Zarządca przymusowy - jak zawiązać umowę najmu
Andrzej1984
Użytkownik
Witam, zostałem zarządcą przymusowym nieruchomości. W kamienicy wydzielone są 4 lokale w których dwóch mieszkają współwłaściciele a w pozostałych obce osoby jedynie tam zameldowane. Pytanie jest moje następujące, jak zawiązać z tymi dwoma osobami umowę najmu? Dziękuję za pomoc
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To właściciel lokalu wynajmuje ewentualnie swój lokal a nie zarządca.
Kto jest właścicielem tych 4 lokali?
Kto wystąpił z wnioskiem o zarządcę przymusowego?
Jeżeli jesteś zarządcą to rozumiem, że masz jakieś kwalifikacje, więc dalej nie rozumiem na jakiej zasadzie i na jakich podstawach prawnych nie będąc właścicielem tych dwóch lokali prywatnych chcesz je wynajmować?
Zadaniem zarządcy jest m.in.ustalenie właścicieli lokali i ich udziału w NW i na tej podstawie określenie wysokości ponoszonych opłat. Najemcy nie obchodzą (nie powinni) zarządcy.
Zarządca przymusowy może wynajmować niepotrzebne pomieszczenia wspólne ale nie lokale prywatne.
Przecież jest jakiś właściciel tych dwóch lokali.
Jeżeli w imieniu właścicieli chcesz dysponować ich lokalami (wynajmować je i pobierać w imieniu właścicieli czynsze od najemców) - to masz pełnomocnictwo tych dwóch właścicieli?
Jeżeli masz to nie ma problemu a jeżeli nie masz to musisz je załatwić i możesz dalej działać.
To nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione?
Kto jest pierwotnym właścicielem kamienicy?
Te rzeczy należy ustalić - to podstawa aby cokolwiek można było robić.
Nowy doklejony: 12.10.15 16:21
Egzo odpowiadam:
PRZYMUSOWY ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ
W sytuacjach w których współwłaściciele nieruchomości mają zdecydowanie różne poglądy co do sposobu zarządzania wspólną nieruchomością, rodzi się konflikt, rozwiązanie którego współwłaściciele szukają w sądzie, wnioskując o zarządcę przymusowego. W przypadku współwłasności przesłanką do ustanowienia zarządcy przez sąd będzie sytuacja, w której nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość (art. 203 KC). Zarządca może być ustanowiony przez sąd również wtedy, kiedy zarząd wspólnoty nie został powołany, lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, wówczas każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26 ust.1 Ustawy o własności lokali). Do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.
Zarządca przymusowy jest ustanawiany przez sąd, a podstawą podjęcia czynności takiego zarządcy jest postanowienie sądu. Strona wnioskująca o ustanowienie zarządcy przymusowego, może wskazać kandydata na daną funkcję.
Współwłaściciele wnioskujący o ustanowienie zarządcy powinny pamiętać, że ustanowienie zarządcy spowoduje ograniczenie ich, jak i pozostałych współwłaścicieli, prawa do zarządu nieruchomością i pobierania pożytków z nieruchomości oraz innych przychodów z rzeczy.
Nowy doklejony: 12.10.15 16:22
Dlatego moim zdaniem jako zarządca mam prawo w imieniu współwłaścicieli pobierać pożytki z lokali...
Nowy doklejony: 12.10.15 16:34
Jeszcze jeden artykuł Egzo:
PRZYMUSOWY ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ
W sytuacjach w których współwłaściciele nieruchomości mają zdecydowanie różne poglądy co do sposobu zarządzania wspólną nieruchomością, rodzi się konflikt, rozwiązanie którego współwłaściciele szukają w sądzie, wnioskując o zarządcę przymusowego. W przypadku współwłasności przesłanką do ustanowienia zarządcy przez sąd będzie sytuacja, w której nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość (art. 203 KC). Zarządca może być ustanowiony przez sąd również wtedy, kiedy zarząd wspólnoty nie został powołany, lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, wówczas każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26 ust.1 Ustawy o własności lokali). Do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.
Zarządca przymusowy jest ustanawiany przez sąd, a podstawą podjęcia czynności takiego zarządcy jest postanowienie sądu. Strona wnioskująca o ustanowienie zarządcy przymusowego, może wskazać kandydata na daną funkcję.
Współwłaściciele wnioskujący o ustanowienie zarządcy powinny pamiętać, że ustanowienie zarządcy spowoduje ograniczenie ich, jak i pozostałych współwłaścicieli, prawa do zarządu nieruchomością i pobierania pożytków z nieruchomości oraz innych przychodów z rzeczy.
Nowy doklejony: 12.10.15 16:35
Jak wynika z przepisów kodeksu postępowania cywilnego, zarządca przymusowy zajętej nieruchomości obowiązany jest przede wszystkim wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca przymusowy może pozywać i być pozywany. Sąd może również w treści postanowienia zarówno ograniczyć zakres zwykłego zarządu, jak i poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu również niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zarządca przymusowy składa sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu, sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które sąd zatwierdza lub odmawia ich zatwierdzenia. Jeżeli zarządca przymusowy bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych wydanych przez sąd poleceń, może być skazany na grzywnę. Zarządca przymusowy ponosi również odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania swoich obowiązków.
Rozbiór logiczny tego zdania sugerował, że chodziło o współwłaścicieli lokali, zwłaszcza, że zadajesz pytanie na forum wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli jednak nie ma wyodrębnionych lokali, to nie istnieje u was wspólnota mieszkaniowa. Tak na szybko można ci poradzić tyle, abyś po prostu wysłał lokatorom wezwanie do zawarcia umowy najmu, a w razie gdyby nie reagowali, wyślij im wymiar odszkodowania płatnego co miesiąc za bezumowne korzystanie z lokali.
Od początku ci to wyjaśniam i Egzo również wyłuszczył ci to jasno: - ??? Powtarzam: Do tego należy sprawdzić ile lokali jest wyodrębnionych czyli sprzedanych (2?)
A jaki zakres obowiązków i uprawnień wynika z postanowienia o ustanowieniu zarządcy? Czy jest upoważnienie do wykonywania czynności przekraczających zarząd zwykły nieruchomością? Moim zdaniem zawarcie umowy najmu do takich czynności należy zaliczyć.
Wszystkie obowiązki związane z zarządem przymusowym dotyczą tylko i wyłącznie części wspólnych a nie lokali!!!
Pożytki (przychody) z najmu lokali ma prawo pobierać tylko i wyłącznie właściciel danego lokalu.
Nowy doklejony: 12.10.15 19:15
Dodam jeszcze że na tyle co rozmawiałem z adwokatek który reprezentuje jedną ze stron i mamy podobne stanowisko w pewnych sprawach co do podziału nieruchomości, powiedział że mam prawo a nawet obowiązek zawarcia umowy najmu.
Powtarzam - zarządca przymusowy: - nie ma żadnych uprawnień ani umocowań do zarządzania lokalami prywatnymi!
Może zajmować się tylko i wyłącznie częściami wspólnymi.
Jeżeli jakiś lokal jest niewyodrębniony to też ma swojego właściciela i tylko ten właściciel ma prawo wynajmować swój lokal czerpiąc z tego pożytki.
Ty jako zarządca przymusowy nie możesz!
Jedyną sytuacją gdzie mógłbyś zajmować się tymi dwoma lokalami (najemcami) byłoby to, że jesteś właścicielem tych dwóch lokali (co chyba nie ma miejsca bo byś napisał) lub posiadasz pełnomocnictwo właścicieli tych dwóch lokali.
Czynsz najmu od lokatorów tych dwóch mieszkań winien wyegzekwować ich właściciel a ty jako zarządca masz wyegzekwować zapłatę od właściciela(i) należnych opłat za te lokale.
Może być też tak, że nie jesteś zarządcą przymusowym ale zarządcą sądowym a kamienica wcale nie jest wspólnotą i te dwa inne lokale nie mają współwłaścicieli (jak pisałeś) i żaden lokal nie jest wyodrębniony. Ale to tylko gdybanie wynikłe z niepełnej informacji.
Nowy doklejony: 12.10.15 19:42
Dokładnie zarządcą sądowym tak jak mówisz tyle że to samo co zarządca przymusowy bo wyznacza go sąd. Tak jak mówiłem już wcześniej żaden z lokali nie ma właściciela.
Zarząd przymusowy a zarządca sądowy to dwa rożne byty (jak mawia jeden z użytkowników forum) chociaż obydwu wyznacza Sąd.
Szkoda tylko, że potrzebowałeś aż tyle wpisów aby przyznać się, że nie zarządzasz wspólnotą ale kamienicą prywatną o nieuregulowanych stosunkach prawno-własnościowych.
Może ty w ogóle jesteś wyznaczonym zarządcą z art. 931-935 kpc?
"Z sądowym zarządem nieruchomością mamy do czynienia wówczas kiedy Sąd wyznacza zarządcę sądowego (przymusowego) w oparciu o:
art. art. 203 i 269 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 2014 poz. 121 z późn. zm) i art. 26 ust.1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 poz. 80 nr 903 z późn. zm.) – przymusowy zarząd nieruchomością"
A faktycznie masz rację chodzi kamienice prywatną o nieuregulowanym stosunku prawno-własnościowych.
Z zarządcą sądowym mamy do czynienia w małych wspólnotach oraz w sytuacjach egzekucji. Natomiast z zarządcą przymusowym mamy do czynienia w dużych wspólnotach:
Z tego co przedstawiłeś,nie macie jeszcze zniesionej współwłasności. Wniosek o zniesienie współwłasności ,jak mniemam został złożony.Oczywiście ,że to Ty jako zarządca sądowy/przymusowy podpisujesz umowę najmu z tzw."przydziałowymi lokatorami".Mało tego,pobierasz czynsze od wszystkich współwłaścicieli i gospodarujesz całą współwłasnością.Zdajesz również sprawozdania do sądu z wykonywania swoich obowiązków .Po zniesieniu współwłasności,każdy z właścicieli będzie dokładnie wiedział ,co do niego należy.
I wówczas to oni będą decydować o swoich najemcach.
Na tą chwilę,poczytaj o problemach innych współwłaścicieli i jak należy je rozwiązywać.
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Wspolwlasnosc-4_2_16.html
Zarządca sądowy ma prawo wynajmować lokale i pobierać pożytki.