"Inwestycja" i "remont" mają tożsame znaczenie w prawie cywilnym

Gość Zarzadca.pl

Temat funduszu remontowego powraca ja bumerang, niemniej jednak błąd leży u podstaw rozumienia tego, czym jest taki fundusz remontowy.

Lalunia

Środki zgromadzone na funduszu remontowym należą do właścicieli lokali, a nie stanowią majątku wspólnoty.
Jest to swego rodzaju rezerwa na przyszłe zobowiązania wynikające z art.12 ust.2 UWL, które powstaną w przyszłości. Nie ma żadnych uregulowan prawnych, które nakazywałyby tworzenie takiego funduszu we WM. Tworzenie jego nakazuje logika, a jest spełnieniem woli wyrazonym w uchwale. WM przechowuje te środki na życzenie właścicieli lokali (uchwała) i naruszyć może je tylko za zgodą tych właścicieli.

Można byłoby twierdzić, że zgromadzone środki na FR stanowią majątek WM pod warunkiem, że WM wykazywałaby je comiesięcznie jako przychód (darowizna na rzecz WM) i opodatkowywała go.
Należy zauważyć, że nie jest to kwota wydatkowana w danym roku na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, zatem nie mogłaby korzystać ze zwolnienia na podstawie art.17 ust.1 pkt.44) Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W roku ich wykorzystania stanowiłyby koszty podatkowe, jako że pochodziłyby z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, ale tak się nie praktukuje (choć dopuszczam, że może tak się również to odbywać)

gecon

Lalunia: Środki zgromadzone na funduszu remontowym należą do właścicieli lokali, a nie stanowią majątku wspólnoty.

To jak to się ma do głównej tezy twojego zalinkowanego artykułu:

"...Argumentem przemawiającym za uprawnieniem wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania
decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel
związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie jest
okoliczność, że środki zgromadzone na funduszu stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej..."

Należy sie na coś zdecydować - albo środki na FR są majątkiem właścicieli albo wspólnoty ( i to bez przekazywania jakieś darowizny bo nie słyszałem jeszcze o takiej wspólnocie w której właściciele przekazywaliby darowiznę na rzecz wspólnoty).
Pytanie: który wyrok jest "ważniejszy"? SA czy SN?

"...Sąd Najwyższy stwierdził, że nie ma wątpliwości co do tego, że właściciele lokali mogą utworzyć fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty. Przedmiotem współwłasności właścicieli lokali może być tylko nieruchomość i wspólne części budynku, a nie także inne elementy, np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy.
Niedopuszczalne jest zatem „uzupełnianie" zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o „środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym" i tym samym - zrównywanie statusu prawnego tych środków ze statusem prawnym nieruchomości wspólnej..."

- Wyrok Sądu Najwyższego z 22.04.2010 r., (sygn. akt V CSK 367/09)

Lalunia

Dany wyrok rozstrzyga w określonej sprawie, a orzecznictwo jest takie jakie jest.
Tak, należy zdecydować jak traktować owe środki przeznaczone na remonty w przyszłości i decyzję w tej sprawie podejmuje ogół właścicleli lokali (WM)

Podałam dwie możliwości traktowania środków zgromadzonych na fundusz celowy nazywany funduszem remontowym i są to:
1. środki będące własnością właścicieli lokali przechowywane przez WM na rachunku bankowym (odrębnym) za zgodą w formie uchwały
2. majątk WM uzyskany z "darowizny" od właścicieli lokali (nie mieli obowiązku wnosić tych kwot, zatem żeby można było mówić o tym, że jest to majątek WM należałoby wykazać ich ptrzychód i opodatkować, czego razcej się nie robi)

gecon

Laluniua: majątk WM uzyskany z "darowizny" od właścicieli lokali (nie mieli obowiązku wnosić tych kwot, zatem żeby można było mówić o tym, że jest to majątek WM należałoby wykazać ich ptrzychód i opodatkować, czego razcej się nie robi)

To po co mieszasz ludziom w głowach, skoro w żadnej wspólnocie właściciele nie upadli na głowę żeby darować FR wspólnocie po to tylko aby jeszcze mogli zapłacić podatek od zaliczek.
Tylko nie pisz że tego wymagają jakieś przepisy - "tego wymaga tylko Twoja interpretacja".
Podobnie jest np. z elewacją. Jest to majątek właścicieli a nie wspólnoty, chyba że właściciele darowizną przekazali elewację do majątku odrębnego wspólnoty aby płacić podatek od dochodów z wynajmu pod np. reklamę.
Tu też na szczęście jeszcze nie wszyscy właściciele we wspólnotach "zdurnieli".

Lalunia

No właśnie, elewacja też nie należny do WM tylko do właścicieli lokali. Dobrze piszesz. To ich majatek. Tak jak FR (przychód z elewacji nie podlega zwolnieniu od CIT gdyż nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, choć jest przeznaczany na te zasoby).
Zatem sąd niesłusznie stwierdził, że FR to majatek WM. Bo majątkiem WM dysponuje zarzad/ca w ramach wykonywania czynności zwykłego zarządu, a FR i elewacja wymagają uchwały na zakres dysponowania nimi

cdn

Lalunia:

Środki zgromadzone na funduszu remontowym należą do właścicieli lokali, a nie stanowią majątku wspólnoty.

Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), której SN nadał moc zasady prawnej:

Przepisy wskazanej ustawy [o własności lokali] pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty).

Majątek wspólnoty mieszkaniowej stanowi jej własny majątek jako osoby ustawowej. W obowiązującym stanie prawnym nie istnieją wystarczające podstawy do przyjęcia, że wspólnota zarządza jedynie majątkiem należącym do właścicieli lokali.

http://www.sn.pl/sites/Orzeczenia/Po_anonimizacji_PDF/III CZP 65-07.pdf

Lalunia, po co bić pianę w sprawie, która została już rozstrzygnięta?

Lalunia

@cdn
Ja również twierdzę, że fundusz remontowy może być majątkiem wspólnoty mieszkaniowej, ale po opodatkowaniu środków jako przychodu (z darowizny - wersja 2)
SN w uchwale zastosował również sformułowanie "[...]w skład majątku wspólnoty mogą wejść[...]"
Bo "mogą" wcale nie oznacza, że wchodzą.... Oznacza, że mogą.
Zresztą na poparcie twierdzenia należy odnieść się do relacji przedstawionej w kwestii "nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli".
To samo dotyczy środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Żeby można mówić, że są stanowią one majątek wspólnoty zatem musiałaby zostać nabyte przez WM (darowizna), a nie tylko przechowywane na wyodrębnionym rachunku na poczet przyszłych wydatków.

cdn

(...)
SN:

do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.

Zaliczki na koszty zarządu to również zaliczki na fundusz remontowy (jeśli został utworzony). A także pożytki i inne przychody z NW. WCHODZĄ, a nie "mogą wejść".

Do majątku mogą wejść również INNE PRAWA oraz nieruchomość nabyta za zgodą właścicieli lokali. Ale póki co mówimy o zaliczkach na FR
Lalunia:

To samo dotyczy środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Żeby można mówić, że są stanowią one majątek wspólnoty

(...)
W uchwale SN nie ma żadnych warunków: wchodzą i tyle. Sąd Najwyższy mówi, że wchodzą, a ty stawiasz warunki: "żeby można było mówić..." Trochę pokory.

Egzo

"Inwestycja" i "remont" mają tożsame znaczenie w prawie cywilnym

Dziwi tytułowa teza artykułu, bo sąd nic takiego nie stwierdził. Sąd uznał, że:

Na marginesie należy jedynie podnieść, że różnica terminologiczna pomiędzy „remontem” a „modernizacją” czy też „nową inwestycją” jest w realiach niniejszej sprawy tym bardziej nieistotna, że tak naprawdę na gruncie prawa cywilnego są to pojęcia [u]przenikające się[/u], a ich odróżnienie często zależy od przyjętego punktu odniesienia.

Zabawiając się w kalambury można powiedzieć, że pojęcia "przenikają się" i "są tożsame" nie są tożsame. "Przenikają się" oznacza jedynie, że w jakimś zakresie wykazują wspólne cechy, nie mają ostrych granic, ale nie oznacza, że są identyczne - bo i nie są, a zwłaszcza na gruncie ustawy o rachunkowości, gdzie pojęcia inwestycji i remontu są bardzo mocno rozróżniane, inaczej księgowane, inaczej rozliczane. Stwierdzenie, że są to pojęcia "tożsame" jest zbyt daleko idące.

Lalunia

cdn napisał:
[...]Zaliczki na koszty zarządu to również zaliczki na fundusz remontowy (jeśli został utworzony). A także pożytki i inne przychody z NW. WCHODZĄ, a nie "mogą wejść".[...]

No wchodzą, pod warunkiem opodatkowania przychodu, bo zostają nabyte....
Jeżeli tak samo opodatkujesz przychód z funduszu remontowego to stanie się on majątkiem wspólnoty, bo zostanie nabyty.
Jeżeli WM jedynie przechowuje zgromadzony "kapitał" na rachunku bankowym to stanowią majątek właścicieli lokali, bo nie zostały nabyte, a jedynie przechowywane na podstawie uchwały na przyszłe wydatki.
Potwierdza to uchwała SN poprzez sformułowanie "może".

No i prosty przepis wprost z Ustawy o własności lokali:
Art.12 ust.2
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów[...].

Zatem inne przychody z nieruchomości wspólnej nie wchodzą do majątku WM, ale przypadają właścicielom lokali. Fundusz remontowy na pewno nie służy pokryciu wydatków ponieważ one jeszcze nie wystąpiły.
Brak jest ustawowego obowiązku tworzenia funduszu remontowego we WM zatem wpłaty na ten fundusz stanowią swego rodzaju "nadpłatę", której właściciele lokalu w uchwale zgodzili się dokonywać.
To naprawdę jest proste.

blazejh

Gdy zaliczki na fr znajdą się w planie gospodarczym, to powstaje zobowiązanie właścicieli do ich zapłaty. Zaliczki wpłacone wchodzą do majątku. Tak samo, jak w przypadku innych zaliczek. Żadna darowizna. Wspólnota nie jest parabankiem.
Zaliczki na fr nie są też "pożytkami ani innymi przychodami", o których mówi ustawa o CIT w wyłączeniu (jakiś zupełnie fatalny pomysł).
Bardzo proszę nie opodatkowywać tych przychodów, gdyż nie leży to w interesie wspólnot,
jest sprzeczne z prawem oraz ze zdrowym rozsądkiem.

Jeszcze jakiś dyrektor izby to przeczyta i będziemy mieli zamieszanie.

Lalunia

Wspólnoty ich nie opodatkowują, tylko przechowują zgodnie z wolą właścicieli lokali. Dlatego nie można uznać, że środki te stanowią majątek wspólnoty.
Jak WM nie nabyła czegoś to nie może tym swobodnie dysponować (jak elewacją).
Nie spotkałam się z tym, żeby jakaś wspólnota opodatkowywała takie wpływy, zatem FR stanowi własność właścicieli lokali, nie majątek wspólnoty (choć zgodnie z Uchwałą SM, mógłby być, jakby został nabyty (otrzymany na własność).
Zresztą wszystkie wpływy wspólnoty to przychody, zaliczki w formie bieżących opłat również ( z tym, że zwolnione z podatku PDOP), zatem zgodnie z art.12 ust.2 UWL służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów

Nowy doklejony: 06.11.15 10:14
I właściciele lokali w formie uchwały podejmują decyzję, czy nadpłaty podlegają zwrotowi (rozliczeniu bieżących opłat, zwrotowi na rachunek, bądź inne) czy też są przekazywane na inny cel. Ale nadal są to środki należące do wąłścicieli lokali. Fundusz remontowy też.