Jak zarządzać garażami - 20 lat prawnego chaosu
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
A może wystarczy tylko pomyśleć i połączyć;<br />Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2015 r., sygn. I CSK 312/14. ,, Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością swoich członków, o ile jest ona powiązana <br />funkcjonalnie z nieruchomością wspólną.<br />Z artykułem 752 i dalszymi Kodeksu cywilnego. Prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia? I jako tako jest pozamiatane. J.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Poza tym problem dotyczy nie tylko garaży,ale np. dróg będących współwłasnością kilkuset podmiotów.
Co do artykułu - szkoda że nie odniesiono się w nim do szerokiej interpretacji noweli czerwcowej.
Nikt tego jeszcze nie zrobił, a ja twierdzę że czekamy na serię wyroków na tle noweli.
współnota mieszkaniowa, 400 lokali, w tym mieszkalne, użytkowe i jeden garaż wielostanowiskowy. Nie wszyscy właściciele lokali są współwłaścicielami garażu (ok. 18% nie posiada udziału w garażu).
Zasadniczo wszystko git, tylko, że zarządca (art.18 ust.1 UWL ustanowiony przez developera) zarządza również tym garażem (stanowiącym odrębny lokal), wydatkuje na ten lokal środki WM, a następnie dochodzi zwrotu poniesionych wydatków od współwłaścicieli. No niby git. Tylko ...
Zarządca generuje na poczet garażu takie wydatki, na które nie można w żaden sposób wpłynąć. Dlaczego? Bo stanowią one koszty WM i to WM na koniec roku rozlicza zarządcę z wykonania roboty.
Czyli rónież ci, którzy z garażem nie mają nic wspólnego (przypominam, 18%)
Przykłady:
- co 3 miesiące wymieniane są sprężyny w 4 bramach garażowych (na koszt współwłaścicieli, bez próby skorzystania z rękojmi za wady od dostawcy sprężyn)
- co miesiąc (latem również) wykonywane jest maszynowe mycie posadzki, co generuje znaczny koszt
- co 3 miesiące odbywa się konserwacja instalacji słaboprądowych, która kosztuje kwotę z czterema zerami przed przecinkiem
- na garaż przerzucono znaczną część kosztów ochrony, choć nie chroni ona mienia właścicieli (brak regresu w przypadku ewentualnej kradzieży auta bądź zniszczenia), a jedynie chroni nieruchomość wspólną
- inne, mniej znaczne
Współwłaściciel garażu nie ma wpływu na to w jakiej wysokości i na jaki cel wydatkowane są jego środki. Wpływ na to ma WM (koszty WM), w tym również ci właściciele lokali, którzy nawet nie mają udziału w garażu (jak również nawet dostepu do tego lokalu, karty magnetyczne).
Czy takie narzucanie woli WM współwłaścicielom garażu jest poprawne z punktu widzenia ustawodawcy? Bo w moim przekonaniu WM nie ma prawa decydować o tym na jaki cel i w jakiej wysokości powinno ponieść się wydatki związane z tym odrębnym lokalem garażowym. I nikt nie podważa zasadności poniesionych wydatków bo brak podstaw prawnych w ogóle do zarządzania tym lokalem przez WM, a sądy uważają, że skoro sprawozdanie z zarządu zostało przyjęte uchwałą to nie może być mowy o braku zasadności poniesionych wydatków... Taki mamy klimat?
W tym ujęciu nie są zasadne wydatki ponieważ nie zatwierdzono ich uchwałą w sprawozdaniu.
W ujęciu funkcjonalnym wracamy do realnego życia, w którym nie potrzebujemy uchwał żeby uzasadnić że pękły sprężyny w garażu albo wyczyszczono posadzki bo były brudne.
My mamy protezę zarządzania halą i zakładamy że sprężyny mają prawo popękać, a zapłacić powinni właściciele pojazdów. Nie ma znaczenia u nas status hali. Podejście funkcjonalne.
Koszty hali formalnie zatwierdzają wszyscy, płacą użytkownicy, którzy mają dodatkową zaliczkę w opłatach na koszty hali, która to zaliczka jest dla nich rozliczana. Coś jak fundusz remontowy - nadwyżka przechodzi na okres następny.
Jaką podstawę do oddania głosu na temat sprężyny w bramie garażowej na właściciel lokalu, który nie posiada udziału w "tej sprężynie"?
W ujęciu funkcjonalnym jak najbardziej niech robi to zarządca, ale musi być jakiś mechanizm nadany przez ustawodawcę, który pozwoli kontrolować zarządcę, chociażby konieczność umowy na podstawie art.185 ust.2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami zawartej ze współwłaścicielami, nie wm.
Pozwoli to poprosić zarządcę, żeby skorzystał z rekojmi w sprawie tej "sprężyny". Dostawa towarów objęta jest takim uregulowaniem bądź zgodnością z umową. Nie może być tak, że sprężyna jest kupowana co 3 miesiące i dostawca nie ponosi tego żadnych konsekwencji (dostawcą jest firma świadcząca usługę wymiany, zatem zachodzi podejrzenie, że to nadużycie). Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne określa Art. 568. § 1 k.c. gdzie uregulowano, że "Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat [...], tylko co z tego, jak brak jest możliwości egzekwowania tego.
W obecnej sytuacji prawnej współwłaściciele garaży (i innych współwłaśności z duż ilością współwłaścicieli) mają jedynie obowiązki, bo praw zostali zupełnie pozbawieni.
Wychodzi na to, że lokal ma wyglądać tak, jak tego WM chce, nawet "na bogato". Tylko na jakiej podstawie?
Popieram...
cała prawda z realu
czas najwyższy prawo zmienić do rzeczywistości , albo ukrócić twórczość "prawną" deweloperów
wszytko zależy, czy garaż wielostanowiskowy ma wpisaną służebność przejazdu i przechodu , bo są w mim zainstalowane komory techniczne , komory śmietnikowe , czy nie.
Ile z kosztów utrzymania garażu wielostanowiskowego zaliczyć osobom korzystającym ze służebności ? 30% 50 %/ ? a może nic - zero ?
Dla sprawnego działania WM , zwyczajowo , przyjmuje się, że przykładowe koszty utrzymania bramy wjazdowej (traktując ją, jako wejście na klatkę schodową) , oświetlenia czy sprzątania garażu wielostanowiskowego zaliczone są do utrzymania nieruchomości wspólnej.
Chodzi o precedens (tak sądze, że można to nazwać) gdzie zobowiązany do pokrycia wydatków (współwłaściciel) nawet nie ma prawa nie zgodzić się na zaciągnięcie zobowiązania.
Sprawa sprężyny - współwłaściciele mieliby mniejsze wydatki, gdyby zarządca skorzystał z zapisów o rękojmi (czego nie robi), ale brak jest mechanizmów, które pozwoliłyby na uznanie zasadności poniesionego wydatku przez rzeczywiście zobowiązanych. Decyduje WM. Howk !!! A ustawodawca uważa, że "Nic się nie stało, Polacy, nic się nie stało ..."
Nasza hala jest czw i nikt o tym nie wie. Nawet urzędnicy od podatków lokalnych. A psuje się tak samo jak hala wyodrębniona.
Na tym właśnie polega problem, że wspólnota wydatkuje środki współwłaścicieli garażu w sposób nieograniczony i niekontrolowany, bez posiadania podstawy prawnej, a jedynie na zasadzie, że "ktoś to musi robić".
Następnie dochodzi należności od współwłaścicieli, którzy nawet nie mogą zakwestionować zasadności tego wydatku (oprócz kwestionowania sprawozdania z zarządu nieruchomością, ale jak twierdzi Sąd Najwyższy, zawiera ono jedynie informację o wydatkach na inną nieruchomość, bo nie dotyczy nieruchomości wspólnej).
Nie odpowiedziałaś na pytanie ?
Chodzi o to, że nie ma jednoznacznych uregulowań prawnych w temacie zwrotu wydatków poniesionych przez WM na odrębny lokal, zasadności poniesienia danego kosztu, określonej wysokości, konieczności i czasie jego poniesienia, zakresie, standardzie utrzymania lokalu, i innych. WM dyktuje standardy jakim ma odpowiadać odrębny lokal wg własnego uznania.
WM mając zupełną dobrowolność w kwestii wydatków na garaż (odrębny lokal) rości sobie o zwrot od współwłaścicieli, a zobowiązani do ich poniesienia nie mogą nic zrobić, bo Sąd Najwyższy uważa, że WM ma uprawnienia do takiego działnia (w związku z w/w wyrokiem).
Dochodzi zatem do arbitralnego wydatkowania cudzych środków pieniężnych w wykonaniu WM jako pośrednika (środki WM z regresem na współwłaścicieli). I to wszystko w majestacie prawa...
Potrzebna nowela głównie kodeksu cywilnego w zakresie współwłasności.
Współwłaściciele garażu wielostanowiskowego mają przede wszystkim ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej , reszta jest wg uznania właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę
Rozsądny gwarant nie zaprzeczy że dostarczył sprężyny, a nie wie nic o statusie hali.
Przeciętny sędzia nie odmówi zdolności wspólnocie, chyba że hala jest zorganizowana i jakiś garażowicz zgłosi argumenty Laluni, a sędzia przyzna mu rację.
Czy SN nie przyznał racji wspólnocie, bo hala po prostu nie była zorganizowana wg kc?
Nie uznał że lepiej żeby wspólnota decydowała o sprężynach bez zlecenia, niżby bramy garażowe miały rdzewieć niezadbane?
Podałam ten przykład po to, żeby wskazać, że współwłaściciel garażu nie ma nic do powiedzenia w sprawie jego własności, bo brak mechanizmów i uregulowań prawnych.
Zarówno standard utrzymania lokalu, wysokość nakładów, jak również wybór dostawców rzeczy i usług, ich jakość wykonania oraz ewentualne roszczenia w tym zakresie, pozostają poza zasięgiem współwłaścicieli, bo są wyłącznie w rękach wspólnoty mieszkaniowej (która nie jest właścicielem lokalu i nie ma żadnego umocowania do takiego działania).
Obowiązany do zwrotu WM wydatków nie ma wpływu na to wszystko, co wiąże się z jego włąsnością. Ma jedynie obowiązek płacić tak, jak nakazuje mu WM.
Czy uważacie Państwo, że jak w jakimkolwiek innym lokalu (mieszkalnym, użytkowym) nie miałby kto zarządzać, płacić za energię elektryczną i inne, to WM również miałaby prawo działać w podobny sposób i rościć sobie o zwrot poniesionych wydatków? Wpisywać to do planu gospodarczego? Przecież to też byłby jeden z wyodrębnionych lokali w budynku. Czy właśćiciel tego lokalu powinien wtedy zgodzić się z arbitralną decyzją wspólnoty co wchodzi w zakres niezbędnych wydatków? I kto jest dostawcą towartów i usług? Bo w moim przekonaniu WM nie ma prawa ingerować w "cudzą własność".
I w obecnym stanie prawnym każdy wyodrębniony lokal ma taki sam status niezależnie od ilości jego współwłaścicieli i ingerowanie w jego stan stanowi naruszenie cudzej własności.
Ustawodawca dał mechanizmu do tego, żeby właściciel lokalu stosował się do porządku domowego i innych i w Art. 16. 1 UWL postanowił:
"Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości".
Dlaczego zatem takie działanie można stosować do mieszkania, a nie można zastosować w stosunku do garażu? Status odrębnych lokali taki sam w obu przypadkach.
Przeciez jeżeli współwłaściciele nie będą dbali o lokal to teoretycznie zawsze można go zlicytować. Tylko właśnie o to chodzi, że ustawodawca udaje, że problemu nie ma, a sądy orzekają jak orzekają.
...
PS. ustawodawca skupia się na zmianach w kwestii nieruchomości jedynie w celu porządkowym, żeby wprowadzić złodziejski podatek katastralny, którego sugerowana wysokości to 1% wartości nieruchomości, co w szybkim przeliczeniu daje taki sam efekt, jak użytkowanie wieczyste nieruchomości (99 lat); nabywając nieruchomość w ciągu każdych 100 lat, my i nasi następcy prawni, zapłacimy za nią ponownie, i ponownie, i ponownie; gminy już zostały zwolnione od podatku od nieruchomości, który zostanie zastąpiony podatkiem katastralnym (kastralnym
Tylko właśnie na tym polega problem, że ustawodawca "zrównał" takie lokale z dużą ilością współwłaścicieli z pozostałymi lokalami. Nie zastosował regulacji, które pozwoliłyby na egzekwowanie prawa materialnego, a tym samym pozbawił możliwości kontroli gospodarowania własnymi środkami finansowymi tylko z tego powodu, że jest się współwłaścicielem garażu.
Współwłaściciel nie decyduje faktycznie o tym, czy utrzymanie takiego garażu to kwota 10 tys. czy też 20 tys. PLN miesięcznie. A powinien. Pomimo braku takiej decyzyjności jest obowiązany partycypować w każdej kwocie bezwarunkowo.
Współwłaściciel też "wytwarza koszty", jak się okaże wandalem.
Czym innym są zaliczki na utrzymanie garażu wielostanowiskowego, a czym innym są koszty jego utrzymania, jakie powstały w roku obrachunkowym.
Na jedno i drugie współwłaściciele mają wpływ.
Czy może zrobić to WM? Nie może, bo nie jest właścicielem lokalu, jak również nie posiada żadnej legitymacji prawnej do działania w imieniu współwłaścicieli odrębnego lokalu garażowego. czyli znowu ZONK.
Zaliczki na utrzymanie garażu wielostanowiskowego (stanowiącego odrębną nieruchomość lokalową) nie wynikają z żadnego aktu prawnego. Nie ma takowych.
Z art.15 ust.1 UWL wynika, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Ponieważ za zarządzanie odrębnymi lokalami odpowiadają ich włsćicielel zatem opłaty za zarządzanie odrębnym lokalem (tutaj garażowym) nie mieszczą się w zakresie definicji bieżących opłat (tak samo jak zwrot wydatków na dostawę mediów do lokalu).
Zatem jaki wpływ mają współwłaściciele na akt wandalizmu (nie mają nawet faktury za usunięcie szkody, żeby ewentualnie wnieść powództwo, bo ma WM), jak również jaki wpływ mają na wysokość ponoszonego w ogólnym rozrachunku kosztu utrzymania tego lokalu w danym roku? Żadnego...
Mają wpływ jedynie na to, kiedy dokonają wpłaty roszczonej przez WM kwoty mając na uwadze możliwość naliczenia przez WM odsetek (również wątpliwe z uwagi na brak regulacji odnośnie zwrotu poniesionego wydatku)
Art.24 § 2 k.c.
Jeżeli wskutek naruszenia dobra osobistego została wyrządzona szkoda majątkowa, poszkodowany może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych.
oraz specjalnie dla KubyP
Art. 83 Konstytucji RP
Każdy ma obowiązek przestrzegania prawa Rzeczypospolitej Polskiej.
(...)
chciałabym zapytać, czy prawdziwe jest stwierdzenie, że zdecydowana większość wspólnot halę garażową z oddzielną księgą wieczystą traktuje jako część wspólną ze wszystkimi tego konsekwencjami? Czyli nie prowadzi oddzielnej ewidencji kosztów dla garażu i właściciele, którzy nie mają miejsca postojowego głosują w sprawie garażu /jako części nieruchomości wspólnej/ swoim udziałem mieszkaniowym?
Ponoć przeważają względy praktyczne, a nie przepisy prawa.
Tylko zdrowy rozsądek pozostaje. A on mi podpowiada, że zarządzanie garażem zgodne z prawem (traktowanie go jak odrębny lokal w wieloma współwłaścicielami) w realu jest niemożliwe.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz
Moje pytanie dotyczyło raczej tego, czy powszechne jest prowadzenie JEDNEJ ewidencji kosztów dla części wspólnej i wyodrębnionego garażu. Czy praktyka dnia codziennego jest inna niż przepisy prawa?
Niestety, dopiero po zadaniu tego pytania na forum, uświadomiłam sobie, że raczej nie będzie chętnych, aby potwierdzić taki stan rzeczy.
Jeżeli hala nie jest lokalem wyodrębnionym, to odpada gimnastyka z regulacją kodeksu cywilnego i pozostaje dostosowanie jednej ewidencji do zasad ramowych ustawy. Jest spore pole do interpretacji uwol, ale dotyczy ono szczegółów (dot. przede wszystkim właśnie ewidencji kosztów).
Jeżeli jest wyodrębniona, to albo mamy dwa odrębne byty prawne zgodnie z prawem, albo w praktyce jeden ale z bezprawną protezą zarządzania garażem (przez wspólnotę).
W pierwszym wypadku ewidencje będą dwie osobne, pola do interpretacji jak to zaprowadzić prawie nie ma, ale chyba mało kto to zaprowadził, bo jest to rozwiązanie nieżyciowe. Tak urządzą sobie legaliści pozbawieni wątpliwości.
W drugim przypadku rozwiązania będą pewnie różne. Co hala to inaczej. Głównie ze względu na rożną wielkość hal (liczoną nie tyle w udziałach w całości , co w udziale kosztów tej hali do całości kosztów).
Nie bez znaczenia pozostanie kwestia, jaki odsetek właścicieli lokali posiada stanowisko w wyodrębnionej hali. Można jeszcze rozważać czy w hali są służebności przejścia (nie polecam, ale można). Tak urządzą sobie ludzie z wyobraźnią.
Brak więc jednoznacznej odpowiedzi na twoje pytanie o jedną ewidencję.
Można dodać, że ostatnia nowela do ustawy od tej odpowiedzi raczej nas oddala niż przybliża, ponieważ posłowie nie wiedzieli nad czym głosują. Tak, w naszym imieniu, działają ludzie bez właściwości.
Wynika z tego, że zakres tych świadczeń (sprzatanie, konserwacja, energia elektryczna, itp.) nie mieści się w zakresie ewidencji pozaksięgowej określonej w art.29 ust.1 UWL, która to zgodnie z literalnym brzmieniem winna być prowadzona dla każdej nieruchomości wspólneji i dotyczyć kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (definicja z art.3 ust.2 UWL). Należy przez to rozumieć, że wszelkie inne czynności nie mieszczą się zakresie tej ewidencji pozaksięgowej.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa (za zgodą właściclei lokali) dokonuje czynności wykraczające poza nieruchomość wspólną winna prowadzić ewidencję na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych, w której będzie ewidencjonowała te zdarzenia, które właśnie wykraczają poza NW. Jest to odrębna ewidencja (decyzję w sprawie jej formy podejmuje WM)
Należy pamiętać, że zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych (art.17 ust.1 pkt.44)) wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zatem dochód WM uzyskany z gospodarki lokalem garażowym (stanowisko organów jest takie, że nie służy on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych) nie będzie zwolnony z podatku (nawet jak przychód będzie równy kosztom, a dochód wyniesie zero to należy złożyć CIT, w którym przedstawiony będzie ten zerowy dochód jako różnica pomiędzy przychodem i kosztami).
Jest to praktyczne stanowisko, niemniej jednak nalezy pamiętać, że WM nie ma żadnej legitymacji prawnej do działania na rzecz właścicieli odrębnego lokalu garażowego. Ustawodawca siedzi w tym temacie cicho i nadal udaje, że nie ma problemu.
to zależy od zapisów w aktach notarialnych ws służebności i czy infrastruktura pozwala na wyodrębnienie kosztów: są odrębne liczniki energii elektrycznej ,
to znaczy ????
w jednych wspólnotach da się to zrobić, a w innych nie, bo komory techniczne (śmietniki , komory z licznikami EE) są umieszczone w garażu wielostanowiskowym i jest ustanowiona służebność przechodu i przejazdu dla podmiotów trzecich ( np. właścicieli lokali co nie mają miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym). Trudno w takim przypadku ustalić, kto ile prądu zużywa czy kto ile brudzi w garażu?
wałkujemy temat działania WM na pograniczu prawa w kwestii ogrębnego lokalu garażowego od dłuższego czasu.
Tak - WM nie legitymacji do działania na rzecz utrzymania odrębnego lokalu garażowego w nalezytym stanie, ale działa (rozwiązanie praktyczne).
Jak działa to wykonuje czynności opodatkowane. A jak wykonuje czynności opodatkowane to ma obowiązki z tym związane.
Należy też zauważyć, że ten, kto nie prowadzi działaności gospodarczej, ale wykonuje czynności, które są generują dochód, winien go także opodatkować. Winien sporządzić odpowiednią ewidencję w celu spełnienia wymogów ustaw podatkowych, a na jej podstawie sporządzić odpowiednią deklarację.
Reszty nie komentuję szkoda klawiatury ....
KubaP - nie masz do czynienia z dużymi wspólnotami zatem nie rozumiesz zupełnie tematu/problemu.
poczytaj nowy artykuł to może "zakumasz", bo na razie ciężko idzie...
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2740-garazowy-absurd-glowa-muru-nie-przebijesz
U mnie nie ma kosztów utrzymania lokalu garażu wielostanowiskowego , wszelkie koszty są zaliczone do części wspólnych, nawet koszty bramy wjazdowej , bo to "duże drzwi" wyjściowe do budynku. Lalunia słabą masz wyobraźnię, aby ogarnąć temat garażu wielostanowiskowego we wspólnocie. Nigdy bym ciebie nie zatrudnił do spraw wspólnotowych w temacie prawniczym.
No i twoje "działania" nie są wyznacznikiem prawa, jak również nie znajdujesz się on w centrum wszechświata. Nie ja napisałam ten artykulik
Podtrzymuje równiez stanowisko, ze właścicielom lokali, którzy mają z tobą do czynienia, chętnie pomogę. Na wielu różnych płaszczyznach, kompleksowo, w temacie wspólnot mieszkaniowych.
Gdy obrabuję sąsiada na 1,5 mln zł to winienem opodatkować to jako dochód z nieujawnionych źródeł i zapłacić 75% podatek???!!!!
Owszem trafiają się wśród złodziei kompletni kretyni ale nie słyszałem o takim i nie spotkałem żadnego na tyle skretyniałego żeby z tym co ukradł leciał do US zapłacić podatek - bo tak trzeba,(bo art. 158 ust. 29 ppkt 44 UoPDoOP o tym mówi).
Bzdura!
Jak pożyczysz od koleżanki 100 zł (czy jakieś innej kwoty) to nie zapomnij złożyć deklaracji informując US o tym i nie zapomnij też zapłacić podatku.
Jak pożyczysz od koleżanki 100 PLN to w świetle prawa nie ty, tylko ta koleżanka powinna opodatkować dochód w postaci otrzymanych od ciebie odsetek, bądź w przypadku rezygnacji z nich, powinna wystawić ci PIT-8C.
(...)
Blazejh - oczywiście, że istotny jest udział kosztów hali garażowej do całości kosztów oraz ile jest miejsc garażowych w stosunku do wszystkich właścicieli mieszkań. Natomiast nie bardzo wiem, dlaczego wszystkie koszty np sprzątania /garażu plus części wspólne/ mam płacić wg. udziału /miejsce postojowe plus pow. mieszkania ew. komórka lokatorska jako pomieszczenie przynależne/. Inna jest kalkulacja jeżeli opłaty za części wspólne ponoszę wg. udziału, a za miejsce postojowe od ułamka 1/liczba miejsc.
Lalunia-czy faktycznie wspólnota nie ma żadnej legitymacji prawnej do działania na rzecz współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu? A na podstawie pełnomocnictwa?
Jeżeli wyodrębniony garaż jest wlączony do części wspólnej, to poza ułatwieniem funkcjonowania /głownie administratorom/ nie znajduję innego uzasadnienia.
Na jakiej podstawie osoby, które nie mają miejsca postojowego mają głosować w sprawie garażu, dlaczego według udziałow mam płacić za wszelkie koszty, a nie za te dotyczące tylko części wspólnej? Koszty garażu należy wyodrębnić z kosztów ogółem i rozdzielić na współwłaścicieli garażu. Dlaczego nadwyżka z opłat na bieżące utrzymanie /w tym również garażu/ jest przeznaczana na fundusz remontowy?
Dziękuję za odzew na moje pytanie. Mimo, że jednoznaczna odpowiedź nie padła jasne jest, że większość wspólnot łączy rozliczenie wyobrębnionego garażu z kosztami części wspólnej. Sadzę, że nie bez znaczenia jest w tym również przyzwolenie właścicieli wynikające z braku świadomości.
legitymacji wynikającej z ustawy. Oczywiście w przypadku pełnomocnictwa może mieć, ale to już dodatkowa czynność.
Trochę nietfortunnym jest użuwanie sformułowania "części wspólnej", gdyż UWL definiuje nierychomość wspólną (art.3 ust.2). Lokal będący współwłasnością sam w sobie jest lokalem wspólnym (zazwyczaj z podziałem do korzystania). Nie stanowi on jednak nieruchomości wspólnej, jak również nie można go do niej dołączyć, gdyż byłoby to ingerencją w prawo własności.
Właściciele lokali głosują w sprawach wspólnoty, ale tak się właśnie składa, że w te sprawy nieformalnie wkomponowywane są wydatki ponoszone przez WM na koszty zarzadu garażem (jako odrębnym lokalem), a nastepnie WM rości o ich zwrot (a współwłaściciele garażu formalnie nie mają wpływy na ich wysokośc, zasadność, itp.)
Koszty są kosztami wspólnoty, ale dochodzone są od współwłaścicieli garażu na podobnej zasadzie jak dostawa mediów do lokalu (rozliczane zgodnie z Kodeksem cywilnym w wysokości odpowiadającej posiadanemu udziałowi w garażu).
A co w przypadku braku przyzwolenia? Brak jest mechanizmów, które współwłaściciel garażu mógłby wykorzystać.
Zaskarżenie uchwały WM w sprawie tych kosztów nic nie daje, bo sądy uważają, że skoro wydatki zostały poniesione współwłaściciele powinni zwrócić je wspólnocie.
A jak uważają je za wysokie to niech mają pretensje do wspólnoty, bo takie uchwaliła w planie gospodarczym. Perpetum mobile
W ten sposób zarządzane jest wiele garaży w moim regionie:)
Rozumiem, że ewidencjonujecie koszty hali i garażowicze mają zaliczkę na ich poczet.
Domyślam się, że garażowicze te kwestie ustalili niejednomyślnie, albo może przeciwnie - stał się jakiś cud?
Pozycja w sprawozdaniu rocznym w części kosztów indywidualnych to też eleganckie rozwiązanie i również niezgodne z ustawą. Popieram.
Zatwierdzana jest przez wszystkich - znowu popieram, choć to sprzeczne z przepisami zupełnie.
Jadwiga - sądzę że norma to raczej sytuacja w Krakowie, a nie u was.
Jeżeli chcesz powalczyć ze wspólnotą o wydzielenie i rozliczanie osobnych kosztów hali, to nie używaj argumentów związanych z naliczaniem opłat za powierzchnie komórek lokatorskich. Komórki zostaw na boku.
Co do kalkulacji, to oczywiście wyjdzie ona rożnie zależnie od stawki jaką przyjmiesz od miejsca oraz od sumy stawek jeżeli liczysz wg udziałów oraz od pozycji kosztowych które w ogóle uwazglądnisz w garażu. Stawka w garażu dobrana z głowa i ewentualnie korygowana co roku to podstawa (uwaga - wszystko to zupełne herezje niezgodne z ustawą).
Zapis w aktach o sposobie zarządu halą garażową w kwestii formalnej załatwił sprawę.
Ciekawi mnie jednak co w przypadku wydatków trudnych do przewidzenia, np. konieczność wymiany bramy garażowej.
W jaki sposób ustalony zostałby budżet na ten wydatek oraz kto zatwierdziłby ofertę, wykonawcę i podpisał odbiór? Czy macie wypracowane jakieś mechanizmy?
ty się Lalunia lepiej nie pchaj tam, gdzie ciebie nie chcą, bo z tej pomocy na "płaszczyznach" możesz mieć dzieci .
jest i co z tego wynika ... ano to, że czasem łamie się zapisy prawne , dla świętego spokoju .
Ja uważam, że mogłoby by być taniej dla współwłaścicieli garażu
Można np. odstąpić w hali od zasady udziałowej. Jest to znowu niesforny wymysł, ale pozwala na przejrzyste rozliczenie kosztów samego garażu, prostą jednakową zaliczkę dla stanowisk i nie budzi większych zastrzeżeń u niegarażowiczów.
jaką podstawę prawną miałaby ta prosta jednakowa zaliczka dla stanowisk?
Kodeks cywilny reguluje podział wydatków ponoszonych przez współwłaścicieli w art.207 k.c. wg udziałów.
Podział (z praktycznego punktu widzenia) mógły być dokonywany na ilość miejsc postojowych, gdyby właściciele poszczególnych miejsc mieli dokładnie taki sam udział, ale....
Przecież dane miejsce może mieć dwóch (lub więcej) współwłaścicieli i zamiast np. 1/100 dwie osoby posiadają każda po 1/200 co w sumie daje 1/100 (np. partnerzy, rozdzielność majątkowa, itp.).
Nie można zatem stosować uproszczeń. Każdy ze współwłaścicieli odpowiada za swoje zobowiązania, a sytuacja często zmienia się jak w przysłowiowym kalejdoskopie.
....
Definicja NW znajduje się w art.3 ust.2 UWL.
Nie stanowią kosztów zarządu NW wydatki poniesione przez WM na potrzeby właścicieli lokali, zatem nie mogą znaleźć się w ewidencji pozaksięgowej, która ma służyć NW (co wynika bezpośrednio z art.29 ust.1 UWL)
Wydatki te stanowią dla WM inne koszty (podatkowe), a zwrot tych wydatków stanowi inne przychody niż z NW (podatkowe; jeżeli dotyczą zasobów mieszkaniowych są zwolnione, ale jeżeli dotyczą lokali użytkowych, garaży, bądź innych operacji - podlegają opodakowaniu). Zatem powinny znaleźć się w ewidencji temu służącej, która jest inną ewidencją, niż ta dla NW.
Dla ułatwienia należy sobie uświadomić, że NW jest konkretną nieruchomością (jak lokal, z tym, że właścicielem tej nieruchomości są wszyscy właściciele lokali w częściach ułamkowych) i zarząd/ca prowadzi ewidencję wydatków z nią związanych tak jak każdy zarządzający własnym lokalem (choć czasem jest to wrzucanie faktur do szuflady). Zarządzanie lokalem nie wymaga prowadzenia żadnej ewidencji, ale odnośnie NW ewidencja pozaksięgowa została "narzucona" przez ustawodawcę w art.29 ust.1 UWL.
Po pierwsze: wspólnota nie ma prawa ponosić jakichkolwiek wydatków na rzecz lokali prywatnych.
Po drugie: koszty w jakich wspólnota pośredniczy dostarczając np. media do lokali są kosztami zarządu bo to wspólnota podpisuje umowę z dostawcą, media dostarczane są do budynku (do NW) i wspólnota rozlicza się z dostawcą takich mediów. Na te m.in. cele właściciele uiszczają zaliczki.
(...)
Proszę nie traktować oprogramowania dostarczanego przez ich twórców jedynie jako ewidencja pozaksięgowa. Oprogramowanie to spełnia wszelkie wymagania dla bycia połączeniem ewidencji pozaksięgowej jak i ewidencji rachunkowej (a nawet i rejestrów VAT). Stosowanie nazewnictwa ewidencja pozaksięgowa do takiej aplikacji jest uproszczeniem niezgodnym ze stanem faktycznym.
I WM ma prawo ponosić inne wydatki. Media wynikają w ustawy, ale te pozaustawowe też, jeżeli ogół właścicieli lokali wyraził taką zgodę. Kto bogatemu zabroni?
(...)