Co robić gdy umowa na administrację budynku skończyła się?
Pomysl11
Użytkownik
Witam
Jak w opisie, Co robić gdy umowa na administrację budynku skończyła się, a dotychczasowy administrator nadal wystawia faktury za czynsz? Umowa skończyła sie w październiku 2014r. budynek to 14 lokali gdzie jeden ma ponad 50%powierzchni i jego właścicielem jest administrator. Odbyła się próba powołania zarządu budynku ale obecny administrator wysłał swojego przedstawiciela który zagłosował przeciw. Co robić w takiej sytuacji. Dodam że obecny zarządca nie przedstawił rozliczenia zeszłego roku.
Jak w opisie, Co robić gdy umowa na administrację budynku skończyła się, a dotychczasowy administrator nadal wystawia faktury za czynsz? Umowa skończyła sie w październiku 2014r. budynek to 14 lokali gdzie jeden ma ponad 50%powierzchni i jego właścicielem jest administrator. Odbyła się próba powołania zarządu budynku ale obecny administrator wysłał swojego przedstawiciela który zagłosował przeciw. Co robić w takiej sytuacji. Dodam że obecny zarządca nie przedstawił rozliczenia zeszłego roku.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
Jak będziecie zgodni, to sami wszystko przegłosujecie.
Ale co chcecie zrobić? Zatrudnić nowego administratora, powołać zarząd właścicielski?
Macie zarząd powierzony czy właścicielski? Bez odpowiedzi na to pytanie nic się nie wyjaśni.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Złóżcie 2 pisemne wnioski o głosowanie według metody 1 właściciel = 1 głos uchwał:
1) o zmianie sposobu zarządu z powierzonego na zgodny z art. 20 ustawy o własności lokali (tak zwany "właścicielski")
2) o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej (wcześniej musicie mieć chętnych do zarządu).
Po zebraniu zarząd:
1) wypowiada na piśmie umowę dorozumianą o administrowanie z dotychczasowym administratorem, żądając też wydania dokumentacji i rozliczenia finansów
2) robi konkurs ofert na administratora
3) dokonuje wyboru nowego administratora i zawiera z nim umowę.
zagłosować zgodnie z prawem UoWL ... a nie wg widzimisię przedstawiciela właściciela lokalu
14 lokali to niezbyt dużo, powinniście dość łatwo się dogadać.
Najpierw wszystko dokładnie przedyskutujcie, ustalcie, spiszcie cele, procedurę a dopiero potem zwołujcie zebranie.
Chcecie zatrudnić administratora z zewnątrz? Jak tak, to on/ona powinien sporo pomóc, podpowiedzieć i zorganizować.
zawsze się zastanawiam czyja to jest wina: Wspólnoty czy sprawującego administrowanie? , to rożnie bywa z ta odpowiedzialnością w sądach .
No i jak teraz piszesz zarządca jest deweloperem. Administratora w tym układzie nie ma.
Ale ten sam fakt można obrócić przeciwko niemu przez zgłoszenie żądania, by daną uchwałę głosować wg zasady 1 właściciel = 1 głos. Takie żądanie musi być poparte przez właścicieli, którzy dysponują co najmniej 1/5 udziałów (20%). Takie żądanie musi być spełnione, nie podlega głosowaniu, więc większościowy może się sprzeciwiać, ale nie może tego zastopować. Takie żądanie powinniście składać przed każdym głosowaniem i każdą uchwałę podejmować metodą 1=1. Wtedy deweloper poczuje, gdzie jego miejsce.
2. Potem zarząd wm podpisze umowę z administratorem (przedtem wszystko tylko "na gębę")
3. Na końcu przejęcie dokumentacji i sprawdzenie rachunków 3 lata wstecz.
Tej kolejności nie zmienisz, więc skup się na dobrym (skutecznym) wykonaniu pierwszego kroku. Nie łap kilku srok za ogon, bo nic nie zdziałasz. Na samo narzekanie szkoda czasu i zdrowia. Albo olej, albo działaj.
Jak Administrator sam reguluje należności , a tak jest w byłych zarządcach gminnych (faktury nie przychodzą na wspólnotę), to jest to koszt administrowania ....
a co z tym?
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6461/co-robic-gdy-umowa-na-administracje-budynku-skonczyla-sie/#Item_13
Jeżeli na tym co Pomysl11 nazywa fakturą są takie pozycje, to może chodzić o miesięczną opłatę za eksploatację (mylnie często zwaną czynszem) wykazaną na osobnej nocie obciążeniowej za ten jeden lokal którego deweloper jest jeszcze właścicielem.
To wyklucza jednak wniosek, że chodzi o fv za "dorozumiane" zarządzanie.
Notę płaci deweloper, fakturę płaci WM, wiec zakładam, że autor odróżnia jedno od drugiego.
to jest twoja "zaliczka" , ale że jest ona wystawiana przez Zarządcę, to jest w formie faktury ... Zarządca traktuje to, jako sprzedaż przez niego usług Tobie .
Tak nie powinno być, bo jest wspólnota, a ta nie wystawia faktur, tylko "Zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości" , coś takiego https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
wyliczonej na podstawie stosownych uchwał właścicieli lokali, a nie decyzji jednostronnej Zarządcy,
Natomiast kwestię wynagrodzenia za usługi zarządzania macie nie sformalizowaną, ponieważ prawdopodobnie upłynął u was termin wskazany w akcie, a umowy o zarządzanie z deweloperem niestety w nie zawarto. Klasyka.
O przedłużaniu powierzenia nie ma mowy bo zapis po prostu wygasł.
Można by powierzyć ponownie zarząd deweloperowi ale bez notariusza i zgodnej woli właścicieli się nie da.
Oni tam chcą prawdopodobnie przegłosować wybór dewelopera na firmę administrującą, tylko nie za bardzo to wynika z zaproszenia.:bigsmile:
Jednak dopóki nikt jej nie zaskarży deweloper nadal będzie zarządzał tą wspólnotą jak dotychczas.
A co ma robić, jak właścicielom nie chce się ruszyć tyłka?
Pomysł - następnym razem umówcie się z notariuszem, że uchwała będzie leżała u niego w kancelarii. A wy zmobilizujcie leniwców, żeby raczyli ją podpisać.
Wy już jesteście wspólnotą mieszkaniowa w myśl UoWL , a deweloper chce na waszym majątku prowadzić działalność gospodarczą, to jest karygodne ....
poczytaj ty chłopie UoWL, bo widzę, że deweloper robi z Tobą co chce.
http://renews.pl/index.php?mact=news,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=11063&cntnt01origid=17&cntnt01returnid=33
koziorozka: Jaka uchwała? W sprawie "zrobienia wspólnoty"? Do czego potrzebny notariusz?
W zaproszeniu są błędy, ale to nie znaczy, że nie zaproszono notariusza w celu ponownego powierzenia zarządu deweloperowi np. na trzy lata.
Może też chodzić po prostu o wyłonienie zarządu właścicielskiego i zawarcie umowy z deweloperem jako administratorem. Do tego deweloperowi żadne wsparcie nie jest potrzebne.
Czemu chcesz blokować to zebranie?
Jako właściciele nic nie robicie, nie mobilizujecie się do zmiany sposobu zarządu na właścicielski, nie wiesz, co deweloper robi, ale kasę chcesz mu zabrać, zebranie zablokować.
Wspólnota to takie coś, w co trzeba się zaangażować, ruszyć tyłek sprzed kompa, gadać z sąsiadami, interesować się kosztami utrzymania budynku - nikt tego za was nie zrobi.
Jak chcecie mieć wygodnie i przepłacać, to też wasze prawo.
On nie ma takiej możliwości.
Jeszcze za mało wiesz o funkcjonowaniu wspólnoty. Podkształć się, albo dej se spokój, bo tylko nerwy stracisz a bez znajomości zasad nic nie zmienisz.
Administrator działa zatem bez umowy,jednak jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej ma podstawę prawną do zarządzania, nie mniej jednak jego wynagrodzenie należałoby ustalić uchwałą.
Skoro ma większość, to nic nie stoi na przeszkodzi, abyście Państwo skorzystali z możliwości jaką daje art. 23 ust. 2a. "Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
Nie szarp się sam, bo szkoda nerwów. Stwórz grupę sąsiadów, porozumcie się i razem wprowadzajcie zmiany. Sam nic nie zdziałasz.
I przypominam, że to NIE jest administrator i to NIE jest umowa o administrowanie. Nie myl pojęć, bo polegniesz. Prawnie między administratorem a zarządcą istnieje ogromna różnica.
Jeżeli był zarząd powierzony z wpisem w aktach notarialnych, to uchwała bez zaprotokołowania jej przez notariusza nie wywiera skutków prawnych. ustawa wymaga szczególnej formy dla takiej uchwały (art. 18.2a uwl), której deweloper nie dochował (o ile w ogóle taką uchwałę podjął, może sporządził ją dopiero teraz).
Jeżeli była to uchwała w sprawie umowy o zarządzanie, to kto zawarł umowę ze strony wspólnoty? Umowę podpisują obie strony: deweloper i wspólnota. Czy był jakiś pełnomocnik, powołany przez właścicieli lokali? Kto teraz podpisze taką umowę?