Moc prawna zarządu wybranego na spotkaniu

slawekradzik

W 2009 roku wyodrębniono pierwsze z 29 mieszkań, w nowo wybudowanym budynku. Inwestor nie zadbał o ustanowienie, w myśl Ustawy o własności lokali, zarządu nad budynkiem. Wszelkie opłaty związane z utrzymaniem budynku oraz sprzedanych mieszkań rozliczał przez należącą do niego firmę. Przy tym skutecznie sabotował wszelkie próby wyboru zarządu wspólnoty. W tej sytuacji złożyłem do Sądu wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego (najbliższe, kolejne już posiedzenie Sądu, 30 września). Inwestor by przeciwdziałać i tym krokom, postanowił ustanowić zarząd. I tak w lutym 2015 roku wywiesił na drzwiach klatki schodowej budynku kartkę, z treści której wynikało, że odbędzie się spotkanie właścicieli mieszkań, na którym dokonany zostanie wybór zarządu wspólnoty. Ponieważ wywieszenie kartki z terminem spotkania było jedyna formą zawiadomienia, niektórzy właściciele nie mieszkający w budynku, w tym ja, nie mieli możliwości w nim uczestniczyć.
Na spotkaniu tym prawdopodobnie wybrano zarząd wspólnoty. Członkowie tegoż zarządu odmówili wglądu w dokumenty spotkania i podjętą uchwałę.
Jednak w lipcu 2015 roku otrzymałem pocztą uchwały:
nr 2 – zatwierdzenie zaliczek miesięcznych na koszty zarząd nieruchomością oraz nr 3 – w sprawie zatwierdzenia planów remontów na 2015 rok oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych na fundusz remontowy.
Ustaliłem, że uchwały te podjęto w drodze indywidualnego liczenia głosów, czyli bez zebrania.
Kilka dni temu będąc w budynku znalazłem w skrzynkach pocztowych moich mieszkań pisma z firmy zajmujące się zarządem nieruchomością, m.in. zawiadomienia o wysokości czynszu. Ustaliłem, że wybrany na spotkaniu zarządu podpisał umowę na zarządzanie nieruchomością.
Zatem:
- jakie umocowanie prawne ma zarząd wybrany w opisanej przeze mnie formie?
- jaką moc prawną mają podjęte w opisanej przeze mnie formie uchwały?
- jak mam się zachować w stosunku do roszczeń firmy zarządzającej?
- jakie argumenty przedstawić na posiedzeniu Sądu?

Lalunia

Podstawą rozwiązania Twoich wątpliwości jest Art. 20. 1 UWL, który stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona..
Wynika z tego, że (jeżeli nie zostały spełnione warunki zawarte w art.18 ust.1 UWL tak jak piszesz) żeby mówić o wyborze zarządu należało podjąć stosowną uchwałę. Jeżeli na spotkaniu stawiła się wystarczająca ilość wlaścicieli lokali i uchwała została podjęta w trybie nadzwyczajnym jest ona wiążąca.

Jeżeli uchwały 2 i 3 były głosowne w trybie indywidualnego zbierania głosów to prawidłowo zostałeś zawiadomiony o ich treści na podstawie art.23 ust.3 UWL.

Nie rozumiem tylko, jaka firma zajmuje się zarządem nieruchomością, gdyż art.20 ust.1 mówi wyrażnie, że członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
Jeżeli jest tylko jeden członek zarządu to może sprawować zarząd w ramach działaności gospodarczej, niemniej jednak wydawać by się mogło, że powinien podpisywać się jako członek zarządu, a nie jako firma. Przybliż prosżę temat, żeby można wypowiedzieć się na pytania 3 i 4.

MarcoPolo

Prawdopodobnie chodzi o firmę typu "zarządzanie nieruchomościami", z którą zarząd wybrany w sposób opisany przez slawekradzik podpisał umowę na administrowanie.

Prawdopodobnie całą procedure wyboru zarządu przeprowadzono tak, że trudno byłoby ją sądownie podważyć.
Karygodne jest to, że członkowie zarządu odmówili wglądu w dokumenty zebrania i podjętą uchwałę. To sie nadaje do zaskarżenia sądowego. Natomiast bezzasadny staje się w tym momencie pozew o ustanowienie zarządcy przymusowego.

slawekradzik

Nic więcej nie wiem ponadto co napisałem. Pocztą otrzymałem dwie uchwały z podpisami trzech osób. Natomiast w skrzynkach pocztowych, książeczki opłat czynszu z podanym kontem bankowym oraz zawiadomienia o zmianie wysokości czynszu z pieczątką nagłówkową wspólnoty mieszkaniowej (adres, NIP, Regon) oraz na dole pisma pieczątka o treści „Zarządca Nieruchomości Firma Usługowa….”.
Wracając do "spotkania" i Sądu.
Rozumiem, że Sąd w tej sytuacji zamknie postępowanie uznając obecny zarząd? Pytam ponieważ czytając forum zauważyłem, że bardzo ważne, jeśli nie najważniejsze, jest zwołanie pierwszego zebrania właścicieli. Forumowicze opisują procedury zwoływania zebrać, konieczność i kolejność podejmowanych uchwał itd. W konfrontacji z tymi wypowiedziami, sposób powołania zarządu na spotkaniu, bez formalnego zawiadomienia właścicieli wydawał mi się dość kuriozalny. W sumie każdy z właścicieli mógłby zorganizować takie spotkanie i ustanowić sobie zarząd.

MarcoPolo

W sumie każdy z właścicieli mógłby zorganizować takie spotkanie i ustanowić sobie zarząd.

Jest jedno "ale": uchwała jest obowiązująca, gdy uzyska ponad 50% licząc udziałami. Jeśli nawet zawiadomienie było bez zachowania odpowiednich procedur, to cwany organizator tegoż z pewnościąa zadbał o to, by mieć wymaganą prawem większość głosów "ZA". Wtedy w sądzie wybroni taką uchwałę.

Radziłbym z tym zarządem przemęczyć sie do najbliższego zebrania (powinno być zwołane w pierwszym kwartale 2016r) i spróbować zorganizować innych właścicieli do
- głosowania za odwołaniem zarządu
- zaproponować innych ludzi do zarządu

Lalunia

Prawdopodobnie nadal pozostaje prawdopodobnie

Jeżeli chodzi o wniosek do sądu o zarządcę przymusowego to zależy, co było podstawą podaną w uzasadnieniu. Jeżeli to, że WM jie podjęła uchwały w sprawie sposobu zarządu zatem sąd oddali wniosek (na posiedzeniu niejawnym).

We wspólnocie nie ma czynszu. Są zaliczki wnoszone w formie biezących opłat, które na koniec roku są rozliczane.

Obowiązek powołania zarządu wynika z ustawy. Należy się cieszyć, że udało się tego dokonać. Macie swój organ i możecie od niego wymagać. Względem zarządcy przymusowego nie byłoby tak łatwo.

blazejh

Prawdopodobnie sąd oddali wniosek o ustanowienie przymusowego.
Nawet jeśli procedury nie były doskonałe, to uchwały które uzyskały 50% poparcia będą ważne.

Tak czy inaczej masz niemrawy zarząd i administratora. Zebranie prawdopodobnie było w marcu, a plan gospodarczy wprowadzacie dopiero od lipca lub września. Długo zbierano podpisy, najpierw za zarządem, potem pod 2 i 3/2015.

Być może odmówiono ci dostępu do dokumentów, które jeszcze nie istniały.

slawekradzik

Jestem zadowolony z tego, że wyłoniony został zarząd wspólnoty. „Dłubałem przy tym” cztery lata . Nie mam także zastrzeżeń do członków zarządu, tym bardziej, że ich nie znam, a sam nie ma ambicji by im „przeszkadzać”. Te mieszkania to jedna z inwestycji i to w innym niż zamieszkanie miejscu. Chodzi mi o to by mieć pewność, że wybrany w trybie spotkania zarząd ma niepodważalną osobowość prawną, a podjęte uchwały są wiążące.
Poza tym chciałbym przygotować się na wezwanie Sądu, który jak sądzę nie został zawiadomiony o powołaniu zarządu, tym bardzie, że nie dokonano wpisu do księgi wieczystej nieruchomości (Rozdział III o zarządzie).

Lalunia

Sąd wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego winien dostarczyć do wszystkich uczestników postepowania (właścicieli lokali). Będziesz miał czas na zawiadomienie sądu o podjęciu uchwały, choć możesz oczywiście taki wniosek wycofać i wnosić o zwrot wniesionej opłaty. sąd nie będzie raczej "grzebał" po KW. To wnioskodawca dostarcza dowody. Jak akceptujesz zarząd to po prostu może należałoby wycofać wniosek.

MarcoPolo

[cite] slawekradzik:[/cite]Jestem zadowolony z tego, że wyłoniony został zarząd wspólnoty

Ten wpis całkowicie zmienia obraz sytuacji - skoro tak, to chyba pozostaje zastosować sie do rady Lalunia

Wyłącznie z ciekawości pytam: co oznacza „Dłubałem przy tym” cztery lata? To znaczy co konkretnie robiłeś?

I jeszcze dwa pytania (też wyłącznie z ciekawości):
1. czy firma administrująca teraz jest tą samą, która administrowała od 2009r.?
2. czy zmieniła sie wysokość naliczonych opłat miesięcznych po wybraniu zarządu?

slawekradzik

To, że jestem zadowolony z wyłonienia zarządu nie zmienia sytuacji prawnej. Jestem zadowolony ponieważ cokolwiek się „ruszyło”. Byłem jednym z pierwszych właścicieli i zależało mi by prawnie uregulować sprawy wspólnoty. Zorganizowałem spotkanie właścicieli (nie mogłem zgodnie z ustawą zorganizować zebrania), rozmawiałem, pisałem do każdego z właścicieli pisma… W końcu złożyłem wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego. Inwestor natomiast przyjął założenie, że im dłużej nie ma powołanego zarządu i zarejestrowanej wspólnoty, tym dłużej nie płaci za swoje niesprzedane mieszkania i wynajmowane powierzchnie użytkowe, pobierając jednocześnie opłaty od właścicieli. Czyli inwestor niejako z rozpędu zarządzał nieruchomością bez, jak napisałem wcześniej, ustanowienia zarządu zgodnie z ustawą. Obecnie po, jak sądzę ustanowieniu zarządu przez inwestora, zarządzaniem nieruchomością zajmuje się specjalistyczna firma. Ponieważ inwestor dość swobodnie określał koszty, trudno mi szczegółowo ocenić różnicę. Oceniam, że koszty przy 42 m mieszkaniu są o koło 1/3 niższe.

Byłbym jednak wdzięczny za pomoc w znalezieniu odpowiedzi na pytania:
- jakie umocowanie prawne ma zarząd wybrany w opisanej przeze mnie formie?
- jaką moc prawną mają podjęte w opisanej przeze mnie formie uchwały?
- jak mam się zachować w stosunku do roszczeń firmy zarządzającej?
- jakie argumenty przedstawić na posiedzeniu Sądu?

Lalunia

Ad.1
jeżeli uchwała została podjęta to obowiązuje, nawet jeżeli odbyło się to na spotkaniu. podjęcie uchwały wynika z obowiązku z art.20 ust.1

Ad.2
obowiązującą

Ad.3
jaką funkcję pełni firma zarządzająca i na podstawie czego wysuwa roszczenia. Czy upoważnił ją do tego zarząd?

Ad.4
Jeżeli nie powołałeś się na przesłuchanie w charakterze świadka zatem możesz wcale nie uczestniczć w posiedzeniu. Zarządca przymusowy jest ustanawiany w trybie nieprocesowym.
Sąd skupi się jedynie na dowodach powołanych we wniosku

Egzo

[cite] slawekradzik:[/cite]Chodzi mi o to by mieć pewność, że wybrany w trybie spotkania zarząd ma niepodważalną osobowość prawną

Zarząd wspólnoty, obojętnie czy wybrany legalnie czy nie, nie ma osobowości prawnej - jest organem wspólnoty. Organ podmiotu prawnego nie posiada odrębnej osobowości prawnej.

To, że jestem zadowolony z wyłonienia zarządu nie zmienia sytuacji prawnej.

Byłbym jednak wdzięczny za pomoc w znalezieniu odpowiedzi na pytania:
- jakie umocowanie prawne ma zarząd wybrany w opisanej przeze mnie formie?
- jaką moc prawną mają podjęte w opisanej przeze mnie formie uchwały?
- jak mam się zachować w stosunku do roszczeń firmy zarządzającej?
- jakie argumenty przedstawić na posiedzeniu Sądu?

ad 1.
Jak zauważyli poprzednicy, zarząd ma pełne umocowanie prawne, o ile jego wybór został poparty większością udziałów. Dopóki uchwały nie zostaną uchylone przez sąd, to są ważne. Niemniej uważam, że gdybyś chciał zaskarżyć te uchwały (w tym uchwałę o powołaniu zarządu), to masz spore szanse na ich uchylenie przez sąd, jeżeli deweloper nadal ma większościowy udział. W takiej sytuacji mniejszościowym udziałowcom przysługiwałoby podczas zebrania prawo żądania głosowania na zasadzie, iż na jednego właściciela przypada jeden głos, co mogło mieć wpływ na treść podjętych uchwał (np. wybór innego składu zarządu). Na ewentualne zaskarżenie uchwał masz 6 tygodni od momentu doręczenia powiadomienia o ich podjęciu.

ad 2.
jak wyżej.

ad 3.
Jak wyżej napisał Lalunia, napisz pismo (list polecony) do firmy zarządzającej i zadaj im niewinne pytanie kim są i na jakiej podstawie czegokolwiek od ciebie żądają?

ad 4.
Skoro zarząd został jednak powołany, to niewiele będziesz miał do argumentowania, cel został osiągnięty. Jedynie możesz przytoczyć fakty jak to się odbywało (daty powołania zarządu, kserokopie uchwał), tak, aby wykazać przed sądem, że twój pozew nie był bezzasadny, i że zarząd został powołany dopiero na skutek wniesienia przez ciebie pozwu.