Pytanie na piśmie...odpowiedź również, ale ile można czekać???

eps

Witam, od jakiegoś czasu rozmawiam z naszym administratorem tylko pisemnie. Zostaliśmy do tego zmuszeni, gdyż słowa uchodziły niczym wiatr. Na dotychczasowe (pisemne pytania) czekałem dwa miesiące. Mam pytanie, czy czas odpowiedzi na pisemne zapytanie określa ustawa/przepis a może nic i odpowiedź na piśmie to czysta chęć i dobra wola adresata? Pozdrawiam Paweł

rozbik

Dla mnie był by to pretekst do wypowiedzenia umowy przez zarząd bo jest wielu chętnych którzy by się tej pracy podjęli

Nawet nie w trybie natychmiastowym tylko w trybie określonym umową.

TomTom

czy to zarządca z licencją czy administrator bez licencji?

jan

eps-odpowiedż na twoje pytanie znajdziesz w KODEKSIE POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO ROZDZ. 7 ART. 35 DO 38./USTAWA Z DNIA 14 CZERWCA 1960 R.. DZ. U..80.9.26/POZDRAWIAM.

wwwinyl

jan
A kogo dotyczy KPA?
Może tego administratora nie dotyczy...

eps

Administrator z licencją, rozpatrujemy taką ewentualność i już się rozglądamy.

eps

dzięki jan, już sprawdzam

Zarządca

[cite] jan:[/cite]eps-odpowiedż na twoje pytanie znajdziesz w KODEKSIE POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO ROZDZ. 7 ART. 35 DO 38./USTAWA Z DNIA 14 CZERWCA 1960 R.. DZ. U..80.9.26/POZDRAWIAM.

Przepisy tego kodeksu nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują tej kwestii, dlatego takie sprawy dobrze jest zawierać w umowie. Co do zasady odpowiedź winna być udzielona niezwłocznie, czyli bez zbędnej zwłoki. W orzecznictwie można spotkać się z poglądem, że temu pojęciu odpowiada 14 dniowy termin.

owner

Umowa z administratorem jest umową cywilnoprawną, KPA nie ma tu zastosowania.
Jeżeli w umowie nie został określony termin, to go po prostu nie ma.
Jeżeli administrator nie odpowiada na pisma przez dwa miesiące, to sam się prosi, żeby go zmienić na innego, któremu będzie się chciało.

eps, jesteś członkiem zarządu. To zarząd decyduje, administrator wykonuje. Albo macie kiepską umowę z administratorem, albo jeszcze nie wiecie, że to wspólnota jest pracodawcą, a administrator wynajętym wykonawcą. Nie rozumiem, po co wysyłacie mu jakieś pytania? Nie znacie spraw wspólnoty? Nie macie dostępu do dokumentów?

owner

Widzę, że Zarządca pisał w tym samym czasie, co ja.

eps

[cite] owner:[/cite]

eps, jesteś członkiem zarządu. To zarząd decyduje, administrator wykonuje. Albo macie kiepską umowę z administratorem, albo jeszcze nie wiecie, że to wspólnota jest pracodawcą, a administrator wynajętym wykonawcą. Nie rozumiem, po co wysyłacie mu jakieś pytania? Nie znacie spraw wspólnoty? Nie macie dostępu do dokumentów?

masz rację i ja to rozumiem, ja go nie pytam, ja pisemnie żądam zlecam sprawy podstawowe (np: wymiana żarówek, zmiana nazwiska na domofonie itp.) które powinien robić jako część swoich obowiązków. Słowne prośby nie przynosiły rezultatu, więc taką formę przyjąłem. Teraz ma wszystko na papierze i dowód na moją aktywność. Administrator nie kwapi się z odpowiedziami nie mówiąc o wykonaniu spraw zleconych, stąd moje zapytania.

TomTom

Administrator z licencją

Jak narusza standardy zawodowe zarządców licencjonowanych to możecie złożyć na niego skargę.
Standardy: http://www.zarzadca.pl/content/view/469/

Sprawdź licencję zarządcy http://www.mi.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
skarga do:

Ministerstwo Infrastruktury
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
Departament Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa

sekretariat tel. 022 661 82 14, fax 022 621 24 47

Jeżeli administrator nie odpowiada na pisma przez dwa miesiące, to sam się prosi, żeby go zmienić na innego, któremu będzie się chciało.

i to chyba całe podsumowanie

ZNm

W tym piśmie jak się domyślam nie chodzi o porady prawne lub wykładnię prawa, bo nie każdy zarządca jest prawnikiem.
Inna sprawa jeżeli dotyczą administrowania nieruchomością wspólną.

wwwinyl

Nawet gdyby były szalenie skomplikowane i poza zasięgiem wiedzy zarządcy powinien tak właśnie odpowiedzieć (że jego wiedza nie jest wystarczająca i należy się zwrócić do prawników i czy zarząd wyraża zgodę na taki wydatek)...
Odpowiedzieć TRZEBA.

owner

O treści tych pism juz była mowa:

[cite] eps:[/cite]ja go nie pytam, ja pisemnie żądam zlecam sprawy podstawowe (np: wymiana żarówek, zmiana nazwiska na domofonie itp.) które powinien robić jako część swoich obowiązków. Słowne prośby nie przynosiły rezultatu, więc taką formę przyjąłem. Teraz ma wszystko na papierze i dowód na moją aktywność. Administrator nie kwapi się z odpowiedziami nie mówiąc o wykonaniu spraw zleconych, stąd moje zapytania.

Zarządca

Ponieważ przepisy nie regulują takich kwestii wprost, dobrą praktyką jest sprecyzowanie w umowie w jakich terminach strony winny udzielać odpowiedzi na pisma.

drops

A co mam zrobić w sytuacji gdy pisemnie występuję z zapytaniem do zarządu o odpowiedzi na pytanie dot. zagadnień w których zarząd naraził wg mnie wspólnotę na straty materialne lub nie podjął działań w konkretnych sprawach. Pism było trzy, w każdej sprawie czekałam ponad miesiąc, a potem pisemnie stwierdzałam, ze brak odpowiedzi potwierdza moje zarzuty, tu również nie otrzymałam odpowiedzi.

a-z

Przekonywać innych, że ma się rację.
Jeśli samemu wystąpisz na zebraniu, to inni właściciele nie będą znali sprawy, a zarząd powie, że jesteś osobą niepoważną, kłótliwą i cokolwiek jeszcze mu przyjdzie na myśli. Sama nie ma szans.
Jeśli dogadasz się z innymi właścicielami i przekonasz ich, że tracą kasę, albo wzbudzisz silne podejrzenia że ją tracą (skoro zarząd nie odpowiada, to sprawa śmierdzi), to np. możecie napisać kolejne pismo i podpisać większą ilością osób. Bo jak wtedy więcej osób się przekona, że zarząd ich olewa, to na zebraniu odwołają zarząd.

drops

Masz rację, ale już próbowałam przekonywać ludzi, nawet napisałam pisma pod którymi podpisało się ok. 10 % właścicieli i znudziło im się. Efektów nie było, a jeszcze popsują sobie stosunki z prezesem i nie załatwią swoich interesów - takie odnoszę wrażenie. To jest walka z wiatrakami. Dlatego próbuję sama, to że mi wyrabiają opinię oszołoma to zdaję sobie sprawę. Ale przynajmniej nie będę miała do siebie pretensji, ze nic nie zrobiłam.

Zarządca

Co do zasady udzielenie odpowiedzi na pismo właściciela lokalu jest obowiązkiem zarządu, przede wszystkim ze względu na treść art. 27 uwl, czy art. 29 uwl. Właściciel lokalu może bowiem realizować swoje uprawnienia do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, czy prawo kontroli działalności zarządu m.in. poprzez formułowanie pytań, czy sugestii w formie pisemnej.
Uprawnieniu temu odpowiada zatem obowiązek zarządu (lub zarządcy, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl) udzielenia odpowiedzi.
Odpowiednich regulacji dotyczących terminu udzielenia odpowiedzi na pisma należy moim zdaniem poszukiwać w kodeksie cywilnym, a to w przepisach regulujących termin wykonania zobowiązania.

Art. 455 kc. stanowi, że "Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania."
Zatem na pismo należy odpowiedzieć "niezwłocznie".


Pomocne piśmiennictwo:

"Termin niezwłocznie oznacza termin realny, mający na względzie okoliczności miejsca i czasu. Nie można go utożsamiać z terminem natychmiastowym. Brak też podstaw do uznania, że że w typowych sytuacjach, gdy z okoliczności nic innego nie wynika, należy przyjmować, że spełnienie świadczenia oznacza spełnienie w terminie 14 dni od wezwania (tak np. nietrafnie SN w orz. z 28 maja 1991 r. II CR 623/90, LexPolonica nr 319920). Przy ocenie bowiem omawianego problemu nie można pomijać wskazań zwartych w art. 354 par. 1 i art. 355. W praktyce czas niezbędny dłużnikowi do niezwłocznego wykonania zobowiązania kształtować się będzie niejednolicie. Spełnienie świadczenia stosownie do wezwania uzależnione może być nieraz od przedsięwzięcia różnych, zawiłych często, czynności natury kasowej i księgowej."

Komentarz do kodeksu cywilnego.Księga trzecia.Zobowiązania, t. 1, G.Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2008, s. 688 - 689.