zarządzanie nieruchomością wspólną, a zapisy z umów sprzedaży
szpiegu86
Użytkownik
Witajcie,
Zwracam się do Was z zapytaniem o opinię w poniższej sprawie. Mam WM, której nieruchomość jest zabudowana 9 budynkami (po 2 lokale w każdym). Deweloper sprzedając lokale mieszkalne zawarł w treści aktów notarialnych poniższe zapisy, które budzą moje wątpliwości, a jednocześnie stanowią źródło dyskusji o kosztach we wspólnocie.
1. Strony sobie też ustaliły, że elementy konstrukcyjne naprawia nabywca lokalu, zapis w AN o treści: "Strony zgodnie ustalają (...) że właściciele lokalu we własnym zakresie i na własny koszt wykonują czynności związane z eksploatacją lokalu w tym bieżącej naprawy oraz remonty substancji lokali zarówno wewnątrz lokalu jak i w zakresie elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych budynków w obrysie swojego lokalu i garażu (w szczególności: stropów, dachów, elewacji, przewodów kominiarskich, przewodów instalacji gazowej) oraz bram wjazdowych do garaży i domofonów"
2. Strony sobie też zdefiniowały nieruchomość wspólną, zapis w AN o treści: "Do nieruchomości wspólnej należy droga dojazdowa wewnętrzna, oświetlenie zewnętrzne, brama wjazdowa na osiedle, ogrodzenie, instalacja domofonowa zamontowana w furtce wejściowej na osiedle."
3. Strony dodatkowo ustaliły, że klatki schodowe utrzymują tylko ich mieszkańcy, zapis w AN o treści: "Strony ustalają, że użytkownicy lokali mieszkalnych, których wejście do lokali odbywa się przez klatkę schodową, ponoszą koszty związane z utrzymaniem przynależnej klatki schodowej w równych częściach tzn. po 1/2 kosztów"
Wobec powyższego moje pytania:
Ad. 1 - czy taki zapis jest zgodny wg Was z UoWL? (wg mnie nie), czy wywołuje skutki prawne?;
Ad. 2 - czy taki zapis jest zgodny wg Was z UoWL? (wg mnie nie), czy wywołuje skutki prawne?;
Ad. 3 - czy ten zapis mam traktować jako służące wyłącznie właścicielom 2 lokali i tylko ich obciążać kosztami czy standardowo traktować klatki schodowe jako część wspólną nieruchomości?
Jeden z właścicieli WM na tej podstawie neguje prawo wspólnoty, do finansowania bieżącej konserwacji/remontów, sprzątania klatek schodowych, zlecania przeglądów budowlanych, ubezpieczenia nieruchomości wspólnej, etc.
Zwracam się do Was z zapytaniem o opinię w poniższej sprawie. Mam WM, której nieruchomość jest zabudowana 9 budynkami (po 2 lokale w każdym). Deweloper sprzedając lokale mieszkalne zawarł w treści aktów notarialnych poniższe zapisy, które budzą moje wątpliwości, a jednocześnie stanowią źródło dyskusji o kosztach we wspólnocie.
1. Strony sobie też ustaliły, że elementy konstrukcyjne naprawia nabywca lokalu, zapis w AN o treści: "Strony zgodnie ustalają (...) że właściciele lokalu we własnym zakresie i na własny koszt wykonują czynności związane z eksploatacją lokalu w tym bieżącej naprawy oraz remonty substancji lokali zarówno wewnątrz lokalu jak i w zakresie elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych budynków w obrysie swojego lokalu i garażu (w szczególności: stropów, dachów, elewacji, przewodów kominiarskich, przewodów instalacji gazowej) oraz bram wjazdowych do garaży i domofonów"
2. Strony sobie też zdefiniowały nieruchomość wspólną, zapis w AN o treści: "Do nieruchomości wspólnej należy droga dojazdowa wewnętrzna, oświetlenie zewnętrzne, brama wjazdowa na osiedle, ogrodzenie, instalacja domofonowa zamontowana w furtce wejściowej na osiedle."
3. Strony dodatkowo ustaliły, że klatki schodowe utrzymują tylko ich mieszkańcy, zapis w AN o treści: "Strony ustalają, że użytkownicy lokali mieszkalnych, których wejście do lokali odbywa się przez klatkę schodową, ponoszą koszty związane z utrzymaniem przynależnej klatki schodowej w równych częściach tzn. po 1/2 kosztów"
Wobec powyższego moje pytania:
Ad. 1 - czy taki zapis jest zgodny wg Was z UoWL? (wg mnie nie), czy wywołuje skutki prawne?;
Ad. 2 - czy taki zapis jest zgodny wg Was z UoWL? (wg mnie nie), czy wywołuje skutki prawne?;
Ad. 3 - czy ten zapis mam traktować jako służące wyłącznie właścicielom 2 lokali i tylko ich obciążać kosztami czy standardowo traktować klatki schodowe jako część wspólną nieruchomości?
Jeden z właścicieli WM na tej podstawie neguje prawo wspólnoty, do finansowania bieżącej konserwacji/remontów, sprzątania klatek schodowych, zlecania przeglądów budowlanych, ubezpieczenia nieruchomości wspólnej, etc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"Wspólnota", którą zarządzasz to nic innego jak kondominium domów jednorodzinnych, które deweloper w celu ominięcia przepisów wybudował w formie "wspólnoty domów dwulokalowych, dwurodzinnych". Takie dziwadło architektoniczno-budowlane.
Czyli każdy z domów jedno-dwu-rodzinnych - jest jakby osobną wspólnotą dwulokalową i każda z tych wspólnot należy do "ogólnej wspólnoty" całego osiedla 9 domów jedno-dwu-rodzinnych.
Mając powyższe na uwadze, do podziału dokonanego w umowach nie można się przyczepić jako, że nie ma konkretnych przepisów regulujących funkcjonowanie i zarządzani częściami wspólnymi w kondominium.
To właśnie ustalają sobie właściciele w umowach.
Taki właśnie sposób podziału i ponoszenia kosztów jest najczęściej przyjmowany jak pokazuje dotychczasowa praktyka funkcjonowania takiej quasi-wspólnoty. Czyli klatki schodowe w poszczególnych domach, dach itd z których korzystają tylko właściciele tego domu (po połowie) - oni odpowiadają i finansują utrzymanie. To jest ich (tych dwóch) prywatna część domu, nikomu nic do niego a więc z jakiej racji inni właściciele mieliby ponosić koszty odnawiania np. prywatnej klatki schodowej innych dwóch właścicieli.Natomiast droga osiedlowa i tak jak wyszczególniłeś brama itp z których to korzystają wszyscy właściciele domów są częściami wspólnymi dla wszystkich właścicieli na osiedlu.
Reasumując: ad 1-3 są prawidłowymi rozwiązaniami. Przy czym prawidłowość ta nie tyle wynika z przepisów lecz z logiki i dotychczasowej praktyki w utrzymaniu i właściwej eksploatacji wspomnianego "potworka architektonicznego.
Jeżeli któremuś z właścicieli nie podoba się takie rozwiązanie to oczywiście może iść do sądu który w pierwszej kolejności zapyta się, czy podpisał taką umowę i zamieszkał w domu jedno-dwu-rodzinnym?
Wszystkie punkty stanowią odstępstwa od zasad wskazanych w ustawie, co nie oznacza, że z tą ustawą są niezgodne. Przede wszystkim zgodne są ze zdrowym rozsądkiem.
Z Twojego opisu wynika raczej, że to nie jest wspólnota. W przeciwnym razie nie byłoby potrzeby opisywać "nieruchomości wspólnej" (która nawiasem mówiąc nie jest nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali).
Bez znaczenia pozostaje fakt, że znajdują się one w odrębnych budynkach (zresztą kondominium to to samo co wspólnota mieszkaniowa; takiego nazewnictwa po prostu użyto w polskim ustawodawstwie).
Należy sprawdzić co w zaświadczeniu napisał starosta (podstawa art.2 ust.2 UWL).
Zakładam jednak, że inicjator wątku wie z czym ma do czynienia, zatem skoro napisał, że to WM to zapewne tak jest.
...
szpiegu86
W akcie notarialnym można dokonać podziału do korzystania z nieruchomosci wspólnej i jest to jak najbardziej zgodne z prawem.
Z tego co piszesz wynika, że do takiego podziału mogło dojść. A jeżeli tak się stało to wydatki na utrzymanie tych części nieruchomości wspólnej leżą po stronie korzystającego, zatem ad.1 i ad.3 byłoby to zasadne.
Ad.2 to definicja nieruchomosći wspólnej. Należy przez to rozumieć, że WM odpowiada tylko i wyłącznie za utrzymanie drogi dojazdowej wewnętrznej, oświetlenia zewnętrznego, bramy wjazdowej na osiedle, ogrodzenia, instalacji domofonowej zamontowana w furtce wejściowej na osiedle. Tutaj kończy się odpowiedzialność wspólnoty.
Należałoby zweryfikować również to, czy nie umówiono się na działanie wspólnoty na rzecz właścicieli lokali w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, której nastapił podział do korzystania. Jeżeli takie ustalenia poczyniono to WM ma prawo wydatkować środki w tym zakresie, jeżeli nie to może jedynie rościć od właścicieli lokali wywiązywania się z obowiązku utrzynania tych częśći NW w należytym stanie.
nie można każdego lokalu rozłożyć na powierzchni terenu, wspólnej nieruchomości gruntowej ?
Dla wielu na tym forum granice NW można ustalic uchwałą. To nie można jej ustalić UMOWĄ?