Problem z zarządcą Wspólnoty
In quero
Użytkownik
Witajcie. Jesteśmy małą Wspólnotą - 7 właścicieli (6+gmina), brak garaży.
Na ostatnim zebraniu Wspólnoty, 30marca zaczęliśmy podejrzewać że zarządca robi przekręty. Przedstawił nam 1-kartkowe "sprawozdanie finansowe zarządu za 2014" które wzbudziło nasze podejrzenia.
Na spotkaniu było nas czworo, bez gminy. Zarządca jest synem jednej z właścicielek i ma jej pozwolenie na decyzje. Więc jest 5 osobą decydującą.
Zarządca nie jest wpisany w KW, został wybrany w drodze uchwały. Wcześniej zarządzaniem zajmowała się administracja podległa Zakładowi Budynków Miejskich.
Niejasności:
1. kwota pieniędzy która pozostała z zeszłego roku nie jest identyczna ze sprawozdaniem.
2. to co ustaliliśmy na spotkaniu w 2014 roku (remont elewacji-przeciekanie do mieszkań) nie zostało wykonane a olbrzymia ilość pieniędzy została wydana na remont balkonów-mieszkańcy nie zostali powiadomieni i zastali pewnego ranka pana skuwającego płytki.... w mieszkaniach nadal są mokre ściany.
3. ilość pieniędzy wydana na remonty - po kilka razy na to samo.
4. Po nieskutecznych próbach dowiedzenia się ile mamy na koncie- zgadliśmy że zero, wtedy zarządca przyznał nam rację...
5. Przez kilka tygodni po spotkaniu nie chciał nam pokazać dokumentacji finansowej - po obejrzeniu jej wczoraj, okazało się m.in.że brakuje (tzn. nie istnieje) faktury na 10tys. i było kilka cesji z naszego konta na konto innej wspólnoty.
Całe spotkanie zrodziło pewność że zarządca jest niegospodarny i prawdopodobnie dysponuje naszym pieniędzmi.
W czwórkę spisaliśmy uchwałę, że usuwamy go z roli zarządcy (administratora?)
Pytanie - czy zrobiliśmy to prawidłowo? Jak należy teraz postąpić aby wyjaśnić naszą sytuację finansową, odzyskać pieniądze z funduszu remontowego i co dla nas najważniejsze usunąć go z roli zarządcy w trybie natychmiastowym?
Byłabym wdzięczna za odpowiedź, jesteśmy laikami w tej kwestii.
Na ostatnim zebraniu Wspólnoty, 30marca zaczęliśmy podejrzewać że zarządca robi przekręty. Przedstawił nam 1-kartkowe "sprawozdanie finansowe zarządu za 2014" które wzbudziło nasze podejrzenia.
Na spotkaniu było nas czworo, bez gminy. Zarządca jest synem jednej z właścicielek i ma jej pozwolenie na decyzje. Więc jest 5 osobą decydującą.
Zarządca nie jest wpisany w KW, został wybrany w drodze uchwały. Wcześniej zarządzaniem zajmowała się administracja podległa Zakładowi Budynków Miejskich.
Niejasności:
1. kwota pieniędzy która pozostała z zeszłego roku nie jest identyczna ze sprawozdaniem.
2. to co ustaliliśmy na spotkaniu w 2014 roku (remont elewacji-przeciekanie do mieszkań) nie zostało wykonane a olbrzymia ilość pieniędzy została wydana na remont balkonów-mieszkańcy nie zostali powiadomieni i zastali pewnego ranka pana skuwającego płytki.... w mieszkaniach nadal są mokre ściany.
3. ilość pieniędzy wydana na remonty - po kilka razy na to samo.
4. Po nieskutecznych próbach dowiedzenia się ile mamy na koncie- zgadliśmy że zero, wtedy zarządca przyznał nam rację...
5. Przez kilka tygodni po spotkaniu nie chciał nam pokazać dokumentacji finansowej - po obejrzeniu jej wczoraj, okazało się m.in.że brakuje (tzn. nie istnieje) faktury na 10tys. i było kilka cesji z naszego konta na konto innej wspólnoty.
Całe spotkanie zrodziło pewność że zarządca jest niegospodarny i prawdopodobnie dysponuje naszym pieniędzmi.
W czwórkę spisaliśmy uchwałę, że usuwamy go z roli zarządcy (administratora?)
Pytanie - czy zrobiliśmy to prawidłowo? Jak należy teraz postąpić aby wyjaśnić naszą sytuację finansową, odzyskać pieniądze z funduszu remontowego i co dla nas najważniejsze usunąć go z roli zarządcy w trybie natychmiastowym?
Byłabym wdzięczna za odpowiedź, jesteśmy laikami w tej kwestii.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
na to potrzeba na jest zgoda 100% właścicieli lokali czyli calej 7- demki
umówić się z obecnym zarządcą o udostępnienie dokumentów i sprawdzić je z tym co dostaliście jako sprawozdanie finansowe .
Wzór sprawozdania finansowego WM niezależnie czy dużej czy małej znajdziesz tu
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
zwłaszcza przykład nr 2
O tym jak będzie ono wyglądać decydują właściciele lokali tworzący dana WM, a nie Zarządca , tylko dlatego, że posiada jakieś tam oprogramowanie komputerowe.
obecnie was obowiązuje prawo spisane w kodeksie cywilnym Dział IV Współwłasność Art. 195.
Sytuacja jest trudna, ale nie beznadziejna. Potrzebna wam cierpliwość (we wspólnotach wszystko idzie powoli) i wytrwałość.
1. Zarządca nie jest zarządcą, tylko waszym administratorem.
2. Uzgodnijcie w 5 osób (bez administratora i pełnomocnika gminy) kto przejmie administrowanie. Jak będziecie zgodni, to gadacie (wystarczy jedna osoba w imieniu pozostałych) z pełnomocnikiem gminy. Konkrety - co jest złe i jak to chcecie naprawić.
Ja bym np. zmieniła konto w banku na takie, które wymaga podpisu dwu osób do przelewu. Kilka chyba ich jest. Ja używam darmowego
http://www.ingbank.pl/male-firmy/konta-firmowe/direct-dla-wspolnot-mieszkaniowych
3. 6 właścicieli
a) podpisuje się pod prośbą do administratora, by przekazał (dajecie termin, do kiedy) swoje obowiązki i dokumenty pani Kasi, bo chcecie, żeby to ona administrowała waszą nieruchomością. Jak pójdzie na udry (bierze wynagrodzenie?), to po terminie wyciąganie z rękawa drugi papier
b) podpisuje się pod wypowiedzeniem umowy administratora z tekstem by w okresie wypowiedzenia (dwa miesiące? macie umowę?) przekazał swoje obowiązki i dokumenty pani Kasi, bo chcecie, żeby to ona administrowała waszą nieruchomością.
(oba pisma z kopią, żebyście jakby co mieli dowód)
Takie postępowanie daje wam szansę pokojowego pozbycia się niechcianego administratora. Pokłócić się zawsze zdążycie, do sądu też lepiej się nie spieszyć.
Jak administrator się zgodzi, to oki. Jak nie, to czeka was sąd.
Dopiero jak go zmienicie przetrzepiecie dokumenty i zobaczycie, czy machnąć ręką, czy sądzić się o zwrot kasy.
zastanawiam się, czy w ogóle je zobaczą = różne kataklizmy zarządcom / administratorom/ Zarządom WM się przydarzają w momencie zobowiązania ich do okazania dokumentacji F-k WM, "nawet w drewnianym domu, im cegła na głowę spadnie"
ING BANK to jest trudny bank, za dużo dokumentów żądają od Wspólnoty przy zakładaniu konta dla WM np. aktu notarialnego powstawia wspólnoty jak to ma miejsce przy zmianie "z zarządu deweloperskiego / na właścicielski" , i przejęcia przez właścicieli zarządu nad nieruchomością, umowy z administratorem .
Takich dokumentów się nie tworzy w wielu wspólnotach zwłaszcza małych.
Ja uważam, że do tych celów, założenia konta w banku przez Wspólnotę, wystarczy tylko:
> uchwała właścicieli lokali o wyborze Zarządu lub pełnomocników którzy sprawujących zarząd nieruchomością (w małych WM),
> decyzja o nadaniu NIP-u,
> oraz pełnomocnictwa do dostępu do konta
i tyle i aż tyle .
Banków z dostępem do e-bankowości jest wiele. Ważne, aby były z podwójnym podpisem i możliwością zakładania lokat przez internet np. lokata korzyć w banku PKO czy Raiffeisen Bank Polska http://raiffeisenpolbank.com/male-firmy
http://raiffeisenpolbank.com/male-firmy/bankowosc-elektroniczna.
Czasami jest to jednoznaczne ale nie zawsze.
W Waszym przypadku jesteście małą wspólnotą jeśli każdy właścicieli ma tylko jeden lokal.
Za kilka dni znowu się spotykamy z właścicielami żeby coś zdecydować....
Nowy doklejony: 18.04.15 21:24
Administrator nic nie tłumaczy, po prostu się nie odzywa...
Nowy doklejony: 19.04.15 00:43
No to nie jesteśmy małą wspólnotą - jest 12 lokali. Sorry za pomyłkę.
Sześć ma po jednym właścicielu, drugie sześć należy do gminy. Ma ona 49% udziałów.
Czy to dużo zmienia? Rozumiem że nie obowiązują nas przepisy Kodeksu cywilnego tylko Ustawa o własności lokali.
Czy w takim razie mogliśmy uchwalić że usuwamy administratora?
Prawdopodobnie macie tzw. zarząd powierzony ZBM, chyba, że była w międzyczasie uchwała zaprotokołowana przez notariusza o zmianie sposobu sprawowania zarządu.
Dopóki nie zostanie ustalony stan prawny w sprawie zarządzania NW reszta jest tylko gdybaniem.
Należy sprawdzić KW i AN.
Uchwalić mogliście wszystko tyle, że administratora nie obowiązują uchwały właścicieli.
Trzeba sprawdzić na jakiej zasadzie został zatrudniony, jeżeli na umowę to taką umowę należy mu wypowiedzieć.
Jeżeli "pracuje na czarno", bez umowy to też należy mu podziękować.
Jeżeli ten zarządca jest administratorem to nie on opracowuje i przedstawia sprawozdanie zarządu z działalności.
Tak jak pisałem, po sprawdzeniu stanu prawnego wspólnoty (zarządu NW) należy albo zmienić sposób zarządu na podstawie art. 18 ust. 2a UoWL a następnie wybrać zarząd na podstawie art. 20 ust. 1 UoWL, który rozwiąże umowę z ZBM.
Jeżeli natomiast nie macie zarządu powierzonego to należy podjąć uchwałę na podstawie art. 20 ust. 1 UoWL i wybrać zarząd, który "kopnie w pewną część ciała" tego chamskiego administratora.
Proszę wybrać jakiś "dwuosobowy komitet" z właścicieli lokali i zacząć od naczelnika gminy (miasta) aby nakazał ZBM zapoznanie was ze stanem prawnym budynku i wspólnoty.
Tak. Jesteście dużą wspólnotą. Obowiązuje was i KC i UoWL w zakresie zarządzania NW.
powiem tak, UoWL ma pierwszeństwo nad K.C. , a w kwestiach, które nie są opisane w UoWL to obowiązuje k.c. oraz uchwały właścicieli lokali dotychczas podjęte np.: Regulaminy wspólnoty.
jak za uchwałą zagłosowało powyżej 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej , to TAK.
Wątpię, abyście w czwórkę mieli powyżej 50% udziałów w NW. Najlepszym rozwiązaniem należałoby szukać poparcia u przedstawicielu Gminy . Jak zagłosuje ZA uchwałą, to uchwła jest obowiązująca.
Może wyglądać, że się czepiam, ale 50% + 1 (połowa plus jeden głos) to wcale nie jest definicja większości!
Nic nie przetrawiaj, tylko się dowiedz, czy masz zarządcę powierzonego czy administratora - bez tego nie ruszysz dalej.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Jak nie masz tego w akcie notarialnym i sąsiedzi nie wiedzą, to pełnomocnik gminy ci powie.
Co znaczy twój nick In quero?
KubaP: Eddie: Oczywiście, że nie. Większość głosów to 50,01%.
Co w ogóle miałoby oznaczać to "+1" przy głosowaniu udziałami? Jeden udział, jeden procent, jeden właściciel?
To też nie jest większość. A jakby było 50,001%??
Większości nie da się zapisać w postaci ułamka, ani dziesiętnego ani zwykłego, dlatego mówimy po prostu "więcej niż 50%"
Na 99% mamy zarządcę powierzonego, brak wpisów w Księdze wieczystej.
Gmina jest za nami i podpisze się pod uchwałą o zmianie zarządcy - pytanie czy
musi być nowa uchwała czy możemy użyć starej, tej z 30 marca?
Nie wiem czemu, ale mamy też Zarząd. Może to pomyłka- to jest jedna osoba która widać, że została dawno temu przymusowo członkiem Zarządu ... nie za moich czasów...
Na 28 kwietnia zarządca obiecał że zwoła zebranie, ale nie wysłał do nikogo pisma. Obawiam się że będzie nieważne.
Chcę dopełnić formalności i powiadomić wszystkich. Jak to zrobić? List polecony już nie dojdzie bo jest 21-szy kwietnia.
Głównie obawiam się o 7 właściciela, czyli matkę zarządcy.
Jeżeli masz zarządcę notarialnego, to musicie najpierw ustalić, czy chcecie go zmienić na innego, czy zmienić s p o s ó b zarządu z powierzonego na właścicielski. To są dwie całkiem inne procedury.
Tak więc nie przyspieszaj zebrania.
W gminie szukaj kopii umowy.
Jak zgubili, to bezpieczniej będzie postępować tak, jakby był powierzony. Czyli podjąć decyzję co chcecie zmienić - osobę czy sposób.
Nie jest notarialna.
Dopchaliśmy się w końcu do pełnego kompletu wyciągów bankowych. Wynika z nich niezbicie, że pełne 3 lata działalności
administratora (?) to sznurek przekrętów.
W tym momencie mamy 500zł na koncie funduszu remontowego, i do zapłacenia ok. 4000zł zaległych faktur.
Początek sezonu a my nie mamy ani grosza na remonty, kamienica jest w takim samym stanie jak 3 lata temu!
Pełno faktur wystawionych przez administratora na samego siebie: sprzątanie, naprawy drobne, pogotowie elektryczne itp.
Ktoś by pomyślał że to kilka budynków a nie jeden...
Cesje na kilkanaście tysięcy na konto innej wspólnoty, z powrotem pieniądze wpływające z tej wspólnoty ale już w innej wysokości.
Ani jednej uchwały zatwierdzającej duże remonty.
Zbyt duże koszty remontów w porównaniu do tego co zrobiono.
Im więcej się dowiaduję, tym bardziej włosy stoją mi na głowie....
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6386/problem-z-zarzadca-wspolnoty/#Item_3
Istnienie wybranego zarządu o niczym nie świadczy.
Dlatego koziorozka ma rację: bezpieczniej będzie postępować tak, jakby zarząd był powierzony.
Notariusz wziął kasę, a nie wykonał swoich obowiązków , czym umyślnie wprowadza osoby trzecie w błąd... zbierające informacje jawne o tych nieruchomościach.
Zacznij działać, bo staniesz się współwinnym skoro wiesz o takich zaniedbaniach .
Dziękuję wszystkim za pomoc:)
Więc ustalone:
Mamy administratora, którego nazywaliśmy zarządcą.
Mamy umowę na zarządzanie, z terminem wypowiedzenia 3 miesiące, podpisaną przez zarząd.
Dokumenty finansowe- czyli faktury i wyciągi z kont, przekazaliśmy księgowej do sprawdzenia.
Wykryła "ulatniające się" pieniądze i że jesteśmy na "minusie".
Jutro jest spotkanie oficjalne z przedstawicielem gminy i zarządcą, gdzie mamy postanowić o natychmiastowej terminacji umowy oraz ultimatum dla zarządcy
-albo odda pieniądze (musi podpisać w obecności notariusza zobowiązanie) albo idziemy do prokuratury.
Jak myślicie, jaka jest lepsza opcja?
W tej sprawie zapomnij że istnieje jakaś prokuratura, dla nich to nie są przestępstwa.
Za rzetelność dokumentów finansowych wspólnoty oraz wydatkowanie pieniędzy właścicieli odpowiada zarząd wspólnoty - to zarząd podpisuje faktury, sprawozdania i rozliczenia finansowe. Zarządca-administrator jest tylko wykonawcą woli właścicieli, "poleceń zarządu" i dokumentów finansowych.
Ten zarządca zatrudniony w charakterze administratora byłby ..... gdyby nie wykorzystał tego i dobrowolnie wziął winę na siebie.
Spotkanie - notatka ze spotkania - ustalenia, terminy,daty, podpisy.
Postanowienie o "natychmiastowej terminacji" (wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym?) powinniście ustalić
a) między sobą bez obecności administratora. Jemu wręczyć gotowe pismo
b) po wysłuchaniu wyjaśnień, obejrzeniu dokumentów
c) po wybraniu nowego administratora, bo kto będzie pilnował interesu jak stary zabierze płaszcz i trzaśnie drzwiami?
Taki sposób rozstania może wam bardzo utrudnić przekazanie dokumentów, spraw w toku itp.
Gmina ma swojego prawnika - sądzę, że potwierdzi to co pisze Gecon, że to sprawa cywilna a nie karna.
Sami daliście administratorowi dostęp do konta, sami zrezygnowaliście z kontroli przelewów i teraz pijecie to piwo.
Mleko się rozlało, kombinuj na spokojnie, jak z tego wyjść, żeby ograniczyć szkody.
Konieczne jest, aby ta osoba nie miała dostępu do rachunku bankowego wspólnoty. Sprawdźcie między innymi na jakiej podstawie sama ze sobą zawierała umowy dotyczące obsługi wspólnoty, no i zasadnicza kwestia - treść umowy o administrowanie.
Co robił w tym czasie zarząd? Przecież odpowiada.
Aktualizacja danych w KW to obowiązek właścicieli nieruchomości, a nie osób postronnych.
Poza tym takie zaniedbanie nie jest przestępstwem, więc nie wymyślaj kosmicznych teorii o współwinie.
koziorozka: Niekoniecznie. Jeżeli zagarnął pieniądze wspólnoty, to sprawa karna.