Garaże we wspólnotach - absurd zlikwidowany

wp44

Garaże we wspólnotach mieszkaniowych - absurd zlikwidowany

blazejh

Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami z firmy Atlanti twierdzi, że "nowela eliminuje luki, które od początku istniały w ustawie o własności lokali." - Teza śmiała, ale można jeszcze się z nią zgodzić. Lukę z głosowaniem na pewno wypełnia.

"Ustawa rozwiewa także wątpliwości, które istniały w sferze finansowej." - Teza wybitnie kontrowersyjna. Trochę rozwiewa a więcej gmatwa.

Lalunia

Zasadniczo zgadzam się, że zostały rozwiane wątpliwosci w sferze finansowej, niemniej jednak będzie to ciężki okres dla zarządów/zarządców/administratorów.
Dotychczas zobowiązanie wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej przypadającego współwłascicielom lokalu było jedno - w wysokości przypadającej na udział ustalony dla całego lokalu. Wewnętrzne rozliczenia między sobą współwłaściciele winni byli rozliczać na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, bądź w dowolny, umówiony sposób. Oczywiście zarządcy rozliczali wydatki związane np. z współwłasnością garaży (wielostanowiskowych), lecz nie dokonywali tego dla współwłasności innych lokali.

Obecnie rozrachunki z tytułu nieruchomości wspólnej winny zostać oparte na "udziałowcach", których może być znacznie więcej niż lokali.
Z punktu widzenia rozrachunków (należności,zobowiązań, płatności) będzie "porządniej", niemniej jednak w wielu wspólnotach będzie to swego rodzaju "rewolucja".
Powodem tego jest fakt, że większość aplikacji do obsługi wspólnot mieszkaniowych skupia się na lokalach, a właściciel jest jakoby do niego "dodatkiem"

blazejh

Nowela wprowadza skutki pierwotnie w dużej mierze nie zamierzone przez ustawodawcę. Czekamy teraz na wyroki na tle finansów wspólnot (głównie wspólnot z garażami).
Nie zdziwiłbym się na wypadek wniosku do TK.

Lalunia

Problemem mogą okazać się wszystkie te lokale posiadające dwóch lub więcej współwłaścicieli, dla których nie weryfikowano dotychczas kto ma zobowiązanie.
Można było dochodzić należności za cały lokal od każdego z nich. Obecnie dla takiego lokalu trzeba będzie wytoczyć tyle powództw, ilu jest współwłaścicieli.
Dodatkowo dojdzie sprawa tych świadczeń, dla których brak jest podstaw do zastosowania udziału jako podział (czyli wszystkie inne poza eksploatacją nieruchomosći wspólnej, czyli media i inne świadczenia na rzecz lokali).
Każdy ze współwłaścicieli może powiedzieć, a nawet przedstawić dowód, że nie mieszkał i nie korzystał. Samo wskazanie wodomierza i ciepłomierza nie musi skutkować tym, że płacą w równych częściach.
Ciekawe jak wspólnoty wybrną z tego. W moim przekonaniu muszą przygotować dodoatkowe, wewnętrzne uregulowania bądź wręcz umowy

blazejh

Najkrócej mówiąc nowela każe rozmnożyć w programach niektóre lokale wg nowych udziałów, porozdzielać stare naliczenia na mniejsze, potworzyć kolejne subkonta bankowe, przeanalizować wpisy do KW, poszerzyć bazy adresowe i inne, nawiązać kontakt ze wszystkimi spadkobiercami, poumawiać się ze współwłaścicielami komu rozliczyć media, naliczyć garażowiczom to samo co niegarażowiczom, ponieść większe koszty korespondencji i produkcji papieru.

O czym zapomniałem? O problemie z windykacją od współwłaścicieli lokalu.
I o kwestii niezamierzonej faktycznej zmianie stosunków własnościowych, która kiedyś trafi do TK.

To ja nie wiem co tu się rozwiewa.

KubaP

[cite] blazejh:[/cite]Najkrócej mówiąc nowela każe rozmnożyć w programach niektóre lokale wg nowych udziałów,

Nie .
To nie ma znaczenia w naliczaniu zobowiązań (zaliczek), wystarczy, że na zaliczce wymieni się wszystkich udziałowców.

Lalunia

W stosunkach własnościowych nic się nie zmieniło.

Zmiany natępują w związku z przyrzuceniem na wspólnoty rozliczeń, które współwłaściciele lokali dotychczas byli obowiązani rozliczać między sobą na podstawie k.c.
WM grzecznościowo zajmowały się garażami, a teraz zajmą się garażami oraz wszystkimi innymi lokalami posiadającymi więcej niż jednego właściciela (z wyłączeniem współwłasniości małżeńskiej).
Jak również windykacja będzie bardziej skomplikowana.
Nie mówiąc już o skrajnym przypadku zastosowania art.16 ust.1 UWL w przypadku, kiedy jeden współwłaściciel nie zalega. Nie ma bowiem mowy o sprzedaży udziału w lokalu, ale o sprzedaży lokalu.
Badziew w i tak już badziewnej UWL....

cdn

Lalunia:

Nie mówiąc już o skrajnym przypadku zastosowania art.16 ust.1 UWL w przypadku, kiedy jeden współwłaściciel nie zalega. Nie ma bowiem mowy o sprzedaży udziału w lokalu, ale o sprzedaży lokalu.

Nowelizacja nie dotyczy art. 16:

Art. 1a.
Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.

Zarządca

Ustawa o własności lokali- wersja ujednolicona z 2015 roku:

http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali

Nowy doklejony: 09.09.15 18:43

[cite] Lalunia:[/cite]Problemem mogą okazać się wszystkie te lokale posiadające dwóch lub więcej współwłaścicieli, dla których nie weryfikowano dotychczas kto ma zobowiązanie.
Można było dochodzić należności za cały lokal od każdego z nich. Obecnie dla takiego lokalu trzeba będzie wytoczyć tyle powództw, ilu jest współwłaścicieli.
Dodatkowo dojdzie sprawa tych świadczeń, dla których brak jest podstaw do zastosowania udziału jako podział (czyli wszystkie inne poza eksploatacją nieruchomosći wspólnej, czyli media i inne świadczenia na rzecz lokali).
Każdy ze współwłaścicieli może powiedzieć, a nawet przedstawić dowód, że nie mieszkał i nie korzystał. Samo wskazanie wodomierza i ciepłomierza nie musi skutkować tym, że płacą w równych częściach.
Ciekawe jak wspólnoty wybrną z tego. W moim przekonaniu muszą przygotować dodoatkowe, wewnętrzne uregulowania bądź wręcz umowy

Moim zdaniem w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych ani przed nowelizacją, ani po niej nie było żadnych podstaw do przyjęcia solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli w zakresie dotyczącym kosztów na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Odpowiedzialność solidarna musi mieć swoje podstawy w konkretnym przepisie, klasycznym przykładem jest art. 370 kodeksu cywilnego "Jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej."

Należało zatem współwłaścicieli pozywać odrębnie wskazując jaka część długu na nich przypada. Natomiast odpowiedzialność solidarna ma miejsce w przypadku współwłasności łącznej - np. małżonkowie pozostający w małżeńskim ustroju majątkowym.

W przypadku rozliczenia dostaw wody do lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności - uważam, że to bardzo ciekawy przykład, jednak problem był od zawsze a nie od momentu nowelizacji.

blazejh

Solidarności nie wpisano do uowl, a nie wolno jej domniemywać.

Kilka problemów pojawia się z powodu zastosowania w noweli słowa "udział" przy jednoczesnym rozszerzeniu definicji właściciela lokalu. Na wczesnym etapie nowelizacji, gdy pierwotnie intencją była tylko zmiana głosowań w garażach.

Wiele zarządów i zarządców pominie zmiany sugerowane nowelą. Tak zrobi firma pana dyrektora, któremu nowela rozwiewna nawet wątpliwości. "My nie zajmujemy się lokalami".

Lalunia

WM mogła wystosować jeden pozew przeciwko wszystkim współwłaścicielom.
Obecnie każdego dłużnika trzeba będzie pozywać osobno.

cdn

Lalunia:

WM mogła wystosować jeden pozew przeciwko wszystkim współwłaścicielom.

Potwierdzam. Mam świeżutki nakaz zapłaty, datowany tuż przed wejściem w życie nowelizacji. Pozew wspólnoty był jeden, współwłaścicieli lokalu kilkoro. E-sąd wydał nakaz zapłaty przeciwko wszystkim pozwanym:

Sąd (...) nakazuje pozwanym (...) w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu solidarnie zapłacić powodowi kwotę (...) albo w tym terminie wnieść sprzeciw do tutejszego Sądu.

KubaP

[cite] Lalunia:[/cite]WM mogła wystosować jeden pozew przeciwko wszystkim współwłaścicielom.
Obecnie każdego dłużnika trzeba będzie pozywać osobno.

obecnie też nic się nie zmieni , sprawy można łączyć, bo dotyczą tej samej sprawy

cdn

KubaP:

sprawy można łączyć, bo dotyczą tej samej sprawy

Sprawy dotyczą sprawy, coś takiego?

Skoro po nowelizacji: "Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16", to znaczy, że zobowiązania wobec wspólnoty ma współwłaściciel lokalu, a nie lokal czy łączny udział wszystkich współwłaścicieli lokalu. Zatem zarówno naliczenia, jak i dochodzenie roszczeń należy wykonywać oddzielnie w stosunku do każdego ze współwłaścicieli lokalu. Każdy współwłaściciel lokalu płaci wyłącznie za siebie i nie odpowiada za zobowiązania innych współwłaścicieli.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]Zatem zarówno naliczenia, jak i dochodzenie roszczeń należy wykonywać oddzielnie w stosunku do każdego ze współwłaścicieli lokalu. Każdy współwłaściciel lokalu płaci wyłącznie za siebie i nie odpowiada za zobowiązania innych współwłaścicieli.

A co to ma wspólnego z ewidencja pozaksięgową wspólnoty prowadzoną na lokal ... zresztą rób jak chcesz , będzie ubaw po pachy .

Nowy doklejony: 14.09.15 10:09

Skoro po nowelizacji: "Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16",

tez jest zapis że

Art.23.  2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, [b]obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika[/b]. 
Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Lalunia

KubaP napisał:
A co to ma wspólnego z ewidencja pozaksięgową wspólnoty prowadzoną na lokal... [...]

Zgodnie z treścią art.29 ust.1 UWL ewidencja pozaksięgowa prowadzona jest dla każdej nieruchomości wspólnej, a nie dla lokalu. Kolejna istotna skucha KubyP.

Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Jak zatem wynika z tej regulacji ewidencja pozaksięgowa dotyczy jedynie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Rozliczenia na rzecz lokali nie mieszczą się zatem w zakresie tej definicji, gdyż nie mają nic wspólnego z nieruchomością wspólną, a właśnie z odrębnymi lokalami.
Na te potrzeby prowadzona winna być ewidencja rachunkowa wynikająca z art.9 ust.1 (w związku z art.1 ust.2) Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

gecon

Lalunia: Rozliczenia na rzecz lokali nie mieszczą się zatem w zakresie tej definicji, gdyż nie mają nic wspólnego z nieruchomością wspólną, a właśnie z odrębnymi lokalami.
Na te potrzeby prowadzona winna być ewidencja rachunkowa wynikająca z art.9 ust.1 (w związku z art.1 ust.2) Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

To jest całkowicie błędny wniosek.
Wspólnota nie jest od zarządzania - a więc także od prowadzenia księgowości za lokale prywatne.
Od tych lokali wspólnocie - wara!

Lalunia

Wspólnota mieszkaniowa musi rozliczać siebie.
Również to co wyświadczyła na rzecz właścicieli lokali. W tym celu musi prowadzić jako podatnik (jednostka) niezbędną w tym celu ewidencję wynikającą ze wskazanych przeze mnie powyżej przepisów.

gecon

Wspólnota mieszkaniowa musi rozliczać siebie.

Co to znaczy siebie?
Skoro wspólnota to ogół właścicieli (art. 6) a wspólnota jest tylko od zarządzania NW, a każdy z właścicieli rozlicza się indywidualnie (z podatków od nieruchomości, z zaliczek i faktur na telefon, gaz, internet i TV itd.) - więc wspólnota nie ma nic do lokalu prywatnego! Do moich prywatnych rozliczeń z dostawcami!

Właściciel każdy też ma określone obowiązki:

Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

- i tyle!

To że wspólnota prowadzi rozliczenia (za jednym zamachem) zaliczek na koszty zarządu NW i niektórych opłat za lokal właścicieli jest tylko i wyłącznie dobrą wolą wspólnoty, jest tylko praktycznym ułatwieniem całości rozliczeń. nie jest to żaden obowiązek wspólnoty a tym bardziej podatkowy - bo od moich - właściciela lokalu - pieniędzy, wara wspólnocie!

gecon

Lalunia: od zarządzania NW jest zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomośćią wspólną powierzono w sposób określony w art.18 ust.1. UWL.

Całkowicie błędny wniosek.
Bardzo proszę ograniczyć swoje wprowadzanie w błąd - za dużo już tego - a ja nie mam czasu zajmować się prostowaniem nieprawdziwych informacji.
Od zarządzania NW są właściciele jako ogół.
W celu ułatwienia, ustawa zezwala (nakazuje?) określić im jak to zarządzanie ma być realizowane.
Jest też cała masa wspólnot (małych) które nie mają ani wybranego zarządu ani zatrudnionego zarządcy - a zarządzają się.

Lalunia

[cite] gecon:[/cite]

Lalunia: od zarządzania NW jest zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomośćią wspólną powierzono w sposób określony w art.18 ust.1. UWL.

Całkowicie błędny wniosek.
Bardzo proszę ograniczyć swoje wprowadzanie w błąd - za dużo już tego - a ja nie mam czasu zajmować się prostowaniem nieprawdziwych informacji.
Od zarządzania NW są właściciele jako ogół.
W celu ułatwienia, ustawa zezwala (nakazuje?) określić im jak to zarządzanie ma być realizowane.
Jest też cała masa wspólnot (małych) które nie mają ani wybranego zarządu ani zatrudnionego zarządcy - a zarządzają się.

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Co oznacza, że wykonawcą woli WM wyrażoną w uchwale jest zarząd bądź zarządca (art.18 ust.1 UWL).
Zatem to nie WM zarządza NW, a właśnie zarząd jako jej organ, bądź zarządca jako podmiot działający na rzecz i w imeniu WM.
WM jako ogół właścicieli ma uprawnienia wynikające z własności, ale wykonywanie czynności zarządzania wynika z ustawy.

gecon

Lalunia: ...ale wykonywanie czynności zarządzania wynika z ustawy.

Więc bądź tak łaskawa i podaj podstawę prawną, że właściciele we wspólnocie (małej) nie mogą zarządzać częściami wspólnymi (NW) bo ustawa (UoWL czy kc) nakłada to na zarząd czy zarządcę.
Ponawiam prośbę przedstawioną wcześniej - nie wprowadzaj w błąd swoimi wymyślanymi interpretacjami.

Lalunia

Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
Współdziałanie to nie zarządzanie.
Podtrzymuję w całości: zarząd lub zarządca (art.18 ust.1) zarządza nieruchomością wspólną (zgodnie z wolą wspólnoty mieszkaniowej jako ogółu właścicieli)

KubaP

[cite]gecon[/cite]Więc bądź tak łaskawa i podaj podstawę prawną, że właściciele we wspólnocie (małej) nie mogą zarządzać częściami wspólnymi (NW)

[cite] Lalunia:[/cite]Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
Współdziałanie to nie zarządzanie.

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
Art. 27. [b]Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek[/b] [b][color=#00f]współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.[/color][/b] [b]Nie uchybia to[/b] jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.

z kodeksu cywilnego 
Art. 205. [b]Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną[/b] może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Lalunia

No właśnie, współwłaściciel może wykonywać czynności, co nie oznacza wcale, że zarządza NW.
Zacytowane art. z k.c. dotyczą zarządzania współwłasnością, w tym wspólnotami do siedmiu lokali. Powyżej siedmiu lokalu ma zastosowanie Rozdział 4 UWL, Zarząd nieruchomością wspólną.