remont w małej wspólnocie mieszkanoiwej

mi-ma

Mam pytanie czy po ustaleniu i zatwierdzeniu planu remontu zarządca ma określony prawnie czas na przeprowadzenie tych remontów w momencie kiedy zatwierdzone środki są zebrane na koncie funduszu remontowego. Chodzi o małom wspólnotę mieszkaniową 4 lokatorów.

wp44

Nie ma żadnych ogólnych terminów ustalonych odgórnie. Takie terminy powinny być zatwierdzone w planie, równolegle z m. in. zakresem/przedmiotem oraz kosztami. Na przykład: zatwierdza się wykonanie remontu dachu w zakresie wg projektu x za maksymalną kwotę y w nieprzekraczalnym terminie do ... .

Innymi słowy złota zasada: co - za ile - w jakim terminie.
Większość skupia się na "co" oraz "za ile", a czasem nawet tylko na "za ile" nie zwracając uwagi na szczegóły elementu "co" zapominając, że jednym z najważniejszych parametrów w biznesie jest czas zdefiniowany za pomocą harmonogramu. Czas to pieniądz.

KubaP

[cite] mi-ma:[/cite]Mam pytanie
czy po ustaleniu i zatwierdzeniu planu remontu zarządca ma określony prawnie czas na przeprowadzenie tych remontów
w momencie kiedy zatwierdzone środki są zebrane na koncie funduszu remontowego.
Chodzi o małą wspólnotę mieszkaniową 4 lokatorów.

nie ma takich zasad, aby nazajutrz, po uchwalaniu PR zabierać się jego wykonanie.

Zatwierdzony Plan Remontów (PR) ma być wykonany, z tego się go rozlicza na zebraniu sprawozdawczym.
Czy wiadomo dlaczego opóźnia się realizacja Planu Remontów?

mi-ma

Remonty do tej pory nie były zrobione bo nie była uzbierana cała suma którą ustaliła firma zarządzająca nieruchomością. Tak twierdzili.... że nie mogą zacząć prac bo nie ma całej kwoty...Dla mnie jest to trochę dziwne bo w tej kwocie miały być zrobione trzy nie mające ze sobą nic wspólnego rzeczy....do kwietnia 2015 brakowało części pieniędzy na najdroższą rzecz czyli osuszenie i otynkowanie ściany. Mimo tego że na dwie pozostałe były zgromadzone środki i plan był zatwierdzony na rok 2014 nic nie jest zrobione...od kwietnia jest cała suma i dalej cisza... Jest jakiś sposób żeby zmusić ich do zrobienia czegokolwiek?
Dziękuję bardzo za wszelką pomoc

KubaP

Jak tak jest jak przedstawiasz to trzeba zmienić Zarządcę i już.

cdn

Jaki macie sposób zarządu? Czy jest to zarząd powierzony w formie aktu notarialnego, czy zarząd właścicielski, wybrany uchwałą?
Jeżeli ten drugi, to zarząd wspólnoty może sam wybrać wykonawcę i zawrzeć z nim umowę o wykonanie robót. Jeżeli pierwszy, to zarządca ma obowiązek wykonać uchwały właścicieli. Sprawdzałeś szczegóły? Może są to roboty powiązane i wykonywanie ich oddzielnie będzie droższe lub bezsensowne?

Za mało podajesz szczegółów, żeby cokolwiek doradzić.

Lalunia

@mi-ma
napisze proszę czy to mała wspólnota (4 lokale?), bo piszesz o 4 lokatorach, a to nie to samo.
Jeżeli tak jest to nie dotyczą was zapisy ustawy o własności lokali. Nie ma podejmowania uchwał, gdyż zarząd nieruchomością sprawowany jest na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

Istotne jest kto podpisał umowę z wykonawcą. Zasadniczo w sytuacji małej wspólnoty umowę taką powinni podpisać wszyscy współwłaściciele współwłasności (chociażby poprzez pełnomocnika), bo nawet trudno mówić o nieruchomości wspólnej. To Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną, ale ustawa ta dotyczy dużych wspólnot, powyżej siedmiu lokali. Jeżeli są to 4 lokale to jest zwykła współwłasność. Natomiast zgodnie z art.200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Jeżeli środki mają pochodzić z funduszu celowego (remontowego na odrębnym koncie) zatem naruszenie tego funduszu powinno odbyć się za zgoda wszystkich współwłaścicieli, bo jest to rozporządzanie rzeczą wspólną (art.199 k.c.).
Zatem istotne może być to kto podpisał umowę, jakie miał umocowanie do takiego działania oraz czy była zgoda wszystkich współwłaścicieli.

cdn

Lalunia:

nawet trudno mówić o nieruchomości wspólnej. To Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną, ale ustawa ta dotyczy dużych wspólnot, powyżej siedmiu lokali

Ustawa o własności lokali dotyczy wszystkich wspólnot mieszkaniowych, zarówno dużych (powyżej 7 lokali), jak i małych.
Małych wspólnot nie dotyczą jedynie przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali o zarządzaniu nieruchomością wspólną - tylko w tym zakresie ustawa o własności lokali odsyła małe wspólnoty do kodeksu cywilnego.
Lalunia:

Jeżeli środki mają pochodzić z funduszu celowego (remontowego na odrębnym koncie) zatem naruszenie tego funduszu powinno odbyć się za zgoda wszystkich współwłaścicieli, bo jest to rozporządzanie rzeczą wspólną (art.199 k.c.).

Powinna być zgoda wszystkich dlatego, że jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły, a nie dlatego, że jest to czynność rozporządzająca rzeczą wspólną.

KubaP

[cite] mi-ma:[/cite]Remonty do tej pory nie były zrobione bo nie była uzbierana cała suma którą ustaliła firma zarządzająca nieruchomością.
Tak twierdzili.... że nie mogą zacząć prac bo nie ma całej kwoty...

podzielam jego stanowisko, bo trudno jest zlecać roboty, jak się nie ma na to kasy

wp44

Nie ma żadnego powodu, żeby czekać na uzbieranie całości środków potrzebnych na zaplanowane remonty w sytuacji, w której do wykonania są trzy niezależne zadania i na dwa zadania z tych trzech środki są już zgromadzone. Powinno się jedynie ustalić priorytety, czyli określić, w jakiej kolejności mają być wykonywane poszczególne prace. Na przykład wiadomo, że remont przeciekającego dachu, względnie elewacji, z której odpadają fragmenty tynku, będzie zawsze pilniejszy, niż malowanie klatki schodowej, czy wymiana instalacji.