Zarządca nieruchomości Świętochłowice

sharpshooter

Witam,

Mam pytanie, najpierw objaśnienie sytuacji - mieszkam na nowym osiedlu 23 budynki z ogródkiem w każdym po 4 mieszkania (podzielony prostokąt), mamy wybranego zarządce do części wspólnej dla terenów zewnętrznych, dróg, oświetlania, odśnieżania itp. oraz deweloper ustanowił dla każdych dwóch budynków wspólnotę mieszkaniową - po 8 mieszkań w każdym. O ile zgadzam się z kwotą i obowiązkami zarządcy co do zarządzania częścią wspólną, to mam uwagi co do zarządzania dwoma budynkami - w zasadzie zarządca nie ma obowiązków - o ogródki dbamy we własnym zakresie, nie ma części wspólnych dla wspólnoty, które nie byłby wspólne dla całego osiedla, zarządca ma pilnować terminów przeglądów i rozliczać śmieci, jednak stawkę jaką liczy sobie zarządca to 60 groszy za m2 mieszkania, czy nie jest to dużo, jaka stawka byłaby odpowiednia, przy w zasadzie braku pracy? Czy nie lepiej przejąć zarząd pod wspólnotę i wypowiedzieć zarządcy umowę o zarządzanie wspólnotą i zostawić go tylko na terenie zewnętrznym i częściach wspólnych?

Dzięki za pomoc :)

iga

Czy to jest jedna działka ? Czy grunt jest podzielony na kilka działek ?

sharpshooter

Grunt podzielony na część wspólną - drogi, parkingi, plac zabaw i działki, każda wydzielona, na których stoją po dwa budynki - jedna wspólnota, na działce znajdują się tylko budynki - wejścia ze wspólnej drogi i ogródki między budynkami.

iga

Czyli macie zarząd powierzony,zapisany w akcie notarialnym. Musicie zwołać zebranie z udziałem notariusza i podjąć uchwałę o zmianie tego zarządu powierzonego na zarząd właścicielski. Następnie wybierzcie spośród siebie (tych ośmiu właścicieli ) osoby które będą w zarządzie.
Tylko w ten sposób będziecie mogli zarządzać się sami,bez udziału tego narzuconego przez dewelopera, drogiego administratora.

http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/824-zmiana-sposobu-zarzadu

sharpshooter

A czy możemy zmienić mu stawkę na 20 groszy za m2 większością głosów wspólnoty, tak aby była porównywalna do obowiązków. Rozumiem płacić dużo za teren zewnętrzny, parkingi, plac zabaw i teren wspólny ale nie za prawie nic nie robienie.

gecon

Czyli macie zarząd powierzony,zapisany w akcie notarialnym. Musicie zwołać zebranie z udziałem notariusza i podjąć uchwałę o zmianie tego zarządu powierzonego na zarząd właścicielski. Następnie wybierzcie spośród siebie (tych ośmiu właścicieli ) osoby które będą w zarządzie.
Tylko w ten sposób będziecie mogli zarządzać się sami,bez udziału tego narzuconego przez dewelopera, drogiego administratora.

Hola, hola.

deweloper ustanowił dla każdych dwóch budynków wspólnotę mieszkaniową

Nie ma takiego przepisu aby deweloper był uprawniony do ustanawiania wspólnot mieszkaniowych.

Mam wątpliwości czy oni są wspólnotami (wspólnotą) - to jest osiedle domków czyli tzw. kondominium.

...zespół mieszkaniowy złożony najczęściej z własnościowych budynków jednorodzinnych. Zbudowany na terenie stanowiącym współwłasność mieszkańców, bądź posiadający wspólne urządzenia (np. garaże, dojazd w postaci drogi prywatnej). Często stanowi osiedle strzeżone. Także budynek mieszkalny wielorodzinny, apartamentowiec lub wieżowiec, w którym każde z mieszkań lub apartamentów stanowi własność ich mieszkańców. Termin stosowany jest przede wszystkim w krajach anglosaskich, w Polsce pojawia się coraz częściej w nazwach osiedli.

- https://pl.wikipedia.org/wiki/Kondominium_(architektura)

sharpshooter ma słuszne wątpliwości:

mam uwagi co do zarządzania dwoma budynkami ....
Czy nie lepiej przejąć zarząd pod wspólnotę i wypowiedzieć zarządcy umowę o zarządzanie wspólnotą i zostawić go tylko na terenie zewnętrznym i częściach wspólnych?

Domki jedno czy dwurodzinne mają "części wspólne" tylko wewnętrzne niejako, do swojego wyłącznego użytku a nie całego osiedla.

---

Tutaj można coś więcej poczytać na ten temat:
http://wspolnota.net.pl/poczekalnia/kondominium-osiedle-domow-jednorodzinnych-t2351.html

sharpshooter

Hmm.. tylko w dwóch budynkach znajduje się osiem, dwupoziomowych mieszkań. Mamy udział wspólny w całym budynku (jeden ma 300 m2 i każdy może mieć inną powierzchnię mieszkania, stąd też ma inny udział w gruncie i we wspólnocie) więc dzielimy ściany działowe, strop oraz ściany zewnętrzne, w tym tynki i elewacje. Ogródki też są na działce wspólnej i nie są wyodrębnione w księdze wieczystej dla mieszkania. Natomiast działka z drogami, placem zabaw jest podzielona równo na liczbę mieszkań i każdy ma równy udział w gruncie. Jutro sprawdzę w akcie notarialnym jakie mam dokładne zapisy odnośnie ustanowienia wspólnoty.

Nowy doklejony: 01.10.15 20:57
Hmm.. tylko w dwóch budynkach znajduje się osiem, dwupoziomowych mieszkań. Mamy udział wspólny w całym budynku (jeden ma 300 m2 i każdy może mieć inną powierzchnię mieszkania, stąd też ma inny udział w gruncie i we wspólnocie) więc dzielimy ściany działowe, strop oraz ściany zewnętrzne, w tym tynki i elewacje. Ogródki też są na działce wspólnej i nie są wyodrębnione w księdze wieczystej dla mieszkania. Natomiast działka z drogami, placem zabaw jest podzielona równo na liczbę mieszkań i każdy ma równy udział w gruncie. Jutro sprawdzę w akcie notarialnym jakie mam dokładne zapisy odnośnie ustanowienia wspólnoty.

gecon

...mieszkam na nowym osiedlu 23 budynki z ogródkiem w każdym po 4 mieszkania
...deweloper ustanowił dla każdych dwóch budynków wspólnotę mieszkaniową - po 8 mieszkań w każdym.
...tylko w dwóch budynkach znajduje się osiem, dwupoziomowych mieszkań

Pisałeś, że w każdym (23 podzielił na grupy dwubudynkowe) tak tego dziwoląga odczytałem bo wynika to też z matematyki (4x2=8), a teraz że tylko w dwóch?

sharpshooter

W każdym dla 23 budynków jest po 4 mieszkania w sumie 92 mieszkania w 23 budynkach W dwóch pisałem już jako o konkretnej - mojej wspólnocie - bo to defacto mnie interesuje. Wpis ten odnosił się też do tego, że nie są to klasyczne bliźniaki - każdy ma inną powierzchnię mieszkania i inny udział w nieruchomości wspólnej i działce na której znajdują się budynki wraz z ogródkami dlatego nie wiem, czy w tym przypadku można mówić o kondominium.

I tak dzięki za pomoc gdyż będę walczył albo o zarząd właścicielski albo o obniżenie opłat. Wspólnota jest już założona, więc nie wiem czy coś to zmienia jeśli jest to kondominium.

KubaP

[cite] sharpshooter:[/cite]A czy możemy zmienić mu stawkę na 20 groszy za m2 większością głosów wspólnoty,

a czy można obniżyć twoje pobory za te same obowiązki?

sharpshooter

Za brak obowiązków, jak najbardziej. Wskaż mi proszę jakie są obowiązki dla Zarządcy takiej nieruchomości o której piszę, które wskazywałyby na zasadność takiego wynagrodzenia. Tak jak napisałem za część wspólną należy mu się i to wg mnie nawet więcej, jednak nie za zarządzanie wspólnotą.

koziorozka

Wspólnota jest już założona, więc nie wiem czy coś to zmienia jeśli jest to kondominium.

Dużo zmienia. Ale po kolei.
Dopóki nie będziesz wiedział dokładnie na czym stoisz, które przepisy cię obowiązują, nic nie zrobisz, tylko ludzi do siebie zrazisz.
1. Albo jesteście wspólnotą, albo nie. To, że ktoś tak powiedział nie wystarczy. Obejrzyj swój akt notarialny i księgi wieczyste - znajdź tzw. księgę macierzystą całej nieruchomości https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do
2. Notarialną umowę o powierzeniu zarządu możesz zmienić tylko z notariuszem
3. Do zmiany umowy potrzebna jest zgoda obu stron umowy. Każdą umowę można wypowiedzieć.

Obowiązków twojego zarządcy nie znam, ale to chyba on zajmuje się m.in. płaceniem za dostawy wody, ubezpieczeniem czy rozliczaniem lokali.

KubaP

[cite] sharpshooter:[/cite]Za brak obowiązków, jak najbardziej. Wskaż mi proszę jakie są obowiązki dla Zarządcy takiej nieruchomości o której piszę, które wskazywałyby na zasadność takiego wynagrodzenia. Tak jak napisałem za część wspólną należy mu się i to wg mnie nawet więcej, jednak nie za zarządzanie wspólnotą.

wiesz, ja wiem jedno... Wspólnota skalda swoje "chciejstwo" - obowiązki do wykonania przez zarządcę, a on to wycenia ... tak powstaje kasa która trzeba wydać ...lub się rozstajemy z zarządcą, jak się nie dogadamy , bo nikt nie będzie pracował "za darmo".

Nie wyobrażam sobie sytuacji, aby wspólnota narzucała za ile , z ful wypasem obowiązków i odpowiedzialności...
W tym ambaras aby dwoje....

sharpshooter

Dzięki wszystkim za odpowiedzi i zaangażowanie w wątku. Wiem już mniej więcej co i jak po przejrzeniu aktu.

"Strony postanawiają, że zarząd nieruchomością wspólną z której zostaje wydzielony przedmiotowy lokal sprawowany będzie przez Dewelopera, jako zarząd powierzony w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokalu, Z tytułu sprawowania w/w zarządu Deweloper nie będzie pobierał wynagrodzenia"

i dalej

"Deweloper działając w ramach w/w zarządu powierzonego zawrze z zarządcą nieruchomości XXX umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, na warunkach nie odbiegających os standardów rynkowych w tego typu umowach.

Powyżej określony sposób zarządu będzie mógł być zmieniony w każdym czasie przez uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej".

Rozumiem, że w takim wypadku mogę poprosić zarządce o wykaz jego obowiązków (nie rozlicza mediów, każdy ma piec gazowy/kominek, indywidualnie poprowadzoną wodę, gaz, prąd z licznikiem w mieszkaniu i podpisaną umowę z dostawcą mediów)/ Jeśli uznam, że kwota za zarządzanie jest za dużo co do obowiązków i nie porozumiemy się w tej kwestii, to mogę większością głosów wspólnoty zmienić sposób zarządu na samozarządanie? Czy ktoś może podać jakieś przepisy i informacje o samozarządzaniu się wspólnoty.

Dziękuję i pozdrawiam :)

koziorozka

mogę większością głosów wspólnoty zmienić sposób zarządu na samozarządanie?

1. Jeżeli jesteście wspólnotą - nadal nie jestem tego pewna
2. możecie zmienić uchwałą
a) sposób zarządu - z notarialnego (powierzonego) na właścicielski - konieczny jest do tego notariusz
b) obecnego zarządcę na innego