Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami we wspólnocie której zarządcą pozostaje spółdzielnia

fuzzbubble

Nie wiedziałem pod jaką kategorię podpiąć wątek, więc spróbuję tutaj. Na początek opiszę krótko sytuację:

Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. WM powstała w porozumieniu 2-3 osób z mojego bloku i prezesów spółdzielni. Założono wspólnotę (podjęto uchwałę o zmianie sposobu zarządzania) i na zarządcę wybrano... spółdzielnię. Mówiąc najkrócej jak się da (bo na ten temat i o tym przypadku to można by pisać książki) zarządcą wspólnoty jest prezes spółdzielni, w której wcześniej był blok.

Na tym tle pojawia się mój wątek. Stanęliśmy przed możliwością refinansowania kredytu, akurat pod zastaw którego jest postawione nasz mieszkanie w tej wspólnocie. Bank zażyczył sobie w komplecie dokumentów także zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami. We wspólnocie mam czyste konto. Natomiast wg zarządu spółdzielni jestem im dłużny jakąś tam kwotę (z czasów kiedy byliśmy w spółdzielni). Według mnie nie jestem, bo dotyczy ona między innymi opłat za wodę na podstawie liczników bez legalizacji, itp.

I tu pojawia się moje pytanie - czy zarządca wspólnoty i jednocześnie prezes spółdzielni może odmówić wystawienia takiego zaświadczenia, twierdząc że jestem im coś winien? Na jakiej podstawie (prawnej) może odmówić wydania takiego zaświadczenia?

Według mnie zarządca nie ma prawa nie wydać mi takiego zaświadczenia:
- nie zalegam z bieżącymi opłatami
- powstanie wspólnoty wiąże się niejako z wyzerowaniem stanów za opłaty
- wspólnota stanowi już inną osobowość prawną
- podlegam pod prawo o własności lokali, a nie prawo spółdzielcze
- ewentualny dług w stosunku do spółdzielni stanowi osobną kwestię do wyjaśnienia w sądzie
- chcę otrzymać zaświadczenie zgodne z prawdą, czyli mówiące że nie zalegam z opłatami jako CZŁONEK WSPÓLNOTY

citizen

Trochę to niezrozumiałe, co piszesz, więc poproszę o odpowiedź na pytania:
1. z ilu lokali składa się budynek?
2. czy Twój lokal ma status odrębnej własności ?

koziorozka

I tu pojawia się moje pytanie - czy zarządca wspólnoty i jednocześnie prezes spółdzielni może odmówić

Na tak postawione pytanie sam sobie odpowiedziałeś - jak odmówił, to znaczy, że może.
Kto go może skłonić do zmiany decyzji?
Jako zarządcę (notarialnego) wspólnoty mieszkaniowej chyba tylko sąd...
Jako prezesa spółdzielni rada nadzorcza, regionalna komisja rewizyjna
http://spoldzielniemieszkaniowe.pl/aktualnosci/zwiazki-rewizyjne-spoldzielni-mieszkaniowych,1372,0.html
I centrala Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP
Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych

KubaP

[cite] fuzzbubble:[/cite]I tu pojawia się moje pytanie - czy zarządca wspólnoty i jednocześnie prezes spółdzielni może odmówić wystawienia takiego zaświadczenia, twierdząc że jestem im coś winien?
Na jakiej podstawie (prawnej) może odmówić wydania takiego zaświadczenia?

Według mnie zarządca nie ma prawa nie wydać mi takiego zaświadczenia:

i masz racje, powinieneś dostać dwa zaświadczenia:
jedno od wspólnoty ,
a drugie od spółdzielni .


Dziwie się, że jeszcze nie jesteś windykowany z zaległych zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej.

[cite] fuzzbubble:[/cite] - powstanie wspólnoty wiąże się niejako z wyzerowaniem stanów za opłaty

nic z tego , nic się nie zeruje...
powstaje nowe konto ewidencyjne z BO równym "zero"

fuzzbubble

1. z ilu lokali składa się budynek?
2. czy Twój lokal ma status odrębnej własności ?

Domyślam się o co możesz pytać i do czego zmierzasz ale odpowiem wprost, żeby nie mieszać póki co:
1. budynek składa się z 24 lokali
2. moje mieszkanie ma status odrębnej własności (lokal wyodrębniony hipotecznie)

jak odmówił, to znaczy, że może.

Co to znaczy? Że może odmówić "bo tak"? Bez żadnych podstaw? Na zasadzie "państwo w państwie" lub wszechwładnego władcy? On jest tylko zarządcą, ja jestem aż właścicielem i tutaj chodzi o moje pieniądze...

citizen

OK, dziękuję za odpowiedzi.
Dla mnie dziwne jest w takim razie, jak doszło do wyodrębnienia Twojego lokalu, skoro miałeś zadłużenie względem spółdzielni, w której zasobach był kiedyś Twój lokal. We wszystkich znanych mi przypadkach wyodrębniania lokali z zasobów sm warunkiem koniecznym podpisania AN był całkowity brak jakichkolwiek zobowiązań finansowych wobec spółdzielni.

Nawiasem mówiąc dziwny jest też fakt, że 2-3 osoby z budynku + zarząd spółdzielni podjęli uchwałę o zmianie sposobu zarządu w 24-lokalowym budynku. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy spółdzielnia jest właścicielem większości lokali (udziałów) w budynku.

Powracając do Twojego pytania: masz rację, że właściciel lokalu we wspólnocie podpada pod UoWL a nie Prawo Spółdzielcze. Nie masz racji, mówiąc że dług przypadający na Twój lokal wobec sm przestał istnieć. Tak jak napisał KubaP, nic się nie wyzerowało w momencie powstania wspólnoty, tylko powstało nowe konto ewidencyjne z zerowym bilansem otwarcia.

Nie chcę bronić prezesa spółdzielni, bo uważam że to co się dzieje w spółdzielniach to całkowicie bezkarne bezprawie, ale myślę że wiedząc o zadłużeniu Twojego lokalu i nie chcąc wydać potrzebnego Ci zaświadczenia o niezaleganiu, jest w stanie wybronić swoją decyzję w każdym sądzie.

KubaP

[cite] citizen:[/cite]Nawiasem mówiąc dziwny jest też fakt, że 2-3 osoby z budynku + zarząd spółdzielni podjęli uchwałę o zmianie sposobu zarządu w 24-lokalowym budynku.
Jest to możliwe tylko wtedy, gdy spółdzielnia jest właścicielem większości lokali (udziałów) w budynku.

Chyba powinno być

Jest to możliwe tylko wtedy, gdy spółdzielnia [b][color=#00f]nie jest[/color] właścicielem większości lokali[/b] (udziałów) w budynku.

[b]Art. 24[/b][sup]1[/sup].  UoSM
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz [b]zarządu nieruchomością wspólną [/b]będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. 
Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

citizen

Uściślę mój wpis:
Nawiasem mówiąc dziwny jest też fakt, że 2-3 osoby z budynku + zarząd spółdzielni podjęli uchwałę o zmianie sposobu zarządu w 24-lokalowym budynku.
Jest to możliwe tylko wtedy, gdy spółdzielnia jest właścicielem większości lokali (udziałów) w tym budynku i zarząd spółdzielni, jako reprezentant spółdzielni, w czasie głosowania głosuje za zmianą zarządu na właścicielski (w oparciu o uowl). Inaczej mówiąc, zarząd spółdzielni, jako właściciel większości lokali, jest za tym by wyłączyć budynek z zasobów spółdzielni.
Oczywiście głosowana jest następnie uchwała 2, kto będzie sprawował zarząd w tak powstałej, na podstawie uchwały 1, wspólnocie mieszkaniowej.

Nieco to dziwaczne i nie wiem w jakim celu spółdzielnia sama chciała, by budynek wyłączyć ze spółdzielni.

koziorozka

Co to znaczy? Że może odmówić "bo tak"? Bez żadnych podstaw? Na zasadzie "państwo w państwie" lub wszechwładnego władcy?

Trafnie odczytałeś, właśnie to miałam na myśli:
Prezes/zarządca: Nie mamy Pańskiego płaszcza i co Pan nam zrobi?
Ja: może sąd, może rada nadzorcza.
Twój dług w spółdzielni nadal jest długiem. Nawet gdybyś się przeprowadził do innego miasta, to sam się nie "wyzeruje", nie zniknie.

KubaP

citizen - No teraz już jest czytelniejszy przesył myśli.

[cite] citizen:[/cite]Nieco to dziwaczne i nie wiem w jakim celu spółdzielnia sama chciała, by budynek wyłączyć ze spółdzielni.

ja nie znam takich przypadków, gdzie SM, mając większość udziałów, godzi się na zmiane sposobu zarządu nieruchomością.

citizen

ja nie znam takich przypadków, gdzie SM, mając większość udziałów, godzi się na zmiane sposobu zarządu nieruchomością.

Ja też nie znam. Mogę tylko podejrzewać, że chodzi o pieniądze. Może ta sm jest w kiepskiej kondycji finansowej i prezes sobie szykuje miękkie lądowanie?

fuzzbubble

Dla mnie dziwne jest w takim razie, jak doszło do wyodrębnienia Twojego lokalu, skoro miałeś zadłużenie względem spółdzielni

Nigdzie nie napisałem, że wyodrębnienie mojego lokalu nastąpiło, kiedy miałem dług w spółdzielni. Wyodrębniłem go jeszcze przed całą zawieruchą.

Nawiasem mówiąc dziwny jest też fakt, że 2-3 osoby z budynku + zarząd spółdzielni podjęli uchwałę o zmianie sposobu zarządu w 24-lokalowym budynku.

A ja mówię, że jest to możliwe Nawet jeśli SM ma mniejszościowy udział na bloku. Wystarczy, że prezesi mają mocnych popleczników wśród właścicieli. Nazwijmy ich na przykład pani X i pan Y, mają wyodrębnione lokale. Dogadują się z prezesami w jakiś tam sposób, bo na każdym zebraniu blokowym wychwalają osoby prezesa, powtarzają ich "mądre" słowa, plują na powstałe już na połowie osiedla wspólnoty bez zarządu spółdzielni. 1/3 bloku natomiast to ludzie, którzy chociaż mają własne wyodrębnione mieszkania, to nie mają własnego zdania. Podpiszą wszystko co im prezes podsunie i trzęsą gaciami jak ten uderzy w stół. Dla nich nie ma możliwości istnieć bez prezesa. Więc pan Y i pani X ciągną za sobą tą 1/3 udziałów, dokładają swoje i jeszcze udziały SM i wraz z prezesem zmieniają sposób zarządzania - prezes sam siebie ustanawia zarządcą (sic!). A nam, którzy próbują się dowiedzieć "co, za ile i jak" brakuje słownie jednego mieszkania, żeby pozbyć się zarządu SM.

Nie masz racji, mówiąc że dług przypadający na Twój lokal wobec sm przestał istnieć.

nic z tego , nic się nie zeruje...
powstaje nowe konto ewidencyjne z BO równym "zero"

Chyba źle się wyraziłem. Nie miałem na myśli, że mój dług się zeruje. Dokonałem skrótu myślowego, zgadzam się z Wami. Chciałem podkreślić to, że dług w SM to jest odrębna sprawa niż dług w WM. Dlatego zgadzam się z tym co napisał KubaP i dla mnie jest to w tym momencie logiczne:

i masz racje, powinieneś dostać dwa zaświadczenia:
jedno od wspólnoty ,
a drugie od spółdzielni .

ale myślę że wiedząc o zadłużeniu Twojego lokalu i nie chcąc wydać potrzebnego Ci zaświadczenia o niezaleganiu, jest w stanie wybronić swoją decyzję w każdym sądzie.

No to podam przykład ze wspólnot sąsiadujących na osiedlu, gdzie pozbyli się władzy prezesów. Tam też można znaleźć osoby, które mają jeszcze dług w spółdzielni. Mają jednak już innego zarządcę. Czy chcąc uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu, mają jeszcze składać wniosek do prezesa czy wystarczy im wniosek do nowego zarządcy wspólnoty? Kuriozum mojej sytuacji polega na tym, że prezes SM i zarządca WM to jedna i ta sama osoba... i stąd problem.

Pominę w tym momencie już fakt, że rzekomy dług dotyczy w większości kwoty za "dodatkowy odpis na fundusz remontowy", nie wchodzący w skład czynszu, niezatwierdzony przez walne (walne zadecydowało jedynie o możliwej wysokości zaciągnięcia zobowiązania przez zarząd), w dodatku o przejęciu jego finansowania miała decydować moja pisemna zgoda. O tym informował zarząd SM w wielu pismach - zgodnie z resztą z decyzją Sądu Administracyjnego. Nie mają ode mnie takiego pisma, bo nie zgodziłem się na przejęcie finansowania i dalsze działania (jak 50% osiedla, nie jestem jedyny), o czym informowaliśmy pisemnie zarząd.

Oczywiście głosowana jest następnie uchwała 2, kto będzie sprawował zarząd w tak powstałej, na podstawie uchwały 1, wspólnocie mieszkaniowej.

Tak i jak w naszym wypadku wspomniana 1/3 bloku, X i Y, oraz prezes uchwalili o przekazaniu zarządu w ręce zarządcy, czyli prezesa. W dodatku na pierwszym zebraniu tej "wspólnoty" prezes potrafił z szyderczym uśmiechem stwierdzić - "chcieliście wspólnoty, to macie".

Ja też nie znam. Mogę tylko podejrzewać, że chodzi o pieniądze. Może ta sm jest w kiepskiej kondycji finansowej i prezes sobie szykuje miękkie lądowanie?

BINGO!

KubaP

A SM ile ma udziałów ?

fuzzbubble

Musiałbym przekopać papiery, żeby dokładnie powiedzieć. A dlaczego pytasz?

KubaP

[cite] fuzzbubble:[/cite]Tak i jak w naszym wypadku wspomniana 1/3 bloku, X i Y, oraz prezes uchwalili o przekazaniu zarządu w ręce zarządcy, czyli prezesa.
Musiałbym przekopać papiery, żeby dokładnie powiedzieć. A dlaczego pytasz?

ma to związek z głosowaniem (jak głosowali ? - udziałem czy 1=1 ) nad uchwałą zmieniającą sposób zarządu nieruchomością

Czy w tym czasie innych właścicieli nie było ?

[b]Art. 23.[/b]
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. 

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

citizen

@fuzzbubble: smutny ten obraz sytuacji, który nakreśliłeś. To wręcz nieprawdopodobne, że ludzie ciągle nie mogą dorosnąć do bycia właścicielem i jakiś przekrętas prezes jest dla nich autorytetem, któremu powierzają swój majątek.

Rzeczywiście - jedynym wyjście z sytuacji jest jak najszybsze pozbycie się tego garbu i uwolnienie się od sm. Dobry pomysł poddał KubaP; spróbujcie przygotować solidnie zebranie właścicieli, zebrać argumenty i doprowadzić do głosowania 1 właściciel = 1 głos. Wtedy możecie dopiąć celu. Szczerze Wam tego życzę, ale trzeba się solidnie do tego zebrania przygotować i mieć swoich pewnych kandydatów do zarządu właścicielskiego.