Reprezentowanie WM przez zarządcę (art.18 ust.1 UWL) w postepowaniu przed sądem
Lalunia
Użytkownik
Podążając za treścią uzasadnienia wyroku z dnia 2015-11-25 WSA w Warszawie w sprawie sygn. akt III SA/Wa 1749/15
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2766-iii-sa-wa-1749-15-zaskarzenie-decyzji
można znaleźć taki fragment:
[...]Wskazać należy, że gdy zarząd nieruchomością zostanie powierzony zarządcy, to zakres jego upoważnienia do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwał właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l., a więc zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale (por. wyrok WSA w Warszawie 11 grudnia 2007 r, VI SA/Wa 1792/02, LEX nr 438873, uchwała SN z 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, LEX nr 470697, wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, LEX nr 508810, wyrok WSA w Krakowie z 22 lutego 2010 r., II SA/Kr 1517/09, LEX nr 633138).[...]
Czy art.33 UWL uprawnia takiego zarządcę do reprezentowania przed sadem WM jako pozwanej (powództwo na podstawie art.25 UWL albo art.189 k.p.c.), jeżeli w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali (pojedyncze akty notarialne) zawarto zapis, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest w sposób określony w ustawie o własności lokali oraz zapis, że sprzedająca (developer) oświadcza, że zarząd sprawowany jest przez "???" Sp. z o.o. na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia xx-yy-zzzz, zawartej przed powstaniem WM? W moim przekonaniu nie. Wyklucza taką możliwość art.18 ust.3 UWL
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2766-iii-sa-wa-1749-15-zaskarzenie-decyzji
można znaleźć taki fragment:
[...]Wskazać należy, że gdy zarząd nieruchomością zostanie powierzony zarządcy, to zakres jego upoważnienia do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwał właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i 2 u.w.l., a więc zarządca nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale (por. wyrok WSA w Warszawie 11 grudnia 2007 r, VI SA/Wa 1792/02, LEX nr 438873, uchwała SN z 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, LEX nr 470697, wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, LEX nr 508810, wyrok WSA w Krakowie z 22 lutego 2010 r., II SA/Kr 1517/09, LEX nr 633138).[...]
Czy art.33 UWL uprawnia takiego zarządcę do reprezentowania przed sadem WM jako pozwanej (powództwo na podstawie art.25 UWL albo art.189 k.p.c.), jeżeli w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali (pojedyncze akty notarialne) zawarto zapis, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest w sposób określony w ustawie o własności lokali oraz zapis, że sprzedająca (developer) oświadcza, że zarząd sprawowany jest przez "???" Sp. z o.o. na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia xx-yy-zzzz, zawartej przed powstaniem WM? W moim przekonaniu nie. Wyklucza taką możliwość art.18 ust.3 UWL
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
90 % nowych wspólnot zarządzanych jest ( powierzenie 18.1) na wariackich zasadach.Najczęściej jak to ładnie ujmuje "zarządca" w sposób... dorozumiany. Nie wiadomo tylko przez kogo.
Szkoda czasu na dyskusje w tym temacie na tym forum . Była już kilka razy i kończyła się niczym.
Twoje pytanie można postawić inaczej.
Czy zarządca któremy powierzono zarząd podstawie art18.1 jest zarządem podmiotowym , organem wspólnoty podobnie jak zarząd wybrany na podstawie art20 i w związku z art33 dotyczą go wszystkie art w Rozdz4 , a nie tylko te gdzie jest wskazany.
W mojej wspolnocie zarządca ( 18.1) podpisuje się : za wspólnotę, zarząd w osobie...M Kowalska.
Może należy dążyć do tego, żeby ustawodawca jednak pozwolił, żeby prawowici właściciele mieli coś do powiedzenia w zakresie swojej własności.
Bo w działaniu dorozumianym jest swego rodzaju naruszenie wartości materialnej.
O ile zarząd (art.20 ust.1) działa jako WM, bo niewątpliwie jest jej organem, to przecież zarządca (art.18 ust.1 UWL) działa w imieniu i na rzecz WM (nie jako WM), gdyż jest zupełnie innym podmiotem/jednostką gospodarczą.
Kolejne orzeczenie, teraz sądu administracyjnego, które potwierdza fakt braku umocowania do działania poza czynnościami określonymi w umowie.
- jak wynika z badań CBOS-u chyba.
Pytanie całkowicie zbędne, gmatwające bo sprawa jest dość oczywista, nie ma w tym żadnego bałaganu o czym świadczy chociażby bogate orzecznictwo: zarządca któremu zarząd powierzono (art. 18 ust.1) nie jest organem wspólnoty i do reprezentowania wspólnoty potrzebuje ....
Co słusznie przytacza Lalunia:
Po co mają wykonywać polecenia zarządów właścicielskich skoro mogą sprawować zarząd arbitralnie. Zupełnie nie zależy im na zmianie przepisów. Są sowicie wynagradzani w pierwszej kolejności, jak również działają na korzyść developera, ktory w swym zadowoleniu powierza im kolejne WM, zatem powiela ten istotny czynnik ekonomiczny.
Oczywiście, brak znajomości przepisów, realiów i potrzeb WM przez właścicieli lokali są rowniez istotne.
Sądownictwo jest jakie jest. Ale to ustawodawca uchwala regulacje - sądy rozstrzygają jedynie spory pomiędzy stronami, nic wiecej.
Zmiana sposobu zarządu w wielkich WM jest praktycznie niemożliwa, w szczególności dlatego, że niezbędny jest protokół notariusza.
Żadna z uchwał nie przechodzi tam bez udziału głosów zbieranych indywidualnie, a głosy zbiera zarządca, który jest zadowolony z obecnej sytuacji. I wątpliwym jest, czy notariusz może podpisać protokół z takiego głosowania. Raczej tak, ale zarządcy to kwestionują.
Wracając jednak do tematu reprezentacji to zarządca, jako odrębna jednostka, winien posiadać pełnomocnictwo. W przeciwnym razie wykracza poza swoje kompetencje. Należałoby to uregulować w sposób nie pozostawiający wątpliwości.
Nie wiem jak jeszcze jaśniej ustawodawca miałby to uregulować?
Skoro w art. 21 wyraźnie stwierdza, że: W tym artykule ustawodawca nie umieścił często używanej w innych przypadkach formułki:
.."lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1".
Czyli ustawodawca nie dał takiego umocowania ustawowego zarządcy (tylko zarządowi) o czym właśnie to - takie jakie jest orzecznictwo - wielokrotnie przypominało.
Nowy doklejony: 03.12.15 20:26
Lalunia: To znaczy jak Ty to widzisz?
Czyli spełniony jest wymóg:
"zakres jego upoważnienia do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy.... może reprezentować wspólnotę mieszkaniową przed sądem, jeżeli [ ] legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie [ ] znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale"
A jesli tego odniesienia nie ma ani w umowie o sposbie zarządu zawartej pomiędzy właścicielami , ani w umowie o administrowaniu czy zarzdzaniu ? ( zarządzanie w sposób dorozumiany)
45 wspólnot w mojej miejscowości!
Potwierdza to orzecznictwo:
To zupełnie dwie różne umowy.Chociaż zgadzam się że jeśli wspólnota podpisze umowę o zarządzanie z zarządcą ( 18.1) i udzieli mu takiego pełnomocnictwa to jest wszystko OK.
Tylko co to znaczy : Wspólnota podpisała umowę na zarządzanie z zarządcą ? Jesli to jest umowa po pierwszym wyodrębnieniu lokalu i podpisują ją trzy osoby to OK. Jeśli później i podpisują ją 45 właścieli to też OK. Jeśli jednak takiej umowy nie ma po wszystkich wyodręnieniach to co?
Może byśmy tak wybrali pełnomocników...? Nie . za głupotę się płaci. Taką umowę muszą podpisać wszyscy właciciele.A ponieważ czasem jest to praktycznie niemożliwe, więc zaczynają się " interpretacje"
Wypisz , wymaluj TK , sejm.
Piszecie o niskiej świadomości właścicieli, ale też jest tak, że jeżeli zarządca działa prawidłowo to właścicielom zupełnie jest obojętne na jakiej podstawie reprezentuje interesy właścicieli. Firmom zewnętrznym już zupełnie to zwisa, a urzędom bardzo często.
Zarząd jako struktura władzy wykonawczej sprawdza się w spółkach kapitałowych. Odpowiada on za sprawy spółki i jest z tą spółką związany (chociażby na zajmowanie się interesami konkurencji za zgodą spółki).
Należy również zauważyć, że w spółkach osobowych (będących podobnie jak WM jednostkami niemającymi osobowości prawnej) reprezentowanie i prowadzenie spraw spółki należy do wspólników, czyli podmiotów/jednostek/osób materialnie zależnych od stanu majątkowego danej spółki. Dlaczego zatem we WM jest inaczej ?!?!?! Dlaczego obcy podmiot ma prawa wspólnika (właściciela lokalu) ?!?!?!
Istotnym winien być również ustawowy zapis o konsekwencjach w przypadku nieudzielenia zarządowi absolutorium.
Możliwe, że bezpośredni nadzór nad WM winien przejąć Rzecznik Praw Obywatelskich.
Nieprawidłowym i stwarzającym problemy jest sprawowanie zarządu przez spółki prawa handlowego na zasadzie powierzenia im tego zarządu. Właściciele lokali w żaden sposób nie mogą wpływać na decyzje podejmowane przez te podmioty, w tym w tak istotnej sprawie jak wybór członków zarządu tych spółek. To zarząd jako organ wykonawczy spółki prowadzi jej sprawy, a zatem odpowiada za wszelkie aspekty podejmowanych decyzji. Jeżeli zarząd spółki, której powierzono zarząd NW w sposób określony w art.18 ust.1 UWL podejmie złe decyzje dla WM może nie ponieść żadnych konsekwencji, bo brak jest relacji pomiędzy WM a tym zarządem.
Nieudzielenie absolutorium zarządcy (art.18 ust.1 UWL) nie wywołuje żadnych skutków prawnych, a rozwiązać umowę z nim nie jest łatwo, gdyż to on zbiera głosy pod uchwałą i przelicza głosy.
Jeżeli jest to naprawdę duża WM to żadna z uchwał nie przechodzi na zebraniu, zatem praktycznie jest to niewykonalne (choć teoretycznie możliwe).
PS. protokół notarialny to w większych WM to marzenie. Pamiętajmy o migracjach, "tumiwisiźmie", spadkobiercach, legitymacji do oddania głosu, opóźnień we wpisach do KW, najmie, nabywaniu w celach inwestycyjnych, itp.
Opłata za protokół niewielka, a robota do wykonania niebotyczna. Notariusze niechętnie sie tego podejmują, zwłaszcza, że wiedzą, że takie dziania podejmowane są zazwyczaj w przypadkach konfliktowych.
Ja tez jestem zwolennikiem tego poglądu.
Trzeba jednak zauważy że niektóre sądy widzą to inaczej. Dominuje jednak pogląd że -nie. Ale.
Nie znalazlem na tym forum przekonywującej odpowiedzi na pytanie. Na czym polega powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art18.1.
Fundamentalnym aegumentem przeciwko istnieniu zarządu ( art20) i zarządcy art 18.1. jest dublowanie kompetencji. Uważam że jest to argument nie do podważenia.
I znowu ale...są takie sytuacje że nie tylko nie ma dublowania kompetencji, ale zarządca nie ma prawa do reprezentacji wsplnoty a nawet do samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu.
W mojej wspólnocie jest taka sytuacja.
Tak sytuacja wystepuje wtedu gdy:
1 Kompetencje zarządcy nie są ujęte w umowie o sposobie zarządu zawarta pomiędzy właścicielami. Pusty zapis - powierza się zarzad Kowalskiej . Kropka
2. Cdy taki zarządca ( licencjonowany) nie ma podpisanej umowy na zarządzanie ze wspólnotą.
I o takiej sytuacji myślałem , gdy pisałem że wiele wspólnot w Polsce zarządzanych jest niezgodnie z prawem.
Jak taką sytuację " wyprostować". Tak jak radzisz . To jest najlepszy sposób.
Ja bym jednak zaryzykował w takiej sytuacji powołanie zarządu na podstawie art 20.
argumenty:
1.Zarządzanie zarządcy licencjowanego bez pisemnej umowy jest bezprawne.( zawarcie takiej umowy jest obowiązkiem zarządcy a nie wspólnoty)
2. Z umowy o sposobie zarządu zawartej między włacicielami nie wynikają jego uprawnienia do reprezentacji i samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu.
Oczywiście zwolennicy poglądu że samo sformułowanie "powierz się zarząd..." zawiera w sobie zbiór kompetencji i w związku z art 33 zarządca ma takie same kompetencję jak zarząd mają inne zdanie.
Rozwiązanie II
Pisze sie skargę do Ministerstwa Infrastruktury . Ministerstwo zobowiązuje zarządcę do podpisania umowy ze wspólnotą pod rygorem komisji dyscyplinarnej.
I jesli nawet taką umowę podpiszą pełnomocnicy wybrani uchwałą ( co jest problematyczne). Moim zdaniem powinni ją podpisać wszyscy własciciele.To jest szansa że ta umowa ureguluje sprawy zarządzania zgodnie z interesem właścicieli.
Ja tak zrobiłem Czekam na odpowiedź.
Jako sędzia czy minister, niekoniecznie orzekałbym, że zarządzanie waszego licencjonowanego jest bezprawne. Stwierdziłbym, że nie jest poparte wymaganą umową. Że jego pozycję można uregulować chociażby uchwałą. Bez eskalacji, skarg, dublowania, decyzji administracyjnych (rozwiązanie II).
Czy w takim wypadku można uregulować to uchwałą? Oczywiście.Tylko że uchwała to prawo lokalne. I może przejść lub nie. A jak nie przejdzie to co? Czy to oznacza że zarządca działa zgodnie z prawem?
Ostatecznie są wspólnoty które nie mają zarządów lub zarządców, gdzie problem umowy o zarządzanie nie istnieje. I jakoś funkcjonują zgodnie z zastosowaniem pozostałych przepisów o własności lokali.
Rozbudowaną uchwałą można zaspokoić pragnienia ministra i zastąpić brak umowy.
Powie ktoś że uchwała nie może być rozwiązaniem na wszystko i zastępować prawa powszechnego, ale tutaj mamy przecież do czynienia z luką prawną oraz z brakiem dookreślenia pozycji powierzonego. A często dodatkowo z faktycznym konfliktem interesów stron.
Przypadek, w którym minister wydał dyspozycję generalną, która nie odpowiada konkretnym uwarunkowaniom w Twojej wspólnocie rozwiązałbym uchwałą. Zastąpiłaby ona postanowienia umowne. Innego prostego wyjścia nie widzę.
Brak jest powiązań kapitałowych, odpowiedzialności materialnej i ustawowej (brak konsekwencji braku absolutorium).
Zbyt otwarta jest to "przestrzeń" powstała w wyniku tej luki prawnej. Dochodzi do sprawowania władzy arbitralnej, co narusza prawo materialne
Natomiast nie rozumiem o jakich lukach prawnych myślisz. Bo ja ich nie widzę.
Co to znaczy - brak dookreślenia pozycji powierzonego?
Nie chodzi o wskazywanie właścicielom na co mają sie umawiać i z kim. Lecz o zaniedbania zarządcy licencjowanego. Bo to on ma obowiązek podpisania umowy. Jesli tego nie zrobił to nie wolno mu zarządzać . A powierzenie zarządu jest nieskuteczne. Tak przynajmnej ja widzę skutki wyroku NSA
Wobec zarządu z art. 20 jej sens jest niewielki, wobec powierzonego nie ma żadnego.
Poza tym ustawa nie rozróżnia sytuacji nieudzielenia absolutorium na skutek głosowania od sytuacji, w której w ogóle nie podjęto głosowania w tej sprawie. A to jest duża różnica.
Jeżeli wyodrębnianie lokali ma miejsce sukcesywnie w aktach notarialnych będących jednocześnie umowami ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży czy developer może być nazywany właścicielem lokalu w rozumieniu UWL? Przecież pomimo posiadania części budynku to faktycznie nie jest właścicielem lokalu, gdyż w tej jego części nie doszło do wyodrębnienia żadnego lokalu. Chodzi o to, czy taki developer ma prawo głosu? Bo w literalnym brzmieniu zapisów UWL nie wydaje się to możliwe, gdyż uchwała ma być uchwałą właścicieli lokali, a nie "udziałowców nieruchomości wspólnej".
Bo jeżeli developer nie może głosować to znaczy to tyle, że dopiero po wyodrębnieniu tylu lokali, dla których udział w NW wynosi powyżej 50%, można mówić o możliwości głosowania....
Jak również należy zauważyć, że pierwszy akt notarialny podpisywałby tylko właściciel jednego lokalu (bo developer nie posiada żadnego), zatem taki sposób sprawowania zarządu wydaje się być arbitralną decyzją tego pierwszego właściciela lokalu. Czyli nie jest to decyzja właścicieli lokali, ale jednego lokalu
1. W przypadku ustanowienia zarządcy z art.18.1 jest obowiązek zawarcia umowy o zarządzanie, ale nie wynika on jasno z ustawy o własności lokali, lecz z innej, a powinien. Nie jest to luka prawna sensu stricto, właściwie błąd w regulacji.
2. Nie wiadomo kto i w jaki sposób miałby zawierać taką umowę z powierzonym.
Brak dopełnienia obowiązku zawarcia umowy przy tak dziurawej regulacji prawnej nie powinien prowadzić jeszcze do wniosku że czynność powierzenia zarządu jest nieważna.
Wniosek daleko idący, jak pisałem, oznaczający jakiś rodzaj kryzysu, jak przypadku TK.
Natomiast sytuację, w której wspólnota nie che zmienić sposobu zarządu, a zarządca nie chce zawrzeć umowy, o którą dopomina się minister, sąd rozwiązałby chyba ustanowieniem zarządcy przymusowego?
I tutaj możemy mówić o niedookresleniu, czy luce prawnej.
Nowy doklejony: 07.12.15 11:28 ad1. Gdyby obowiązek zawarcia umowy o zarządzanie wynikał z UoWL to art 18.1 nie miałby ani logicznego ani prawnego sensu.
Istota art18.1 polega własnie na tym aby własciciele wybrali inny sposób zarządzania niż określony w UoWL. Jesli więc powierzyli zarząd licencjowanemu zarządcy to zarówno własciciele jak i zarządca musza stosować się do obowiązujących ustaw.
ad2. Wiadomo . Właściciele lokali.
Brak umowy nie ma konsekwencji dla właścicieli lokali. Mogą oni zarządzać NW w sposób dorozumiany z zarządcą. Lecz ma ( może mieć) dla zarządcy licencjowanego.Więc to nie jest problem wspólnoty tylko zarządcy.
Gdyby "mój" zarządca postępował rozsądnie i reagował na moje słuszne postulaty , to nie miałby problemów.Ale jak sam mnie odsyła do sądu , bo jest taki pewny siebie to dlaczego nie mam mu zrobić tej przyjemności.
I być może ostatnie zdanie twojego postu na własne zyczenie zarządcy się ziści.
Z prawnego punktu widzenia rzeczywiście zarządca sprawujący zarząd powierzony z obowiązkiem zawarcia umowy o zarządzanie z ogółem właścicieli, na tle naszej lakonicznej ustawy, to byłby podmiot o pozycji dokładnie pomiędzy zarządem właścicielskim a administratorem. Ni pies ni wydra.
Tylko bez takiej regulacji i tak jest to ni pies, ni wydra.
W ministerstwie latem było spotkanie ze środowiskiem zarządców i podobno zgłosili na nim postulat, żeby w ogóle znieść instytucję powierzonego. To byłoby wylanie dziecka z kąpielą i pójście na skróty z korzyścią tylko dla samych zarządców, bo przecież nie dla wspólnot.
Skoro przy pierwszym akcie notarialnym jest tylko jeden lokal (właściciel jednego lokalu) a reszta to masa będąca własnością developera, to nie można mówić o wyborze sposobu zarządu przez właścicieli lokali, ale tylko przez tego jednego właściciela lokalu. Ustala on z developerem coś, co jest poza jego zakresem decyzyjności. Developer nie jest właścicielem lokalu w rozumieniu UWL - zatem nie ma prawa głosu.
Czyli cała instytucja powierzania zarządu w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu wydaje się być wadliwa, bo decyzję podejmuje właściciel pierwszego udziału, któremu zazwyczaj daleko do 50% udziału w NW.
Decyzja jest zatem arbitralną decyzją tego właściciela lokalu, ale stricte to decyzją developera zreplikowaną w kolejnych aktach.
Co więcej, od noweli czerwcowej ujednolica też prawa współwłaścicieli jednego lokalu (słowem "ilekroć...").
Przy najmniej nie ma sporu, że nie rozróżnia w sprawie głosowania udziałami.
Czytając literalnie są to rożni adresaci przepisów uowl a prawa i obowiązki mają te same.
NP. sposób wyliczenia udziałów jest jeden i dla dewelopera i dla nabywcy pierwszego lokalu.
WSA (zdaje się, bo uzasadnienie jest takie, że niczego nie wyjaśnia) stanęło chyba na stanowisku, że w przypadku każdej sprawy (skargi) wnoszonej przez wspólnotę do sądu administracyjnego zarząd musi uzyskać upoważnienie do reprezentowania wspólnoty przed sądem od właścicieli lokali w drodze uchwały. Czyli każde wniesienie skargi do sądu administracyjnego, według sądu, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, bez względu na to, czego dotyczy sprawa.
De facto (biorąc pod uwagę 14 lub 30-dniowe terminy wnoszenia skarg na decyzje organów administracji) oznaczałoby to pozbawienie wspólnoty prawa do sądu, w przypadku gdy skarga jest odwołaniem od wcześniejszej decyzji organu (niewykonalne w praktyce większości wspólnot jest zebranie większości w takim czasie).
To pociąga za sobą przecież skutki finansowe i nikt nie upoważnił zarządu do dysponowania moimi, właściciela pieniędzmi na ich (zarządu) chęć składania skarg.
Jeżeli już wspólnota (właściciele) podejmują decyzję o "walce na noże" przed sądem, to powinni przed walką przygotować sobie wszystkie narzędzia, w tym tak podstawowe jak uchwała dająca pełnomocnictwo dla zarządu (art. 22 ust. 2) do działań w danej sprawie a nie czekać na ewentualne 14-dniowe terminy czy poszczególne etapy procesu.
Szkoda, że wspólnota nie złożyła zażalenia do NSA, ciekawe jak się na to zapatruje naczelna instancja.
Rozumiem, że Ty masz osobną uchwałę właścicieli na każdy pozew o zapłatę przeciwko dłużnikowi nie płacącemu opłat (nie mam na myśli trybu art. 16 uowl).
Nie można dać uchwały "in blanco" na wszystkie potencjalne skargi sądowe. Taka uchwała musi specyficznie wskazywać postępowanie, w którym ma reprezentować wspólnotę zarząd. A tematu skargi nie ma do czasu, gdy organ nie wyda niekorzystnej decyzji...
W tym przypadku możliwa jest jeszcze inna przyczyna (może zostały złożone błędne dokumenty poświadczające wybór zarządu - nie kopie uchwał, ale w tej chwili tego nie wiem).
Nowy doklejony: 18.12.15 00:39 Nie jest to czynność wskazana (albo wynikająca z) w art. 22 ust. 3 uowl.
Jest to związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym, więc nie powinna być uznawana za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Dziwne to wszystko, jutro coś więcej może będę wiedział.
Wspólnota z pewnością złoży zażalenie do NSA (doręczenie nastąpiło wczoraj, więc 7-dniowy termin dopiero rozpoczął bieg).
Mylisz pojęcia - taka czynność w sądzie powszechnym jest czynnością zwykłą i wynika bezpośrednio z ustawy (art. 15 ust.2) i bogatej praktyki orzeczniczej. W tym wypadku o jakim piszesz mowa jest o sądzie administracyjnym.
Przecież napisałem wyraźnie, nie czytałeś? I co? - zarząd zrobi to samodzielnie, też bez wiedzy właścicieli?
WSA w swoim uzasadnieniu rozpisuje się na temat różnych przesłanek do prawidłowego umocowania powoda do działania przed sądem, ale ostatecznie WSA nie podał, która z tych przesłanek nie została przez was spełniona (w mniemaniu sądu). Brak precyzyjnego wskazania przesłanki do wydania wyroku, już samo w sobie jest powodem do zażalenia, bo w zasadzie uniemożliwia podjęcie obrony - nie wiadomo na co się skarżyć.
Tego rodzaju skarga oczywiście nie ma żadnego związku z normalnym codziennym użytkowaniem NW, nie jest uzależniona od decyzji właścicieli bo to nie właściciele ustalają podatki w gminie, wykracza w ogóle poza zakres obowiązywania UoWL a tu na dodatek ze skargą wystąpił nie zarząd wspólnoty ale zarządca powierzony i to bez uchwały właścicieli!!!
Podał dość wyraźnie: Sprawa jest jasna, prosta i oczywista.
Składając zażalenie do NSA - właściciele znowu wyłożą swoje pieniądze na przegraną sprawę.
Po drugie - jak sobie wyobrażasz dochowywanie odpowiednich terminów (14-dniowych, 30- dniowych, a czasem 7-dniowych) zakładając podejmowanie uchwał przez właścicieli?
No i co z tego? Chodzi o umocowanie zarządu do reprezentowania osoby prawnej (tzw. ułomnej osoby prawnej), jaką jest wspólnota, przed sądem. Jakie znaczenie w tym kontekście ma, czy to jest sąd administracyjny, czy cywilny?
Istotne jest, czy sprawa przekracza zakres zwykłego zarządu, czy też nie.
A ja pisałem równie wyraźnie - nie ma sprawy skargi do WSA, jeżeli nie została przez organ wydana decyzja, która podlega zaskarżeniu.
A jak ma to zrobić "za wiedzą właścicieli", biorąc pod uwagę 7-dniowy termin na złożenie zażalenia?
Nowy doklejony: 18.12.15 19:49 Dokładnie tak.
Są trzy opcje - albo chodzi o przekroczenie zakresu zwykłego zarządu (w ocenie WSA) albo o to, że nie została dołączona uchwała o sposobie sprawowania zarządu (za to został w treści pozwu powołany odpowiedni wpis w KW dla gruntu) albo też sądowi nie spodobało się dostarczenie protokołu z zebrania właścicieli, na którym powołano do zarządu osoby, które podpisały pozew (niestety oryginały uchwał o powołaniu zarządu zostały kiedyś podobno nieopatrznie złożone do akt innego postępowania administracyjnego - zamiast kopii administrator dał oryginały).
Tak czy inaczej, żaden z tych powodów nie powinien był spowodować odrzucenia skargi z przyczyn formalnych, na dodatek bez udzielenia faktycznego wyjaśnienia w uzasadnieniu (które zresztą jest copy&paste z innych wyroków w sprawach o zupełnie innym stanie prawnym).
Nowy doklejony: 18.12.15 19:55 Po pierwsze - w tej wspólnocie nie ma zarządcy (w trybie art. 18 ust. 1 uowl), tylko normalny zarząd właścicielski (na podst. art. 21 uowl).
Po drugie skarga dotyczy indywidualnej decyzji podatkowej w trybie art. 6o ucpg. Nie była to skarga na regulamin "śmieciowy" uchwalany przez miasto, ani też na uchwały rady miasta dotyczące opłat obowiązujących na terenie gminy (miasta) za gospodarowanie odpadami (w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym).
Tak jak pisałem - w tej wspólnocie nie ma zarządcy.
Otrzymałeś odpowiedzi nie po Twojej myśli więc się pultasz niepotrzebnie.
Wyjaśniłem Ci tok rozumowania Sądu jaki wynika z uzasadnienia wyroku.
Nie moja wina, że nie rozumiesz tekstu i nie chcesz zrozumieć wyjaśnień.
Pozostaje mi życzyć powodzenia przed NSA.
Napisz ile ta zabawa przed NSA będzie kosztowała wspólnotę.
-??? Co tu może być niezrozumiałego?
Sąd napisał nieprawdę? Głupoty?
Przecież oparł się na dostarczonych przez wspólnotę dokumentach.To że jakiś stan faktyczny jest inny to nie potrafiliście wykazać jak sam piszesz bo zaginęły gdzieś dokumenty właściwe.
Ech - z takim nastawieniem przegracie w NSA ale to tylko moja rada nie musisz się do niej stosować.
A już na pewno nie dotyczy reprezentowania wspólnoty przez zarządcę w postępowaniu sądowym.
Decyzja wydana w trybie art. 21 § 3 oraz art. 207 ordynacji podatkowej w związku z art. 6o ust. 1 oraz 6q ust. 1 ucpg.
Jeszcze raz - w tej wspólnocie nie ma zarządcy, tylko zarząd właścicielski
No właśnie sęk w tym, że takie dokumenty w odpowiedzi na wezwanie sądu złożono, a sąd nie wskazał dlaczego uznał je jako nie dowodzące umocowania zarządu wspólnoty (czy też dwóch jego członków) do jej reprezentowania. Zrobił tylko copy&paste z innego orzeczenia, w sprawie o zupełnie innym stanie prawnym.
Zabrakło także podstawowego dokumentu - najważniejszego dowodu formalnego, uchwały właścicieli - podstawy prawnej do reprezentowania wspólnoty przez jakieś dwie (czy jedną?) osoby.
Protokół z zebrania nigdy nie jest dowodem, może służyć jako pomocniczy dokument.
Jak z tego wynika - żaden Sąd, nie tylko ten - nie miał prawa rozpatrywać tej skargi - mógł tylko ją odrzucić skoro nie usunęliście tych braków formalnych.
Swoją drogą to się trochę dziwię, że mając administratora (czyli rozumiem zarządcę "z licencją") składając skargę do WSA (a więc już nie w kij dmuchał), wykazaliście się taką indolencją i to w podstawowych, formalnych sprawach.
Ale nawet jeżeli uznać, że tak było, to uzasadnienie postanowienia powinno to wyraźnie wskazywać, a nie wskazywało.
Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem (art. 75 kpa). Oczywiście, że uchwała właścicieli byłaby lepszym dowodem powołania danych osób na członków zarządu (niestety, z powodów o których już pisałem nie było w tym przypadku takiej opcji), ale żaden przepis nie zabrania przeprowadzenia dowodu z innych dokumentów - istotne jest udowodnienie faktu (a nawet - zgodnie z orzecznictwem NSA - uprawdopodobnienie), iż podpisujące skargę osoby faktycznie stanowią reprezentację wspólnoty.
I ponownie - uzasadnienie powinno było zawierać wyjaśnienie czy (i dlaczego, na jakiej podstawie prawnej) dowód dostarczony przez wspólnotę nie został uwzględniony.
W innych sprawach sądowych ta wspólnota nie miała tego rodzaju problemów (chyba nawet również przed sądami administracyjnymi - w sprawach związanych z opłatami za użytkowanie wieczyste) - sądy nie miały problemu z reprezentacją przez tych samych członków zarządu.
Tego rodzaju sprawa wykracza w ogóle poza zakres obowiązywania UoWL.
Sprawa nie ma nic wspólnego z wewnętrznym zarządzaniem NW ("decyzję miasta oraz na podtrzymującą ją decyzję SKO") a do tego jest upoważniona tylko wspólnota.
Nie jest to więc tym bardziej czynność zwykłego zarządu.
Żaden zarząd wybrany a tym bardziej administrator czy zarządca powierzony - nie miał prawa samodzielnie, bez pełnomocnictwa od właścicieli do danej sprawy, w formie uchwały - iść z tym do sądu w imieniu wspólnoty!!!
Sąd zażądał też przedstawienia uchwały o wyborze zarządu aby uczynić zadość wymogom formalnym co do reprezentacji strony przed sądem.
Nie wykonaliście tego (ani jednej ani drugiej uchwały nie dostarczyliście) - sąd nie miał innego wyjścia i nawet nie rozpatrywał meritum sprawy tylko waszą - wspólnoty skargę odrzucił! - to Tobie tak się wydaje, ale o tym co dopuścić decyduje sąd.
Art. 14 uowl Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
(...)
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali
Sprawa dotyczy decyzji, która będzie miała wpływ na koszty zarządu, jednak jest to związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym. Tym samym nie powinna być uznawana za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu - nie różni się to w rzeczywistości niczym od kwestionowania przez wspólnotę np. zawyżonej faktury za wykonane na rzecz wspólnoty "typowe" usługi (np. sprzątanie).
[/quote]
Świetnie, tylko psim obowiązkiem sądu jest wyjaśnienie powodów i podstaw, dla których nie dopuszcza określonych dowodów lub nie daje im wiary.
W przypadku tego postanowienia takiego wyjaśnienia niestety zabrakło, przez co pozostaje domyślanie się "co tak naprawdę sąd miał na myśli".
W protokoły nikt się nie wczytuje, gdy nie musi. Protokoły są kiepsko spisywane, a najczęściej w ogóle ich nie ma... Nawet sędzia się nie wczyta - dla niego uchwała to podstawa.
Dla bezpieczeństwa procesowego należało założyć, że jeśli wspólnota składa pozew - to zbieramy uchwałę dającą pełnomocnictwo zarządowi do reprezentowania w tej danej sprawie plus załączamy starą uchwałę o wyborze zarządu - ksero powinno wystarczyć.
Nie odważyłbym się nie załączyć list z głosowań z tych uchwał.
Nie należy dać sędziemu żadnego pretekstu do odrzucenia pozwu. Należy założyć, że trafimy na formalistę.
Nie widzę sensu dla rozważań czy w powyższej sprawie ma znaczenie charakter opłaty śmieciowej.