Właściciel budynku wielolokalowego
Lalunia
Użytkownik
Czy poprawnym jest używanie sformułowania, że wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem budynku (w którym wyodrębniono lokale)?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
:bigsmile:
Prawo administracyjne niekiedy obciąża wspólnotę obowiązkami właściciela, mimo że faktycznie nim nie jest (ot, choćby przepisy ppoż).
Mówi się w nich o właścicielu budynku lub zarządcy. Ale ani wspólnota nie jest właścicielem budynku ani zarząd ( 20 ) lub zarządca ( 18.1) nie jest zarządcą budynku. Ich kompetencje są ograniczone do NW.
To taka trzecia forma własności o której czasem wspomina Kuba P
Jeżeli podaje się tak obłędną definicję ciała astralnego jaką rzekomo jest wspólnota mieszkaniowa to wypadałoby podać argument (przynajmniej jeden) a nie beztrosko sobie palnąć, że budynek (nieruchomość) to nie rzecz.
Jeszcze lepiej.
Prawem własności do budynku w częściach ułamkowych dysponują poszczególni właściciele jako współwłaściciele nieruchomości (każdy ma to zapisane w AN kupna lokalu w danym budynku) i oni są właścicielem budynku (nieruchomości) i nie tylko NW ale całości.
Oczywiście wspólnota jako "osoba prawna" czy też wspólnota określona art. 6 UoWL nie jest właścicielem budynku wielolokalowego, chociaż bardzo często jest tak nazywana również przez urzędników i sądy z wygody.
Podobnie w sytuacji lokalu który jest współwłasnością ułamkową np. trzech osób. Taki lokal nie jest własnością Iksińskich lecz własnością Iksińskich, Ygreków i Zetowskich.
Jeszcze lepszym przykładem jest garaż wielostanowiskowy.
I nie jest to trzecia forma czy trzeci wymiar własności - to jest cały czas własność, tyle że przysługująca nie jednemu właścicielowi ale kilku. - Wikipedia.
gecon: Zarówno budynek, jak i nieruchomość to są rzeczy, ale budynek rzadko (wyjątkowo) jest nieruchomością, a gecon traktuje te pojęcia jak synonimy - to przejaw nieznajomości rzeczy.
Budynek wspólnoty jest nieruchomością TYLKO WTEDY, gdy stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Krótko mówiąc: wtedy, gdy grunt jest przedmiotem wieczystego użytkowania. Jeżeli natomiast grunt jest współwłasnością właścicieli lokali w częściach ułamkowych równych udziałowi w nieruchomości wspólnej, to budynek nie jest nieruchomością, lecz częścią nieruchomości wspólnej. I to nie cały budynek jako obiekt budowlany, lecz tylko części budynku: Dodam, że częścią budynku jako obiektu budowlanego (definiowanego przez ustawę Prawo budowlane, czyli przez prawo administracyjne) są też lokale, które we wspólnocie mieszkaniowej nie są częścią nieruchomości wspólnej - niezależnie od tego, czy są wyodrębnione, czy też nie.
Piotrek oczywiście ma rację, że "budynek z wyodrębnionymi lokalami nie jest rzeczą, która mogłaby podlegać "jednolitej" własności" - budynek we wspólnocie mieszkaniowej to w sensie prawnym 3 różne nieruchomości:
- część budynku należy do nieruchomości wspólnej (fundamenty, ściany nośne, klatki schodowe, dach, kominy, płyty balkonowe, windy, części wspólne instalacji, korytarze, strychy, piwnice, jeśli nie zostały wyodrębnione wraz z lokalami itp.);
- inne części to odrębne od nieruchomości gruntowej nieruchomości lokalowe (lokale wyodrębnione);
- jeszcze inne części budynku to lokale niewyodrębnione - nie są odrębnymi nieruchomościami lokalowymi, ale nie wchodzą też w skład nieruchomości wspólnej.
Pod określonym adresem znajdują się nieruchomości - gruntowa (na której posadowiony jest budynek) oraz poszczególne nieruchomości lokalowe. Jeżeli budynek jest na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, to jest jeszcze nieruchomość budynkowa (prowadzi się w takiej sytuacji jedną księgę wieczystą dla nieruchomości gruntowej oraz budynkowej - jest to jedyny wyjątek od zasady "jedna księga, jedna nieruchomość" wyrażonej w art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Po drugie budynek we wspólnocie nie jest rzeczą w rozumieniu kodeksu cywilnego, ponieważ zgodnie z art. 47. § 1 kodeksu cywilnego "Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych."
Tymczasem części składowe budynku, w którym istnieje wspólnota, stanowią odrębne przedmioty własności - nieruchomości lokalowe są własnością poszczególnych właścicieli lokali, a nie współwłasnością wszystkich właścicieli, których lokale są położone w danym budynku.
Bzdura - właściciele w częściach ułamkowych dysponują prawem własności gruntu (nieruchomości gruntowej) na której posadowiony jest budynek, wraz ze stanowiącymi część składową (art. 48 kodeksu cywilnego) urządzeniami trwale związanymi z gruntem. Oraz oczywiście są odrębnymi właścicielami (nie w częściach ułamkowych!!) nieruchomości lokalowych, które nie stanowią części składowej gruntu (art. 2 ust. 1 uowl).
Dla budynku nawet nie jest prowadzona księga wieczysta (chyba, że jest posadowiony na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie).
Podstawa prawna - art. 46 kodeksu cywilnego oraz wspomniany art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Nie z wygody, tylko dlatego, że wiele ustaw wprost na to zezwala
I w wielu przypadkach (w szczególności przepisy ppoż) wspólnota może być obciążona obowiązkami właściciela nieruchomości dla garażu, mimo że nie jest to część NW (lecz odrębny lokal), a już tym bardziej "własność cywilna" wspólnoty...
W przypadku wspólnoty tą rzeczą wspólną jest NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA , a nie cała nieruchomość czy jej część np: budynek.. I to jest ta niepodzielna rzecz w której...każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność).
I własnie z tego powodu taka nieruchomość jest specyficzną własnością .Inaczej wygląda sytuacja w której trzech włascicieli kupuje budynek wielolokalowy ( wraz z działką)i ...wynajmuje w nim mieszkania, czy
sytuacja w spółdzielni mieszkaniowej.
Współwłasność polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli.
Niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.
Rozumowanie . Właściciele mają lokale i udziały w NW a więc cała nieruchomość jest własnością wszystkich właścicieli ( moim zdaniem ) nie jest poprawne właśnie ze względu na niepodzielność.
We wspólnocie właścicielowi przysługuje niepodzielnie prawo do NW oraz niepodzielnie prawo do swojego lokalu. Nie przysługuje mu prawo do innych lokali.
Wątpliwości założycielki wątku sprowadzają się do pytania:
kto jest właścicielem budynku wspólnoty jako obiektu budowlanego?
Czy mówienie że to wspólnota jest właścicielem jest prawidłowe czy też nie?
Uważam - co wynika z brzmienia przepisów - że nie, bo właścicielem budynku wspólnoty są wszyscy właściciele lokali w danym budynku.
Pozostaje wątpliwość kto jest właścicielem nieruchomości z budynkiem trwale związanym z gruntem nie będącym odrębnym przedmiotem własności lecz tym samym i tych samych właścicieli stanowiących wspólnotę: Jeżeli właściciele we wspólnocie rzekomo nie są właścicielem (na zasadzie współwłasności całej rzeczy) ani całości budynku ani całości gruntu to zachodzi pytanie podstawowe:
- kto w takim razie jest właścicielem wykupionej od Skarbu Państwa przez właścicieli lokali działki wraz z wykupionym budynkiem na tej działce przez tych samych właścicieli???
I pytanie z tym związane:
- kto w świetle prawa budowlanego jest odpowiedzialny jako właściciel obiektu za przeglądy i właściwą eksploatację obiektu budowlanego???
p.s. z wydumanymi tezami niejakiego Piotrka nie polemizuję bo są znane od dawna.
gecon: Całości gruntu - tak, są współwłaścicielami, ale nie całego budynku.
gecon: Współwłaścicielami działki gruntowej są właściciele lokali.
W świetle prawa cywilnego, nie ma właściciela całego budynku w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, bo lokale są odrębnym przedmiotem własności. Właściciele lokali są współwłaścicielami CZĘŚCI budynku urządzeń, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, ale nie są współwłaścicielami wszystkich lokali.
gecon: Nie jako właściciel, lecz raczej jako zarządca budynku jako obiektu budowlanego. To nie prawo administracyjne, lecz prawo cywilne reguluje sprawy własności. Ściślej rzecz ujmując, - jako zarządca części wspólnych budynku. Ale prawo administracyjne nie precyzuje tego dokładnie i uznanie wspólnoty za "zarządcę budynku" wynika z interpretacji administracyjnych i sądowych, a nie z przepisów prawa.
gecon: Te tezy wcale nie są "wydumane", są realne i prawdziwe.
Twoje tezy też są znane od dawna, ale z nimi polemizujemy - choćby dlatego, żeby ktoś nie przyjął ich za prawdę.
W rozumieniu kodeksu cywilnego - nie jest.
Zresztą, jak wspomniałem, budynek we wspólnocie nie jest rzeczą, więc nie mógłby mieć właściciela, czy właścicieli.
To tak jakby zastanawiać się, kto jest najemcą miasta Krakowa...
Natomiast w rozumieniu całego szeregu przepisów prawa administracyjnego wspólnota może zostać obciążona różnymi obowiązkami dotyczącymi budynku, nieruchomości lokalowych w budynku, a nawet działek i/lub dróg poza budynkiem, które zazwyczaj obciążają "normalnego" (kodeksowego) właściciela nieruchomości - prawo posługuje się różnymi określeniami (faktyczny użytkownik, podmiot władający, właściciel lub zarządca budynku, itp.).
Podzielność własności następuje przecież przy podziale i sprzedaży części działki gruntowej, będącej częścią NW. Nie jest prawnie dopuszczalne podzielenie i sprzedaż fundamentów, klatki schodowej, dachu, ale te elementy składowe nieruchomości wspólnej, które można wydzielić bez szkody dla korzystania z lokali - tak.
Rzecz można też podzielić do korzystania - bez zmiany praw własności, można uzyskać wyłączność do korzystania z części rzeczy wspólnej (np. ogródek, miejsce postojowe na parkingu lub w wyodrębnionej hali garażowej).
...całości tak ale całego nie... i podanie podstawy prawnej takiej interpretacji.
Taki nieuprawniony wniosek oznacza brak umiejętności czytania ze zrozumieniem, skoro z wpisu gecona wyraźnie wynika że nie traktuje tych dwóch rzeczy jako synonimy: HM - budynek nie ma właściciela chociaż został wykupiony?
Czyli zarządcą budynku (obiektu budowlanego) też nie są wszyscy właściciele?
Jeżeli grunt nie jest w wieczystym ale jest wykupiony to zapewne już budynek nie jest nieruchomością budynkową???!!!
Dla takiego budynku: No, czyli jest niczyi. Kupiłem auto ale "nie jest moje bo auto nie jest rzeczą".
Bardzo realne i prawdziwe tezy ale ja z taką inną prawdą nie polemizuję. Nigdy nie twierdziłem że mam monopol na prawdę.
Przypominam tylko, że: Co oznacza w tym przepisie niepodzielność to nie mnie tłumaczyć i wyjaśniać. - Dokładnie.
Reasumując, jak wynika z wpisów doradcy forum: w świetle prawa własności grunt wspólnoty nie ma właściciela, budynek wspólnoty nie ma właściciela, nie ma też zarządcy obiektu budowlanego, ba, nawet okazuje się, że budynek wspólnoty wraz z gruntem na którym stoi nie jest nawet nieruchomością (rzadko podobno tylko jest).
Nie będę z tym polemizował bo dochodzi do paradoksów, bo okazuje się, iż każdy z 40 właścicieli naszej wspólnoty kupując grunt i lokal w naszym budynku nie jest właścicielem tego co kupił i zapis z AN: - nie oznacza że jest właścicielem nieruchomości!?
Kupił samochód razem z kołami ale bez kół.
========================================
dziękuję za bardzo merytoryczne przedstawienie poglądu na, zdawać by się mogło, proste pytanie.
Zagadnienie wątpliwe powstało na gruncie prawa cywilnego. Użycie takiego sformułowania w moim przekonaniu jest nieprawidłowe.
Relatywnie można to odnieść do takiego założenia, że jeżeli wszyscy właściciele lokali "tworzyliby" jakieś stowarzyszenie (tak jak tworzą WM z mocy ustawy), to budynek nie byłby własnością tego stowarzyszenia, choć wszyscy właściciele lokali byliby jego członkami, tak jak nie może być własnością WM, którą tworzy ogół właścicieli lokali. WM to odrębna jednostka, która na pewno w swoim majątku nie posiada własności budynku, gdyż w takim przypadku winna posiadać akt jego własności, czego nie ma (WM ma zdolność do czynności prawnych zatem może nabywać nieruchomości na własność - za zgodą swoich członków)
W odniesieniu do prawa administracyjnego miałabym wątpliwości. WM dokonując przeglądów i innych dokonuje ich w ramach odpowiedzialności za nieruchomość wspólną (instalacje, konstrukcja, dach, kominy, itp.)
Nie mam pewności czy WM spełnia wymogi określone w art.3 ust.11 Ustawy Prawo budowlane, czyli prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (przez co należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych). Różnie można to interpretować.
Zasadniczo budynek nie może być niczyją własnością - czy stowarzyszenia, czy jego członków.
Własnością może być nieruchomość.
Zgodnie z art. 48 kodeksu cywilnego budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej, na której jest posadowiony (zasada superficies solo cedit).
Czyli własnością jest grunt (nieruchomość gruntowa), a wraz z nim niejako "przy okazji" budynek na nim posadowiony. W ten sposób nabywane są np. biurowce (zakładając, że nie ma w nich wyodrębnionych lokali, bo - z czego mało kto zdaje sobie sprawę - może istnieć wspólnota mieszkaniowa w... biurowcu - tzn. w której są same lokale niemieszkalne, mam nawet taką jako sąsiada) - przedmiotem umowy kupna-sprzedaży jest grunt - nie można nabyć tylko i wyłącznie samego budynku.
Od tej zasady są jednak wyjątki - budynek na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie (gdyby była zachowana to budynek taki stanowiłby własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego), wyodrębnione lokale (własność odrębna własność od własności gruntu, na którym posadowiony jest budynek w którym znajdują się te lokale) , infrastruktura przesyłowa (np. słupy na działce należą do przedsiębiorstwa energetycznego, a nie do właściciela gruntu), altanki na pracowniczych ogródkach działkowych, itp.
Zdolność prawna wspólnoty to inna sprawa...
W przypadku prawa administracyjnego organy mogą stosować tzw. uznanie administracyjne. Czyli mogą sobie "wypełniać" pojęcia, które są niezdefiniowane w ustawie (albo stosować własną wykładnię tych pojęć). Stąd wspólnota może być "uznana za właściciela", mimo że faktycznie nim nie jest.
Tak na marginesie - w przypadku ustaw podatkowych (a więc również ustawy "śmieciowej") uznanie administracyjne jest niedopuszczalne - tutaj można stosować jedynie wykładnię ścisłą - wynika to wprost z art. 217 Konstytucji.
Jeden użytkownik postawił rewolucyjną tezę: Więc dla jasności chciałbym wiedzieć Lalunia, pisząc: - z którymi to twierdzeniami zgadzasz się w 100%?
Bo ja chciałbym wiedzieć, czy kupując grunt (w części ułamkowej) wraz z budynkiem (w części ułamkowej) na nim - jestem jego właścicielem czy nie? Jeżeli nie jestem właścicielem to kto jest właścicielem tego co ja kupiłem?
Tych rzeczy (gruntu i budynku) które kupiłem umową w formie AN? Jeżeli to nie są rzeczy (a więc obiekty materialnie, istniejące) to do czego ja nabyłem prawo własności? Do kosmosu?
przeczytaj pierwszy post. Właśnie taka była moja teza, jako inicjatora wątku.
Spotkałam się z takim twierdzeniem wypowiedzianym, wydawać by się mogło, przez fachowca w temacie, zarządcę nieruchomości.
Zgadzam się ze wszystkimi twierdzeniami Piotrka. 100% to znaczy wszystko (taka wartość umowna)
Ja się nie zgadzam z Piotrek zwłaszcza w tezie, że budynek nie jest rzeczą (mamy nieruchomości gruntowe, budynkowe).
Każdy właściciel lokalu w tej "rzeczy" jakim jest budynek ma wykupiony kawałek , ale nie można mu wskazać który to jest ten "kawałek"
( za wyjątkiem wyodrębnionego jego lokalu + ewent. pom. przynależne)
A niepodzielność z kolei oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi (art. 195 kc).
Zgadzam się, że :