą, ale chyba przychodzą nocą jak złodzieje bo nikt ich nie widzi.
Trudni sąsiedzi, nikomu takich nie życzę. Co z nimi zrobić? Zgłosić dzielnicowemu? Mieszkanie ma ustanowioną hipotekę.
Więm od znajomych że również zadłużeni są w energetyce i gazowni. Czy jeśli zorganizuję przeglądy i poinformuję wcześniej na tablicy informacyjnej , a oni nie udostępnia lokalu - czy mogę obciążyć ich kosztami przeglądów?

Będe wdzięczna za każde podpowiedzi i sugestie.
Pozdrawiam
Angelika

KubaP

[cite]angelikaszyszka87: [/cite]Co z nimi zrobić? Zgłosić dzielnicowemu?

moim zdanie za daleko ingerujesz .

W dużych wspólnotach taka sytuacja jest normalna . Wywieś na klatce schodowej ogłoszenie, że przy sprzedaży lokalu należy pobrać od Administratora zaświadczenie o niezaleganiu w bieżących opłatach zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości.

[cite]angelikaszyszka87: [/cite]czy mogę obciążyć ich kosztami przeglądów?

nie wiem jak jest u was ale u nas , przeglądy prawem przewidziane są opłacane z funduszu celowego. Niezależnie czy lokal był udostępniony czy nie właściciel płaci . Jednocześnie w innym terminie staramy się wykonać ekstra przegląd dla jego lokalu, za dodatkowym obciążeniem dla właściciela lokalu.

Nic tak nie dyscyplinuje właścicieli lokali jak dodatkowe noty poza zaliczką (obciążenia - zobowiązania)

Dobrą praktyką jest zbieranie od właścicieli lokali np.: co dwa lata , oświadczeń o adresie do wysyłki , telefonie kontaktowym , adresie mailowym, adresie i kontaktu z opiekunem lokalu w Polsce (przy wyjeździe za granicę) na wypadek zdarzeń losowych: włamania do lokalu , zalania, wymiany wodomierzy , etc.

gecon

jestem administratorem budynku( od października 2014 ) w dużej wspólnocie mieszkaniowej.
mam problem z właścielem jednego lokalu
Trudni sąsiedzi, nikomu takich nie życzę. Co z nimi zrobić?

Po pierwsze: powinnaś naciskać zarząd wspólnoty bo to zarząd jest odpowiedzialny za kontakty z właścicielami lokali a nie administrator NW.
Po drugie: jak już wspomniałem nie ty masz problem z właścicielem bo to nie twój zakres odpowiedzialności.
Po trzecie: ty nie jesteś od oceniania właścicieli lokali.
Poza tym właściciele są tacy jak całe społeczeństwo - nie wszyscy są idealni - dlatego też sztuka zarządzania ludźmi to nie umiejętność produkcji drutu.

koziorozka

angelika - za bardzo się nie przejmuj. Nikogo do otworzenia mieszkania nie zmusisz.
Wieszasz zawiadomienie na klatce z datą i nr telefonu "przeglądacza". Kto zechce, umówi się w innym terminie albo sam zrobi przegląd, albo oleje.
Jak już dostaniesz protokół piszesz
1) do tych, u których wykryto jakieś usterki z opisem problemu i wezwaniem do np. zreperowania/wymiany kuchenki gazowej.
2) do tych, którzy nie udostępnili (polecony z potwierdzeniem odbioru, jako kryjdupką), że nie udostępnili, więc maja obowiązek ...

Kuchenka, piecyk to nie jest część wspólna, ale "dla spokojności" też je sprawdzamy. Koszt niewiele większy, więc świadomie łamiemy prawo

Kowal

koziorozka - wreszcie jakiś glos rozsądku, bo gecon w swojej nienawiści do zarządów właścicielskich tak się zacietrzewia ,ze nie wie co pisze

Po pierwsze: powinnaś naciskać zarząd wspólnoty bo to zarząd jest odpowiedzialny za kontakty z właścicielami lokali

angelica - zagróź zarządowi ,że jak nie nawiążą kontaktu to się zwolnisz

Po drugie: jak już wspomniałem nie ty masz problem z właścicielem bo to nie twój zakres odpowiedzialności.

u gecona zarząd zajmuje się właścicielami

Po trzecie: ty nie jesteś od oceniania właścicieli lokali.

pczywiście od tego jest zarząd.
KubaP -

Wywieś na klatce schodowej ogłoszenie, że przy sprzedaży lokalu należy pobrać od Administratora zaświadczenie o niezaleganiu w bieżących opłatach zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości.

Tak było kiedyś za PRL-u. teraz sprzedający sam przyjdzie , bo to mu każe notariusz.

Dobrą praktyką jest zbieranie od właścicieli lokali np.: co dwa lata , oświadczeń o adresie do wysyłki , telefonie kontaktowym , adresie mailowym, adresie i kontaktu z opiekunem lokalu w Polsce (przy wyjeździe za granicę) na wypadek zdarzeń losowych: włamania do lokalu , zalania, wymiany wodomierzy , etc.

Co ty z tym PRL-em? Odpowiedzialny właściciele sam o to zadba.

gecon

kowal: gecon w swojej nienawiści do zarządów właścicielskich tak się zacietrzewia ,ze nie wie co pisze

Tradycyjnie nie rozumiesz tematu ale co szkodzi walnąć w klawiaturę oklepane swoje cytaty i "nabijać statystykę"- jak to niektórzy twierdzą.
Gecon jest osiem lat w zarządzie wspólnoty i nigdy nie pozwoliłbym na to aby zatrudniony administrator poza plecami zarządu interesował się, konfliktował czy usiłował rządzić jakimś właścicielem.
Licencjonowany ma "pilnować" książki obiektu, czy rynna nie cieknie, sprzątania i czy śmieci wywożone są terminowo a "księgowość" to p. Krysia załatwia.
Trochę trwało aby nauczyć innych członków zarządu i kilku licencjonowanych ale ... się opłaciło. Nauka nie poszła w las.
Co ty możesz na ten temat wiedzieć skoro jesteś trzy w jednym.
To że u ciebie jest patologia nie oznacza że wszędzie tak ma być.

zarząd zajmuje się właścicielami

Tak bo od tego jesteśmy:

...Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali...

W naszej wspólnocie jakiś czas temu wreszcie ogon przestał merdać psem.

koziorozka

gecon - a co ty robisz, jak właściciel nie udostępnia lokalu do przeglądu? Coś innego, niż w mojej wspólnocie? (zawiadomienie jako kryjdupka)

angelikaszyszka87

Hej hej panowie, może źle napisałam. Nie jestem licencjonowanym administartorem tylko członkiem zarządu, zarządzamy sami swoimi budynkiem. Jestem funkcji Księgowa - Administrator. Pewnie gdybym miała licencje by mnie tu nie było z tym pytaniem. Jak już pisałam nie chodzi mi o te drobne, zaległości tylko o brak jakiego kolwiek kontaktu.

KubaP - mam od wszystkich właścicieli dane kontaktowe i telefony oraz adresy opiekunów tych mieszkających za granicą. Tylko Ci jedni "są inni" i ciężko podać.
Z innymi mam super kontakt.

Koziorozka i Kowal- bardzo dziękuję :*

PS. gecon - nie posiadam umiejętność produkcji drutu. :)
Zarządzanie ludźmi w pracy idzie mi całkiem dobrze, jednak nigdy nie prowadziłam wspólnoty.


Dziękuje za każdą odpowiedź. Miłej niedzieli :*

KubaP

[cite] Kowal:[/cite]

Wywieś na klatce schodowej ogłoszenie, że przy sprzedaży lokalu należy pobrać od Administratora zaświadczenie o niezaleganiu w bieżących opłatach zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości.

Tak było kiedyś za PRL-u. teraz sprzedający sam przyjdzie , bo to mu każe notariusz.

nie do końca masz racje bo ustawa o notariacie nie wspomina o wspólnotach . Nie zwasze tak jest .

Takie ogłoszenie to raczej wisi dla przyszłych nabywców , by wiedzieli czego żądać od sprzedawcy lokalu.

Takie ogłoszenie może wisieć i wisieć , najlepiej co jakiś czas zmienic kolor papieru z tym samym tekstem .

[cite] Kowal:[/cite] Co ty z tym PRL-em? Odpowiedzialny właściciele sam o to zadba.

co ty z tym PRLem ? masz uraz do historii ,
to nie PRL podpowiada, by mieć we wspólnocie taka listę tel alarmowych , tylko samo życie, zdrowy rozsądek , i "cwaniactwo" administratora .
Po co? aby ograniczyć straty materialne właścicielei lokali np. przy zalewaniu z ostatniej kondygnacji.

KubaP - mam od wszystkich właścicieli dane kontaktowe i telefony
oraz adresy opiekunów tych mieszkających za granicą.
Tylko Ci jedni "są inni" i ciężko podać.
Z innymi mam super kontakt

trzeba by wymyślić jakiś fortel, aby się ujawnili. np . napisz mu, gdzie przelać mu "nadwyżkę" kasy na jakie konto ? podaj swój nr telefonu.

Kowal

angelika - następnym razem używaj właściwych definicji " członek zarządu odpowiedzialny we WM za sprawy administracyjne i księgowe" bo tu mamy takich "purystów językowych" , że jak przeczytają czynsz albo lokator, to rozpoczynają dyskusję na 30 wpisów. Ja też mam takich właścicieli u siebie, olej ich.
POWODZENIA
KubaP - Ty jednak potrafisz mnie rozbawić.
Macie miejsce na tablicy ogłoszeń, wieszajcie tak papierki, i tak nikt tego nie czyta.
Ja nie mam czasu zajmować się prywatnymi sprawami właścicieli. Jak go okradną to od tego jest Policja, jak zaleje sąsiadów to od tego są Ubezpieczyciele.
A ten fortel to dobre. Niech pod ich wycieraczką zamontuje "wnyki kłusownicze"! Może dadzą się złapać?

KubaP

[cite] Kowal:[/cite]
KubaP - Ty jednak potrafisz mnie rozbawić.
Macie miejsce na tablicy ogłoszeń, wieszajcie tak papierki, i tak nikt tego nie czyta.

Tak u nas tablice ogłoszeń maja wymiary 120 cm X 60 cm. Czyta nie czyta , ale ...
nowy właściciel / kupiec lokalu zwraca na to uwagę

[cite] Kowal:[/cite]KubaP - Ty jednak potrafisz mnie rozbawić.
Ja nie mam czasu zajmować się prywatnymi sprawami właścicieli.
Jak go okradną to od tego jest Policja, jak zaleje sąsiadów to od tego są Ubezpieczyciele.
A ten fortel to dobre. Niech pod ich wycieraczką zamontuje "wnyki kłusownicze"! Może dadzą się złapać?

nie wiem czy ty naprawdę jesteś taki nonszalandzki, nieodpowiedzialny czy brałeś lekcje u Cimoszewicza z 1997 roku w sprawie powodzi. Takie samo podejście do majątku właścicieli lokali , jak ty Kowal się jeszcze utrzymałeś na stołku za takie podejście do tematu.

gecon

koziorozka: a co ty robisz, jak właściciel nie udostępnia lokalu do przeglądu?

W zasadzie to tylko dwa przeglądy wymagają wejścia do lokalu: wentylacyjny i gazowy.
Tak samo robimy:

Wieszasz zawiadomienie na klatce z datą i nr telefonu "przeglądacza". Kto zechce, umówi się w innym terminie albo sam zrobi przegląd, albo oleje.
Jak już dostaniesz protokół piszesz
1) do tych, u których wykryto jakieś usterki z opisem problemu i wezwaniem do np. zreperowania/wymiany kuchenki gazowej.

Do tych co mimo to nie udostępnili nic nie piszemy bo po co - jest protokół podpisany przez fachowca, że w takim a takim lokalu nie udostępniono, zarząd podpisuje, że się zapoznał.
Praktycznie, przez osiem lat chyba jeden taki przypadek był a wspólnota 50 lokalowa.
Jak na następny rok znowu nie wpuści to wtedy można by się zastanawiać ale tak - nie ma potrzeby, jako zarząd nie masz obowiązku robić przeglądów w lokalach lecz instalacji w budynku i nie potrzeba do tego dupokrytki.

KubaP

[cite] gecon:[/cite]

koziorozka: a co ty robisz, jak właściciel nie udostępnia lokalu do przeglądu?

W zasadzie to tylko ...przeglądy wymagają wejścia do lokalu: wentylacyjny ...

a co to jest przegląd wentylacyjny , bo "przegląd kominiarski" to ja wiem.

gecon

...a co to jest przegląd wentylacyjny

No tak - wiedza poszła w las wraz z komuną.

Art. 62. 1. Obiekty budowlane powinny być....instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)

W moim budynku tak jak w każdym bloku z nowoczesnej wielkiej płyty nie ma przewodów kominowych ani przewodów spalinowych - więc jak widzisz kominiarz mi niepotrzebny.
No i jeszcze żebyś wiedział co jest co:

18) przewody dymowe - przewody wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania dymu z palenisk opalanych paliwem stałym do kanałów dymowych,
19) przewody spalinowe - przewody wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania spalin z palenisk opalanych paliwem gazowym lub olejowym do kanałów spalinowych,
20) kanały dymowe - kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania dymu ponad dach,
21) kanały spalinowe - kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania spalin ponad dach,
22) kanały wentylacyjne - kanały wykonane w ścianach budynku lub przybudowane do tych ścian, wraz z ich wyposażeniem, służące do odprowadzania zanieczyszczonego powietrza z pomieszczeń,

angelikaszyszka87

Przepraszam i obiecuję następnym razem używać prawidłowych definicji :)
Za fortel dziękujemy i za wnyki również, porostu oleje gościa i tyle w tym temacie skoro to rzecz normalna w innych WM.

KubaP

[cite] gecon:[/cite]

...a co to jest przegląd wentylacyjny, bo "przegląd kominiarski" to ja wiem.

No tak - wiedza poszła w las wraz z komuną.

W moim budynku tak jak w każdym bloku z nowoczesnej wielkiej płyty nie ma przewodów kominowych ani przewodów spalinowych - więc jak widzisz kominiarz mi niepotrzebny.

no tak , wiedziałem ... cytatologia na pochwalę słów gecona została odrobiona .

Art. 62. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

Nie ważne czy to ma związek z tematem czy nie ... ważne, że użyto słowa wentylacja

To co ma zrobić kominiarz - osoba uprawniona - jak przyjdzie do nowoczesnego budynku z wielkiej płyty!!! (szit późny Gierek) jak to pięknie zacytowałeś, to ja wiem i jaki jest jego zakres usług, ale ja nie pytałem, co osoba uprawniona ma sprawdzać tylko

co to jest przegląd wentylacyjny? bo przegląd kominiarski to ja wiem.

angelikaszyszka87

Mogę zadać jeszcze jedno pytanie?
Przegląd budowlany - jak odbywa się w waszych WM. Co roku? Co pięć lat?

KubaP

[cite] angelikaszyszka87:[/cite]Mogę zadać jeszcze jedno pytanie?
Przegląd budowlany - jak odbywa się w waszych WM. Co roku? Co pięć lat?

co roku "roczny", a co piec lat połączone roczny i pięcioletni razem.

[cite] gecon:[/cite]O "takich sprawach" to sobie dyskutuj z Kowalem - on jest teoretyk-fantasta to wam dobrze pójdzie z dogadaniem się.

gecon nie bądź taki Mastalerek lub Brudziński

Ciąży  obowiązek okresowych wynikających z art 62 ust 1 lit b c oraz pkt 2. 

Czyli raz w roku kominiarz 
oraz raz na pięć lat przegląd techniczny budynku przez osobę z uprawnieniami budowlanymi,
instalację służącą ochronie środowiska, a więc przyłącza kanalizacyjne, szamba i przydomowe oczyszczalnie ścieków 
oraz urządzenia do neutralizacji emitowanych na zewnątrz zanieczyszczeń. 

KSIĄŻKA OBIEKTU :
Obowiązek ten nie dotyczy : budynków indywidualnego budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego i letniskowego, altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o ile powierzchnia ich zabudowy nie przekracza 25 m2 w miastach i 35 m2 poza granicami miast oraz jeżeli ich wysokość nie przekracza 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich, parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 pod warunkiem, że rozpiętość nie jest większa niż 4,80 m.

Za budynek jednorodzinny uważa się obiekt w którym są max. dwa lokale mkieszkalne oraz lokal użytkowy.

Żródło: http://forumprawne.org/prawo-nieruchomosci-lokalowe-budowlane/81220-nadzor-budowlany-ksiazka-obiektu-budowlanego.html

gecon

O przeglądach traktuje art. 62 ustawy-prawo budowlane.
Do tej pory zawsze robi się przegląd coroczny (też nazywany okresowym) oraz tzw. okresowy co 5 lat.

koziorozka

Do tych co mimo to nie udostępnili nic nie piszemy bo po co

Ja wolę mieć pokwitowanie, jakby ktoś zaczadział albo gaz wybuchnął.

Kowal

angelika - przeczytaj koniecznie Ustawę Prawo Budowlane , szczególnie o przeglądach, Czy ktoś u Was we WM jest odpowiedzialny za Prowadzenie Książki Obiektu Budowlanego? Jeżeli nie to duże ryzyko dla Zarządu, szczególnie jak coś się stanie. Samo prowadzenie jest bardzo proste, właściwie to tylko bieżące ewidencjonowanie przeglądów. Jak stary jest wasz budynek?
koziorożca - problem będzie poważny jak będzie ofiara śmiertelna. Ale tylko wówczas jak ten przegląd nie odbył się w ogóle, w budynku. Wewnętrzna instalacja gazowa to problem właściciela, ale "mądry" właściciel zezwoli jak zrobi to za niego WM. Szczegolnie ,że jego ubezpieczyciel warunkowal tym wypłatę odszkodowania .
Ja miałem wybuch gazu w sąsiedniej, administrowanej przeze mnie WM. Policja przyjechała spytała się o ofiary i odjechała. Pogotowie Gazowe przyjechało i odłączyło gazomierz. Podłączyło go z powrotem na mój wniosek po przedstawieniu próby szczelności. Na mój wniosek do PINB, żeby sprawdzili czy konstrukcja ścian nie uległa jakimś uszkodzeniom, Inspektor 'otworzyl mi oczy' o roli PINB. Proszę Pana to sprawa WSpólnoty, nie mieli nawet "fachowca" ,żeby to zrobił (ekspertyzę) odpłatnie. Ale polecil mi znajomego. Tak działają korporacje w naszym kraju. ekspertyzę za którą zapłaciliśmy 5 lat temu 800 zl zrobił by średnio rozgarnięty licealista. Ale tak jak i przy pozostałych przeglądach płacimy za pieczątkę.

Kowal

angelika - musisz to wyprostować. Książkę Obiektu Budowlanego możecie kupić za parę złotych. A czy w ogóle macie jakąś dokumentację techniczną? To są poważne sprawy. Ale wszystko można wyprostować.:bigsmile:

angelikaszyszka87

No właśnie ja mieszkam tu cztery lata, są też tacy którzy są od początku. Nikt nic nie wie. Babka która to prowadziła jak zapytalam o przeglądy zrobiła na mnie wielkie oczy. Więc sadzę że technicznej tez nie będzie. Jutro przekopie jeszcze wszystkie papiery " stare w pudłach" chociaż ostatnio nic tam nie znalazłam.

Nowy doklejony: 22.03.15 21:35
kubaP - o co Ci chodzi?
Jestem tu nowa. Dziękuję za poświęcony czas na odpowiedź na moje pytanie.

Nowy doklejony: 22.03.15 21:59
A czy sprawdzę jakoś czy ten budynek miał takową księgę ?

Kowal

angelika - najpierw sprawdż co macie. Jutro pomyślimy co dalej.

KubaP

[cite] angelikaszyszka87:[/cite]
Nowy doklejony: 22.03.15 21:35
kubaP - o co Ci chodzi?
Jestem tu nowa.
Dziękuję za poświęcony czas na odpowiedź na moje pytanie.

dalej nie rozumiesz, gdzie popełniasz błąd ?

Kowal

angelika - Przepraszam , nie zauważyłem twojego wpisu.
Co do KOB - przeczytaj spokojnie Rozporządzenie WSWiA z dnia 19.10.1998 ( Dz.U z dnia 6.11.1998) KOB nie jest trudna w prowadzeniu, to właściwie ewidencja przeglądów. Przejdź się do Wydzialu Architektury i Administracji Budowlanej w UM, a szczególnie do Archiwum. Tam zapoznasz się jakie są w archiwum dokumenty odnośnie waszego budynku, teoretycznie wszystkie je możesz odpłatnie otrzymać. Ja uzupelnilem swoją dokumentację w ten sposób, ale prawdę powiedziawszy, nie jest mi ona do niczego potrzebna. Sprawdź i napisz.