Naliczanie kosztów utrzymania wspólnoty

ania_85g

W naszej wspólnocie każdy właściciel ma równy udział w częściach wspólnych określony ułamkiem.Mam pytanie czy koszty związane z zarządem, utrzymaniem nieruchomości mogą być w takim przypadku naliczane wg m2 mieszkania?

gecon

każdy właściciel ma równy udział w częściach wspólnych
czy koszty ... mogą być w takim przypadku naliczane wg m2 mieszkania?

Nie powinny bo udział to powierzchnia mieszkania plus np. piwnicy a piwnice mogą być różnej powierzchni, chyba że wszystkie mieszkania i piwnice też są jednakowej powierzchni - wtedy matematycznie na jedno wychodzi.

KubaP

[cite] ania_85g:[/cite]W naszej wspólnocie każdy właściciel ma równy udział w częściach wspólnych określony ułamkiem.
Mam pytanie czy koszty związane z zarządem, utrzymaniem nieruchomości mogą być w takim przypadku naliczane wg m2 mieszkania?

po pierwsze ile lokali jest w tej wspólnocie ?
a jaką to robi dla ciebie różnicę czy wg udziału czy wg m²?

Jeżeli suma udziałów równa się jedności ( 1) to nie ma podstaw do naliczania wg m²

Art.3. 3. [b]Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.[/b] Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

[b]Art. 12.[/b] 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali [b][color=#00f]w stosunku do ich udziałów.[/color] 
W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary [u]związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej [/u]w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.[/b]

cdn

Może być tak, że udziały przypisano identyczne, a mieszkania mają różne powierzchnie. Znam przypadek, że we wspólnocie są 3 rodzaje mieszkań, różniące się znacznie powierzchnią użytkową, a udziały wszystkie lokale mają takie same. Jest to ułamek 1/liczba lokali.

Największe mieszkania mają powierzchnię 1,5 raza większą od najmniejszych.
I jak tu stosować obciążanie właścicieli według udziałów?

KubaP

[cite] cdn:[/cite]Może być tak,
Największe mieszkania mają powierzchnię 1,5 raza większą od najmniejszych.
I jak tu stosować obciążanie właścicieli według udziałów?

a no normalnie , najpierw zmienić udziały uchwałą właścicieli lokali zgodnie z zasadą opisaną w UoWL i naliczać ...

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

5a) [b]udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,[/b]

cdn

KubaP:

zmienić udziały uchwałą właścicieli lokali

Udziałów nie można zmienić uchwałą, musi być zgoda wszystkich właścicieli i to w formie aktu notarialnego. A potem trzeba zmienić wpisy o wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych (macierzystej i KW lokali). W sumie koszty spore (notariusz, wpisy w KW), a efekt tylko taki, że jest porządek w papierach. Ludzie nie widzą z tego pożytku i nie chcą ponosić takich kosztów.

Z zacytowanego przepisu (art. 22 ust. 3 pkt 5a) wcale nie wynika, że uchwała wystarczy do zmiany udziałów. Wynika tylko tyle, że zmiana udziałów jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]Udziałów nie można zmienić uchwałą, musi być zgoda wszystkich właścicieli, czyli umowa i to w formie aktu notarialnego.

jest to nieprawda . Procedura jest taka, że to właściciele lokali podejmują uchwałę protokołowaną przez notariusza. Jak się któryś właściciel nie zgodzi to do sądu zgodnie z art.199 k.c. , sprawa się trochę przeciągnie w czasie, ale cel zostanie osiągnięty - uchwała o zmianie udziałów będzie przyklepana.

[b]Art. 199.[/b]
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz [b]do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu[/b], potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

cdn

Dlaczego na podstawie art. 199 kc, skoro rzecz dotyczy zaskarżenia uchwały?
"Protokół notarialny" jest sporządzany w formie aktu notarialnego, więc koszty są takie same.
Uchwałą możesz sprostować oczywiste pomyłki rachunkowe w wyliczaniu udziałów, ale nie zmianę zasady obliczania udziałów: z zasady "po równo" na zasadę zgodną z art. 3 ustawy.

Jeśli nawet przyjąć, że uchwała by wystarczyła (z czym się nie zgadzam), to nie w tym problem, bo koszty są identyczne, jak w przypadku zgody wszystkich (notariusz, zmiana wpisów w KW), a to one (koszty) są główną przeszkodą.

iga

[cite] ania_85g:[/cite]W naszej wspólnocie każdy właściciel ma równy udział w częściach wspólnych określony ułamkiem.Mam pytanie czy koszty związane z zarządem, utrzymaniem nieruchomości mogą być w takim przypadku naliczane wg m2 mieszkania?

Jesteś pewna ,że jesteście Wspólnotą Mieszkaniową ? Mam wątpliwości. Skoro mówisz o równych udziałach,to może chodzi Ci o współwłasność ?

Zasadniczym rodzajem współwłasności jest współwłasność w częściach ułamkowych. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 kc; jest to domniemanie wzruszalne). Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc) i jest uprawniony do współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej w zakresie, w jakim można to pogodzić z posiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kc). Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 kc).

KubaP

[cite] cdn:[/cite]Dlaczego na podstawie art. 199 kc, skoro rzecz dotyczy zaskarżenia uchwały?

Tu nie chodzi o zaskarżenie uchwały, ale o podjęcie uchwały ws zmiany udziałów w NW.

"Protokół notarialny" jest sporządzany w formie aktu notarialnego, więc koszty są takie same.

bo taki jest wymóg prawny , aby dokonać czynność zmiany udziałów w NW

[cite] cdn:[/cite]Uchwałą możesz sprostować oczywiste pomyłki rachunkowe w wyliczaniu udziałów, ale nie zmianę zasady obliczania udziałów: z zasady "po równo" na zasadę zgodną z art. 3 ustawy.

a kto chce zmienić zasady obliczania, chyba tylko ty cdn

[cite] cdn:[/cite]Jeśli nawet przyjąć, że uchwała by wystarczyła (z czym się nie zgadzam), to nie w tym problem, bo koszty są identyczne, jak w przypadku zgody wszystkich (notariusz, zmiana wpisów w KW), a to one (koszty) są główną przeszkodą.

koszty ??? 100-150 zł od lokalu, to nie koszt, którego nie można by było pokryć przez właścicieli lokali , w celu wyprostowania błędów w KW., aby ci co posiadają duży metraż płacili więcej od tych co posiadają mały metraż. wszędzie ...


No, ale są tacy, co żyją i chcą żyć w błędzie, cały czas ... widać mają z tego korzyści.( żyją na koszt innych)

ania_85g

Mieszkań jest 11 o różnej powierzchni a każde z nich ma taki sam udział w częściach wspólnych zapisany w aktach notarialnych ułamkiem 1/11.Wiem, że najlepiej byłoby uporządkować sprawę notarialnie ale ze względu na różne stanowiska współwłaścicieli chciałabym wiedzieć jak na chwilę obecną powinny być naliczane koszty za utrzymanie części wspólnych, tak by było to zgodne z prawem.

gecon

...w aktach notarialnych ułamkiem 1/11

Niemożliwe, tak się nie zapisuje udziałów.
Udział to powierzchnia mieszkania plus powierzchnia pomieszczeń przynależnych typu piwnica a więc nie może być 1 bo nie ma mieszkań 1-metrowych - w stosunku do całkowitej powierzchni wszystkich pomieszczeń a więc też nie może być 11 bo nie ma 11-tu mieszkań 1-metrowych.
A co ty masz napisane w AN? Jaki masz udział?
Powinno być np. 540.00/15500, czyli zapisane ułamkiem: 3,48%

jak na chwilę obecną powinny być naliczane koszty za utrzymanie części wspólnych, tak by było to zgodne z prawem.

Przepis UoWL jest jednoznaczny:

Art. 12.
2.... przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej...

- czyli wg udziałów!
Czyli - trzymajac się przykladu wyżej:
Przy np. rocznych kosztach utrzymania NW rzędu 15 000 zł właściciel z udziałem 3,48% powinien zapłacić 522 zł.

KubaP

[cite] ania_85g:[/cite]Mieszkań jest 11 o różnej powierzchni a każde z nich ma taki sam udział w częściach wspólnych zapisany w aktach notarialnych ułamkiem 1/11.

Wiem, że najlepiej byłoby uporządkować sprawę notarialnie ale ze względu na różne stanowiska współwłaścicieli chciałabym wiedzieć jak na chwilę obecną powinny być naliczane koszty za utrzymanie części wspólnych, tak by było to zgodne z prawem.

wg m² pul wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych

Zacytuj z AN ten fragment "słowo w słowo", które mówi o udziałach ?
w którym roku był ten AN wykonany?

ania_85g

No niestety tak jest. Każdy ze współwłaścicieli ma taki sam udział w częściach wspólnych, koszty niestety naliczane są wg metrów kwadratowych mieszkania. Chciałabym tą kwestie wyprostować ale nie mam siły przebicia:) Jestem właścicielką największego mieszkania i trochę mnie to denerwuje że ponoszę największe koszty a prawa ma takie same jak każdy inny np. w głosowaniu. Myślę, że gdyby koszty były naliczane każdemu tak samo tzn. wg udziałów wtedy właściciele mniejszych mieszkań byliby może bardziej przychylni do tego by pozmieniać udziały w AN.

gecon

Każdy ze współwłaścicieli ma taki sam udział w częściach wspólnych

Nie może tak być i tak nie jest!
Prawdopodobnie ten podział 1/11 przyjęty jest tylko do głosowań - ale nie są to udziały.
Co masz napisane w AN - jaki udział w NW?

KubaP

[cite] ania_85g:[/cite]Jestem właścicielką największego mieszkania i trochę mnie to denerwuje że ponoszę największe koszty

niezależnie czy od m² czy wg udziału w NW , to i tak będziesz ponosić największe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Zacytuj z AN ten fragment "słowo w słowo", które mówi o udziałach ?
w którym roku był ten AN wykonany?

[cite]gecon[/cite]Prawdopodobnie ten podział 1/11 przyjęty jest tylko do głosowań - ale nie są to udziały.

na jakie podstawie prawnej ta czynność została zmieniona

[b]Art. 23.[/b] 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

[b]2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.[/b]

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

ania_85g

Ok, ja nic nie mam do tego, że ponoszę największe koszty:) bo to jest logiczne. Tak samo jak logiczne jest to, że mój udział powinien być największy. "... oraz, że z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 2/22 części w nieruchomości wspólnej objętej księga...." - wyrwane z AN.

KubaP

[cite] ania_85g:[/cite]"... oraz, że z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 2/22 części w nieruchomości wspólnej objętej księga...." - wyrwane z AN.

hmmm..... coś tu jest skopane

A jaki wg ciebie powinieneś mieć udział?

ania_85g

Tyle to ja też wiem i chciałabym to wyprostować ale może to nie być takie proste.

gecon

ania_85g - ile lokali liczy twoja wspólnota i ilu jest właścicieli?
Może mieszkasz w kamienicy będącej współwłasnością a nie wspólnotą i wtedy może wchodzić w rachubę Kc.:

Art. 197.
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

Do tej pory pisałaś też 1/11 - skąd teraz się wzięło 2/22?

ania_85g

Jest 11 lokali we wspólnocie. Lokale były wyodrębniane jakieś 4 lata temu. Właścicielem budynku była 1 osoba, która sprzedała 6 lokali, więc na chwilę obecną jest 7 właścicieli.

gecon

A macie wybrany jakiś zarząd albo zatrudnionego zarządcę/administratora?
Kto"rządzi" w budynku?

ania_85g

No tak.Jesteśmy normalną Wspólnotą Mieszkaniową z zatrudnionym licencjonowanym zarządcą ale co to ma wspólnego z problemem o którym pisałam:)

KubaP

[cite] ania_85g:[/cite]Jest 11 lokali we wspólnocie. Lokale były wyodrębniane jakieś 4 lata temu.
Właścicielem budynku była 1 osoba, która sprzedała 6 lokali, więc na chwilę obecną jest 7 właścicieli.

czyli jest odrębnych 6 właścicieli lokali i pierwszy właściciel kamienicy.

Uważam, że został żle wykonany podział udziałów w nieruchomości wspólnej

[b]Art.3.[/b] 3. [b]Udział właściciela lokalu[/b] wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej [u][color=#00f][b]odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.[/b][/color][/u] Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Możesz zaskarżyć do sądu ten podział udziału w NW jako że narusza twoje interesy ..

[b]Art. 24[/b]. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

gecon

ania_85g: Jesteśmy normalną Wspólnotą Mieszkaniową z zatrudnionym licencjonowanym zarządcą ale co to ma wspólnego z problemem o którym pisałam

Ma wszystko - bo to oznacza, że ten Pan któremu płacicie pieniądze jest od tego żeby taki problem Wam rozwiązać prawnie i faktycznie tam na miejscu.On ma dostęp do wszelkich dokumentów a my tu tylko możemy gdybać i podać ci podstawy - jak zgodnie z prawem powinny być rozliczane koszty utrzymania części wspólnych.
To miałaś podane - według udziałów!
Jakie są rzeczywiste udziały a jakie wpisane w AN to tylko można załatwić bezpośrednio we wspólnocie. Od tego jest właśnie zarządca i w dodatku licencjonowany a więc powinien znać i wiedzieć jak to zrobić!
Jeżeli nie potrafi - a widać, że nie potrafi bo toleruje takie nieprawidłowe rozliczanie to trzeba go zwolnić i zatrudnić innego, takiego co się będzie znał na tym.

KubaP

[cite] ania_85g:[/cite]No tak.Jesteśmy normalną Wspólnotą Mieszkaniową z zatrudnionym licencjonowanym zarządcą ale co to ma wspólnego z problemem o którym pisałam:)

[b]Art.26[/b].2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, [b]właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego,[/b] to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

ania_85g

Tzn. nasz zarządca sam wprowadził taki sposób naliczania kosztów, bo jest to pierwszy zarządca zatrudniony przez wspólnotę. Po moich kilku interwencjach w tym temacie, w tym roku przygotował uchwałę w której wspólnota mieszkaniowa decyduje się na naliczanie kosztów wg metrów kwadratowych a nie według uchwały. Uchwała ta została podjęta bo dla większości to jest korzystne albo nie robi większej różnicy ( są tylko 2 mieszkania o znacznie większej powierzchni). Dopóki koszty będą naliczane w ten sposób wspólnota raczej nie będzie chciała nic zmieniać. Myślę, że jeśli koszty zostały by naliczone zgodnie z udziałami pozostali właściciele zmienili by zdanie. nie wiem tylko czy mam podstawy prawne by żądać tego od zarządcy.

KubaP

[cite] ania_85g:[/cite] Myślę, że jeśli koszty zostały by naliczone zgodnie z udziałami pozostali właściciele zmienili by zdanie.
nie wiem tylko czy mam podstawy prawne by żądać tego od zarządcy.

Poniżej masz podstawę prawną

UoWL
[b]Art. 12[/b]. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali[b] [color=#f00]w stosunku do ich udziałów.[/color] [/b]
[b]W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej [/b]w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

ania_85g

Dodam jeszcze, że jako wspólnota chcemy kupić działkę sąsiednią, zaciągniemy na to kredyt, który znowu będziemy spłacać wg metrów kwadratowych mieszkania. Mój udział w spłacie tego kredytu będzie największy a udział we własności tej działki będzie równy innym właścicielom. Jeśli za parę lat będziemy chcieli sprzedać tą działkę a pieniądze podzielić wtedy dostanę 2/22 jak każdy inny bo taki mam udział. Jest to tylko jeden ze scenariuszy, który mam nadzieję się nie wydarzy ale chyba nie jest to w porządku.

gecon

ania_85g
Nikt za Was, właścicieli problemu nie rozwiąże.
To wy - właściciele "rządzicie" we wspólnocie i nie możecie pozwalać aby Wam zarządca narzucał rozwiązania sprzeczne z prawem.
Jeżeli taka uchwała z jego inicjatywy została podjęta o rozliczaniu kosztów zarządu (utrzymania części wspólnych) nie według udziałów ale według metrów mieszkań to jest to uchwała niezgodna z bezwzględnie obowiązującym prawem(art. 12 ust.2 UoWL) i jako taka nie ma mocy prawnej.
Każdy sąd uchyli (uzna za nieistniejącą ) taką uchwałę, tylko trzeba z takim żądaniem wystąpić do sądu skoro "po dobroci" nie można załatwić tej sprawy.
Drugim problemem jest faktyczny i prawny stan udziałów we wspólnocie.
Nie chce mi się wierzyć, że może być tak jak piszesz o tych udziałach (1/11, 2/22) - bo byłby to pierwszy przypadek o jakim słyszałem, że udziały we wspólnocie są policzone, zapisane w AN (???) nie według przepisu prawa ale według kosmosu czy czyjegoś widzimisię.
Nie wyobrażam sobie, żeby licencjonowany wiedząc o tym nie potrafił zrobić z tym porządku.

KubaP

[cite] ania_85g :[/cite]"... oraz, że z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 2/22 części w nieruchomości wspólnej objętej księga...." - wyrwane z AN.

taki podział udziałów jest możliwy jeżeli jesteś ania_85g uczestnikiem podziału spadku, tej kamienicy,
tak nabyłaś lokal?

Egzo

[cite] ania_85g:[/cite] ze względu na różne stanowiska współwłaścicieli chciałabym wiedzieć jak na chwilę obecną powinny być naliczane koszty za utrzymanie części wspólnych, tak by było to zgodne z prawem.

Pod względem prawnym sprawa jest prosta, i odpowiedź częściowo już została tu udzielona: na podstawie ustawy o własności lokali art. 12 ust. 2 koszty nieruchomości wspólnej dzieli się według udziałów.

Z istotnym wyjątkiem: jeżeli posiadacie system centralnego ogrzewania zbiorczego, możliwe jest zastosowanie innego podziału w zakresie kosztów ogrzewania, np. według powierzchni lokalu. Mówi o tym ustawa prawo energetyczne art. 45a ust. 8 pkt 1, lit. a, tiret trzecie, w związku art. 45a ust. 9, ust. 10.

Taki sposób dzielenia kosztów ogrzewania wymaga jednak przyjęcia we wspólnocie regulaminu rozliczania ciepła, jeżeli nie macie takiego regulaminu, to te koszty też należy rozliczać według udziałów (chyba, że macie w lokalach ciepłomierze).