garaż na części wspólnej nieruchomosci

dorka

Chciałabym postawić garaż blaszany na części wspólnej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.Blok ma 18 mieszkań, ja jestem również włascicielką mieszkania i współudziałowcem gruntu .Ile % mieszkańców musi wyrazić zgodę, by zarząd wspólnoty wydał uchwałę zezwalającą na taką budowę.Garaż ma powstać w pobliżu już istniejącego kompleksu garaży murowanych.

KubaP

[cite] dorka:[/cite]Chciałabym postawić garaż blaszany na części wspólnej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.
Blok ma 18 mieszkań, ja jestem również włascicielką mieszkania i współudziałowcem gruntu .
Ile % mieszkańców musi wyrazić zgodę, by zarząd wspólnoty wydał uchwałę zezwalającą na taką budowę.
Garaż ma powstać w pobliżu już istniejącego kompleksu garaży murowanych.

ZA uchwałą wyrażająca taką zgodę musi zagłosować większość właścicieli lokali (ponad 50 % właścicieli liczona udziałami; być za wyrażaniem takiej zgody.)
Zarząd nie wydaje zgody, bo to nie leży w jego kompetencjach .
Uchwała właścicieli lokali tworzących daną WM jest podstawą o staranie się na zezwolenie w urzędach.

Na garaż murowy raczej zgody nie dostaniesz , bo to się wiąże ze zmianą udziałów w częściach wspólnych , a to jest kosztowne.

dorka

Rozumiem .Czyli biore podpisy , muszę uzyskać ponad 50 % włascicieli liczonych udziałami i ide z tym do urzędu .Zarzad już do tego nic nie ma tak ??
Na murowany to nawet nie mam czasu ;)

Nowy doklejony: 21.08.15 11:40
Czy mój udział też jest liczony w tych ponad 50% ???

blazejh

Decyduje wola właścicieli, żadnej uchwały samego zarządu nie potrzebujesz. Również ty glosujesz swoim udziałem - jest liczony.

dorka

Jeszcze jedno czy musze pytać wszystkich ? Nie kazdy właściciel zamieszkuje w swojej własności. Czy wystarczy ,że udziałami będzie ponad 50% ze 100% udziału.U nas są rózne % udziału w nieruchomości wspólnej .Pozdrawiam.

blazejh

Wszyscy powinni mieć możliwość zagłosowania. Ale bez końca zbierać nie musisz - do 50% plus "za".

KubaP

[cite] dorka:[/cite]Czyli biore podpisy , muszę uzyskać ponad 50 % włascicieli liczonych udziałami i ide z tym do urzędu .
Zarzad już do tego nic nie ma tak ??
Na murowany to nawet nie mam czasu

Jeżeli uchwała będzie głosowana w drodze indywidualnego zbierania głosów to
Nie, ty zbierasz głosy pod uchwałą, a członkowie Zarządu.

[b]Art. 23.[/b] UoWL
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, [b]bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd[/b]; uchwała może być wynikiem głos ów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

[cite] dorka:[/cite]Czy mój udział też jest liczony w tych ponad 50% ???

tak też masz prawo oddać głos pod " swoją uchwałą".

[cite] dorka:[/cite] Blok ma 18 mieszkań

ja proponuję zbierać głosy na indywidualnych kartach do głosowania ( w twoim wypadku to tylko 18 kartek) dostarczonych do skrzynek pocztowych lub wysłanych na adresy korespondencyjne z pismem przewodnim, a w nim krotki opis co, gdzie i jak .
Odpada zarzut, że nie wszyscy właściciele lokali zostali powiadomieni o głosowaniu i nie mogli się skutecznie zapoznać z treścią uchwały .
Po dwóch dniach należy wypełnione / zagłosowane karty zebrać , policzyć głosy i pod uchwała musi się podpisać co najmniej dwóch członków Zarządu ( jeżeli zarząd jest wieloosobowy)

.

gecon

KubaP: Po dwóch dniach należy wypełnione / zagłosowane karty zebrać , policzyć głosy i pod uchwała musi się podpisać co najmniej dwóch członków Zarządu ( jeżeli zarząd jest wieloosobowy)

Musi podobno to na Rusi i to już po jednym dniu.

KubaP: uchwała, która była podjęta na zebraniu właścicieli lokali podpisuje przewodniczący zebrania i komisja uchwał i wniosków - czyli funkcyjni wybrani na czas trwania zebrania właścicieli lokali.
Zarząd podpisuje uchwały głosowane w drodze indywidualnego zbierania głosów.

??? To też przymus czy wymysł tylko ?

cdn: Takie twierdzenia są bezpodstawne, a podane tonem kategorycznym ("powinny") i okraszone tytułami "ekspertów" wprowadzają w błąd. Nie ma takiej powinności, bo żaden przepis prawny tego nie wymaga.
cdn: Ani brak podsumowania głosów pod kartą do głosowania lub w innej formie, ani brak podpisu zarządu pod uchwałą nie powoduje, że jest ona nieprzyjęta lub nieobowiązująca.https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6394/2/podejmowanie-uchwal-obiegiem/

Zarządca; z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt V ACa 497/12:
"Twierdzenie powoda o rzekomym uchybieniu polegającym na braku podpisów członków zarządu pod uchwałą nie uwzględnia, że uchwały wspólnot mieszkaniowych nie są podejmowane przez zarząd, ale przez członków wspólnoty w głosowaniu większościowym i mają charakter wiążący dla zarządu. Skuteczność uchwał nie może więc być uzależniona od podpisów członków zarządu."https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6518/co-powiecie-na-takie-kuriozum/

No więc jak to jest?

KubaP: ...pod uchwała musi się podpisać co najmniej dwóch członków Zarządu...

- czy nie musi?

dorka

No to mam znów wymieszane.Mam już przeszło 50% zebranych głosów od współwłaścicieli i co dalej ??

gecon

dorka: Mam już przeszło 50% zebranych głosów od współwłaścicieli

Taka uchwała może zostać łatwo zakwestionowana.
Raz - nie zbierał głosów zarząd (art. 23 ust. 1 UoWL)
Dwa - narusza zasady zarządzania NW, jako zainteresowana mogłaś wpłynąć na wynik głosowania.
No i podobno:

KubaP: Uchwał, w zasadzie, nie pisze się pod konkretne osoby

(...)

KubaP: Nie, ty zbierasz głosy pod uchwałą, a członkowie Zarządu.

i co dalej ??

Należy zacząć od początku zgodnie z prawem tj zgodnie z zasadami podejmowania uchwał określonymi UoWL.

dorka

Dziękuję za wszystkie informacje.Przydadza sie w przyszlości, bo teraz "siedzę na walizkach" i robię wypad z kraju referendów ;)

gecon

(...)
Gdybyś się zastanowił nad odpowiedzią na poprzednie pytanie (czy musi?) nie pisałbyś kolejnych b_dur wprowadzających w błąd (czyli oszukujących) innych, "zielonych" użytkowników takimi nieuprawnionymi kategorycznymi stwierdzeniami:

KubaP: dla ważności uchwały nie ma znaczenia kto zbierał głosy, tylko to, kto potwierdził wynik głosowania , a to musi zrobić Zarząd WM jako nadzorujący głosowanie

Ponawiam pytanie: na jakiej podstawie zarząd musi?

KubaP; ...dla ważności uchwały nie ma znaczenia kto zbierał głosy

"...W przedmiotowej sprawie Sąd Apelacyjny w Rzeszowie uznał, że przepis art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Do takiej sytuacji odniósł się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 8 lipca 2004 roku sygn. IV CK 543/03, stwierdził, iż podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, ale niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali) nie ma wpływu na jej skuteczność.
Zatem, jeśli właściciele lokali zbiorą głosy pod uchwałą i zostanie ona podjęta, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, to uchwała będzie mogła zostać uchylona przez sąd wtedy, gdy wykazane zostanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwały.
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 17.04.2014 roku Sygn. akt. I ACa 24/14..."

"...Przyjęte przez ustawodawcę minimalne wymogi formalne dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych wynikają z nieprofesjonalnego charakteru wspólnot. Wykładnia przepisów stosowana przez judykaturę uwzględnia tą specyfikę tych podmiotów. Niestety nawet one muszą zachować pewne niezbędne minimum formalizmu aby chronić słuszny interes jednostek...
Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować nawet w sytuacji, gdy większość właścicieli lokali nie uczestniczy w zebraniu, wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób dokonywać może (zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l.) wyłącznie zarząd i on też, zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l., powinien zawiadomić właścicieli o treści uchwały podjętej w tym trybie.
Komentowany przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może także zbierać ten zarządca (wyrok SN z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 258/08).
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 31.07.2014 roku sygn.akt I C 186/14..."

Należy czytać uważnie komentowane teksty bo ja wyraźnie pisałem nie o ważności takiej uchwały ale że:

Taka uchwała może zostać łatwo zakwestionowana.

==================

dorka

Dwie osoby z zarządu wyraziły zgodę jako współwłaściciele nieruchomości , czyli tym samym potwierdziły ważność zbierania przeze mnie głosów,jedna osoba z zarządu nie wyraziła zgody jako współwłaściciel .Żaden z członków zarządu nie wyraził sprzeciwu co do tego ,że to ja w swojej sprawie zbieram głosy.Czyżby nie znali podstawowych przepisów cytowanej przez Was ustawy ????:shocked:Co w takim wypadku dalej.

gecon

Żaden z członków zarządu nie wyraził sprzeciwu co do tego ,że to ja w swojej sprawie zbieram głosy.Czyżby nie znali...

Nie, to z czystego lenistwa - w wielu wspólnotach tak jest, że zarządowi nie chce zbierać się głosów zwłaszcza w jednostkowej (prywatnej) sprawie.

Co w takim wypadku dalej

To co już radziłem:

Należy zacząć od początku zgodnie z prawem tj zgodnie z zasadami podejmowania uchwał określonymi UoWL.

Możesz też pozostać na tym co masz, nikt ci głowy nie urwie, i ... zaryzykować - że wszystkim współwłaścicielom będzie się to podobało i nikt nie będzie ci bruździł - stawiając tego blaszaka.

dorka

Nie wiem co się stało,ale wczoraj podziękowałam za wszystkie posty, a mojego podziekowania nie ma :(Sprawa załatwiona pomyslnie.Jeszcze raz dziekuję.

Nowy doklejony: 23.08.15 14:02

że wszystkim współwłaścicielom będzie się to podobało i nikt nie będzie ci bruździł -

Nigdy nie będzie tak,że wszystkim będzie się podobało.Zawsze są tacy co dla zasady glosują na NIE

gecon

Nigdy nie będzie tak,że wszystkim będzie się podobało.Zawsze są tacy...

Dlatego tak ważne jest trzymanie się litery prawa aby nie dawać im gotowych argumentów.

KubaP

[cite] dorka:[/cite]

Nigdy nie będzie tak,że wszystkim będzie się podobało.Zawsze są tacy co dla zasady glosują na NIE :sad:

Dlatego tak ważne jest trzymanie się fundamentów prawa (ustaw) aby nie stwarzać sobie i innym dodatkowych kłopotów w funkcjonowaniu wspólnoty.
Wyroki sądowe oceniają, czy dana czynności została wykonana zgodnie z obowiązującym prawem i mają drugorzędne znaczenie, bo dotyczą tylko tych podmiotów które były uczestnikami w sprawie.

Zarządca

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] dorka:[/cite]

Nigdy nie będzie tak,że wszystkim będzie się podobało.Zawsze są tacy co dla zasady glosują na NIE :sad:

Dlatego tak ważne jest trzymanie się fundamentów prawa (ustaw) aby nie stwarzać sobie i innym dodatkowych kłopotów w funkcjonowaniu wspólnoty.
Wyroki sądowe oceniają, czy dana czynności została wykonana zgodnie z obowiązującym prawem i mają drugorzędne znaczenie, bo dotyczą tylko tych podmiotów które były uczestnikami w sprawie.

Nie mają drugorzędnego znaczenia, ponieważ wskazują drogę orzecznictwa, takie wyroki, szczególnie Sądu Najwyższego wywierają fundamentalny wpływ na naukę prawa.

Podręczniki dla studentów czy aplikantów na tych orzeczeniach się właśnie opierają.

Oczywiście wiążą tylko w danej sprawie, niekiedy są nawet sprzeczne, ale przed zbadaniem danej sprawy trzeba szczegółowo się z nimi zapoznać.

Nowy doklejony: 24.08.15 11:01

[cite] blazejh:[/cite]Wszyscy powinni mieć możliwość zagłosowania. Ale bez końca zbierać nie musisz - do 50% plus "za".

"Każdy właściciel ma prawo głosować, naruszenie tego uprawnienia może prowadzić do sytuacji, że mimo uzyskania większości do podjęcia uchwały nie dojdzie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2014 roku, sygn. akt: IV CSK 727/13. To bardzo ważny wyrok dla wspólnot mieszkaniowych, wskazuje nie tylko pewne standardy , ale przede wszystkim konsekwencje prawne ich niezachowania. Stosowana we wspólnocie praktyka polegająca na ograniczeniu zbierania głosów do przyjęcia głosów od większości z wyłączeniem pozostałych właścicieli narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy art. 27 w związku z art. 6 ustawy o własności lokali."

Więcej na ten temat w artykule: "Sąd Najwyższy: każdy ma prawo głosować" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/kodeks-cywilny/2486-sad-najwyzszy-kazdy-ma-prawo-glosowac


Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 roku, sygn. akt: IV CSK 727/13:

"Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną jest nie tylko obowiązkiem każdego członka wspólnoty, ale i jego prawem (art. 27 ustawy). Jak wynika z ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, nie tylko skarżący, ale i inni właściciele prawa tego zostali pozbawieni. Pominięto ich bowiem w głosowaniu nad uchwałą zezwalającą na usytuowanie urządzeń -wentylatorów klimatyzacji, na dachu wspólnej nieruchomości, a to z tego względu, że uzyskano w trakcie zbierania głosów wymaganą do podjęcia uchwały większość. Rację mają wobec tego skarżący, gdy twierdzą, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza wymienione przepisy, i że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.). "


Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2485-iv-csk-727-13-bledy-proceduralne-przy-podejmowaniu-uchwaly

blazejh

Ponadto wszystkie wyroki wskazują zgodnie, że głosy obiegowo należy zbierać w ten sposób, żeby nie miało to wpływu na wynik głosowania. Gdy nie miało to wpływu, to przestaje mieć znaczenie, kto zbierał głosy.

Leniwy zarząd nie może paraliżować głosowań. Tym bardziej potwierdzać wyników głosowania. Zresztą jak by mógł, skoro jest leniwy?

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Nie mają drugorzędnego znaczenia, ponieważ wskazują drogę orzecznictwa, takie wyroki, szczególnie Sądu Najwyższego wywierają fundamentalny wpływ na naukę prawa.

tu nie jest mowa o wyrokach SN, a rejonowego czy w porywach SO ...

[cite] Zarządca:[/cite]Podręczniki dla studentów czy aplikantów na tych orzeczeniach się właśnie opierają.

To nie jest forum dla przyszłych prawników , tylko dla zwykłych zjadaczy chleba, którzy przez przymus życiowy stali się właścicielami lokali i takie orzeczenia sądowe traktują jak ciekawostkę prawną .
Niektórzy to mają nawet doświadczenie życiowe, że w ich sprawach, sądy wydawały orzeczenia przeciwne, niż utarte obiegowo wśród prawników i cytowane TU NA FORUM .

[cite] Zarządca:[/cite] Oczywiście wiążą tylko w danej sprawie, niekiedy są nawet sprzeczne, ale przed zbadaniem danej sprawy trzeba szczegółowo się z nimi zapoznać.

jak ktoś idzie na bój , to wszystkie chwyty są dozwolone , a wyroki "boskie' (sądów ) są niezbadane , zawsze jest szansa 50/50 na powodzenie ....

Zarządca

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] Zarządca:[/cite]Nie mają drugorzędnego znaczenia, ponieważ wskazują drogę orzecznictwa, takie wyroki, szczególnie Sądu Najwyższego wywierają fundamentalny wpływ na naukę prawa.

tu nie jest mowa o wyrokach SN, a rejonowego czy w porywach SO ...

[cite] Zarządca:[/cite]Podręczniki dla studentów czy aplikantów na tych orzeczeniach się właśnie opierają.

To nie jest forum dla przyszłych prawników , tylko dla zwykłych zjadaczy chleba, którzy przez przymus życiowy stali się właścicielami lokali i takie orzeczenia sądowe traktują jak ciekawostkę prawną .
Niektórzy to mają nawet doświadczenie życiowe, że w ich sprawach, sądy wydawały orzeczenia przeciwne, niż utarte obiegowo wśród prawników i cytowane TU NA FORUM .

[cite] Zarządca:[/cite] Oczywiście wiążą tylko w danej sprawie, niekiedy są nawet sprzeczne, ale przed zbadaniem danej sprawy trzeba szczegółowo się z nimi zapoznać.

jak ktoś idzie na bój , to wszystkie chwyty są dozwolone , a wyroki "boskie' (sądów ) są niezbadane , zawsze jest szansa 50/50 na powodzenie ....

Prawnicy również jedzą chleb i mają doświadczenie życiowe. A to właśnie doświadczenie wskazuje na konieczność zapoznania się z orzecznictwem, przynajmniej po to, aby mieć świadomość co może nastąpić.

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Prawnicy również jedzą chleb i mają doświadczenie życiowe.

:bigsmile: "alem żem się ubawił" :bigsmile: ,

jak ich nie ukierunkujesz to ci każdą sprawę rypną lub tak rozdmuchają (zagmatwają) , że sami po kilku posiedzeniach sądu , nie wiedzą czego żądają od pozwanego - byłem widziałem w SO ....

Naprawdę trudno o prawników, którzy znają zadnienia wspólnot mieszkaniowych na poziomie - dobrze i bardzo dobrze .

dizma

Na szczęścia ja mam znajomych prawników jeszcze ze studiów, chociaż oni mi życzą, żebym nie musiał korzystać z ich pomocy

KubaP

[cite] dizma:[/cite]Na szczęścia ja mam znajomych prawników jeszcze ze studiów,
chociaż oni mi życzą, żebym nie musiał korzystać z ich pomocy

czyli coś na rzeczy jest, z tą wiedzą o wspólnotach mieszkaniowych