obsługa prawna wspólnoty
oczko
Użytkownik
Admistratorem naszej wspólnoty jest ZGM (jednostka Gminy). W umowie o administrowanie ( z 2003 roku) jest punkt dotyczący kosztów obsługi prawnej wspólnoty.
Jako nowy zarząd złożyłam pismo do ZGM o wykreślenie tej pozycji kosztów z umowy .Dostałam odpowiedż,że cyt;" nadmieniamy ,że decyzja o wyłączeniu z zakresu naszych usług obsługi prawnej będzie skutkowała utratą możliwości korzystania z obsługi radców prawnych. Wszelkie umowy Zarząd Wspólnoty będzie składał samodzielnie wyłącznie na swoją odpowiedzialność"
Napiszcie proszę jak wygląda u Was sprawa kosztów prawniczych? Czy administrator nie powinien ponosić tych kosztów w ramach zaliczki za administrowanie?
Jako nowy zarząd złożyłam pismo do ZGM o wykreślenie tej pozycji kosztów z umowy .Dostałam odpowiedż,że cyt;" nadmieniamy ,że decyzja o wyłączeniu z zakresu naszych usług obsługi prawnej będzie skutkowała utratą możliwości korzystania z obsługi radców prawnych. Wszelkie umowy Zarząd Wspólnoty będzie składał samodzielnie wyłącznie na swoją odpowiedzialność"
Napiszcie proszę jak wygląda u Was sprawa kosztów prawniczych? Czy administrator nie powinien ponosić tych kosztów w ramach zaliczki za administrowanie?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
to zależy jaki zakres usług przyjął na siebie Administrator . Zakres usług wynika z faktu jak się strony umowy dogadają.
Ja bym może uszczegółowił zapis o usłudze prawnej np. że ta dotyczy opiniowanie dokumentów WM ( umów, uchwał, ect) z wyłączeniem reprezentowania WM w sądach .
Kowal ci wszystko dobrze napisał. Pozbądź się tego administratora.
Przejdź się na niezobowiązującą rozmowę do jakiegoś prywatnego administratora, że jesteś w zarządzie, żę się zastanawiasz nad zmianą, zapytaj o ceny. To nic nie kosztuje.
A najlepiej jakbyś pogadała z kimś z zarządu wspólnoty sąsiadów, którzy mają prywatnego administratora.
Sporo już na tym forum opisałaś, więc dziwię się, dlaczego tego nie robisz?
Wiem ,że prawnik nie jest nam potrzebny dlatego niby żadne pieniądze ale chodzi o zasadę.... nasza wspólnota, nasza decyzja.
Jestem w trakcie rozmów z dwoma zarządcami.
Bardzo dziękuję za Wasze zdania w tej sprawie:bigsmile:
Przepraszam, ale mylisz pojęcia oczko....
czym innym jest zaliczka, bo to kasa wpływa na konto wspólnoty ( wcale nie musi być wydawana) tu masz przykład jak powinna wyglądać zaliczka , która opłaca właściciel lokalu
a czym innym jest usługa prawnicza w standardzie usługi Administratora .
Znane są przypadki we wspólnotach, że za czynności administrowania brana jest "niska stawka"
jak jest taka usługa w umowie za administrowanie , to nie może jej dodatkowo fakturować , jak jej nie ma a wykonuje to może dodatkowo obciążyć wspólnotę kosztami.
Potwierdzę więc tylko Jej pogląd, że jak najszybciej trzeba się uniezależnić od ZGM. Jak podejrzewam, gmina ma u Ciebie mniejszość udziałów, więc nierozsądne jest by Was w ten sposób kontrolowali, narzucając nie dość że administratora, to jeszcze wciskali swojego prawnika.
Jeżeli obsługa prawna występuje w umowie (i płaceniu) jako osobna pozycja, to trzeba (jeśli nie da się na razie zmienić administratora na przez siebie wybranego) zmienić umowę z dotychczasowym administratorem i wykreślić obsługę prawną oraz wpisać bardziej szczegółowo zakres obowiązków.
Nasza wspólnota ma umowę na administrowanie i nie ma w tej umowie pozycji "obsługa prawna". Zazwyczaj administratorzy nie są prawnikami i jeżeli zajdzie potrzeba skorzystania z pomocy prawnika (np pełnomocnictwo w sprawie sądowej) to i tak trzeba zwrócić się do profesjonalnego prawnika i mu za to zapłacić.
Jakieś proste czynności typu przygotowywanie projektów uchwał, umów itp powinny mieścić się w umowie o administrowanie, bo to nie jest żadna obsługa prawna, tylko zwykłe czynności administratora (tak przynajmniej jest u mnie).
Jeżeli jako zarząd wybierzecie sobie jakiegoś nowego administratora, to przy podpisywaniu umowy nie patrzcie tylko na cenę, ale na to co wchodzi w zakres umowy i wpiszcie w nią wszystkie czynności, które powinny być przez administratora wykonywane (co jest potrzebne na co dzień we wspólnocie, to już pewnie się zorientowałaś). Niedopuszczalne jest, by potem płacić za jakieś enigmatyczne "administrowanie" a następnie dodatkowo za poszczególne czynności.
I oczywiście niech zarząd zatrudni administratora bez uchwały właścicieli, bo jak się okaże że jest niekompetentny lub leniwy, to łatwiej go będzie wymienić na lepszego.
Uważam, że "chciejstwo" poza "standardowe" świadczone przez Administratora będzie odpowiednio wycenione.
Uważam, że obowiązkami związanymi z obsługą wspólnoty należy się dzielić , trochę bierze Zarząd na siebie trochę bierze Administrator , a resztę biorą właściciele lokali . wtedy cenę można dopasować do zakresu usługi.
Typowy podział na "kontrolujących" i "kontrolowanych", prędzej czy później, doprowadzi do konfliktów, a konflikty należy rozwiązywać we własnym sosie, więc wybór administratora należy poprzeć uchwałą właścicieli lokali.
Twoje podejście jest racjonalne, koszty trzeba optymalizować.
Opinia prawna w sprawie uchwały? Jeżeli administrator nie potrafi zaproponować treści uchwały zgodnej z prawem, niech zmieni zajęcie, bo nie nadaje się do tej roboty. Powinien posiadać wystarczającą wiedzę i doświadczenie, żeby pomóc w redagowaniu uchwał. 95% uchwał dotyczy spraw rutynowych, powtarzalnych: rozliczenie wydatków za ubiegły rok, udzielenie absolutorium dla zarządu, przyjęcie planu gospodarczego, zatwierdzenie zaliczek miesięcznych itp. Tutaj żaden prawnik nie ma nic do roboty. A jeśli nawet mielibyście taki kaprys, żeby zażyczyć sobie na to opinię prawną, to wystarczy ją uzyskać raz dla wzorów tych uchwał i następnie stosować te wzory. Zapłacicie tylko raz.
Zresztą, normalnie wspólnoty nie kupują opinii prawnych dla tak banalnych czynności, jak uchwały i jakoś świat nie wali im się na głowę.
Jakie umowy zawieracie? Na sprzątanie, przegląd kominiarski czy budowlany? Czy to są umowy ba tyle skomplikowane, żeby była potrzebna opinia prawna? Absolutnie nie. Jeżeli zdarzy się Wam bardziej skomplikowana sprawa, np. umowa w sprawie dużego remontu, wtedy możecie skorzystać z pomocy prawnika. Zapłacicie tylko za to, co jest Wam potrzebne, a nie stały ryczałt za nicnierobienie.
standardowe uchwały są dostąpne w internecie , więc nie ma co tego tematu roztrząsać.
Nie rozumiem takiego podejścia do sprawy, że w umowie nie są wymienione czynności, którymi zajmuje się wynajmowana przez nas firma. Właśnie jak najdokładniejsze jak to możliwe sprecyzowanie czynności do jakich się wynajmuje daną firmę czy fachowca zapobiega późniejszym konfliktom. Jeśli wynajmuję do określonej pracy jakiegoś człowieka lub firmę, to nie po to by dzielić się z nim obowiązkami, tylko po to by wykonywał pracę określoną w umowie. Takie jasne stawianie spraw powoduje, ze przez te kilka lat współpracy nie było żadnych konfliktów, jest natomiast obustronne poszanowanie, a nawet sympatia.
Oczywiście mój przedmówca ma swoje, dość specyficzne, zdanie o sposobie zawierania umowy z administratorem (czyli konieczność uchwały właścicieli). Jest to zdanie odosobnione, niepoparte żadnymi względami prawnymi ani praktycznymi, ale jest co najmniej kilka wątków na tym forum, w których powielane są argumenty na ten temat, więc jak kto jest ciekawy, to może sobie poczytać
Nowy doklejony: 05.06.15 18:06 Nieśmiało przypominam, że to Ty - KubaP zacząłeś rozstrząsać ten temat parę wpisów wcześniej:
i tym sposobem czujecie się zwolnieni z odpowiedzialności , zawsze tym złym będzie Administrator , bo tak ocenia szeregowy właściciel lokalu nie znających tych "zawałowań" wypracowanych przez przedmówczynie.
jest jeden argument , rola administratora została przez takie osoby jak citizen czy moja przedmówczyni zrównane z rolę sprzątaczki ( z całym szacunkiem dla tego zawodu). Zarząd jest hep-pi, że bez nadzoru właścicieli lokali może sobie zmieniać administratora jak rękawiczki w zależności od pory roku , tylko dlatego, że ten nie chce wykonywać "bzdurnych" poleceń członków zarzadu WM. Władza absolutna we WM to ich cel.
sięgnij wyżej, a autor roztrząsania się zmieni , ale po co lepiej dążyć do zwarcia z adwersarzem:devil:
Z punktu widzenia zarządu najważniejsze będzie podpisanie umowy z jasno określonym zakresem obowiązków administratora, które będzie wykonywał za satysfakcjonującą obie strony stawkę
Z punktu widzenia kiepskiego administratora najważniejsze jest by z umowy nie wynikało, jaki jest zakres obowiązków, bo wtedy można wyciskać ze wspólnoty różne opłaty dodatkowe. Dla kiepskiego administratora jest też bardzo ważne, by nie było łatwo rozwiązać z nim umowę.
Pamiętaj jednak, że to właściciele płacą rachunki i to oni mają prawo rozliczać wykonawców z ich pracy. A zatem podpisując umowę na administrowanie sprawdź kilka razy nie tylko z kim podpisujesz umowę, ale czy ta umowa jest korzystna nie tylko dla administratora, ale przede wszystkim dla wspólnoty.
Po drugie wygrałem kiedyś sprawę sądową z takimi jak ty, członkami Zarządu w swojej wspólnocie, dużo gardłowali, pomawiali mnie w oczach innych współwłaścicieli lokali, wymogi mieli wygórowane wobec innych, twierdzili, że wszytko i wszystkich można kupić.
Na pytanie co zrobili więcej niż zamęt we WM , zapadła cisza . Ich twarz bronił administrator z którym toczyli boje, ale to nie wystarczyło w sądzie.
nie musisz używać słów "władza absolutna", aby dojść do wniosku z twoich wypowiedzi , że o władzę absolutną Tobie chodzi .
- Po co wybiera się Zarząd, żeby nic nie mógł ??? :bigsmile: - to twoja teza.
można też napisać, kto jest "pracownikiem" a kto "pracodawcą" w relacji Zarząd WM a ogół właścicieli lokali.
Zarząd jest "pracownikiem" i ma wykonywać polecenia ogółu właścicieli lokali wyrażone w uchwałach.
Zarząd nie może się zasłaniać, że są czynnie zawodowo , trzeba śmiało wziąć sprawy wspólnoty "na klatę" i dać z siebie więcej niż krytykanctwo wobec administratora czy adwersarzy.
oczko pamiętaj też, że to właściciel lokalu rozlicza Zarząd WM z wykonywanej pracy na rzecz wspólnoty niezależnie czy jest ona społeczna czy odpłatna za wynagrodzeniem ( art.28 UoWL).
Nie ma sensu utrzymywać takiego Zarządu WM, który tylko markuje swoje "zaangażowanie" i "poświecenie" na rzecz wspólnoty lub przerzuca do umowy o administrowanie swoje obowiązki .
Takie przesłanie płynie z wpisów moich adwersarzy.
Coraz częściej spotykam wspólnoty, gdzie Zarząd WM otrzymuje symbolicznie wynagrodzenie, aby zbić argument przy corocznym rozliczeniu, że "robi to co robi za darmo"...
Ten kierunek zmian uważam za właściwy .
Czy może wynika z obserwacji "8 działających w okolicy Wspólnot mieszkaniowych i trzech firm administrujących"?
Bo wg mnie:
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz
oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (Art. 21.p.1 Ustawy o własności lokali)
Czy ktoś z dyskutantów (oprócz Ciebie) wspominał cokolwiek o zarządzie "poświęcającym się " na rzecz wspólnoty lub przerzucającym do umowy o administrowanie swoje obowiązki ??? (nawiasem mówiąc, czy nauczysz się wreszcie, ze słowa typu Twoje, Ty, Ciebie, Wam piszemy z wielkiej litery?)
Uważam, że wykonuję swoje obowiązki dobrze, dobrowolnie, z przyjemnością i z korzyścią dla wspólnoty (chociaż społecznie i nie zamierzam tego zmieniać), od wynajmowanych pracowników wymagam wykonywania obowiązków wg umów z nimi zawartymi, swoim administratorem jestem wręcz zachwycona, a cała wspólnota ma się dobrze. I jak na razie nie zapowiada się, żebym musiała się procesować o cokolwiek ani z wynajmowanymi pracownikami, ani tym bardziej współwłaścicielami. A parę lat już ten stan trwa, ku zadowoleniu wszystkich zainteresowanych stron. Czego i Tobie i wszystkim gościom tego forum życzę :bigsmile:
samozachwyt jest w cenie, a czym się to kończy , przykład mamy z dnia 24 maja 2015. :bigsmile:
tylko "pozazdrościć", że ta TWOJA wspólnota jest "mlekiem i miodem płynąca, a ludziom żyje się dostatnio" ....
gdzieś to już czytałem , hmmm ... tylko gdzie? :sad:
To są kompetencje zarządu wspólnoty, nadane przez ustawodawcę.
Gdyby KubaP był członkiem zarządu właścicielskiego, wiedziałby o tym i cieszyłby się z tego.
Ale jest inaczej i wszyscy o tym wiemy.
W żadnym prawie nie został on opisany, co oznacza , że to ogól właścicieli lokali danej wspólnoty powinien go sobie ustalić .
Tak się w wielu wspólnotach dzieje, poprzez ciche przyzwolenie, że dana czynność, która Zarząd wykonał zaliczyli do katalogu czynności zwykłego zarządu . U mnie jest to czynność zmiany parametrów ustawienia pogodynki centralnego ogrzewania.
Dla mnie typowymi czynnościami zwykłego zarządu są: wymiany spalonej żarówki, naprawa zapchanej wkładki w drzwiach na częściach wspólnych, udrożnienie instalacji ogólnospławnej , zakupu środków czystości do obsługi NW, czy regularne płacenie rachunków za usługi , jak i wszczynanie procesu windykacji dłużnikom, ect.
(...)
który ogranicza decydowanie Zarządowi samoistnie . Wskazuje nawet tematykę , jest ona poniżej art.22.3 wypisana. Do tych czynności Zarządowi jest potrzebne pełnomocnictwo.
Orzecznictwo sądowe poszło dalej, stwierdziło, że jest to katalog czynności otwarty i ogól właścicieli lokali w danej wspólnocie może go rozszerzać . Takie rozszerzenie może być cofnięte tylko orzeczeniem Sądowym.
Można więc do katalogu dopisać np. : czynność "wyboru ", np.: "wybór podmiotu na funkcję administratora ", jako usługodawcę, któremu powierza się szczególne dane osobowe właścicieli lokali i którego i tak utrzymuje ogól właścicieli lokali, a nie Zarząd. Ta czynność jest zgodna z art. 27 UoWL
(...)rolę Administratora we wspólnocie zrównujesz z rolą sprzątającego podmiotu, co świadczy o twojej nieroztropności i prawidłowym dbaniu o interes ogółu właścicieli .
(...)