Umowa z firmą windykacyjną

robert1311

Mam pytanie, może ktoś podpowie czy zarząd może podpisać umowę z firmą windykacyjną bez żadnej uchwały

citizen

[cite] robert1311:[/cite]Mam pytanie, może ktoś podpowie czy zarząd może podpisać umowę z firmą windykacyjną bez żadnej uchwały

Może

EDDIE

Absolutnie tak, ta czynność mieści się w ramach zwykłego zarządu.
Sprawa windykacji należności dla wspólnoty to obowiązek zarządu.

Zapoznaj się dokładnie z Ustawą o Własności Lokali, a szczególnie z jej artykułem 22 pkt.3 gdzie masz listę czynności przekraczających zwykły zarząd, czyli konieczność stosowania uchwały:

Art. 22

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

KubaP

[cite] robert1311:[/cite]Mam pytanie, może ktoś podpowie czy zarząd może podpisać umowę z firmą windykacyjną bez żadnej uchwały

i tak i nie ... to zależy co ogól właścicielei lokali postanowi w tej sprawie np.: w Regulaminie Wspólnoty. Przykładowo ustawodawca pokazał o jakie sprawy chodzi w art. 22.3 ustawy o własności lokali .

Jednak ten katalog jest katalogiem otwartym i ogól właścicielei może go rozszerzyć o czym mówi sformułowanie " w szczególności:".
Sąd może to rozszerzenie anulować.

tajfun

Czynności zwykłego zarządu nie są zdefiniowane.U mnie jest cały regulamin windykacji w formie uchwały. Ale zarządca nie korzysta z usług firm windykacyjnych. To forma mało skuteczna i droga.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]Czynności zwykłego zarządu nie są zdefiniowane.
U mnie jest cały regulamin windykacji w formie uchwały.
Ale zarządca nie korzysta z usług firm windykacyjnych. To forma mało skuteczna i droga.

to chyba, że nie korzysta , do tego wystarczy dobra "papuga" znająca się na sprawach wspólnot mieszkaniowych , jednak tych w Polsce jest mało

cdn

Wystarczy pełnomocnictwo procesowe dla administratora i pozew wysłany przez internet do e-sądu. Żadnych prawników nie trzeba. Procedura jest bardzo prosta, wystarczy raz ją przejść i wszystko jasne, można przyjmować zlecenia na takie usługi.

I tak większość roboty odwala zarząd wspólnoty lub administrator: wyliczenie zadłużenia, odsetki, wezwania do zapłaty. Prawnik tylko wklepuje te dane do pozwu i bierze za to niezłą kasę. Dlatego kancelarie prawne szukają naiwnych wspólnot i zarządców i oferują takie usługi. Mało pracy, bez ruszania się zza biurka, pewny pieniądz.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]Wystarczy pełnomocnictwo procesowe dla administratora i pozew wysłany przez internet do e-sądu.

ale w tej metodzie jest jeden szkopuł ...trzeba znać PESEL dłużnika , a z tym już jest gorzej we wspólnotach... człowiek(papuga) to człowiek (papuga) jest z kim porozmawiać o taktyce obrony

cdn

A prawnik to niby zna pesele wszystkich właścicieli lokali?
Pesele są podane w księgach wieczystych, z wyjątkiem starszych budynków (dawniej przepisy nie wymagały umieszczania peselu w KW lokalu).
Jeżeli peselu nie ma w KW, to prawnik wystąpi z wnioskiem o udostępnienie numeru pesel do urzędu stanu cywilnego, a zapłaci za to i tak wspólnota. Wspólnota lub jej administrator może sama wystąpić z takim wnioskiem - prawnik nie jest do tego potrzebny. Ale jeśli administrator tego nie potrafi, a wspólnotę na to stać, niech płaci prawnikom za nic. Kto bogatemu zabroni?

KubaP:

człowiek(papuga) to człowiek (papuga)

Cokolwiek miało to znaczyć - nie sposób z tym się nie zgodzić.

gecon

robert1311: czy zarząd może podpisać umowę z firmą windykacyjną bez żadnej uchwały

Uważam, że nie - chociaż praktyka jest inna.
Podpisanie każdej umowy z podmiotem zewnętrznym wiąże się z określeniem wynagrodzenia dla takiego podmiotu.
Windykowanie należności to oczywisty obowiązek zarządu (zarządcy), natomiast jeżeli zarząd potrzebuje fachowej pomocy i to nie gratisowej winien uzyskać zgodę właścicieli na wydatkowanie ich pieniędzy na wynagrodzenie dla takiej firmy.
Bo rozumiem że nie jest to jednorazowe zatrudnienie firmy.
W sytuacji jednorazowego - kto zapłaci firmie windykacyjnej (właściciele nic nie wiedzą bo zarząd sam zadziałał) gdy dłużnik w momencie skierowania wniosku o nakaz zapłaty spłaci zadłużenie?
Nie sądzę też aby zatrudnianie firm windykacyjnych było normalną codzienną czynnością we wspólnotach, związaną z bieżącą eksploatacją NW. Windykacja przez zarząd (zarządcę) owszem - to nie podlega dyskusji.

robert1311

Dziękuje wszystkim za podpowiedzi w związku z nurtującym mnie problemem. Przydały się

EDDIE

Windykowanie należności to oczywisty obowiązek zarządu (zarządcy), natomiast jeżeli zarząd potrzebuje fachowej pomocy i to nie gratisowej winien uzyskać zgodę właścicieli na wydatkowanie ich pieniędzy na wynagrodzenie dla takiej firmy.

(...)

Czy zarząd musi mieć zgodę wspólnoty i uchwałę jeśli będzie chciał wydatkować pieniądze na np.:

- konserwację windy,
- sprzątanie klatek schodowych,
- zatrudnienie firmy do usuwania usterek elektrycznych,
- konserwację i serwis bramofonu, domofonu,
...
itp.

W każdym przypadku mamy podpisanie umowy z podmiotem zewnętrznym, wynagrodzeniem dla tego podmiotu oraz z oczywistymi obowiązkami zarządu. Tak samo jak z windykowaniem należności w wspólnocie.

gecon

(...)

(...)
Czy zarząd musi mieć zgodę wspólnoty i uchwałę jeśli będzie chciał wydatkować pieniądze na np.:
- konserwację windy,
- sprzątanie klatek schodowych,
- zatrudnienie firmy do usuwania usterek elektrycznych,
- konserwację i serwis bramofonu, domofonu,

Powyższe czynności są bezpośrednio związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości, właściciele w tej sprawie podejmują odpowiednią uchwałę przyjmując (wydzielając środki) plan gospodarczy.

Nie czytałeś dokładnie mojego wpisu:

Nie sądzę też aby zatrudnianie firm windykacyjnych było normalną codzienną czynnością we wspólnotach, związaną z bieżącą eksploatacją NW

- czyli czynnością zwykłą.
Jeżeli w planie gospodarczym właściciele przewidzieli takie środki to oczywistym jest, że nie ma sensu osobnej uchwały podejmować.

EDDIE

[cite] gecon:[/cite]
Nie czytałeś dokładnie mojego wpisu:

Czytałem dokładnie, ale już zaczynam żałować, że w ogóle czytam pewne rzeczy na tym forum...

Nie sądzę też aby zatrudnianie firm windykacyjnych było normalną codzienną czynnością we wspólnotach, związaną z bieżącą eksploatacją NW

- czyli czynnością zwykłą.
Jeżeli w planie gospodarczym właściciele przewidzieli takie środki to oczywistym jest, że nie ma sensu osobnej uchwały podejmować.

Dobrze, że tylko sądzisz, bo źle sądzisz. Właściciele nie muszą przewidywać wydatków na windykację, aby zarząd mógł decydować się na windykację.
Poza tym, zawsze jest tzw. windykacja miękka od której się zaczyna, potem dopiero zaczynają się wydatki na windykację twardą.
Windykacja jest związana z bieżącą eksploatacją NW, dlatego jest czynnością zwykłego zarządu.

Załączam ci link do posta, gdzie masz wyszczególnione czynności zwykłego zarządu - https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2300/jakie-czynnosci-moze-samodzielnie-podejmowac-zwykly-zarzad/#Item_8 (post został wybrany do bloga)

Poniżej cytuję pkt. 16 tego spisu czynności zwykłego zarządu:

16. Rozliczanie z właścicielami opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, [u]windykacje opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym[/u].

gecon

Windykacja jest związana z bieżącą eksploatacją NW, dlatego jest czynnością zwykłego zarządu.

O niczym innym nie pisałem bo to obowiązek zarządu (zarządcy) natomiast jeżeli zarząd (zarządca) nie potrafi sam go realizować to musi się zapytać właścicieli czy są gotowi wydawać dodatkowe pieniądze na zatrudnienie firmy windykacyjnej.
Nie rozróżniasz tych dwóch rzeczy?

już zaczynam żałować, że w ogóle czytam pewne rzeczy na tym forum.

Forum jak sama nazwa wskazuje - polega na wymianie zdań, polemik, starć itd itp. - też tego nie rozumiesz?

EDDIE

[cite] gecon:[/cite]

Windykacja jest związana z bieżącą eksploatacją NW, dlatego jest czynnością zwykłego zarządu.

O niczym innym nie pisałem bo to obowiązek zarządu (zarządcy) natomiast jeżeli zarząd (zarządca) nie potrafi sam go realizować to musi się zapytać właścicieli czy są gotowi wydawać dodatkowe pieniądze na zatrudnienie firmy windykacyjnej.
Nie rozróżniasz tych dwóch rzeczy?

już zaczynam żałować, że w ogóle czytam pewne rzeczy na tym forum.

Forum jak sama nazwa wskazuje - polega na wymianie zdań, polemik, starć itd itp. - też tego nie rozumiesz?

Co to znaczy, że zarząd nie potrafi sam zrealizować windykacji?? To po co jest zarządem?

Eddi wyluzuj to są tylko wypociny jednego z nas ,które sobie wymyślił powołując się na jakąś tam znalezioną "listę" .

Te wypociny trafiły do bloga. To o czymś świadczy.

Nikt nie twierdzi, że ten katalog/lista jest zamknięty/a.

gecon

Co to znaczy, że zarząd nie potrafi sam zrealizować windykacji??

No, skoro musi zatrudniać firmę windykacyjną.

To po co jest zarządem?

No właśnie - i uważasz, że właściciele o tym nie muszą wiedzieć?
Z administratorem też zarząd podpisuje umowę ale wtedy gdy właściciele wyrażą zgodę i określą czy chcą płacić za niego, czy też uważasz, że samodzielnie zarząd może o tym decydować? - chyba nie.

EDDIE

Zatrudnienie firmy windykacyjnej nie odbywa się dlatego, bo zarząd nie potrafi podjąć czynności windykacyjnych, tylko dlatego, bo nie jest od tego, by dokonywać czynności jakie podejmuje firma windykacyjna. Czasem firma windykacyjna jest skuteczniejsza od Sądów i jego wyroków.

Zarząd podpisuje umowę z firmą, która sprząta NW nie dlatego, bo nie potrafi sprzątać, tylko dlatego, bo nie jest od tego by dokonywać czynności, którymi zajmuje się firma sprzątająca.

Nowy doklejony: 16.04.15 00:01
Z administratorem zarząd podpisuje umowę za zgodą wspólnoty i po ustaleniu wynagrodzenia - o tym pisze wprost UWL.

gecon

bo nie potrafi sprzątać, tylko dlatego, bo nie jest od tego by dokonywać czynności, którymi zajmuje się firma sprzątająca.

I uważasz że też może zarząd bez wiedzy właścicieli zatrudnić taką firmę sprzątającą?
Poza tym - wyrażenie "nie potrafi" odczytałeś zbyt dosłownie.

Z administratorem zarząd podpisuje umowę za zgodą wspólnoty i po ustaleniu wynagrodzenia - o tym pisze wprost UWL.

Ejże - a gdzie w UoWL jest słowo administrator?

Kowal

Zatrudnienie firmy windykacyjnej nie odbywa się dlatego, bo zarząd nie potrafi podjąć czynności windykacyjnych, tylko dlatego, bo nie jest od tego, by dokonywać czynności jakie podejmuje firma windykacyjna.

Zamiast "firmy windykacyjnej" możemy sobie wstawić "firmy zarządzającej" - wyjdzie ta sama BZDURA.
EDDIE - ogólnie masz rację, ale podajesz złe argumenty.
Ja, jako właściciel mieszkania, gdy przepali mi się żarówka nie wzywam elektryka, ale sam to robię, bo to umiem, ale przy naprawie np. pralki mogę więcej zaszkodzić. Podobnie jest z windykacją długów. Mam taki jeden przypadek u siebie. Na początku sądziłem ,że po co mam się w tym 'babrać", w Internecie jest mnóstwo propozycji wyręczenia mnie. Ale po dokładnym zapoznaniu się z tematyką wiem ,że ta usługa to typowe pośrednictwo w wysłaniu wniosku do sądu, po prostu łatwe pieniądze dla "cwanego papugi". Ale i tak te pieniądze zapłaci dłużnik a nie WM, więc dywagacje na temat uchwały WM o umowie z firmą windykacyjną są trochę akademickie. Można ale nie ma takiego obowiązku prawnego. Przy rocznym rozliczeniu finansowym nie ma potrzeby ujmowania np. w pozycji wydatki - zatrudnienie firmy, w pozycji przychody- zwrot kosztów zatrudnienia. Chociaż księgowym by się to podobało.