Przegląd piecyków gazowych w lokalach a fundusz remontowy

Nowicjusz

Witam

Zarząd wspólnoty przygotował uchwałę o "Upoważnieniu Zarządu wspólnoty do zlecenia wykonania co rocznego przeglądu piecyków gazowych w lokalach"

- koszt przeglądu będzie finansowany ze środków funduszu remontowego

Pytania :

- czy uchwała jest zgodna z prawem ??
- czy środkami z funduszu remontowego można dysponować na cele w poszczególnych lokalach ( mieszkaniach) w tym wypadku przegląd piecyków dwufunkcyjnych ?
- jakie są podstawy prawne ( w tym orzeczenia sądowe) na tak lub na nie

Pozdrawiam

KubaP

jak uchwała przeszła to jest obowiązująca , takie rozwiązanie pozwala zachować pozory bezpieczeństwa użytkujących lokale oraz wynegocjowanie niższych cen za usługę .

- czy uchwała jest zgodna z prawem ??

a jakim prawem tym wspólnotowym czy tym cywilnym?

- czy środkami z funduszu remontowego można dysponować na cele w poszczególnych lokalach ( mieszkaniach) w tym wypadku przegląd piecyków dwufunkcyjnych ?

o tym decydują właściciele lokali głosując udziałami, na co można wydać środki zgromadzone na funduszu celowym o nazwie "Fundusz remanentowy"

- jakie są podstawy prawne ( w tym orzeczenia sądowe) na tak lub na nie

a jakie mają wpływ cudze wyroki sądowe na dla ciebie , chcecie przeprowadzić dyskusję akademicką?

Nowicjusz

- pytając o zgodność z prawem mam na myśli prawo i wspólnotowe i Cywilne ( jeżeli proponowane uchwały są niezgodne z jednym lub drugim to mogą być zaskarżane co naraża wspólnotę na niepotrzebne problemy i koszty)
- Środki gromadzone na FR wydawało mi się mogą być spożytkowane tylko na cele związane z NW ( piecyki w lokalu nie stanowią części wspólnych). Jeżeli więc uchwała przeznacza środki "wspólne" na konserwację urządzeń w lokalach to jakby łamała cel gromadzenia środków . Może się okazać że przeznaczanie środków w niefrasobliwy sposób na różne potrzeby bieżące "ograbia " wspólnotę ze środków które będą niezbędne na poważne remonty części wspólnych ( dach , elewacja). To że większość głosuje za przyjęciem uchwały nie czyni jej zgodną z prawem i interesem wspólnoty ( Sądy uchylają Uchwały wspólnot).
- Pytając o podstawy prawne ( w tym orzeczenia) nie chodzi i ślepe przenoszenie na grunt mojej wspólnoty ale o dające się zdefiniować podstawowe regulacje , normy które jednoznacznie pozwolą określić czy dana Uchwałą , praktyka narusza jakieś wyraźne przepisy lub z żadnym z nich nie jest w sprzeczności. Orzeczenia SN ( i innych) pozwalają w pewnej mierze na wstępną ocenę naszego konkretnego przypadku. W wielu wątkach na tym forum są przytaczane orzeczenia niemniej często w wersji niepełnej , nieadekwatnej co czasami może wprowadzać w błąd dlatego zależy mi na takich informacjach które w najwyższym stopniu są właściwe dla przedstawionej przeze mnie kwestii.

KubaP

[cite] Nowicjusz:[/cite]- pytając o zgodność z prawem mam na myśli prawo i wspólnotowe i Cywilne ( jeżeli proponowane uchwały są niezgodne z jednym lub drugim to mogą być zaskarżane co naraża wspólnotę na niepotrzebne problemy i koszty)

mogą , i co z tego wynika ? Każdy ma prawo zaskarzyc uchwałae jeżęli narusza jego interesy nawet te zgpodną z prawem

[font=Georgia][i]Art. 25.
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

]1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.[/i][/font]

[cite] Nowicjusz:[/cite]- Środki gromadzone na FR wydawało mi się mogą być spożytkowane tylko na cele związane z NW ( piecyki w lokalu nie stanowią części wspólnych).
Jeżeli więc uchwała przeznacza środki "wspólne" na konserwację urządzeń w lokalach to jakby łamała cel gromadzenia środków .

to zależy jak postanowią członkowie twojej wspólnoty (większość liczona udziałami) za postanowieniami musza iść środki finansowe, które zapisuje sie w planie remontowym i konserwacji bieżącej przeznaczone na te cele inaczej ich się nie wykonuje lub bierze kredyt w celu ich wykonania .

W niektórych wspólnotach po niewykonaniu czynności o których napisałeś , każdy właściciele dostaje notę obciążeniową i w ten sposób środki sie wyrównuje

[cite] Nowicjusz:[/cite] Może się okazać że przeznaczanie środków w niefrasobliwy sposób na różne potrzeby bieżące "ograbia " wspólnotę ze środków które będą niezbędne na poważne remonty części wspólnych ( dach , elewacja).
To że większość głosuje za przyjęciem uchwały nie czyni jej zgodną z prawem i interesem wspólnoty ( Sądy uchylają Uchwały wspólnot).

a niby w jaki sposób ograbia ? Zarząd ma realizować to co ogół właścicieli lokali postanowi i na co przeznaczy środki finansowe

[cite] Nowicjusz:[/cite]- Pytając o podstawy prawne ( w tym orzeczenia) nie chodzi i ślepe przenoszenie na grunt mojej wspólnoty ale o dające się zdefiniować podstawowe regulacje , normy które jednoznacznie pozwolą określić czy dana Uchwałą , praktyka narusza jakieś wyraźne przepisy lub z żadnym z nich nie jest w sprzeczności.

Orzeczenia SN ( i innych) pozwalają w pewnej mierze na wstępną ocenę naszego konkretnego przypadku. W wielu wątkach na tym forum są przytaczane orzeczenia niemniej często w wersji niepełnej , nieadekwatnej co czasami może wprowadzać w błąd dlatego zależy mi na takich informacjach które w najwyższym stopniu są właściwe dla przedstawionej przeze mnie kwestii.

Takiej oceny może dokonać tylko jedynie Sąd , a nie właściciel lokalu .

Wielokrotnie Sądy wydają sprzeczne ze sobą wyroki np. SN o majątku wspólnoty , raz ,że takiego majątku nie ma , to znowu, że taki majątek jest . Najważniejsze są te wyroki, które dotyczą twojej wspólnoty.

Niektórzy sędziowie nie lubią jak ktoś się powołuje na "cudze orzeczenia" .

koziorozka

Uważam, że uchwała jest niezgodna z prawem, ale zgodna ze zdrowym rozsądkiem.
Przegląd gazowy części wspólnej wspólnota musi zrobić.
Dołączenie do niego sprawdzenia piecyka i kuchenki podnosi koszt, ale minimalnie.
Oczywiście piszę tylko o przeglądzie. Gdy piecyk/kuchenka "cieknie" naprawa należy do właściciela.
Jak wiem, gdzie "cieknie", to mogę też naciskać na szybką naprawę, sprawdzać, czy została zrobiona itp.
Uważam, że lepiej wiedzieć, niż nie wiedzieć.

cdn

KubaP:

Wielokrotnie Sądy wydają sprzeczne ze sobą wyroki np. SN o majątku wspólnoty , raz ,że takiego majątku nie ma , to znowu, że taki majątek jest

Dawniej to się zdarzało, ale obecnie już nie.
Od 21 grudnia 2007 roku w tej sprawie nie ma sprzecznych orzeczeń różnych składów orzekających Sądu Najwyższego. Uchwała SN przyjęta tego dnia uznaje, że wspólnota może posiadać majątek własny, odrębny od majątku poszczególnych właścicieli lokali. Uchwała ta ma moc zasady prawnej i wiąże wszystkie składy orzekające SN w takich sprawach. Została podjęta właśnie w tym celu, żeby ujednolicić orzecznictwo Sądu Najwyższego i uniknąć sprzecznych orzeczeń. Nie ma więc już sytuacji "raz tak, raz nie".

Co do meritum - dlaczego przegląd (czyli bieżąca konserwacja) ma być finansowany z Funduszu Remontowego? Skoro FR został utworzony, to jest to fundusz celowy, przeznaczony tylko na remonty nieruchomości wspólnej.

Taka uchwała nie ostoi się w sądzie, jeśli któryś z właścicieli ją zaskarży: zarówno ze względu na użycie środków z Funduszu remontowego do pokrycia kosztów bieżącej eksploatacji, jak i z powodu wydania tych środków na sprawdzenie urządzeń, które nie należą do nieruchomości wspólnej, tylko wyposażenie lokali.

Przeglądy samochodów właścicieli też będziecie finansować z FR?

KubaP

[cite] cdn:[/cite]Co do meritum - dlaczego przegląd (czyli bieżąca konserwacja) ma być finansowany z Funduszu Remontowego? Skoro FR został utworzony, to jest to fundusz celowy, przeznaczony tylko na remonty nieruchomości wspólnej.

Taka uchwała nie ostoi się w sądzie, jeśli któryś z właścicieli ją zaskarży: zarówno ze względu na użycie środków z Funduszu remontowego do pokrycia kosztów bieżącej eksploatacji, jak i z powodu wydania tych środków na sprawdzenie urządzeń, które nie należą do nieruchomości wspólnej, tylko wyposażenie lokali.

Przeglądy samochodów właścicieli też będziecie finansować z FR?

problem jest w tym że ty i wielu bierzesz literalnie "Fundusz Remontowy".Nazewnictwo pochodzi ze spółdzielczości mieszkaniowej i jest tak postrzegane, jak ty to opisujesz .

Gdyby we wspólnotach stosowano nazewnictwo "Fundusz remontowy nieruchomości wspólnej" , to masz racje, tej kasiory nie wolno na nic innego wydać tylko na to co ma związek.

W wielu wspólnotach nie jest prowadzony odrębny rachunek "FR NW" , dlatego co jakiś czas, wybuchają aferki, że ktoś coś wykonał z tego funduszu, a powinien z innego np. wymiana okresowa wodomierzy .
Bardziej konserwatywni(???) krzyczą, że to jest zamach stanu na przywileje właściciela .

A ja pytam - dlaczego wspólnota nie może prowadzić własnej polityki odnośnie zmniejszenia kosztów utrzymania , wymiaru zaliczek wg zasady, że jak większość na tym korzysta to reszta musi się do tego dostawać.

Dobrze wiesz, że jak się zleca usługę dla wielu lokali, to jest możliwość znacznego obniżenia kosztów , poza tym WM ma pośredni nadzór nad zleconymi usługami np. krótki termin wymiany wodomierzy, wykonany przez uprawnione osoby.

Dlaczego, jak się konserwuje balkony , (gdzie tylko połowa właścicieli lokali je posiada) , nie ma takiego krzyku, jaki jest przy wykonaniu przeglądów piecyków gazowych ( gdzie 100% właścicieli je posiada) to się robi taki rwetes,

jakby mieli prąd wyłączyć w serwerowni tego forum. :bigsmile:

Nowicjusz

Nie widzę problemu że Zarząd lub Administrator chce prowadzić "własną politykę" jeśli ona spełnia dwa warunki :

- jest zgodna z prawem ( i zaskarżający do sądu uchwałę przegrywa i płaci koszty)
- służy obniżeniu kosztów zarządzania NW

Z mojego punktu widzenia wydatkowanie środków z FR na przeglądy piecyków gazowych w lokalach mieszkalnych prowadzi do uszczuplenia środków wspólnoty które co do zasady gromadzone są na remonty części wspólnych ( elewacje , klatki schodowe itp) . Praktyka jaką zauważam wśród znajomych którzy mieszkają w różnych miastach i dzielnicach jest taka że wspólnoty lekką ręką ( za namową Administratorów) wydają wiele lat gromadzone skromne środki na cele "zastępcze" a kiedy już środków nie ma to wówczas Administrator proponuje "zloty strzał" - KREDYT ( np. 200 000 PLN ) . Oczywiście to i tak nic nie kosztuje Administratora bo kredyt spłacają mieszkańcy , Administrator tylko księguje i windykuje wpłaty jak są i gdy ich nie ma .

To że wielu właścicieli nie do końca rozumie jakie są konsekwencje długofalowe "trwonienia" środków FR na doraźne cele nie zwalnia odpowiedzialnego i rzetelnego Administratora od tego by uczciwie przedstawił właścicielom wszystkie argumenty za i przeciw ( konsekwencje długofalowe dla konkretnej wspólnoty)

Przynajmniej tyle oczekiwałbym od osób które mówią o standardach etycznych w środowisku pracowników nieruchomości.

cdn

Gdyby we wspólnotach stosowano nazewnictwo "Fundusz remontowy nieruchomości wspólnej" , to masz racje, tej kasiory nie wolno na nic innego wydać tylko na to co ma związek.

Zakres kompetencji wspólnoty jest ograniczony wyłącznie do nieruchomości wspólnej, więc każda uchwała może dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Zarówno ta o utworzeniu Funduszu, jak i o wykorzystaniu środków tam zgromadzonych. Wspólnota nie może ani tworzyć uchwałą funduszy na rzecz lokali, ani wykorzystywać środków z FR na pokrywanie kosztów robót w lokalach.

Co innego organizować przegląd, a co innego płacić za niego. Taki przegląd, który obejmuje zarówno części wspólne, jak i lokale, powinien być w zakresie dotyczącym lokali osobno rozliczany - jego koszt powinien być opłacany przez właścicieli lokali, a nie przez wspólnotę.

Byłbym ostrożny w potępianiu kredytów na remonty. Po pierwsze często nie ma innego wyjścia, a po drugie kredyty na remonty są tak tanie, jak nigdy dotąd. Jeśli odsetki łącznie z prowizją banku wynoszą 4,75% rocznie, to o czym mowa? Taki kredyt jest spłacany z bieżących wpłat na fundusz remontowy i jeszcze zostaje rezerwa na nieprzewidziane wypadki (awarie, naprawy bieżące). Właściciele lokali nie płaca z tego powodu ani złotówki więcej. Remont wykonany i można mieszkać bezpieczniej, bardziej komfortowo, ciesząc się nową jakością i estetyką. Alternatywą jest ciułanie przez następne lata i życie z cieknącym dachem lub przemarzającymi ścianami. Wybór należy do właścicieli.

Nowicjusz

Nie potępiam brania kredytów w uzasadnionych przypadkach i czekania z cieknącym dachem aż się zawali . Ale jeśli nieruchomość ma 5 lat i mając wiedzę o tym po ilu latach "średnio" jest do remontu klatka, elewacja , instalacja wod-kan można ocenić czy gromadzone środki będą stanowiły 10% kwoty potrzebnej na remont czy będziemy mieli 70% potrzebnej kwoty.

"Ciułanie" przez lata nie jest niczym złym świadczy o rozwadze właścicieli , kredyt nawet nisko oprocentowany kosztuje extra dodatkowo .

Jeżeli przyjąć kwotę kredytu 200 000 PLN ( rzeczywista stopa % np. 10%) na 5 lat to czynsz w naszej wspólnocie ( 25 lokali) wzrósł by o 100% a to już nie jest takie super bo tzw międzyczasie ludzie rodzą dzieci , tracą pracę , przechodzą na renty lub emerytury , zmieniają się ich dochody raz w dół raz w górę a Bank jest nieubłagany.

Reasumując : organizowanie "przetargu" na przegląd piecyków jest dla mnie ok , nie ma problemu z płaceniem za przegląd bo i tak robię go sam na swój koszt, kredyt owszem jeśli sytuacja tego wymaga ale zawsze potrzebny jest zdrowy rozsądek ( jak wżyciu )

cdn

Kredyt na 200.000 na 10% rocznie? Zmieńcie bank.

Nowicjusz

to tylko symulacja pokazująca co się dzieje z comiesięcznym czynszem gdy dochodzi kredyt :

https://finanse.rankomat.pl/kredyty-remontowe/citi-kredyt-hipoteczny-citi-handlowy,1625,0,1,1000000,200000,1,60,0,0.html#productDetailsMenu

oczywiście to uproszczenie ale skala oznacza na dzień dzisiejszy niemal 100% podwyżki dla właścicieli ( a przecież w ciągu 5 lat będą różne ad hoc extra wydatki bo pęknie rura , bo wysiądzie brama do garaży )

cdn

Pytaj o kredyt na remonty i inwestycje dla wspólnot mieszkaniowych, na przykład w ING. Jeżeli stopa oprocentowania jest dla Was za wysoka, można wydłużyć okres spłaty, żeby nie podwyższać zaliczek właścicieli. Bank przygotuje nieodpłatnie symulacje w kilku wariantach.

Dlaczego na remont chcecie brać kredyt hipoteczny?

piastowska

cdn: Alternatywą jest ciułanie przez następne lata i życie z cieknącym dachem lub przemarzającymi ścianami. Wybór należy do właścicieli.

Dodatkowym niebezpieczeństwem takiego ciułania przez kilka lat na remont, który powinien być wykonany, jest to że z roku na rok przechodzi kwota niewykorzystanego funduszu remontowego i kontrowersje prawno-sądowe z roszczeniami zwrotu przypadającej na lokal tego funduszu w przypadku sprzedaży lokalu (wielokrotnie było temat był poruszany na tym forum).
Dodatkowo remont przeprowadzony po kilku latach okazuje się droższy (np cieknący dach spowoduje dodatkowe straty)

KubaP

Najważniejsze jest aby zwrócić niewykorzystany fundusz , tak jakby nie było innych możliwości rozwiązania tego tematu , choćby wzajemne rozliczenie pomiędzy kupującym a sprzedającym lokal.

Zwracanie FR to jest jak stanie / budowanie na "glinianych nogach" . Paraliż zadań remontowych we WM jest peny.

Nowicjusz

hmm niestety nie zauważyłem , sprawdzę te fukcjonalności i skorzystam przy kolejnych pytaniach :bigsmile: