Przeniesienie własności lokalu bez pozwolenia na użytkowanie

Bliźniak

Czy zgodne jest z prawem przeniesienie notarialnie aktu własności lokalu w sytuacji, gdy wcześniej cała nieruchomość utraciła pozwolenie na użytkowanie decyzją PINB. W chwili obecnej prowadzone jest postępowanie naprawcze mające na celu zalegalizowanie nieruchomości. Czy można znaleźć podstawę prawną, lub orzeczenie sądu w podobnej sprawie.

Egzo

[cite] Bliźniak:[/cite]Czy zgodne jest z prawem przeniesienie notarialnie aktu własności lokalu w sytuacji, gdy wcześniej cała nieruchomość utraciła pozwolenie na użytkowanie decyzją PINB.

Jest zgodne z prawem. Rozporządzanie prawem własności nie ma nic wspólnego z administracyjnym pozwoleniem na użytkowanie nieruchomości, to są sprawy niezależne.

cdn

Egzo:

Rozporządzanie prawem własności nie ma nic wspólnego z administracyjnym pozwoleniem na użytkowanie nieruchomości

Pozwolenie na użytkowanie dotyczy obiektu budowlanego, a nie nieruchomości.

Jednak ma wiele wspólnego.
Przeniesienie własności lokalu jest możliwe po uzyskaniu przez inwestora od starosty zaświadczenia o samodzielności lokalu. Inwestor nie uzyska takiego zaświadczenia bez pozwolenia na użytkowanie. Tak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych (NSA w wyroku z dnia 19 stycznia 2010 r., I OSK 1196/2009; NSA oz. w Lublinie w wyroku z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00; WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 października 2011 r., II SA/Wr 464/2011).

Wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego /art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany.

Wyrok NSA oz. w Lublinie, II SA/Lu 393/00. LINK

Egzo

[cite] cdn:[/cite]Pozwolenie na użytkowanie dotyczy obiektu budowlanego, a nie nieruchomości.

[cite] Bliźniak:[/cite]cała nieruchomość utraciła pozwolenie na użytkowanie decyzją PINB.

Odnoszę się do tego, co napisał Bliźniak.

[cite] cdn:[/cite] Przeniesienie własności lokalu jest możliwe po uzyskaniu przez inwestora od starosty zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Jednak nie. Raczej wyodrębnienie lokalu jest możliwe po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu, a nie przeniesienie własności. Skoro nastąpiło przeniesienie własności, to znaczy, że lokal był już wyodrębniony, czyli musiał wcześniej uzyskać zaświadczenie o samodzielności i pozwolenie użytkowania. Późniejsze cofnięcie pozwolenia na użytkowanie, ani nie oznacza, że lokal utracił status samodzielności, ani tym bardziej nie cofa, ani nie zawiesza aktu wyodrębnienia. Z chwilą wyodrębnienia, lokal stał się samodzielną nieruchomością, którą można zbywać niezależnie od tego, czy w danej chwili ma pozwolenie na użytkowanie.

cdn

Wyodrębnienie lokalu przez inwestora bez przeniesienia własności jest możliwe tylko wówczas, gdy inwestor wyodrębnia lokal dla siebie. To bardzo rzadkie zjawisko (choćby z powodu kosztów). Zatem jeśli mówimy o przeniesieniu własności lokalu przez inwestora, to najczęściej następuje ono jednocześnie z wyodrębnieniem go z dotychczasowej nieruchomości.

Jeśli natomiast obiekt (budynek) miał wcześniej pozwolenie na użytkowanie, a następnie lokale (wszystkie lub ich część) uzyskały zaświadczenie o samodzielności, to po cofnięciu pozwolenia na użytkowanie te zaświadczenia nie utraciły automatycznie ważności i lokale posiadające zaświadczenie o samodzielności mogą być wyodrębniane i zbywane.

Jednak nieprawdziwe jest stwierdzenie, że te dwie rzeczy (pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym jest położony lokal i możliwość zbycia lokalu) nie mają ze sobą nic wspólnego:

Rozporządzanie prawem własności nie ma nic wspólnego z administracyjnym pozwoleniem na użytkowanie nieruchomości, to są sprawy niezależne.

Egzo

[cite] cdn:[/cite]Jednak nieprawdziwe jest stwierdzenie, że te dwie rzeczy (pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym jest położony lokal i możliwość zbycia lokalu) nie mają ze sobą nic wspólnego

Mylisz różne zagadnienia. Ja nie napisałem, że możliwość zbycia lokalu nie jest związana z pozwoleniem na użytkowanie, tylko, że:

Rozporządzanie prawem własności nie ma nic wspólnego z administracyjnym pozwoleniem na użytkowanie nieruchomości, to są sprawy niezależne.

[/quote]

Zarządca

Moim zdaniem nie może być mowy o przeniesieniu własności lokalu, bo jak rozumiem tego dotyczy pytanie, skoro brak zaświadczenia o jego samodzielności. Zaświadczenia brak, bo brak pozwolenia na użytkownie. Najpierw musi pozowlenie na użytkowanie, potem zaświadczenie o samodzielności a dopiero na końcu przeniesienie własności nieruchomości lokalowej.
Natomiast mozna przenieść własność całej nieruchomości, tj. gruntu z tym co na nim wzniesiono.

Nowy doklejony: 21.04.15 07:23
"Bez pozwolenia na użytkowanie budynku deweloper nie uzyska zaświadczeń o samodzielności lokali orzekł Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt: I OSK 908/13). Sąd oddalił tym samym kasację dewelopera od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 2013-02-07, sygn. akt: II SA/Wr 867/12.
Deweloper wystąpił o uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali w budynku, który nie był oddany do użytkowania, ponieważ stał na stanowisku, że pozwolenie na użytkowanie nie jest warunkiem koniecznym uzyskania przedmiotowych pozwoleń. "

Więcej na ten temat w artykule: "Najpierw pozwolenie na użytkowanie - potem zaświadczenie o samodzielności lokalu" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:




http://www.zarzadca.pl/komentarze/2259-najpierw-pozwolenie-na-uzytkowanie---potem-zaswiadczenie-o-samodzielnosci-lokalu

Bliźniak

Sprawa jest trochę bardziej skomplikowana, gdyż budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie jako jednorodzinny - bliźniaczy. Dokonano podziału współwłasności obydwóch części jednorodzinnych. Pierwszy na cztery odrębne lokale i drugi na dwa odrębne lokale. Podziału dokonano sądownie w okresie kiedy trwało postępowanie wyjaśniające i na dwa miesiące przed cofnięciem pozwolenia na użytkowanie. PINB w późniejszym terminie (2011r.) dokonał umorzenia całej sprawy lecz WINB i GINB unieważnił decyzję PINB traktując ją jako decyzję zawierającą wadę prawną. Nasuwa się pytanie, czy w tej sytuacji sąd nie został oszukany skoro wcześniej trwało postępowanie w urzędach miasta o czym sąd nie był poinformowany. Faktem jest, że grunt na którym znajduje się nieruchomość jest w dzierżawie obecnych właścicieli lecz lokale nie posiadają pozwolenia na użytkowanie. Decyzja PINB zaskarżona została przez dewelopera lecz ostatecznie WSA w Łodzi sygn. akt II SA/Łd 638/08 z dnia 29.01.2009r utrzymał w mocy decyzję PINB cofnięcia pozwolenia na użytkowanie.

Zarządca

JAk rozumiem sąd dokonał podziału wyodrębniając lokale, tak? Jeżeli budynek był oddany do użytkowania , to późniejsza decyzja organu moim zdaniem nie ma znaczenia dla tamtego stanu sprawy. Teraz nie ma pozwolenia więc należałoby się wyprowadzić, budynek nie nadaje się do zamieszkania.

Egzo

[cite] Bliźniak:[/cite]Podziału dokonano sądownie w okresie kiedy trwało postępowanie wyjaśniające i na dwa miesiące przed cofnięciem pozwolenia na użytkowanie.

Tak jak pisałem od początku, uważam (i podobnie jak Zarządca) , że przeniesienie własności było skuteczne. Cofnięcie pozwolenia nie ma już wpływu na to, co się wcześniej wydarzyło przed sądem.

Nasuwa się pytanie, czy w tej sytuacji sąd nie został oszukany skoro wcześniej trwało postępowanie w urzędach miasta o czym sąd nie był poinformowany.

O toczącym się postępowaniu administracyjnym powinny poinformować sąd strony, a nie urząd.