Kompetencje wspólnoty - przełom w orzecznictwie?

Gość Zarzadca.pl

Wysoce dyskusyjny wyrok !!!<br />Pomija kardynalne prawo własności wynikające z ustawy zasadniczej.<br />Czy w związku z takim orzeczeniem współwłaściciele tej nieruchomości należącej do członków wspólnoty powinni zostać zwolnieni z podatku od nieruchomości (solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli), a obowiązek ten powinna przejąć wspólnota? Nie sądzę... A co z pożytkami? Też będą należne wspólnocie? Nie ma takich podstaw prawnych, zatem ponoszenie wydatków jest w zakresie decyzyjności współwłaścicieli, a nie wspólnoty.<br />......<br />W moim przekonaniu należy dokonać zmian w prawie dotyczących współwłasności, a nie pozwalać na to, żeby jakiś podmiot zarządzał nie swoją własnością. bez żadnego umocowania. W imię czego?<br />Czy wystąpiono o wyznaczenie kuratora bądź pełnomocnika? Pewnie nie, bo łatwiej wydawać pieniądze innych wg własnego uznania.... I brać jeszcze wynagrodzenie za zarządzanie współwłasnością, jako, że to dodatkowy nakład pracy.<br />Polska to dziwny kraj....

blazejh

Słabo znamy konkretny stan faktyczny, ale wyrok wcale nie musi być dyskusyjny.

Decydujące są dwie kwestie:

1. Właściciele lokali i właściciele sąsiedniej działki to dokładnie te same osoby fizyczne.
2. Sąsiednia działka jest funkcjonalnie powiązana z budynkiem mieszkalnym, a zatem nie tylko stanowi własność członków wspólnoty, ale również korzystanie z niej jest niezbędne do obsługi wspólnej nieruchomości.

Widocznie SN wziął pod uwagę jedno i drugie, zastosował zdrowy rozsądek (co zawsze się przydaje) i pozwolił ludziom zarządzać samodzielnie własnym majątkiem.

Nie widzę żadnego związku pomiędzy tym wyrokiem a kwestią podatku od nieruchomości.
Ponadto nic nie wiemy o tym, żeby ktokolwiek brał wynagrodzenie za zajmowanie się tym parkingiem i placem zabaw Wiemy że generują duże koszty i uwzględniono ten fakt w planie gospodarczym, a plan za 2011 rok obronił się w SN.
Nic nie wiemy też o tym, że ww koszty ustalono "wg własnego uznania". Przeciwnie - uchwalę z kosztami placu i parkingu zaakceptowała większość właścicieli liczona udziałami.

Gość Zarzadca.pl

Ktoś usunął mój wcześniejszy komentarz.... Czyżby wypowiedzi na tej stronie były cenzurowane? Przez kogo? Dosyć to dziwne...<br />.........<br />Ogólnie uważam takie orzeczenie za naruszające ustawę zasadniczą w kwestii prawa własności.<br />Czy w związku z uznaniem przez sąd, że wspólnota ma prawo zarządzać odrębną własnością jej członków znaczy tyle, że to wspólnota przejmuje również obowiązki, w tym podatkowe np. z tytułu podatku od nieruchomości, za który odpowiedzialni są solidarnie wszyscy współwłaściciele? A co z pożytkami? Należne wspólnocie? Co z odpowiedzialnością cywilną za szkody? Wspólnota czy właściciele?<br />Takie orzeczenie to jakiś banał. Potrzebne są zmiany w prawie współwłasności, a nie wyrokowanie nad rozlanym mlekiem.

Gość Zarzadca.pl

Ok, był chyba jakiś problem z odświeżaniem komentarzy. Wszystko jest, bez cenzury <br /><br />A wspólnota nie ma prawa wydać nawet jednej złotówki na to, co leży poza jej kompetencjami. A odrębna własność to na pewno nie sprawa wspólnoty.... Strasznie dziwne orzeczenie.... Jakoś mi się nie kojarzy z rozsądkiem, bo znaczy to tyle, że np. kawałek placu zabaw będzie można sprzątać za 20 tys.PLN miesięcznie, bo taka jest cena świadczącego usługę, na którą zgodziła się Wspólnota. Rozsądek czy nadinterpretacja?

Gość Zarzadca.pl

Bo sprzątanie to czynności zwykłego zarządu, które nie wymagają uchwały....

blazejh

W kwestii podatku nie ma żadnej niejasności. Właściciele płacą dwie kwoty: za lokale i od udziałów w placu.
W przypadku placu jest to współwłasność - więc w podatku jest odpowiedzialność solidarna. WM nie ma tu nic do rzeczy.

KubaP

[cite] Gość Zarzadca.pl:(Lalunia a może Jacek)[/cite]Ok, był chyba jakiś problem z odświeżaniem komentarzy. Wszystko jest, bez cenzury

nie z odświeżaniem a obsługą własnych wpisów

[cite] Gość Zarzadca.pl:(Lalunia a może Jacek)[/cite]A wspólnota nie ma prawa wydać nawet jednej złotówki na to, co leży poza jej kompetencjami. A odrębna własność to na pewno nie sprawa wspólnoty.... Strasznie dziwne orzeczenie....

bo sprawy Wspólnot Mieszkaniowych nie da się wcisnąć pod paragrafy jak spółdzielczość mieszkaniową , do rozwiązywania problemów WM, potrzeba tęgiej głowy

cdn

Lalunia:

Czy w związku z uznaniem przez sąd, że wspólnota ma prawo zarządzać odrębną własnością jej członków znaczy tyle, że to wspólnota przejmuje również obowiązki, w tym podatkowe np. z tytułu podatku od nieruchomości, za który odpowiedzialni są solidarnie wszyscy współwłaściciele? A co z pożytkami? Należne wspólnocie? Co z odpowiedzialnością cywilną za szkody? Wspólnota czy właściciele?

Co ty za bzdury wypisujesz? Czy jeżeli wspólnota zawiera z zarządcą umowę o zarządzanie, to tym samym zarządca przejmuje pożytki z nieruchomości wspólnej i musi płacić podatek od nieruchomości zarządzanej? Zlecenie czynności zwykłego zarządu nie uszczupla praw właścicielskich, ani nie zwalnia od obowiązków - podatkowych i innych.

Gość Zarzadca.pl

forum.zarzadca.pl: cdn napisał użytkownik:

<br />Co ty za bzdury wypisujesz?[...].

<br />Nie wydaje mi się.<br />Orzeczenie sądu nie wspomina o jakiejkolwiek umowie o zarządzanie. To bez znaczenia kto zarządza wspólnotą. Chodzi o kompetencje wspólnoty w sprawie kosztów zarządu nieruchomością nie będącą w zakresie działania wspólnoty.<br /><br />Wspólnota to osoba ustawowa, której ustawa nadała osobowość prawną i wyznaczyła granice kompetencji. Nie może być mowy o tym, że uchwały podjęte przez wspólnotę w sprawie nieruchomości będącej poza jej władaniem wywołują jakiekolwiek skutki prawne bądź finansowe wobec jej członków.<br />To orzeczenie jest bublem, który próbuje ratować sytuację współwłasności z dużą ilością współwłaścicieli. Potrzebna zmiana prawa, nie takie dziwactwa.

Gość Zarzadca.pl

I nie mam na imię Jacek, jak ktoś to sugeruje, bo tak mu się wydaje...<br />To taki trick rodem z KGB - próba osłabienia przeciwnika wzbudzając wobec jego osoby wątpliwości i nieufność.<br />Ale próbuj dalej.... Imion jest dużo, ale szukaj w żeńskich. Kończą się zazwyczaj na "a"

Gość Zarzadca.pl

forum.zarzadca.pl: KubaP 1. Lalunia to nie Jacek. Zapewniam! Jacek.<br />2. Przybliż proszę co rozumiesz pod podanym pojęciem <br /> [ Cyt;} ,, wspólnota nie ma prawa wydać nawet jednej złotówki na to, co leży poza jej kompetencjami." <br />Działania gospodarcze wspólnoty mieszkaniowej poza granice nieruchomości wspólnej? Tak? J.

Gość Zarzadca.pl

@Jacek<;br />W granicach kompetencji wspólnoty jest wydatkowanie jej środków również na inne cele niż nieruchomość wspólna, ale w granicach ustanowionych prawem. Są to przede wszystkim wydatki na media dostarczane do lokali (z roszczeniem zwrotu). Obowiązek ich ponoszenia wynika z regulaminu, u którego podstaw leży ustawa Prawo energetyczne (Art.45a ust.10).<br />Być może możliwe są również inne wydatki, niemniej jednak winny wynikać z jakichś podstaw prawnych.<br />Obowiązki wspólnoty zostały określone przez ustawę. Każde działanie wykraczające poza te obowiązki wydaje się być działalnością gospodarczą, gdyż nie służy wspólnocie, a zaspokajaniu potrzeb jej członków (chociażby opieka nad placem zabaw stanowiącym współwłasność tych samych właścicieli). Brak jednak jest ustawy, która obligowałaby wspólnotę do ponoszenia wydatków na odrębną nieruchomość (gruntową czy lokalową).

tajfun

Jak , nie ma prawa. Wspólnota może przecież nabywać prawa i obowiązki zarówno na swoją rzecz jak i rzecz właścicieli. Jeśli np: kupuje lokal na rzecz właścicieli to automatycznie staje się on elementem Nw a może on leżeć 10 km od nieruchomości wspólnoty.

Nowy doklejony: 10.07.15 16:29

W granicach kompetencji wspólnoty jest wydatkowanie jej środków również na inne cele niż nieruchomość wspólna, ale w granicach ustanowionych prawem. Są to przede wszystkim wydatki na media dostarczane do lokali (z roszczeniem zwrotu). Obowiązek ich ponoszenia wynika z regulaminu, u którego podstaw leży ustawa Prawo energetyczne (Art.45a ust.10).

Konsekwentnie nie zgadzam się z tym poglądem, podobnie jak wszystkie sądy, we wszystkich orzeczeniach dotyczących mediów.

cdn

Lalunia:

Wspólnota to osoba ustawowa, której ustawa nadała osobowość prawną

Mylisz pojęcia. Albo osoba ustawowa, albo osoba prawna.
Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej. Ma zdolność prawną i sądową.
Ale taką zdolność ma też osoba fizyczna, spółka jawna lub komandytowa. Żaden z tych podmiotów nie ma osobowości prawnej.

Gość Zarzadca.pl

[ Cyt:] forum.zarzadca.pl: tajfun : 1. ,,Konsekwentnie nie zgadzam się z tym poglądem, podobnie jak wszystkie sądy, we wszystkich orzeczeniach dotyczących mediów." Przepraszam. Jaki to pogląd? Bo nie nadążam . 2. ,,Jeśli np: kupuje lokal na rzecz właścicieli to automatycznie staje się on elementem Nw" . Chciałeś chyba powiedzieć, że lokal ten staje się współwłasnością ogółu właścicieli danej wspólnoty mieszkaniowej ? Chyba, że wspólnota kupuje lokal, burzy przynajmniej jedną ścianę tego lokalu, to tak. J.

cdn

Jacek:

2. ,,Jeśli np: kupuje lokal na rzecz właścicieli to automatycznie staje się on elementem Nw" . Chciałeś chyba powiedzieć, że lokal ten staje się współwłasnością ogółu właścicieli danej wspólnoty mieszkaniowej ?

A nieruchomość wspólna to niby czyją jest współwłasnością?
Co ma do tego burzenie ścian?

Gość Zarzadca.pl

[ Cyt: ] forum.zarzadca.pl: cdn. ,,A nieruchomość wspólna to niby czyją jest współwłasnością ?<br />Co ma do tego burzenie ścian?" - Po co burzyć? W celu osiągnięcia zamiaru, który został określony w tej rozmowie. Cel: wspólnota kupuje lokal, który ma być w przyszłości NW. Poeta ujął by to tak. Pamiętaj są dwa zdefiniowane byty; 1. Nieruchomość ( art.2. ust.1 uowl wn. do art.46 Kc.) 2. Nieruchomość wspólna (art.3. ust.2. uowl ) .Byty te nie mieszają się samoistnie. Żeby z lokalu ( wyodrębnionego z Kw) zrobić NW należy :mieć uchwałę>zburzyć ścianę w celu pozbycia lokalu atrybytu samodzielności > prowadzić postępowanie admistracyjno-sądowe, ąż do zamknięcia Księgi wieczystej lokalu zakupionego przez wspólnotę.<br />Warunek:w toku postępowania nie będzie ruchów własnościowych na lokalu wspólnoty J. <br />P.s. Po osiągnięciu celu mogą rozjechać się udziały.J.

cdn

Jacek, może "jeszcze się uczysz", ale zawrotnych postępów nie widzę.

Wspólnota może zakupić lokal do swojego majątku odrębnego (dla siebie jako jednostki organizacyjnej), albo dla współwłaścicieli, w udziałach ułamkowych identycznych, jak ich udziały w nieruchomości wspólnej. W pierwszym przypadku lokal będzie własnością wspólnoty mieszkaniowej, a w drugim - współwłasnością ogółu właścicieli lokali. W tym drugim przypadku można by połączyć nieruchomości: wspólną (NW) i lokalową w jedną. To operacja papierowa, bez zadymy, którą Ty proponujesz.

Po co w tym celu burzyć mury? Te mury oddzielające lokal od nieruchomości wspólnej (np. klatki schodowej) to pewnie mury nośne. Pomijam mitręgę administracyjno-budowlaną, związaną z wyburzeniem ścian nośnych w budynku, ale przy okazji zlikwidujesz nie tylko samodzielność lokalu - lokal jako taki po prostu fizycznie przestanie istnieć. Po co wspólnocie takie ogólnodostępne pomieszczenie? Na imprezownię dla pijaków i noclegownię dla włóczęgów?

Gość Zarzadca.pl

[ Cyt:] forum.zarzadca.pl: cdn ,,- współwłasnością ogółu właścicieli lokali. W tym drugim przypadku można by połączyć nieruchomości: wspólną (NW) i lokalową w jedną." Zgoda. To z powyżej cytowany Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2015 r., sygn. I CSK 312/14., wnioskuję, że wspólnota mieszkaniowa, może zarządzać nieruchomością swoich członków, o ile jest ona powiązana funkcjonalnie z nieruchomością wspólną, w przypadkach1. Nieruchomości z zewnątrz ( działki przylegle) . 2 Lokalu współwłasności ogółu właścicieli ( nieruchomość lokalowa) . Wniosek ! Jak mnie takie coś się trafi w pierwszym ruchu pobiegnę poszerzyć polisę ubezpieczeniową. Ta na NW może nie wystarczyć. Dziękuję. J.

Gość Zarzadca.pl

@cdn<;br />Przyznaję Ci rację, wspólnota to osoba ustawowa, której ustawa nadaje zdolność prawną. Taki był sens mojej wypowiedzi, choć popełniłam lapsus słowny.<br />Nie zgadzam się natomiast z tym, że uważasz, że wspólnota może nabyć lokal do majątku współwłaścicieli. Owszem, do swojego majątku może, gdyż ma zdolność prawną, ale do majątku współwłaściciela jedynie wtedy, gdy posiada stosowne pełnomocnictwa (od każdego). Lokal nabyty do majątku wspólnoty będzie własnością wspólnoty, osoby ustawowej, a nie współwłasnością jej członków (w przypadku sprzedaży przez członka WM jego lokalu, podstawy członkowska we wspólnocie, w sprawie lokalu nabytego przez wspólnotę do majątku własnego - nic się nie wydarzy.

blazejh

[cite] Gość Zarzadca.pl ... do majątku współwłaściciela jedynie wtedy, gdy posiada stosowne pełnomocnictwa (od każdego).

Pełnomocnictwa? A tego nie robi się jednomyślną uchwałą właścicieli?

Gość Zarzadca.pl

forum.zarzadca.pl: blazejh napisał użytkownik:

Pełnomocnictwa? A tego nie robi się jednomyślną uchwałą właścicieli?

<br />Uchwałą można dać promesę wspólnocie (zarządowi bądź zarządcy) do nabycia lokalu do majątku wspólnoty.<br />Nabycie do majątków współwłaścicieli polegać winno na tym, że każdy powinien podpisać akt notarialny, ewentualnie może dać pełnomocnictwo do wykonania tej czynności właśnie np. wspólnocie.

Gość Zarzadca.pl

Dzisiaj nasunęło mi się takie fajne porównanie.<br />Przenieśmy sytuację na grunt spółek handlowych (osób prawnych). Są udziałowcy, właściciele spółki i zarząd.<br />Zarząd spółki przedstawia sprawozdanie z zarządu nieruchomością sąsiednią, której właścicielami są ci sami udziałowcy, ale nieruchomość ta nie wchodzi do majątku spółki. Jeden z udziałowców spółki mówi, że nie zgadza się z tym, żeby spółka decydowała o wydatkach na tę inną nieruchomość. Po krótkiej rozgrywce prawno-sądowej Sąd Najwyższy orzeka, że spółka miała prawo informować o wydatkach koniecznych do poniesienia na tę inną nieruchomość. Czy też uważacie, że miała prawo decydować?<br />Bo ja uważam, że zarówno spółka nie miała prawa informować (dawać znak do konieczności poniesienia wydatku) jak również wspólnota nie miały takiego prawa. Co cudze nie ruszaj. Obowiązki osoby prawnej (spółki) jak i ustawowej (wspólnoty) są porównywalne, gdyż w rozumieniu ustaw podatkowych są to takie same podmioty/[podatnicy.

KubaP

[cite] Gość Zarzadca.pl:(Lalunia)[/cite]Wracając do tematu należy uznać, że uchwała zawierająca informacje w temacie odrębnej nieruchomości wiąże się z roszczeniem o zwrot wydatków, jakie poniosła wspólnota na tę odrębną nieruchomość.
Sąd wyrokując w ten sposób wyraźnie przekroczył granice własności wynikające z ustawy zasadniczej

nie wspólnota poniosła wydatki, ale ogól właścicieli tworzących daną wspólnotę, a to jest różnica .

Teraz trzeba zapytać wszystkich właścicieli, czy chcą łożyć na utrzymanie odrębnej nieruchomości, gdy ( droga dojazdowa) będzie zawalona śniegiem po nocnych opadach .
Co ty wtedy Lalunia zrobisz? spóźnisz się do pracy , a może karetka nie dojedzie na czas ... już pisałem, że to temat na tęgie głowy, a nie na twoją.

[cite] Gość Zarzadca.pl:(Lalunia)[/cite]Przenieśmy sytuację na grunt spółek handlowych (osób prawnych). Są udziałowcy, właściciele spółki i zarząd.

a po co w to mieszać jeszcze prawo spółek handlowych , mnie wystarczy grunt wspólnot mieszkaniowych i tam obowiązujące prawo.

Gość Zarzadca.pl

Popieram poglądy fachowe KubyP w omawianej kwestii. Proszę o uszanowaniem Wyroków Sądów Powszechnych. I prezentuję Osobie uczepionej kurczowo myślenia, że działanie wspólnoty ogranicza się tylko do działania w granicach NW, ,, Wyrok Sądu Okręgowego i orzeczenie w tej sprawie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 października 2012 r. , sygn. I ACa 633/12 , w którym to wyroku Sąd przyznał powódce rację, zasądzając na jej rzecz, od wspólnoty mieszkaniowej, zadośćuczynienie, zwrot wydatków a także comiesięczną rentę w wysokości 500 zł. <br />W przywołanej sprawie powódka , wychodząc z budynku, upadła ze schodów prowadzących bezpośrednio do klatki schodowej. Schody były w złym stanie technicznym. Schody mimo, że prowadziły bezpośrednio do budynku , nie znajdowały się na gruncie wspólnoty mieszkaniowej ale na działce należącej do gminy. J.

blazejh

[cite] Jeżeli środki (przeznaczone na sąsiedni grunt) wyszły z rachunku wspólnoty znaczy to tyle, że to wspólnota poniosła te wydatki z roszczeniem zwrotu od właścicieli.

Krąg osób ten sam, więc roszczenie wobec samego siebie.

Sąd nie znalazł przeszkód żeby to były wydatki WM. Ten wyrok jest po to, żeby uprościć życie właścicielom obydwu działek i właśnie chroni prawo własności. Wątpliwości jednego pieniacza zostały oddalone, właściciele swobodnie i świadomie korzystają z obydwu działek.

Lalunia

Działanie wspólnoty nie ogranicza się jedynie do działania w granicach NW(o czym była mowa wyżej), niemniej jednak, żeby móc działać poza tymi granicami winno mieć podstawy prawne.
Kodeks cywilny reguluje tryb postępowania w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli danej współwłasności (art.199 k.c.).
W granicach RP nie obowiązuje precedens, zatem każde orzeczenie obowiązuje w danej sprawie. Uchwała SN również obowiązuje w danej sprawie (art.390 §2 kpc) zatem podlega dyskusji, czemu służy właśnie forum.
@Jacek
Jeżeli chodzi o przytoczony wyrok to schody prowadziły bezpośrednio do klatki schodowej, stanowiły element budynku, choć właściciel działki (miasto) nie wniósł roszczenia o ich rozbiórkę schodów. Zatem schody te stanowiły NW, a nie element/wyposażenie działki sąsiedniej, pomimo, że fizycznie znajdowały się w granicach innej działki. Odpowiedzialność cywilna wspólnoty wynika z własności schodów nie działki. Często zdarza się, że deweloperzy "nadużywają" granic nieruchomości gruntowych w "dobrej wierze", ale to już inny temat-rzeka...

Nowy doklejony: 16.07.15 09:13
@blazejh
Jeżeli wspólnota (osoba ustawowa) rości sobie o zwrot środków na jej rachunek bankowy od swojego członka to nie mamy do czynienia z roszczeniem wobec samego siebie... Mamy do czynienia z dwoma osobami: ustawową i fizyczną, które mają wobec siebie roszczenia. Każda z tych osób ma odrębny majątek, choć są jednostkami powiązanymi w rozumieniu ustaw podatkowych.

blazejh

Co do wyroku ze schodami:

Superficies solo cedit. Cudze schody, ale odpowiedzialność cywilna wspólnoty.

Odpowiedzialność wspólnoty jako korzystającego z cudzej rzeczy lecz nie jako właściciela.
Ciekawe co na to ubezpieczyciel i zawarta polisa ponieważ te schody nie są NW?

Lalunia

Art.48 k.c. dopuszcza odstępstwa od zasady superficies solo cedit, a art.191 k.c. mówi wręcz "Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową". Schody były częścią składową budynku, zapewne były w projekcie budowlanym, czyli również w pozwoleniu na budowę. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w sposób szczegółowy określa nawet jakie schody powinny być w budynku. Zatem to właściciel budynku był właścicielem schodów, pomimo, że faktycznie wykraczały poza linię działki, na której usadowiony był budynek.

blazejh

Odstępstw od zasady jest kilka, ale żaden nie dotyczy elementów konstrukcyjnych budynków.

Lalunia

Art. 47 k.c.
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.