Wspolnota a przymus przyjecia wieczystego uzytkowania ?

gbh

Witam,mam pytanko natury prawnej .Sa 3 budynki (3 x duze WM powyzej 7 mieszkan) do nich przylega grunt ktory jest w wieczystym uzytkowaniu duzej post PRL-ej firmy.Wiadomo wlascicielem gruntow jest miasto.Te 3 wspolnoty administruje jedna Administrator.Poszlo lobby zeby za wszelka cene(oczywistym ze wzgledu na koszty utrzymania ) ,te ziemie przejely w wieczyste uzytkowanie te 3 wspolnoty.Naleze do jednej z tych wspolnot (mieszkanie wlasnosciowe z Ksiega Wieczysta ,grunt pod blokiem w wieczystym uzytkowaniu),wszystkie mieszkania wlasnosciowe.Nie godze sie na przyjecie uchwaly ,przyjmujacej przyjecie wieczystego uzytkowania tego grunty .(glosy 87,23 % za przyjeciem tej uchwaly).Nie jest to czesc wspolna ,i z tego co tu wyczytalem na forum ,administrator za lub przy pomocy zarzadu zmusic mnie do tego ,chocbym bym udosobniona jednostką.Jesli moglby ktos podpowiedziec cos w tym temacie ,chetnie poslucham madrzejszych .Dziekuje

KubaP

[cite] gbh:[/cite].Nie godze sie na przyjecie uchwaly ,przyjmującej przyjecie wieczystego uzytkowania tego grunty .(glosy 87,23 % za przyjeciem tej uchwaly).

odradzam takie dzierżawienie gruntu od Gminy.
Z tego są tylko kłopoty dla wspólnoty ( właścicieli lokali)

Uważam , że na takie dzierżawienie musi sie zgodzić 100 % właścicieli lokali liczona udziałami.

koziorozka

Zacytuj uchwałę, bo nie rozumiem.
Przyległa działka już została podzielona na trzy części (po jednej dla każdej wspólnoty)?
Kto ma być wieczystym użytkownikiem? Wspólnota czy każdy właściciel? Kto miałby podpisać akt notarialny?

Miasto chce się pozbyć tej działki i wam ją wcisnąć wbrew prawu? Mi ta sprawa śmierdzi. Rozmawiałeś z zarządem waszej wspólnoty, dlaczego uważają to za korzystne dla was rozwiązanie?

cdn

gbh:

Poszlo lobby zeby za wszelka cene(oczywistym ze wzgledu na koszty utrzymania ) ,te ziemie przejely w wieczyste uzytkowanie te 3 wspolnoty.

Wspólnota mieszkaniowa nie może być wieczystym użytkownikiem gruntu, a tym bardziej 3 wspólnoty. Współużytkownikami wieczystymi mogą być właściciele lokali - z jednej lub wielu wspólnot. Ale jeżeli będą to właściciele lokali z kilku wspólnot, to ten grunt nie będzie częścią nieruchomości wspólnej żadnej ze wspólnot. To będzie odrębna nieruchomość w użytkowaniu wieczystym tych osób, które się na to zdecydują. Żadna uchwała nie ma tu zastosowania, to są decyzje indywidualnych osób.

Odpowiedz na pytania koziorozki, to może coś się wyjaśni, bo przedstawiłeś sprawę dość mętnie.

gbh

odradzam takie dzierżawienie gruntu od Gminy.
Z tego są tylko kłopoty dla wspólnoty ( właścicieli lokali)

Uważam , że na takie dzierżawienie musi sie zgodzić 100 % właścicieli lokali liczona udziałami.

ja rowniez tak uwazam ,co do joty

Przyległa działka już została podzielona na trzy części (po jednej dla każdej wspólnoty)?
Kto ma być wieczystym użytkownikiem? Wspólnota czy każdy właściciel? Kto miałby podpisać akt notarialny?

dzialka nie jest podzielona ,bo to jest awykonalne ,raz ze nie wszyscy tego by chcieli ,a dwa ze nawet jesli ktos cos takiego deklarowal ,to w sprawach spadkowych ,gdy takie zachodza nagle z 1 czy tez 2 wlascicieli mieszkania ,robia sie nawet i 4-5 (dzieci/spadkobiercy).Wiec zalozenia byly by te dzialke podzielic na ok.120 mieszkan ,ale gdy nie jest to mozliwe (jak wyzej opisane) to administrator wykombinowal by ci ktorzy chca tej ziemi ,uzyczyli wspolnocie jej .(czyli bezplatnie oddali w uzytkowanie ).Przekret jest tu grubymi nicmi pisany,bo ziemia stała odlogiem 15 lat ,a teraz jak wspolnota sie wezmie ze jej uprawianie /zagospodarowanie to koszty beda holendarne.

Miasto chce się pozbyć tej działki i wam ją wcisnąć wbrew prawu? Mi ta sprawa śmierdzi. Rozmawiałeś z zarządem waszej wspólnoty, dlaczego uważają to za korzystne dla was rozwiązanie?

zarzad i administrator to jedna szajka ,juz wiele akcji odczyniali,np ocieplenie budynku wygrala firma z ponad 250% drozsza oferta ,niz najtansza -porzadna(zniknela oferta),a i tak nie egzekfowano napraw gwarancyjnych.Takze powiedzialem dosc i sami rozumiecie

man

[cite] gbh:[/cite](...) przejely w wieczyste uzytkowanie te 3 wspolnoty.(...)

Jeżeli przejmować to nie na WU a na WŁĄŚNOŚĆ z 98% bonifikatą..

koziorozka

gbh - nie odpowiedziałeś na najważniejsze pytanie. Jaka jest treść uchwały, za którą głosowało ponad 80%?
Jak nie pamiętasz, to dowiedz się dokładnie, co uchwaliliście.

cdn

KubaP:

Ależ może , jeżeli grunt ten będzie miała w dzierżawie, a grunt będzie należał np.: do Skarbu Państwa.

Jeżeli wspólnota ma umowę dzierżawy gruntu, to nie jest wieczystym użytkownikiem. Dzierżawa gruntu to stosunek zobowiązaniowy, wynikający z umowy dzierżawy, a wieczyste użytkowanie to prawo rzeczowe, ustanawiane w drodze aktu notarialnego.

Wspólnota nigdy nie jest użytkownikiem wieczystym. Takimi użytkownikami są poszczególni właściciele lokali. Wystarczy sprawdzić w akcie notarialnym.
Udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu jest nierozłączny z prawem własności lokalu. Z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu, jest też ustanawiany udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu. To nie wspólnota jest właścicielem lokali, więc i udział w prawie użytkowania wieczystego nie należy do wspólnoty.

Zarządca

Może chodzi o sytuację przewidzianą w art. 32a ustawy o własności lokali:

"Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,

2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania
odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

cdn

Art. 32a to nieporozumienie, pomyłka ustawodawcy.
Ani zarząd wspólnoty, ani zarządca notarialny nie mogą nabyć nieruchomości gruntowej "na rzecz wspólnoty mieszkaniowej". Uchwała w tej sprawie jest bezprzedmiotowa, konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali (100% udziałów).

Zgodnie z art. 21 ust. 3 zarząd / zarządca notarialny na podstawie uchwały mogą złożyć oświadczenie ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali wyłącznie w sprawach, wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6., czyli w sprawach:

5) udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonania podziału nieruchomości wspólnej.

Nie ma tu mowy o nabyciu nieruchomości.
Zatem takie nabycie nie jest możliwe na podstawie uchwały i złożenia oświadczenia przez zarząd / zarządcę.

Skoro ustawa o własności nie reguluje nabycia nieruchomości, obowiązują w tej sprawie przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 199 kc, w sprawach przekraczających zarząd zwykły wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Poza tym nie będzie to nabycie nieruchomości "na rzecz wspólnoty mieszkaniowej", lecz na rzecz poszczególnych właścicieli lokali.

Lepiej tę sprawę reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 209a:

Art. 209a.

1. Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.

2. Przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości.

3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części.

Zarządca

Wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego nie jest wyczerpujące, stąd zwrot " w szczególności", art. 32 a ma zastosowanie przed przepisami k.c. ponieważ uregulował tę kwestię, więc nie możemy uznać, że to nieporozumienie i sięgać do innych przepisów, które wydają nam się bardziej racjonalne.

blazejh

Ten spór o nabycie wieczystego sądy przecież rozwiązały i jest ukształtowana praktyka. Powtarzacie spór już rozstrzygnięty, a przecież należałoby zacząć od treści uchwały i tego czy jest jeszcze czas na jej zaskarżenie, czy nie.

cdn

Zarządca:

art. 32 a ma zastosowanie przed przepisami k.c. ponieważ uregulował tę kwestię

Jak uregulował?
Czy twierdzisz, że do nabycia nieruchomości gruntowej wystarczy uchwała , na podstawie której zarząd wspólnoty podpisuje akt notarialny? Jak wobec tego wyjaśnisz brak pkt. 6a w art. 21 ust. 3?

Moim zdaniem ustawa nie daje zarządowi uprawnień, by złożyć takie oświadczenie.

w dużej wspólnocie zgodę na sprzedaż nieruchomości wspólnej powstałej w wyniku przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt. 5) winni wyrazić właściciele lokali większością głosów liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2).

Natomiast opinia powyższa nie ma zastosowania do sprzedaży gruntu po dokonaniu podziału, bowiem czynność ta nie została wymieniona w art. 21 ust. 3 co oznacza, że po podziale sprzedaż gruntu wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali.

Józef Bajor - Naczelnik Wydziału do Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych - Departament Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury

Identyczna sytuacja jest w przypadku nabycia nieruchomości przez wspólnotę.
Ponieważ tej kwestii ustawa nie reguluje, trzeba się kierować art. 199 kc.

Zarządca:

Wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego nie jest wyczerpujące, stąd zwrot " w szczególności"

Ale co to ma do rzeczy?!
Ustawa wylicza przykładowo czynności, przekraczające zarząd zwykły. Ale to nie znaczy, że do każdej takiej czynności (wymienionej w ustawie czy nie) wystarczy zgoda większości właścicieli w formie uchwały. Żaden przepis ustawy nie daje podstaw do takiego stwierdzenia.

gbh

Ten spór o nabycie wieczystego sądy przecież rozwiązały i jest ukształtowana praktyka. Powtarzacie spór już rozstrzygnięty, a przecież należałoby zacząć od treści uchwały i tego czy jest jeszcze czas na jej zaskarżenie, czy nie.

czas na zlozenie jeszcze jest ,ok 5 tygodni.natomiast nie moge doprosic od zarzadu oficjalnej ,pełnobrzmiacej uchwaly.Mam tylko info ze dnia takiego i takiego ,w drodze indywidualnego zbierania glosow ,uchwala (nr ,rok) w sprawie wziecia w uzyczenie czesci dzialki (nr dzialki) i to wszystko.Co wiem napewno,jak pisalem zakladajac temat,dzialka nalezy do miasta ,ale jest w wieczystym uzytkowaniu od wielu juz lat duzej post komunistycznej firmy.Z tym kawalkiem ziemi przez juz najmniej 15 lat nic sie nie robi (wysoka trawa ,stara zdemolowana piaskownica).Wiekszosc wlascicieli aktem notarialnym ma juz podobno przeniesione na nich wieczyste uzytkowania (w tym roku ,kazdy ma jakies sume /10 000 ,ziemia nie jest podzielona).Ludzie ktorzy to maja ,sa to glownie mieszkancy ktorzy mieszkania otrzymali z bonifikata za wieloletnia prace w owej post komunistycznej firmie,i mieli w swoich aktach notarialnych bodajze jak to pisalo "przyzeczenia " w przeniesienu wieczystego uzytkowania.Ja swoje mieszkanie nabylem na rynku wtornym(15 lat temu) ,od 2 wlasciciela (duzej firmy budowlanej -majacej swoich prawnikow rowniez) i w moim akciue nie mam zadnego przyzeczenia ani przymusu przyjecia wieczystego uzytkowania.Znam juz dobrze ten wspolnote i administratora,wiem co kombinuja i nie pozwole nato.Jak tylko otrzymam oficjalne pismo z pelnobrzmiaca ustawa ,przytocze ja tu.

cdn

gbh:

pismo z pelnobrzmiaca ustawa

Uchwałą. Ustawy uchwala parlament.

koziorozka

w sprawie wziecia w uzyczenie czesci dzialki

To ma być wieczyste użytkowanie czy prośba do gminy, by wyraziła zgodę na "wzięcie w użyczenie"?
Bo to zupełnie inna sprawa.
Użyczenie - powinno być określone: na jak długo, czego dokładnie (mapka?)

Zarządca

[cite] cdn[/cite]
Czy twierdzisz, że do nabycia nieruchomości gruntowej wystarczy uchwała , na podstawie której zarząd wspólnoty podpisuje akt notarialny? Jak wobec tego wyjaśnisz brak pkt. 6a w art. 21 ust. 3?

Niechlujstwem ustawodawcy i niczym więcej.

[cite] cdn:[/cite] Moim zdaniem ustawa nie daje zarządowi uprawnień, by złożyć takie oświadczenie.

Mam odmienne zdanie i opieram się w tym względzie na cytowanym powyżej art. 32 a uwl, który prowadzi do takiej wykładni, wszak ustawodawca ma działać racjonalnie (przynajmniej takie jest domniemanie).

[cite] cdn:[/cite]Ustawa wylicza przykładowo czynności, przekraczające zarząd zwykły. Ale to nie znaczy, że do każdej takiej czynności (wymienionej w ustawie czy nie) wystarczy zgoda większości właścicieli w formie uchwały. Żaden przepis ustawy nie daje podstaw do takiego stwierdzenia.

Żaden przepis nie daje podstawy do takiego stwierdzenia, bo z nim właśnie polemizuję:

[cite] cdn:[/cite]Zgodnie z art. 21 ust. 3 zarząd / zarządca notarialny na podstawie uchwały mogą złożyć oświadczenie ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali wyłącznie w sprawach, wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6

Do takiego też nie:

[cite] cdn:[/cite]Skoro ustawa o własności nie reguluje nabycia nieruchomości, obowiązują w tej sprawie przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 199 kc, w sprawach przekraczających zarząd zwykły wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

bogna

Dekretem Bieruta prywatne grunty przejął Skarb Państwa, który następnie nieodpłatnie przekazał Miastu (np.m.st.warszawa). Miasto z kolei przekazuje grunt w uzytkowanie wieczyste np spóldzielniom mieszkaniowym czerpiąc z tego zyski w postaci opłat za uzytkowanie wieczyste.
Jak powinno się nazwać takie dochody?

man

[cite] bogna:[/cite]Jak powinno się nazwać takie dochody?

paserstwo?

bogna

chyba gorzej to jest czerpanie zysków z cudzej własności. Dekret Bieruta jeszcze obowiazuje.

cdn

Zarządca:

Niechlujstwem ustawodawcy i niczym więcej.

Zarządca:

wszak ustawodawca ma działać racjonalnie (przynajmniej takie jest domniemanie).

Zarządca, popadasz w sprzeczność z samym sobą.
Skoro ustawodawca działa racjonalnie, to braku jakiegoś zapisu w ustawie nie można tłumaczyć "niechlujstwem". Najwidoczniej nie było zamiarem ustawodawcy dawać takie uprawnienie większości właścicieli. A już karkołomne jest dokonywanie wykładni na podstawie domniemania niechlujstwa. Na zasadzie: "Im bardziej nie ma zapisu w ustawie, tym bardziej on tam jest" - życzę powodzenia w sądzie z takim podejściem.