Sprzedaż częsci piwnicznych

pksdom

Proszę o pomoc blok 16 rodziny W.M blok z lat 70 – tych. Zarząd WM jest dwu osobowy ( nie ma zarządcy – firmy) 16 lokatorów w tym dwóch jako Zarząd. Podczas budowy wyznaczono w piwnicach części wspólne pralnie suszarnie wózkarnie itp. Są to pomieszczenia nie użytkowane większości czy możemy je sprzedać właścicielom jak wygląda to prawnie , jak ustalić kwotę kto powinien sporządzić odpowiednie dokumenty – jakie. Lub czy wchodzi dzierżawa dla tych co np. nie chcą wykupić . Nie posiadamy dokumentacji np. szkicu co gdzie powinno być czyja piwnica każdy ma tylko w AN wpisane metry dziękuje za pomoc

Zbyszek

MarcoPolo

Wg mnie lepszym rozwiązaniem jest, by te pomieszczenia były przez wspólnotę wynajmowane na podstawie umowy między wspólnotą a najemcami. Trzeba ustalić jakąś jednolitą stawkę miesięczną za wynajem 1m2 (u nas wynajmujemy też pomieszczenia piwniczne ze stawką 4.10zł/m2 miesięcznie).

Sprzedać też można, ale to wymaga zmiany wpisów w księgach wieczystych i w aktach notarialnych wszystkich lokali (ponieważ zmienią się udziały właścicieli)

A swoją drogą dokumentacja budynku powinna istnieć, lata 70 o znowu nie takie odległe czasy. Te powierzchnie, które macie w AN musiały być na podstawie obmiarów i sporządzonych mapek. Postarajcie się dotrzeć do tych dokumentów, jeszcze nie raz Wam się przydadzą

wp44

pksdom: kto powinien sporządzić odpowiednie dokumenty – jakie ... Nie posiadamy dokumentacji np. szkicu co gdzie powinno być czyja piwnica

Brak dokumentacji, to nie przeszkoda. Wystarczy, że ktoś pomierzy te pomieszczenia i zrobi z tego rzut i to będzie tzw. inwentaryzacja z natury. Może to zrobić ktokolwiek, do wykonania inwentaryzacji nie potrzeba żadnych uprawnień, licencji, czy zezwoleń. A jak już będziesz miał ten dokument, to z powodzeniem może on służyć, jako załącznik graficzny do umowy najmu oraz podstawa określenia powierzchni użytkowej wynajmowanych pomieszczeń.

pksdom

Do tego dochodzi sprawdzenie Ksiąg Wieczystych i wychodzi że 3 lokale nie mają w wpisanej piwnicy co z takim przypadkiem . Jednak stawiamy na sprzedaż proszę o porady prawne jak tego dokonać dziękuje

Nowy doklejony: 11.10.15 10:28

ako załącznik graficzny do umowy najmu oraz podstawa określenia powierzchni użytkowej wynajmowanych pomieszczeń.

ok. a jak się to ma do sprzedaży sam moge zrobic szkic ?

gecon

Nie posiadamy dokumentacji np. szkicu co gdzie powinno być czyja piwnica każdy ma tylko w AN wpisane metry dziękuje za pomoc

W pierwszej kolejności należy przeprowadzić dokładną inwentaryzację i porównać z tym co wszyscy mają w swoich księgach wieczystych (AN) i z tym co jest w księdze wieczystej budynku.
Jeżeli są niezgodności to należy je w pierwszej kolejności wyprostować.

Podczas budowy wyznaczono w piwnicach części wspólne pralnie suszarnie wózkarnie itp. Są to pomieszczenia nie użytkowane większości czy możemy je sprzedać właścicielom...

Oczywiście można - pytanie tylko czy wystarczy Wam determinacji żeby cały proces przeprowadzić i kto miałby to sprzedać, kto jest właścicielem tych pomieszczeń (części wspólnych).

Jednak stawiamy na sprzedaż proszę o porady prawne jak tego dokonać

Sam proces sprzedaży jest bardzo skomplikowany - formalnie, prawnie i praktycznie, ponieważ do rozpoczęcia całej procedury wystarczy uchwała zgodnie z art. 22 ust. 3 ppkt 4, 5, 5a, 6, 6a UoWL ale do nabycia (sprzedaży) potrzebne są zasady z UoGN i wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli (wszyscy muszą przystąpić do podpisania AN).

Nasze forum nie jest kancelarią prawną więc siłą rzeczy nikt z nas nie ponosi żadnej odpowiedzialności za porady - proszę traktować otrzymane odpowiedzi jako wstępne porady mniej lub bardziej doświadczonych praktyków i teoretyków życia wspólnotowego - bo i tak do przeprowadzenia całego procesu potrzebny będzie prawnik i to dobry w tych sprawach, mający dostęp do dokumentów i rozumiejący co w nich się znajduje.

---

Jest jeszcze jedna ważna sprawa:

wyznaczono w piwnicach części wspólne pralnie suszarnie wózkarnie itp. Są to pomieszczenia nie użytkowane większości czy możemy je sprzedać

- każdy budynek wielorodzinny winien być wyposażony zgodnie z przepisami właśnie w tego typu pomieszczenia (pralnie, suszarnie, wózkownie itp). Co będzie gdy któryś z lokali zmieni właściciela po jakimś czasie i nowy będzie się słusznie domagał dostępu do tego typu pomieszczeń?
Trzeba będzie wtedy przeprowadzić proces odwrotny.

wp44

pksdom: ok. a jak się to ma do sprzedaży sam moge zrobic szkic ?

Tak, możesz sam zrobić szkic. Niemniej, rzeczywistość jest taka, że w przypadku obrotu nieruchomościami urzędy wymagają, aby inwentaryzacja była podpisana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub rzeczoznawcę majątkowego.

Jeszcze słowo o stanowisku wobec sporządzania inwentaryzacji nieruchomości:
http://www.izbaarchitektow.pl/pokaz.php?id=548

Pozdrawiam

citizen

@gecon: zgadzam się z Twoim stanowiskiem, poza jedną kwestią: przepisy nie nakazują by każdy budynek wielorodzinny musiał być wyposażony w pomieszczenia typu pralnie, suszarnie, wózkownie, a tym bardziej itp (czyli jakie?)
Inną kwestią jest fakt, że w niektórych wspólnotach właściciele uznają, że potrzebują takiego czy innego zastosowania pomieszczeń, które nie są przynależne do lokali. U nas np dodatkowe pomieszczenia piwniczne są wynajmowane, nikt nie był zainteresowany wózkarnią, suszarnią a tym bardziej pralnią. Duże pomieszczenie dodatkowe (ok. 40m2) wyremontowaliśmy i wyposażyliśmy w nowe ławki i inne meble, aby mieć miejsce na zebrania wspólnoty i siedzibę zarządu

koziorozka

Jednak stawiamy na sprzedaż

Wszyscy właściciele muszą się na to zgodzić. Bez wyjątku.
Potem przygotujcie dużo kasy na prawnika, rzeczoznawcę, notariusza i wiele innych spraw, które będziecie musieli załatwić.
Aha, i trzeba wam dużo cierpliwości, bo szybko tego na pewno nie załatwicie.

gecon

przepisy nie nakazują by każdy budynek wielorodzinny musiał być wyposażony w pomieszczenia typu pralnie, suszarnie, wózkownie

Hm.
Konieczność projektowania i wykonywania tego typu pomieszczeń w budynkach wielorodzinnych wynikała z innych przepisów z których chyba najważniejsze dotyczyły spraw z zakresu obrony cywilnej (pod pozorem pralni, łaźni, suszarni) - kto był w wojsku to wie o co chodzi w odkażaniu. O dziwo w aktualnych przepisach dotyczących wyposażenia budynków wątek obrony cywilnej również jest eksponowany.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002
"...Rozdział 6 Pomieszczenia higienicznosanitarne
§ 76
Wymagania dotyczące pomieszczeń higienicznosanitarnych określają przepisy rozporządzenia, a także przepisy dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy oraz obrony cywilnej. Do pomieszczeń higienicznosanitarnych zalicza się łaźnie, sauny, natryski, łazienki, ustępy, umywalnie, szatnie, przebieralnie, pralnie, pomieszczenia higieny osobistej kobiet, jak też pomieszczenia służące do odkażania, oczyszczania oraz suszenia odzieży i obuwia, a także przechowywania sprzętu do utrzymania czystości..."

Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji
z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
"...§ 11. 1. Pomieszczenia oraz urządzenia przeznaczone do wspólnego użytkowania mieszkańców powinny być utrzymywane w stanie technicznym, higieniczno-sanitarnym i estetycznym zapewniającym właściwe spełnianie założonych funkcji przez cały okres użytkowania budynku..."

Jeżeli w projekcie budynku wielolokalowego takie pomieszczenia są naniesione ( a tak jest prawie we wszystkich blokach z tzw. płyty) to obawiam się, że żadna wspólnota nie może sobie ot tak dowolnie zmieniać przeznaczenia tego typu pomieszczeń i np. z suszarni zrobić szaszłykarnię, czy sprzedać na magiel.

Jak widać na poniższym przykładzie takie pomieszczenia są również projektowane i wykonywane we współczesnych budynkach.

"...Budynek jest podpiwniczony, o pięciu kondygnacjach nadziemnych. Znajduje się w nim 25 mieszkań oraz pomieszczenia techniczne i towarzyszące. Wszystkie mieszkania są trzypokojowe. Każde z nich ma wydzieloną kuchnię, łazienkę oraz WC... Podpiwniczenie jest przeznaczone na komórki lokatorskie oraz pomieszczenia techniczne, tj. pomieszczenie węzła cieplnego, pomieszczenie wodomierza, maszynownię dźwigu i pomieszczenia towarzyszące – suszarnia, pralnia, WC, wózkownia, pomieszczenie gospodarcze. Zastosowano stolarkę okienną z PVC, drzwi wejściowe do klatek schodowych – aluminiowe, a drzwi wejściowe do mieszkań – antywłamaniowe klasy C.
Budynek został przystosowany dla osób niepełnosprawnych. W ramach robót zewnętrznych i małej architektury wykonano miejsca parkingowe dla samochodów lokatorów i osób niepełnosprawnych, obudowę śmietników, nawierzchnie chodników z kostki brukowej, tereny zielone, oświetlenie zewnętrzne..."

http://www.budowaroku.pl/laureaci/2014/dyplom-uznania/39-2014/dyplom-uznania/283-budowa-budynku-mieszkalnego-wielorodzinnego-wraz-z-infrastruktura-towarzyszaca-w-lasku-przy-ul-topolowej-1.html

citizen

Jeżeli w projekcie budynku wielolokalowego takie pomieszczenia są naniesione ( a tak jest prawie we wszystkich blokach z tzw. płyty) to obawiam się, że żadna wspólnota nie może sobie ot tak dowolnie zmieniać przeznaczenia tego typu pomieszczeń i np. z suszarni zrobić szaszłykarnię, czy sprzedać na magiel.

Jak nie może, skoro może.
Mój budynek to wielka płyta z początku lat 80', jeszcze kilka lat temu spółdzielczy. Jeszcze w latach 90' sama spółdzielnia przerobiła wszystkie suszarnie (ostatnia kondygnacja) na lokale mieszkalne. Pralnie w piwnicach chyba nigdy nie były używane jako pralnie (po co komu pralnia w piwnicy jak każdy ma pralkę automatyczną w mieszkaniu???) i w czasach spółdzielnianych były "zagospodarowywane" na zasadzie "szurum-burum-nikt-nic-nie-wie" .
Gdy wspólnota zaczęła zarządzać budynkiem zrobiliśmy porządek ze wszystkimi pomieszczeniami dodatkowymi i wszystkie są wynajmowane a dochody z wynajmu zwiększają FR ku zadowoleniu wszystkich właścicieli. Nie ma siły, by ktoś nam, w końcu współwłaścicielom budynku, nakazał byśmy wbrew naszej woli utrzymywali w naszym budynku pomieszczenia, których nie chcemy. Nie ma dla nas znaczenia, że w jakimś projekcie w Łasku ktoś sobie zaprojektował pralnię czy suszarnię (jego prawo i pieniądze), ani to że przytaczasz definicje co to są pomieszczenia higienicznosanitarne.

koziorozka

pksdpm - zakładam, że nie chodzi o te piwnice
http://www4.rp.pl/Plus-Minus/309259977-Don-Kichot-z-Kamienicy.html