Bardzo drogi zarządca
rolka82
Użytkownik
Witam wszystkich użytkowników forum :)
Na moim osiedlu nie może się jeszcze zawiązać wspólnota mieszkaniowa (brak umów przeniesienia własności) jednak już na tym etapie są rzeczy, które nie dają nam - przyszłym mieszkańcom - spać spokojnie, stąd moja wizyta na forum :)
Obecnie nieruchomością zarządza deweloper i ma do tego prawo do momentu powstania wspólnoty, ponieważ takie mamy zapisy w aktach, jednak opłaty za to zarządzanie są skandalicznie wysokie. Na terenie naszego osiedla wybudowano 7 bloków o niskiej dwupiętrowej zabudowie i przekazano je do użytkowania, trwają odbiory mieszkań. Druga część osiedla to wciąż trwająca budowa domków tzw. bliźniaków. Podejrzewamy, że deweloper chce przerzucić opłaty z budowy na mieszkańców, którzy już są po odbiorach. Stawka za zarządzanie częściami wspólnymi to 8,70 zł za metr + zaliczki + garaż, więc bardzo dużo. Poza tym zarządca nie zapewnia usług, za które pobiera opłaty, brak ochrony, brak firmy sprzątającej, brak śmietników, brak oświetlenia ...
Czy możliwe jest złożenie skargi na zarządcę lub jakiś inny sposób aby opłaty były naliczane prawidłowo? W jaki sposób mogą zadziałać tutaj przyszli mieszkańcy (nie wspólnota). Developer nie chce pokazać umowy z zarządcą .
Bardzo proszę o pomoc.
Na moim osiedlu nie może się jeszcze zawiązać wspólnota mieszkaniowa (brak umów przeniesienia własności) jednak już na tym etapie są rzeczy, które nie dają nam - przyszłym mieszkańcom - spać spokojnie, stąd moja wizyta na forum :)
Obecnie nieruchomością zarządza deweloper i ma do tego prawo do momentu powstania wspólnoty, ponieważ takie mamy zapisy w aktach, jednak opłaty za to zarządzanie są skandalicznie wysokie. Na terenie naszego osiedla wybudowano 7 bloków o niskiej dwupiętrowej zabudowie i przekazano je do użytkowania, trwają odbiory mieszkań. Druga część osiedla to wciąż trwająca budowa domków tzw. bliźniaków. Podejrzewamy, że deweloper chce przerzucić opłaty z budowy na mieszkańców, którzy już są po odbiorach. Stawka za zarządzanie częściami wspólnymi to 8,70 zł za metr + zaliczki + garaż, więc bardzo dużo. Poza tym zarządca nie zapewnia usług, za które pobiera opłaty, brak ochrony, brak firmy sprzątającej, brak śmietników, brak oświetlenia ...
Czy możliwe jest złożenie skargi na zarządcę lub jakiś inny sposób aby opłaty były naliczane prawidłowo? W jaki sposób mogą zadziałać tutaj przyszli mieszkańcy (nie wspólnota). Developer nie chce pokazać umowy z zarządcą .
Bardzo proszę o pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Umowy ci nie udostępnią, ale skoro płacisz na konto dewelopera lub tej spółki-córki, to masz prawo wymagać przy najmniej odpowiedzi.
Wiarygodnej kalkulacji kosztów to raczej nie mają, ale zapytać nie zaszkodzi, a nuż odpowiedzą.
Wyznaczyli jakieś prognozy z dużą górką na wszelki wypadek.
W idealnym świecie okres od odbioru mieszkań do miesiąca, w którym wspólnota rozpocznie swoje naliczenia, powinien być rozliczony z użytkownikami lokali. Ewentualna nadpłata powinna do Ciebie wrócić. Spytaj, czy tak właśnie planują zrobić.
Zarządzanie nieruchomością wspólną (nie częściami wspólnymi) niewiele ma wspólnego z powierzchnią lokali, a bardziej z udziałami w NW.
Stawka 8,70 zł/m2 powierzchni lokalu (zakładam, że jest to licznik udziału) daje przy pow. 100m2 mieszkania 870 zł/miesięcznie.
Jeżeli jest to wydatek na utrzymanie nieruchomości wspólnej miesięcznie to nadal wydaje się być znacznie za wysoki (po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej dojdzie wynagrodzenie zarządu/cy)
Proszę doprecyzuj z czego wynika taka stawka, gdyż developer wyceniając usługę w umowie przedwstępnej jakoby wykroczył poza swoje uprawnienia, gdyż nie może mieć wiedzy na temat wydatków, jakie będzie obowiązana ponosić WM, której faktycznie nie ma.
PS. Proponuję szczegółowo zapoznać się z rozdziałem, w którym mowa jest o przyszłym sposobie zarządu. Developerzy bardzo często ustanawiają siebie bądź wskazaną przez siebie firmę zarządcą w rozumienie art.18 ust.1 UWL poprzez pierwszy akt notarialny będący ustanowieniem odrębnej własności pierwszego lokalu, a kolejne akty są w tej kwestii replikowane. Jest to możliwe ponieważ w momencie powstania WM developer posiada "pakiet większościowy" i nawet jak byłaby uchwała to wyszłoby na to samo. Jest to o tyle niekorzystne, że sam developer bądź wskazana przez niego firma, raczej dbają o tego developera niż o roszczenia w ramach rękojmi właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej). Jest to bardzo istotne, gdyż po powierzeniu zarządu zmiana sposobu zarządu na właścicielski jest trudna (uchwała protokołowana przez notariusza), a w bardzo dużych WM wydaje się wręcz niemożliwa.
W deweloperskiej powinien być zapis o ponoszeniu kosztów, ale nie musi.
Wiesz już, że deweloper nie jest zainteresowany zarządem powierzonym w przyszłej wspólnocie. A obok trwa budowa...
Na razie obciąża bardzo wysokimi opłatami, więc w umowie przenoszącej powinno być jasno określone, co z nimi zamierza zrobić zanim zniknie (ze wspólnoty) po sprzedaniu ostatniego lokalu. Jak te opłaty odniesie do poniesionych kosztów?
więcej: https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6562/naliczanie-czynszu-przez-zarzadce/?Focus=89909#Comment_89909
Stawki za zarządzanie wynikają z dokumentu jaki wręcza deweloper przy podpisywaniu protokołu odbioru mieszkania i wręczaniu kluczy. Dokument, o którym mowa nosi tytuł "eksploatacja i koszty lokalu mieszkalnego", gdzie wymieniona została wspomniana wyżej stawka 8,70 zł /m2 za zarządzanie częściami wspólnymi, gdzie wymienione są składniki zarządzania takie jak: ochrona, latarnie, sprzątanie, śmieci, windy i pozostałe koszty jednak nie wskazano stawek za poszczególne z nich. Dodatkowo dochodzi jeszcze opłata za garaż - i tu kwota wskazana, oraz zaliczki na wodę, co, ścieki - i tu również podano stawkę za każde z miediów.
Dziękuję #Lalunia za wskazówki apropos aktów przenoszących i przyszłego zarządu, tutaj wiem na co zwracać uwagę ale to raczej obecna sytuacja jest najbardziej denerwująca i chciałabym się temu jakoś przeciwstawić ale nie bardzo wiem jak. Człowiek liczy się z każdym groszem bo płaci kredyt, trzeba przeznaczyć też jakieś pieniądze na wykończenia a tu jeszcze łakomy deweloper żerujący na przyszłych mieszkańcach ...
Przeliczając koszty zarządu/koszty części wspólnych na metry kwadratowe stawki kształtują się pomiędzy 3,50 a 3,70.
Wliczam w to: śmieci, energię w czw, sprzątanie, mały fundusz remontowy, za zarządzanie/administrowanie, zaliczkę na CO tytułem kosztów stałych (od metrów więc pustostan też płaci), eksploatację - worek pozostałych kosztów zw. np. z windami.
Czyli zostawiłem na boku klasyczne media i garaż.
Płacimy ciut za mało. Moim zdaniem nie stać nas na wszystkie przeglądy, ale daleko nam do poziomu 8,70. :shocked:
U was nie ma za administrowanie, nie ma funduszu remontowego. Jest ochrona, śmieci są prawdopodobnie drogie i niesegregowane. Po prawdzie śmieci to my mamy pewnie i tak droższe, (w stawkach stołecznych).
Stawek nie podali, bo wszystko leci na szacunkach.
Więc pozostaje tylko zacisnąć zęby i płacić? Ech...
Petenci jakimi jesteście w stosunku do niego na razie - nic nie możecie, zrezygnować możecie i pokazać mu pewien palec. Czyli albo mieszkanie i potulne godzenie się albo ...
Niepotrzebnie podejrzewacie - tak robi prawie każdy deweloper - i nic na to nie poradzicie.
W Polsce wolno wszystkim składać skargi na wszystko ale też i adresatom wolno olewać i nawet nie odpowiadać na skargi bez żadnych konsekwencji.
To ślepa uliczka - szkoda czasu.
No i słusznie - nie jesteście stroną tej umowy a tajemnica transakcji obowiązuje.
No niestety - taki jest urok nabywania mieszkań nowych od dewelopera.
Do czasu aż nie powstanie wspólnota niewiele - można "zagrozić deweloperowi" art. 9 ust. 3 UoWL i usiłować coś utargować. Może się przestraszy.
Pierwsze : Jak przekonałby Pan developera do zmiany zarządcy ?
Drugie : Jakimi argumentami posłużyłby się Pan w rozmowie z developerem ?
Trzecie : Jakie za i przeciw przy zmianie z zarządcy developera na firmę zarządzającą ?
Jestem ciekawa co mu odpowiedziałeś ;)
ale nie dot. np. takich developerów jak w Twoim przypadku
Po drugie i po trzecie klient nie lubi kupować kota w worku.
Ale to jest tylko rozmowa ,a życie pisze inny scenariusz. Może ktoś ma inne zdanie ...
Taka wysoka stawka może mieć na celu zgromadzenie środków obrotowych w celu sprawniejszego funkcjonowania wspólnoty w jej początkowym okresie. Ma to sens gdyż tak naprawdę nie jest wiadomym jakie wydatki będzie generowała, a za wysokie opłaty z punktu widzenia WM są korzystniejsze niż za niskie. Za wysokie opłaty można zwrócić, a zza niskich może zabraknąć na bieżące potrzeby (energia elektryczna, woda, ciepło), a to sparaliżuje życie w budynku.
Szkoda ,że wszyscy fascynują się "wyimaginowaną stawką 8,70" a nikt nie zadał pytania, np. ile będzie tam WM? Jedna czy siedem? Brak ochrony, a jest chociaż stróż na tej budowie? Może nowi właściciele powołają Straż Obywatelską?
Brak firmy sprzątającej - a może właściciele sami będą sprzątać?
Brak śmietników - przecież piszesz ,że są altanki śmietnikowe. Nowi właściciele kupią sobie pojemniki, a poza tym mieszkania będą wykańczane, to gdzie będą zrzucać gruz? Do altanek nie można, każdy zamówi sobie indywidualny kontener i za niego zapłaci. Niestety te szczegóły obnażyły Cię. Jakiś papierek od dewelopera jest g...o wart. Jestem pewien ,że zabezpieczyłby swoje koszta w AN, jednym lakonicznym zdaniem o końcowym rozliczeniu i obowiązku nowego właściciela do ich pokrycia.:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Widać że deweloper nastawił się na dość długi okres, w którym będzie administrował, bo wie że podpisanie pierwszego aktu, ani nawet dwudziestego, nie spowoduje utworzenia systemu zaliczek we wspólnocie. Stale patrzą jak im idzie sprzedaż mieszkań. A lepiej zebrać więcej pieniędzy niż mniej.
Nie sadzę żeby przekonywanie dewelopera do czegokolwiek miało sens. Zwłaszcza, że mają jakiś tam, mniej lub bardziej, zborny plan działania i będą się go trzymać. Dlatego pisałbym najpierw do firmy administrującej. Jak jest poważna, to coś odpisze.
W AN zapisy o rozliczeniu pewnie będą.
Wracając jednak z krajów trzeciego świata do Polski - gdybyś zechciał zapoznać się z wymaganiami przepisów techniczno-budowlanych, to pewnie wiedziałbyś, że od 27 maja 2004 roku (tj. od ponad 11 lat) obowiązkowe jest stosowanie w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych wind, pochylni, lub innych urządzeń technicznych umożliwiających osobom niepełnosprawnym dostęp do mieszkań położonych na pierwszej kondygnacji nadziemnej oraz do kondygnacji podziemnej zawierającej miejsca postojowe dla samochodów osobowych (par. 55, WT, dz.u. 75/2002 wraz z p.z.) i to niezależnie od ilości kondygnacji, co powoduje, że winda nawet w budynku niskim, jest obecnie obrazkiem powszechnym. Budynek rolka82 jest tego modelowym przykładem.
Gdybyś to wszystko wiedział, to pewnie uniknęlibyśmy czytania komentarzy o białych domkach - przez grzeczność nie określę ich żadnym epitetem.
Chodziło mi o umowę deweloperską sporządzoną w formie aktu notarialnego - inaczej umowa przedwstępna
W akcie notarialnym (czyt. umowie deweloperskiej) nie podano stawek za zarządzanie, jedynie zostały wymienione składniki tego zarządzania do czasu aż powstanie wspólnota. Następnie odebrałam mieszkanie i dostałam papier pt. "eksploatacja i koszty lokalu mieszkalnego", w którym wskazano kwotę 8,70 za m2, w którym wyszczególniono znów tylko składowe zarządzania, bez wskazania za co ile. Więc byłam tylko na swoim odbiorze.
Kolejny (drugi) akt notarialny w moim przypadku to umowa przenosząca własność, i bez niego już mam wszystkie media, deweloper podłączył wszystkim
Jasne, że jego sprawa. Szkoda tylko, że m.in. ja muszę się na to złożyć, od następnego dnia po odbiorze płacę niestety czynsz (czyli 8,70 x ilość metrów + zaliczki za media)
wiem,że wygaśnie ale zanim zawiąże się wspólnota trzeba mu płacić j.w.
a jakie to ma znaczenie na tym etapie?
Nie wiem gdzie Ty mieszkasz ale tak jest wszędzie, kupujesz mieszkanie, odbierasz, mieszkasz albo nie ale płacić musisz. No chyba, że chcesz żeby Cię z tego mieszkania wyp...
Deweloper jako pierwszy i jedyny właściciel nie musi "najemcę" / użytkownika lokalu pytać jakie ma wnosić bieżące opłat , Sam je ustanawia i już .
Jak ci one "nie odpowiadają" pozostaje ci droga sądowa.
a może to swoje chciejstwo chcesz pokazać
Fakt, dawno temu byłem w Waszyngtonie, bo 10 września 2001, na dzień przed zamachem, i spędziłem w USA 10 dni aż do wznowienia lotów do Europy. ale czy to jest w tej sprawie najistotniejsze? Chyba tylko w Warszawie. Obok mnie bardzo dużo się buduje, w większości budynki 3 i 4 piętrowe z podziemnym garażem, w żadnym nie ma windy , we wszystkich są podjazdy i zjazdy na wózki inwalidzkie.
rolka82 - Chodzi mi o prawdę. Tak u mnie robi się inaczej. Ale może ktoś jeszcze Ci w to uwierzy. (...) (...)
Chyba nigdy się nie dowiemy, kiedy Ci "najemcy" dostaną Akty własności.
ale to tego czasu są tylko "najemcami" lokali dewelopera mimo, że za nie "zapłacili". To właściciel nieruchomości ustala wymiar opłat
Obok Ciebie, to tylko mały wycinek rzeczywistości. Oprócz "obok Ciebie" jest jeszcze cała reszta.
Masz całkowitą rację. To wrażenie. Ale ta przypadłość jest uleczalna. Psychiatria już sobie z tym radzi, aczkolwiek jest też niedobra informacja - terapia zazwyczaj trwa całe życie, dlatego prawdopodobieństwo, że z tego wyjdziesz, jest raczej zerowe.
Po polsku (skoro odmieniasz przez przypadki) jest deweloper, przez "w". Ja znam tylko jedną skuteczną metodę, którą zresztą przećwiczyłem w praktyce. Uchwała.
Czy poza tą kartą opłat, którą wręczył deweloper podsunął może jeszcze do podpisania jakąś umowę, albo inny dokument, z którego wynikałoby zobowiązanie nabywcy do zapłaty tych kwot?
Cała nieruchomość, w tym przekazany lokal jest własnością dewelopera, nie powstała jeszcze wspólnota mieszkaniowa, dlatego nie może być mowy o częściach wspólnych, jednak nabywca korzysta z infrastrutury osiedla i deweloper ma prawo domagać się porycia związanych z tym kosztów. Wymaga to jednak zawarcia umowy w tym względzie, nie wystarczy przekazanie karty opłat. Stawa 8,70 zł. za m2 jest wysoka, nabywca może zwrócić się o wykazanie co składa się na podaną stawkę, moim zdaniem nie ma obowiązku ponoszenia opłat do czasu wyjaśnienia tej sprawy skoro nie złożył wcześniej oświadczenia, że się na to zgadza (w takiej wysokości, której domaga się deweloper).
Oczywiście płacić trzeba, ale stawka nie może być jednostronnie narzucona.
W ogóle z tym przekonywaniem, to jakaś abstrakcja. Deweloperzy co do zasady mają swoich zarządców, z którymi pracują w prostym układzie: ja ci daję budynek do zarządzania, ty masz mi go spokojnie przeprowadzić przez okres rękojmi, a potem, czyli po 3 latach, niech się wspólnota buja. Który zarządca wg Ciebie podskoczy swojemu chlebodawcy i podetnie gałąź na której siedzi, względnie ugryzie rękę, która go karmi?
W każdej nowej wspólnocie, w której inwestor ustanowił zarządcę, powinna być taka standardowa praktyka: odwołujemy tego z nadania, a powołujemy swojego, lub zarząd właścicielski. Nieważne, czy to jest dobry zarządca, czy zły. Ważne jest to, przez kogo został zaangażowany.
Jeżeli nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży to na jakiej podstawie lokale (których faktycznie nie wyodrębniono) zostały protokołem wydane?
I komu? Bo przecież właścicielem obiektu jest cały czas developer zatem komu zostały wydane? Bo jak rozumiem akty notarialne były jedynie umową przedwstępną, swego rodzaju "obietnicą" Jeżeli "lokale" zostały wam wydane to może korzystacie z własności developera i stąd ta opłata (za korzystanie z cudzej własności)
(...) to to jest jedyna obowiązująca prawda. :bigsmile::bigsmile::bigsmile:
jeżeli odebrałaś lokal, którego nie jesteś właścicielem, zatem korzystasz z własności developera i to on stawia warunki, na jakich to korzystanie to się odbywa.
Zgodziliście się na takie warunki podpisując umowę przedwstępną (data przeniesienia własności) oraz protokół odbioru lokalu przed zostaniem właścicielem.
Obecnie może być tak, że całość to część wspólna, bo nie ma jeszcze nieruchomości wspólnej w rozumieniu art.3 ust.2 UWL, chociaż może również być tak, że doszło do wyodrębnienia lokali przez developera i powstania WM (nie precyzujesz tego, bądź się nie doczytałam)
Skoro już pojawiła się firma od zarządzania (na razie jako administrator), to ona będzie wskazana w aktach jako zarządca powierzony. To tam ustalili już na zapas że opłaty są na poczet nieruchomości wspólnej, której jeszcze nie ma, a stawki są chyba jak dla centrum Warszawy, albo z górką z kapelusza na wszelki wypadek. Albo adekwatne.
Dlatego pisałbym do tej firmy. Jeśli będzie sprawować zarząd powierzony, to odpisze przyszłemu klientowi.
Deweloper wydaje lokal nabywcy, zwykle przed jego wyodrebnieniem, kwestie te obecnie reguluje ustawa deweloperska.
"Odbiór lokalu nie może nastąpić wcześniej niż po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, natomiast w przypadku domu jednorodzinnego – przed zawiadomieniem organu o zakończeniu budowy i upływem terminu do złożeniu sprzeciwu – zgodnie z procedurą wynikającą z prawa budowlanego art. 54 – 60.
To istotna zmiana, ponieważ zdarzały się przypadki , gdy deweloperzy opóźniający się z budową, aby uniknąć kar umownych wynikających z nieterminowego wydania lokalu, przekazywali swoim klientom lokale jeszcze przed zakończeniem robót, innymi słowy nabywcy zasiedlali place budowy, co narażało ich na sankcje administracyjno- prawne.
Odbiór jest czynnością techniczną o bardzo istotnym znaczeniu, przede wszystkim dlatego, że od jego dokonania uzależnione jest przeniesienia prawa własności przedmiotu umowy deweloperskiej. Brak odbioru wyklucza zatem możliwość skutecznego wystąpienia do sądu z roszczeniem o przeniesienie własności nieruchomości.
Termin odbioru zwykle określany jest w umowach deweloperskich w ten sposób, że obliczany jest od daty wystąpienia określonego zdarzenia, np.: „14 dni od uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na użytkowanie”.
Więcej na temat odbioru lokalu pod rządami ustawy deweloperskiej w artykule: "Jak odebrać lokal od dewelopera"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2382-jak-odebrac-lokal-od-dewelopera