Nieuczciwy zarządca
abadaba7
Użytkownik
Witam,
Chciałbym z góry zaznaczyć, że nie znam się na problemach zarządzania budynkami, dlatego przepraszam za mój bardzo nieprofesjonalny wywód na ten temat :wink: W czym problem...
Otóż lata dzień mam zostać wezwany przez dewelopera do odbioru mojego pierwszego w życiu "M". Niestety, kiedy zaszedłem dzisiaj na plac budowy zauważyłem mieszkańców pierwszego budynku (mój jest drugi na osiedlu) wywieszających na ogrodzeniu transparent z żądaniem zwrotu pieniędzy. Okazało się, że pierwszym zarządcą budynku była osoba powiązana z deweloperem, która umożliwiła mu pobór wody z tzw. części wspólnych do budowy drugiego budynku. Oczywiście, kiedy sprawa wyszła na jaw, zarządca został zmieniony, jednak - jak rozumiem - nikt nie zwrócił mieszkańcom pieniędzy za pobór wody przez dewelopera.
Moje pytanie brzmi następująco... jak zabezpieczyć się przed tego typu praktykami już na etapie odbioru mieszkania? Czy powinienem zażądać wpisu do protokołu przekazania mieszkania stanu głównego licznika budynku? I czy mam prawo zażądać od dewelopera rachunków, jeżeli stan licznika nie będzie bliski zeru (o ile wiem będę jednym z pierwszych mieszkańców)? Jak najskuteczniej chronić się przed podobnymi sytuacjami?
Będę wdzięczny za wszelkie informacje i z góry przepraszam za taki bardzo ogólny opis problemu, ale dopiero próbuję się wdrożyć w te problemy...
Pozdrawiam serdecznie! :)
Chciałbym z góry zaznaczyć, że nie znam się na problemach zarządzania budynkami, dlatego przepraszam za mój bardzo nieprofesjonalny wywód na ten temat :wink: W czym problem...
Otóż lata dzień mam zostać wezwany przez dewelopera do odbioru mojego pierwszego w życiu "M". Niestety, kiedy zaszedłem dzisiaj na plac budowy zauważyłem mieszkańców pierwszego budynku (mój jest drugi na osiedlu) wywieszających na ogrodzeniu transparent z żądaniem zwrotu pieniędzy. Okazało się, że pierwszym zarządcą budynku była osoba powiązana z deweloperem, która umożliwiła mu pobór wody z tzw. części wspólnych do budowy drugiego budynku. Oczywiście, kiedy sprawa wyszła na jaw, zarządca został zmieniony, jednak - jak rozumiem - nikt nie zwrócił mieszkańcom pieniędzy za pobór wody przez dewelopera.
Moje pytanie brzmi następująco... jak zabezpieczyć się przed tego typu praktykami już na etapie odbioru mieszkania? Czy powinienem zażądać wpisu do protokołu przekazania mieszkania stanu głównego licznika budynku? I czy mam prawo zażądać od dewelopera rachunków, jeżeli stan licznika nie będzie bliski zeru (o ile wiem będę jednym z pierwszych mieszkańców)? Jak najskuteczniej chronić się przed podobnymi sytuacjami?
Będę wdzięczny za wszelkie informacje i z góry przepraszam za taki bardzo ogólny opis problemu, ale dopiero próbuję się wdrożyć w te problemy...
Pozdrawiam serdecznie! :)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nikt sobie nie zdaje sprawy ze znaczenia roli pierwszego własciciela.
Moim zdaniem powinien on protokolarnie zapisać stan swoich liczników mediów w lokalu oraz datę ich produkcji. Abyś za rok czy dwa nie musiała bulić za ich wymianę lub atestację.
Dobrze by było wpisać do takiego protokołu stan liczników głównych.
Ale jeśli masz taka możliwość to przede wszystkim zrób jedno.
Nie dopuść do zarządzania wspólnotą na podstawie art 18.1 UoWL. Nie dajcie sobie narzucic zarządcy z zewnątrz. Wybierzcie sobie zarząd włacicielski na podstawie art 20 , nawet jeśli ma to być zarząd jednosobowy. Taki zarząd może podpisać umowę na zarządzanie/ administrowanie z dowolnym wybranym zarządcą . To jest najlepsze rozwiązanie.Wiem że to nie jest łatwe . Ale próbować trzeba.
Praktyka jest taka, że w akcie notarialnym pierwszego kupca deweloper wpisuje zarząd powierzony firmie X.
Oczywiście ten pierwszy kupiec nie musi się na to godzić i zaproponować, że to on zajmie się zarządem (właścicielskim) i podpisze z firmą X umowę o administrowanie. Ale to tylko teoria, bo ani deweloper, ani pierwszy właściciel nie muszą mieć na to ochoty.
Tak więc deweloper sam podpisuje umowę z zarządcą na zarząd powierzony.
Różnica między właścicielskim a powierzonym jest duża. Tu zobacz https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Umowę o zarządzanie z zarządca ( druga umowa) powinni podpisać wszyscy własciciele , czyli developer i pierwszy własciciel.
Art. 18
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
Przeczytaj art 23 2a.UoWL On ci odpowie kiedy najwcześniej możecie zmienić sposób zarządu.
Czyli rozumiem, że na tej podstawie nowi właściciele mieszkań dysponujący zaledwie 1/5 nieruchomości wspólnej mogą przeforsować metodę głosowania, która pozwoli im na zmianę zarządcy budynku bez względu na wolę dewelopera, który od tej pory będzie dysponował zaledwie 1 głosem podczas zebrania wspólnoty. Czy tak?
Wspominała o tym też koziorozka: Poza tym rozpoczynanie zamieszkiwania od "wojny z deweloperem": bo mi się to należy, czy też powinno być tak a nie inaczej ... nie jest najlepszym wyjściem.
Dopiero jak się zbierze odpowiednia większość właścicieli mająca ochotę na zmiany, to wtedy można coś myśleć dopiero - ale to przyszłość, bo deweloper tak łatwo nie odda pola. - nadzieja dobra rzecz ale są na ten temat przysłowia.
W tym czasie przyszli właściciele zabudowują swoje lokale do egzystencji , korzystając w sposób niekontrolowany ( co sie zdarza) z energii elektrycznej ADM , wody czy ogrzewania na full, wytwarzają ogromne ilości odpadów.
Deweloper jaki pierwszy właściciel nieruchomości ma prawo ustanowienie swojego Zarządcy - Administratora budynku.
Sprawą ważną jest zaznajomienie sie treścią ustawy o własności lokali
Tak. jeśli developer ma ponad 50% udziałów to można mając 20% udziałów zastosować art 23 UoWL i głosować jeden głos =jeden własciciel . I nie chodzi przecież o żadną wojne tylko o zmiane sposobu zarządu.
W sumie powierzenie zrządu 18.1 powinno być czynnością tynczasową do wybory zarządu właścicielskiego na podstawie art20 UoWL.
I m szybciej sie to zrobi tym łatwiej. Po wszystkich wyodrebnieniach np: 100 lokali zebrać 50% plus 1 jest zawsze trudniej niż w przypadku np: 20 właścicieli. Ja nie jestem zarządca jak niektórzy inni uczestnicy tego forum i wyrażam swoje opinie właśnie z punktu widzenia interesów właścicieli lokali.
I jeszce jedno. Zmiana zarządcy jest czymś innym niz zmiana sposobu zarzadzania. Zarządce można zmienić uchwałą zwykłą. Natomiast aby zmienić sposób zarządu potrzebna jest uchwała w obecności notariusza. Tu obowiązuje art 18.2a UoWL.
Kuba P. -> Pełna zgoda! Ale nie bardzo rozumiem co ma protokolarne odebranie mieszkania do zużycia wody, czy wytwarzania odpadów? Czy między przejęciem lokalu, a podpisaniem aktu notarialnego, deweloper będzie pokrywał moje zobowiązania w tym względzie?
Oczywiście - to jest zawsze zadanie numer jeden w każdej nowopowstałej wspólnocie deweloperskiej, ale zależy od woli i ochoty większości właścicieli (z czym jest zawsze problem) bo najczęściej: Jako wieloletni, doświadczony właściciel we wspólnocie, dlatego przestrzegam przed zbytnim hurra optymizmem.
Jeżeli dasz odczuć powierzonemu, że interesujesz się sprawami wspólnoty i w dodatku znasz się na rzeczy, to spowodujesz, że zacznie się z tobą liczyć. Cały układ z powierzonym wcale nie musi się różnić od układy z zarządem właścicielskim.
Tu pod jednym warunkiem - nie ma poważnych usterek, no i nikt nie robi numerów z nierozliczoną wodą na rzecz sąsiedniej budowy. Wtedy interesy nie są już do pogodzenia.
O stosunkach w grupie ludzi decyduję ludzie, nie zapisy w aktach notarialnych.
Oczywiście Ty masz zamiar uczestniczyć, ale wg własnych zasad, a nie zasad niewynikający z przepisów prawa .
a niby na podstawie, jakiego prawa miałby to robić?