zmiany w planie gospodarczym

Martusia

Witam
Jestem nowa osoba , stąd wielka prośba o pomoc . Przedstawiam problem

1. Zarzadca opracował plan finansowy na okres dwóch lat 2015i 2016 ( tlumacząc sie iż nie bedzie konieczności zbierania podpisów w roku następnym)
2. W planie podano sam tytuł prac : remont logii, tarasów i balkonów ( mamy kilka budynków) i kwotę
3. Nie ma wyszczegolnienia jakie będą to klatki i mieszkania do których powyższe przynależą, nie ma określenia jakie części i elementy będą remontowane ze środków wspólnoty
4. Remont logii i balkonów zaczął sie już w roku 2014. Wtedy tak samo wpisano jedynie to do planu, bez bliższego określania te pozycję a sama kwotę.
5. W roku 2014 gdy zaczął sie remont nie było żadnej uchwały o remoncie. Dokonano skucia podłoża , położenia nowej izolacji i opierzeń blaszanych oraz położenia płytek. Zalożyliśmy też dodatkowo odwodnienie - rynny jakiego nie było Za płytki też płaciła wspólnota
6. Teraz znów nie ma żadnej uchwały dotyczacej tego remontu ( na czynności przekraczajace zwykły zarzad ), tak samo jak do innych prac umieszczonych w planie a dotyczących równiez remontu cześci wspolnej nieruchomości ( np. dach, monitoring ) ktore w tych dwóch latach tez mają być wykonane. Nie ma planu- harmonogramu remontów więc trudno powiedzieć czy badą wykonane w roku 2015 czy 2016
7. Remont logii , tarsów i balkonów bedzie ciagnął sie jeszcze kilka dobrych lat, będziemy zakładać odwodnienie lub zmieniac system odwodnienia płyty balkonowej
8. Na parterze nie ma balkonów , sa modne teraz ogródki w części z trawą a w części wyłożone wzdłuż elewacji płytkami a pod nimi hale z garażami.
9. W tej sytuacji mieszkańcy parterów nie sa zainteresowani uczestnicwem w kosztach polożenia płytek na balkonach i tarasach ( koszt płytek należy do własciciela. Z drugiej strony osoby które mają balkony rownież maja ten sam argument ( plytki na ziemi nad halami nie sa elementem konstrukcyjnym budynku tez powiniem byc to koszt wlaciciela
10. Dodatkowo okazuje się ze na gornych nie zadaszanych tarasach na niektórych nie ma w płytek ( sama izolacja ) , lub powierznia tarasu jest na tyle zaniedbana iż brakuje płytek ktore poodpadaly a właścieciele nie zadbali aby je uzupelnić i przykleić Sa to mieszkania do których należą tarasy o powierzchniach okolo 50 m koszt naprawy tarasu ogromny a do tego koszt i płytek wysoki.
Dlaczego tym zaniedbaniem maja byc obciażani wszyscy. Dodatkowo na przegladzie 5 letnim ( 2012 ) podano balkony gdzie właściciele mieli uzupelnić na swoj koszt wypelnienia- fugi lub brakujące pojedyńcze płytki, nikt tego nie skontrolował.
11. Rozumiem iż jako własciciele mamy prawo mimo wszystko zadecydować iż bedziemy remontować i płacić za plytki wszystkim lokatorom ze środkow wspolnoty , remontować także płytki na ogródkach zielonych. Taka może być nasza wola wyrażona w uchwale. Ale takiej uchwały jednak nie było w roku 2014.
Zatem pytanie

-. Co zrobic ma lokator w chwili obecnej jeżeli nadal nie ma uchwały o finansowaniu plytek. Czy aby nie narazić sie ma siedzieć cicho ( bo przecież może być argument bo i balkon Pana ( Pani ) lub loggia taras lub parter moga być kiedyś remontowane i także nie bedzie Pan wtedy placił
Tych balkonow o tarasow na naszych ośmiu budynkach jest sporo. Kiedy doczekaja sie remontu ( remonty sa w pionie każdej kondygnacji i remontuje sie wszystkie niezaleznie dajac nowa izolacje i płytki - tłumaczy sie to kosztem postawienia rusztowania )
- Co zrobić w obecnej chwili aby to przerwać. Wyroki Sadu są wyraźne iż remont balkonu musi być z uchwałą i określeniem co jest finansowane ze srodków wspolnoty
- Uchwały można zaskarżać ale co zasakarżyć jeżeli nie ma jakiejkolwiek uchwały o remoncie, a zarzadca nie ma w ogole w zwyczaju informować o wynikach głosowania i uchwalach. Skarżyć plan finansowy - nie - bo jest tam przecież pozycja remont tylko dalej juz nie ma rozwinięcia tematu w uchwale
- może poprzez zaskarżenie ( prowadzenie remontu części wspolnej bez uchwały ) zarzadać aby zarządca zwrocił wspólnocie koszty plytek ( remont roku 2014)
bo nie miał prawa bez zgody wspólnoty płacić za płytki. Nie może chyba " w tył " obciazyć już właściecieli

Prosze pomóżcie jako doświadczeni w tym temacie jak to zrobić broniąć słusznej sprawy ( nie mozna siegać po pieniadze wspólnoty na remont czesci wspólnej bez uchwały i zgody wspolnoty ) aby nie wejść w konflikt w częścią mieszkańców ( tych co maja juz wyremontowane balkony )

Pozdrawiam
Martusia

KubaP

Jak duża jest twoja wspólnota ? ile ma lokali ?
Zakładam, że duża, to wtedy proponuję ...

[cite] Martusia:[/cite]
1. Zarzadca opracował plan finansowy na okres dwóch lat 2015i 2016 ( tlumacząc sie iż nie bedzie konieczności zbierania podpisów w roku następnym)

nie wiem o czym napisałaś, bo taki dokument PLAN FINANSOWY nie występuje standardowo w działalności wspólnoty . Natomiast występują:
Plan Gospodarczy mówi właścicielom lokali ile w danym roku obrachunkowym planuje się wydać na utrzymania nieruchomości, aby ta nie traciła na wartości ,

Plan Remontów NW to jest wykaz zadań dla Zarządu WM, które powinni zrealizować członkowie zarządu WM i na co ogół właścicielei lokali sie zgodził i przeznaczył środki finansowe.
Za rok właściciele lokali z tego rozliczą członków Zarządu, udzielając lub nie udzielając im absolutorium.

[cite] Martusia:[/cite]2. W planie podano sam tytuł prac : remont logii, tarasów i balkonów ( mamy kilka budynków) i kwotę
3. Nie ma wyszczegolnienia jakie będą to klatki i mieszkania do których powyższe przynależą, nie ma określenia jakie części i elementy będą remontowane ze środków wspólnoty
4. Remont logii i balkonów zaczął sie już w roku 2014. Wtedy tak samo wpisano jedynie to do planu, bez bliższego określania te pozycję a sama kwotę.

to nie jest miejsce dla tego typu zapisów. Od tego jest PLAN REMONTÓW NW

[cite] Martusia:[/cite]5. W roku 2014 gdy zaczął sie remont nie było żadnej uchwały o remoncie. Dokonano skucia podłoża , położenia nowej izolacji i opierzeń blaszanych oraz położenia płytek. Zalożyliśmy też dodatkowo odwodnienie - rynny jakiego nie było Za płytki też płaciła wspólnota

Jak jest "Plan remontów NW" to nie musi być odrębnej uchwały w temacie.
Widzę, że w twojej wspólnocie panują takie same zasady jakie są we wspólnocie piastowskiej - 3 uchwały - resztę robi Zarząd / Administrator / Zarządca samoistnie, czy właściciele się z tym zgadzają czy nie, na takie działanie.

[cite] Martusia:[/cite]6. Teraz znów nie ma żadnej uchwały dotyczacej tego remontu ( na czynności przekraczajace zwykły zarzad ), tak samo jak do innych prac umieszczonych w planie a dotyczących równiez remontu cześci wspolnej nieruchomości ( np. dach, monitoring ) ktore w tych dwóch latach tez mają być wykonane. Nie ma planu- harmonogramu remontów więc trudno powiedzieć czy badą wykonane w roku 2015 czy 2016

sam się nasuwa wniosek , należy szybko rozstać się z takim "dyktatorskim" Zarządcą

[cite] Martusia:[/cite]7. Remont logii , tarsów i balkonów bedzie ciagnął sie jeszcze kilka dobrych lat, będziemy zakładać odwodnienie lub zmieniac system odwodnienia płyty balkonowej

te remonty winni pokrywać właściciel lokalu do których one, te pomieszczenia pomocnicze, należą z wyłączeniem elementów konstrukcyjnych

[b][color=#f00]Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.[/color] [/b]
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/uchwala;sn;izba;cywilna,ic,iii,czp,10,08,8467,orzeczenie.html

Sporo zamieszania w tym zakresie wywołał Sąd Najwyższy, który dwukrotnie orzekał w tej sprawie. Najpierw w wyroku z 3 października 2002 r. (sygn. III RN 153/01) stwierdził, że balkon służący wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych „jest częścią składową lokalu mieszkalnego”.

 Później natomiast w uchwale z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08) stwierdził, że „elementy architektoniczne konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku, należy uznać za część wspólną budynku”.

źródło: http://prawo.rp.pl/artykul/611076.html

Najlepiej jak ogół właścicielei podejmie uchwałę o granicy części wspólnych, które stanowią nieruchomości wspólne, a które należą do właściciela lokalu

[cite] Martusia:[/cite]-. Co zrobic ma lokator w chwili obecnej

Jak naszybciej doprowadzic do normalności podejmując stosowne uchwały, aby Sąd mógł sie odnieść do do zasad jaie uchwalicie , jak tylko komuś, kto nie ma interesu sponsorować glazury na balkonie sąsiada mógł się odnieść

Kowal

Martusia - właściciele ,którzy nie potrafią zarządzać swoją własnością nie zasługują na nią. Weźcie sprawy w swoje ręce, pogońcie niedouczonego zarządcę i wybierzcie spośród siebie zarząd właścicielski, I tylko nie pisz ,że wszyscy są zapracowani, mają małe dzieci i się na tym nie znają. Zarządca się też nie zna a zarządza. Zorganizujecie się dopiero wtedy jak was okradnie na większą sumę.

cdn

- Uchwały można zaskarżać ale co zasakarżyć jeżeli nie ma jakiejkolwiek uchwały o remoncie

Kowal:

Zarządca się też nie zna a zarządza.

Zarządca się zna tak samo, jak ty. Nauki czerpie z twoich wpisów na forum: im mniej uchwał, tym lepiej - nie ma uchwały, nie ma czego zaskarżać.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]
A po co Wam ta uchwała?

[cite] cdn:[/cite]im mniej uchwał, tym lepiej - nie ma uchwały, nie ma czego zaskarżać.

jak to zmienia się poglądy w zależności od sytuacji...

cdn

To nie jest moje zdanie, że im mniej uchwał, tym lepiej. Takie poglądy głosi Kowal i jego tu cytowałem.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]To nie jest moje zdanie, że im mniej uchwał, tym lepiej.
Takie poglądy głosi Kowal i jego tu cytowałem.

sorry ...
ale mało wyraźnie to zaznaczyłeś i ja tak to odczytałem, że to twój pogląd na ilość uchwał we WM