Wspólnota a bieżące rozliczenie
RGosia
Użytkownik
Witam serdecznie,
W związku z bardziej kompetentnymi użytkownikami tego portalu anieżeli pracownikami Zarządcy nieruchomości naszej Wspólnoty mieszkaniowej, serdecznie proszę o wsparcie. Jakiś czas temu wraz z mężem nabyliśmy mieszkanie w stanie deweloperskim na prawach Wspólnoty mieszkaniowej, co wiąże się z rozliczeniem ryczałtowym za wodę, prąd czy ogrzewanie. Niestety z tego co nam powiedziano, również dzielona jest na mieszkańców opłata za światło w piwnicy, ogrzewanie jakiegoś strychu?(którego właścicielem są mieszkańcy posiadajacy lokale na najwyższych piętrach, tj dwu- poziomowe), oraz zadłużenia tych którzy nic nie płacą(to jest absurd!). W związku z czym chcieliśmy z mężem przejść na rozliczenie indywidualne i bieżące, zawierając umowę z lokalnymi dostawcami ciepła wody oraz prądu. Niestety Zarządcy szybko ugasili nasz zapał, twierdząc, że jest to nie możliwe... Nie chcemy unikać opłat wspólnych tj. za sprzątanie klatek itd., ale nie będziemy płacić za jakieś absurdalne rzeczy, nie mamy piwnicy, strychu, a co więcej nie będziemy regulować zobowiązań innych. Gdyby jeszcze było tego mało, Pani pracująca u Zarządcy powiedziała, że wie, ze liczniki zamontowane przez dewelopera przekłamują, to słowo daje ręce mi opadły.
Proszę, pokierujcie co zrobić? Czy mogę zawrzeć umowę z innym dostawcą ciepła, wody i prądu niż ten który jest zapewniony przez Zarządce?
W związku z bardziej kompetentnymi użytkownikami tego portalu anieżeli pracownikami Zarządcy nieruchomości naszej Wspólnoty mieszkaniowej, serdecznie proszę o wsparcie. Jakiś czas temu wraz z mężem nabyliśmy mieszkanie w stanie deweloperskim na prawach Wspólnoty mieszkaniowej, co wiąże się z rozliczeniem ryczałtowym za wodę, prąd czy ogrzewanie. Niestety z tego co nam powiedziano, również dzielona jest na mieszkańców opłata za światło w piwnicy, ogrzewanie jakiegoś strychu?(którego właścicielem są mieszkańcy posiadajacy lokale na najwyższych piętrach, tj dwu- poziomowe), oraz zadłużenia tych którzy nic nie płacą(to jest absurd!). W związku z czym chcieliśmy z mężem przejść na rozliczenie indywidualne i bieżące, zawierając umowę z lokalnymi dostawcami ciepła wody oraz prądu. Niestety Zarządcy szybko ugasili nasz zapał, twierdząc, że jest to nie możliwe... Nie chcemy unikać opłat wspólnych tj. za sprzątanie klatek itd., ale nie będziemy płacić za jakieś absurdalne rzeczy, nie mamy piwnicy, strychu, a co więcej nie będziemy regulować zobowiązań innych. Gdyby jeszcze było tego mało, Pani pracująca u Zarządcy powiedziała, że wie, ze liczniki zamontowane przez dewelopera przekłamują, to słowo daje ręce mi opadły.
Proszę, pokierujcie co zrobić? Czy mogę zawrzeć umowę z innym dostawcą ciepła, wody i prądu niż ten który jest zapewniony przez Zarządce?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Przede wszystkim kupując mieszkanie we wspólnocie powinnaś zdawać sobie sprawę z pewnych ograniczeń bo wspólnota to nic innego jak komuna tylko w bardziej niby cywilizowanej postaci.
We wspólnocie o wszystkich sprawach nie decyduje Pani Zarządca ani deweloper czy jakiś inny prezes.
Decydują tylko i wyłącznie właściciele lokali i współwłaściciele NW większością.
Czyli decydują również o dostawcach, opłatach itd. itp. podejmując stosowane uchwały a Pani Zarządca ma je obowiązek wykonywać.
Najlepszym rozwiązaniem w Waszym wypadku, będzie pozbycie się Pani Zarządcy (dewelopera) i wybranie własnego zarządu, który ewentualnie zatrudni sobie do pomocy administratora czy też tylko księgową.
Dopóki tego nie zrobicie konflikty na linii właściciele - Pani Zarządca będą narastały.
Zacząć należy od obowiązkowej i dokładnej lektury UoWL a także kodeksu cywilnego (rozdziały o własności i współwłasności).
Umiesz wyjaśnić dlaczego nie posiadasz osobnej umowy na dostawę energii elektrycznej (w nowym bloku)?
2. We wspólnocie pokrywasz 2 rodzaje kosztów
a) za twój lokal (prąd, woda, gaz, centralne ogrzewanie itp.)
b) za część wspólną (prąd, centralne ogrzewanie, sprzątanie, ochrona itp.)
Które kwestionujesz?
Proponuję w pierwszej kolejności należy ustalić co stanowi nieruchomość wspólną, a następnie przeanalizować sprawozdanie finansowe i sprawdzić, czy koszty ekspoloatacji nieruchomości wspólnej rozliczone są zgodnie z posiadanym udziałem w tej nieruchomości (akt notarialny, księga wieczysta). Jeżeli okazałoby się, że strychy są wykorzystywane wyłącznie przez właścicieli określonych lokali należałoby dochodzić roszczeń o podział do korzystania (quoad usum). Należy również sprawdzić, czy może taki podział został dokonany i jedynie zarząd/ca nie ma wiedzy na ten temat bądź po prostu popełnia błąd (w księdze wieczystej macierzystej dla nieruchomości gruntowej winno znaleźć się roszczenie w Dziale III)
W kwestii dostawy mediów do lokali i ich rozliczania winien funkcjonować stosowny regulamin (odnośnie ciepła podstawą jest art.45a ust.10 Ustawy Prawo energetyczne, odnośnie dostaw wody i odprowadzenia ścieków to art.26 ust.3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (który stanowi, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża osobę korzystającą z lokalu w tych budynkach)
Podstawą funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest stan własności, do którego należy nierozerwanie udział w nieruchomości wspólnej.
Koszty ekspoatacji nieruchomości wspólnej właściciel lokalu winien ponieść w wysokości udziału w NW.
Pozostałe należności WM może rościć sobie na podstawie ustaw oraz wewnętrzych regulamunów, uchwał właścicieli lokali i innych (np.decyzji administracyjnych).
Nie może być tak, że jakiś właściciel lokalu w ogóle nie ponosi żadnych kosztów utyrzymania NW. Udział w NW (współwłasność) wynika bezpośrednio z ustawy i nie można żądać zniesienia tej współwłasności.
No tak ... powiedziano ci tak jak jest ... zadłużenia się windykuje z opóźnieniem , więc pozostali właściciele lokali musza się zrucić na bieżące płatności jak nie ma WM bufora finansowego w postaci FR .
cześciow miał racje , bo skąd dostajesz energie cieplną do ogrzania lokalu czy ciepłej wody ? z lokalnej kotłowni? , z węzła cieplnego ?
po pierwsze Ty nie płacisz opłat czynszowych jak to sugerujesz, ale zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości , które są rozliczne w I kwartale po roku obrachunkowym, przez właścicieli lokali na zebraniu sprawozdawczym. Na podstawie podjętej w tym temacie uchwały, Zarządca rozlicza pobrane zaliczki oraz koszty utrzymania nieruchomości.
to należy szybko wymienić "podzielniki kosztów" jakim są te urządzenia (liczniki) we wspólnocie . Koszty tej operacji ponoszą właściciele lokali.
Może wyjaśnisz dlaczego to niby liczniki mediów są w we wspólnocie podzielnikami kosztów?
i tu (wspólnota - dostawca) jest to "miernik" zgodnie z ustawami np. prawo o miarach , o zaopatrzeniu w wodę i odprowadzenie ścieków , ect.
Wspólnota rozlicza koszty dostawy mediów do nieruchomości (które wewnętrznie rozdziela na kilka składników kosztowych np. przy zakupie energii cieplnej - CW; C.O.; ogrzewanie części wspólnej) więc jest to "podzielnik kosztów" tak jak np. m2 pow. lokalu, m3 kubatury, osoba, lokal , udział w NW , ect. , bo rozlicza je o Regulamin wewnętrzny WM ,a nie zasady obowiązujące na linii dostawca - odbiorca.
Inaczej może być, kiedy wspólnota zapisze w regulaminie rozliczeń , że liczniki są urządzeniami pomiarowymi i zawrze z każdym umowę na dostawę mediów.
Uważam, że takie rozwiązanie szkodzi i wspólnocie i właścicielowi lokalu, bo podnosi koszty utrzymania np. ścisłej wymiany liczników co 5 lat.
Z praktyki wiem, że liczniki zaczynają masowo "świrować" dopiero po 8 latach ich użytkowania.
O ile one są i o ile ktoś je zczytuje i te koszty rozlicza. Nie zczytywane - nie służą do niczego.
Dosyć to proste i oczywiste i nie widzę pola do sporu.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6613/wspolnota-a-biezace-rozliczenie/#Item_8
a kto tu się ma zamiar spierać ? , bo ja, na pewno NIE.
Liczniki pelnia także FUNKCJE podzielników kosztów , co jest oczywiste. Ale jest obowiązek ich legalizacji. Więc po co mieszać ludziom w głowach. Na bazie takiego rozumowania powstają "fascynujące interpretacje" typu: Jak będziesz miał indywidualna umowę z dostawca to to będzie licznik, a jak nie, to jest podzielnik kosztów. Co jest jawna nadinterpretacja np: ustawy wod-kan.
I jeszcze jedno . Rozliczenie na podstawie liczników jest rozliczeniem rzeczywistym. Rozliczenie na podstawie podzielników kosztów absolutnie NIE. I dlatego czym innym jest podzielnik a czym innym licznik. Dlatego nie należy mieszać tych pojęć.
ale w jakich uwarunkowaniach to pomijasz , bo ci tak pasuje
To nie jest mieszanie w głowach, ale rzeczywistość wspólnotowa wynikająca z prawa a nie chciejstwa sfrustrowanego właściciela lokalu.
Rozliczenie na podstawie jako podzielnik kosztów to jest zamacham stanu na przywileje właściciela lokalu , dla którego jedynym podzielnikiem kosztów jest coś co wisi na grzejniku :bigsmile:
Od kiedy pojawia się w dyskusjach na forach temat podzielników i dyskutant twierdzi, że tak zwane podzielniki kosztów, to nie są urządzenia pomiarowe, to ja wtedy zadaję proste pytanie: skoro to nie są urządzenia pomiarowe, to znaczy, że nie mierzą zużycia (wody, ciepła itd), ponieważ nie są to urządzenia pomiarowe, a więc nie określają ile ktoś zużył (wody, ciepła itd), a zatem na jakiej podstawie panu X nalicza się konkretną kwotę x, a pani Y nalicza się konkretną kwotę y?
Przyznaję, że jeszcze nikt nigdy na to pytanie mi nie odpowiedział.
:cool:
To jest mało budujące, że choć są tacy, co rozumieją, o czym się napisało we wpisach, to niestety nie rozumieją zagadnienia.
Należałoby też doprecyzować o co chodzi z tymi wodomierzami-podzielnikami: - http://www.administrator24.info/artykul/id2531,wodomierz-prawde-ci-powie-ale...
Natomiast podzielniki kosztów ciepła to też przyrządy pomiarowe ale "mierzące inaczej": ...- Główny Urząd Miar???!!!
- Wyciąg z PN-EN-834
Generalnie natomiast - całkowicie zgadzam się ze stwierdzeniem wp44:
Tu nie chodzi o ten rodzaj podzielnika kosztów utrzymania nieruchomości, nie rozumiesz zagadnienia.
wp44 napisał: Na podstwie podzielników , m*m lub ilości osób rozliczenia nie są rzeczywiste, co chyba jest oczywiste. Natomiast na podstawie liczników są rzeczywiste i dlatego muszą być legalizowane. Nielegalizowane liczniki to ...podzielniki kosztów.
a) w rzeczywistości nie ma czegoś takiego, jak podzielnik kosztów, to jest tylko twór formalny istniejący w głowach: prezesa GUM, lobbystów oraz dostawców tych urządzeń (no i oczywiście ofiar - użytkowników przymusowych),
b) rozliczenia na podstawie liczników są rzeczywiste, tak jak rozliczenia na podstawie tak zwanych podzielników, natomiast wskazania liczników są niekoniecznie rzeczywiste, bo mogą występować i zazwyczaj występują odchylenia wartości zmierzonej od wartości rzeczywistej w granicach błędu pomiarowego,
c) nielegalizowane liczniki to nielegalizowane liczniki i nic poza tym, czyli w dalszym ciągu to są liczniki, tyle że bez formalnego potwierdzenia, że wartość mierzona odpowiada wartości rzeczywistej, naturalnie z tolerancją wynikającą z dopuszczalnych błędów pomiarowych,
d) w przypadku energii cieplnej, jeśli nie ma ciepłomierzy, to dopuszczone powinno być tylko dzielenie kosztów wg PU, lub kubatury, natomiast tak zwane podzielniki kosztów powinny być w trybie natychmiastowym zdemontowane i zezłomowane.
BTW, przy złomowaniu należałoby przestrzegać pewnych procedur bezpieczeństwa. Nie wiem, czy powinienem o tym pisać, ale w podzielnikach cieczowych tym organem (za przeproszeniem) wskazującym jest płyn - benzoesan metylu, środek w większej ilości raczej rakotwórczy i wywołujący podrażnienie błon śluzowych, kaszel, duszności, mdłości, wymioty i takie tam. Poza tym w stanie lotnym zmieszany z powietrzem jest wybuchowy. Na szczęście obawiać się należy tylko przy większych ilościach, np. podczas utylizacji.
Taka sytuacja ma miejsce nawet wtedy gdyby ten licznik porównano z licznikiem wzorcowym ( idealnym).I pokazano ...patrzcie jest dobry. Dopóki nie ma naklejki legalizacyjnej nie jest przyrządem pomiarowym.I dlatego można go zwyczajowo nazwać " podzielnikiem umownym kosztów". Tak się często dzieje w wspólnotach, gdzie wszyscy maja wszystko w d..ie i liczniki pracują po 10, 15 lat. ( woda)
W mojej wspólnocie liczniki pracują właśnie tyle, legalizacja dawno wyszła, w d...e mamy tylko to, co wynika z fizjologii człowieka i nic ponadto, a przez cały ten okres jeszcze się nie zdarzyło, żeby ktoś zakwestionował podział kosztów, albo żeby pojawiły się jakieś problemy z wyliczeniem zużycia wody. Dopóki wszystko gra, nikt z nas nie będzie się martwił legalizacjami wodomierzy indywidualnych.
Pozdr.
Nowy doklejony: 24.09.15 05:32
BTW, czy ktoś mógłby mi odpowiedzieć na zadane wcześniej pytanie w sprawie tak zwanych podzielników kosztów? Może jakiś tuz, albo ktoś z TWA?
Generalnie dzielę koszt ogólny na podstawie wskazań urządzeń, które na pewno są podlicznikami względem głównego.
Rozumiem więc, że jak dzielę kwotę związaną z uchybami, to wodomierz w mieszkaniu jest w ujęciu teoretycznym tylko podzielnikiem kosztów, a jak rozliczam metry z faktury dostawcy z wodomierza głównego, to ten sam wodomierz jest podlicznikiem i urządzeniem pomiarowym.
To w teorii niech tak jest. A w praktyce legalizacją i statusem tego co zamontowano w lokalach będę się martwił jak sąsiedzi zaczną reklamować rozliczenia.
Pola do sporu nadal nie widzę, bo wodę rozliczyć muszę na podstawie tego co siedzi w budynku, a nie na podstawie definicji z ustaw.
Wspólnota ma rozliczyć koszty utrzymania nieruchomości ( nie mylić z kosztami NW), jak to zrobi to jest jej sprawa .
Każda jednostka rozliczeniowa jest tylko "podzielnikiem kosztów" a nie miernikiem kosztów.
No chyba, że poważnie bierzecie pod uwagę kontrolę urzędu miar i wag, czy czego tam, co miałoby kontrolować legalizację.
W żadnej mierze nie podobne. Powiedziałbym, że całkowicie oderwane od zagadnienia z mojego pytania. Ja jednak nie pretenduję do roli chama i prostaka, więc przez grzeczność nie napiszę, że Twoje pytanie jest głupie.[/quote]
Ja na przykład biorę pod uwagę. Cały personel urzędu miar i wag może sobie do mnie przyjechać i kontrolować mój wodomierz. Nie zmienia to faktu, ze olewam legalizację wodomierzy lokalowych. Kiedy się zaczną rozbieżności we wskazaniach, wykraczające ponad standardowe uchyby, to najpewniej wymienimy wszystkie wodomierze indywidualne na nowe. Będą miały cechę legalizacyjną na następne 5 lat, a jeśli wymiany dokonamy 1 stycznia, to praktycznie 6 lat. Do tego następne 10-15 lat użytkowania po utracie ważności legalizacji i jest dobrze.