Dłuznicy
Hebdzia
Użytkownik
Mamy kilku "opornych" członków WM, którzy nie płacą czynszu. Pomimo wysłania dwóch WDZ w tym jedno przedsądowe, jedna z lokatorek w ogóle, nie reaguje. Co Zarząd robi aby postraszyć takiego opornego lokatora?:cry:
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Od właściciela lokalu egzekwować należne a zaległe opłaty na koszty zarządu.
Służy do tego art. 15 ust. 2 UoWL.
Jeżeli ci właściciele lokali udostępniają swoje lokale jakimś lokatorom to rozliczenia z tymi lokatorami leżą poza zakresem obowiązków Zarządów WM.
Buchalteria (inaczej księgowość) zajmuje się jedynie ewidencjonowaniem zdarzeń faktycznych i ma na celu liczbowe ujęcie środków gospodarczych, procesów, a także wyników finansowych działalności.
Podejmowanie aktywnych działań mających na celu odzyskanie aktywów leży w zakresie organu zarządzającego danej jednostki.
Zatem windykowanie wszelkich należności leży w zakresie czynności zwykłego zarządu, a te winien wykonywać zarząd/ca.
Zastraszanie kogokolwiek jest przestępstwem (art.191 kk)
Zarząd winien podjąć czynności, które zmobilizują do pokrycia zobowiązań wobec WM. Czasem wystarczy zwykła rozmowa, prośba, itp. Dobrym sposobem jest zaproszenie dłużnika na spotkanie, poznanie przyczyny braku płatności i zaproponowanie rozwiązania polubownego. Jeżeli nie przyniesie oczekiwanych rezultatów należ podjąć kroki prawne.
Trochę jaśniej napisała to Lalunia:
Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą.
Za właścicieli budynku (właścicieli lokali), których ogół stanowi wspólnotę mieszkaniową, umowę podpisuje zarząd/ca.
Należy pamiętać, że woda dostarczana jest do nieruchomości wspólnej (instalacja za wodomierzem głównym), a dopiero następnie z tej do instalacji znajdujących się w lokalach (odgałęzień od NW).
Zatem faktycznym odbiorcą jest WM, która następnie dostarcza wodę do lokali. Do wyodrębnionego lokalu dostawcą wody jest WM, która nabyła (do swoich zasobów - instalacji NW) większą ilość wody, niż potrzebowała, zatem pozostałą część odsprzedaje właścicielom lokali bez marży, narzutu, itp. (gdyż te wiązałyby się z wykonywaniem działalności zarobkowej, do czego WM nie jest uprawniona)
PS. Prosty przykład: jak sąsiad ma wodę, a WL jej nie ma, to zgłasza to do zarządu/cy, a nie do przedsiębiorstwa WOD-KAN.
Sa bowiem takie wspolnoty i to jest ich coraz więcej, które spełniają warunki powodujące że dostawca obowiązany jest do podpisania także umowy z trzecią stroną a mianowicie włascicielem lokalu.
Ja poprosiłem o to mojego zarządcę...2 lata temu. I co zrobił zarządca . Przepchnął uchwałę że koszty mediów zalicza sie do kosztów NW. A póżniej strasznie "narzeka" na dłużników.
Zgodnie z ustawą o zbiorowym..... - a Twój zarządca nieruchomości nie jest ani właścicielem budynku ani zarządcą budynku wspólnoty.
Zatem to właściciel budynku (współwłaściciele - właściciele lokali) podpisuje umowę z wod-kan poprzez Zarząd (organ WM) albo zarządcę (z art.18 ust.1 UWL, czyli podmiot działający na rzecz i w imieniu WM), w ramach WM, która włada ich własnością na mocy ustawy.
To do instalacji WM trafiają hektolitry H2O, a ta następnie "nadwyżki" WM odsprzedaje ich odbiorcom (korzystającym z tych dóbr w lokalach) w cenie zakupu.
MNie natomiast interesuje stan faktyczny gdy instalacja NW kończy sie na zaworze przed licznikiem właciciela lokalu.
W takim stanie obowiązuje art 6:
6. Na wniosek właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, także z osobą korzystającą z lokalu wskazaną we wniosku, jeżeli:
1) instalacja wodociągowa w budynku jest wyposażona w wodomierze, zainstalowane zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, przy wszystkich punktach czerpalnych;
2) jest możliwy odczyt wskazań wodomierzy w terminie uzgodnionym przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne z właścicielem lub zarządcą;
3) właściciel lub zarządca rozlicza, zgodnie z art. 26 ust. 3, różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody;
4) właściciel lub zarządca na podstawie umowy, o której mowa w ust. 1, reguluje należności wynikające z różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody;
5) właściciel lub zarządca określa warunki utrzymania wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych oraz warunki pobierania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami;
6) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerwania dostarczania wody do lokalu bez zakłócania dostaw wody do pozostałych lokali; w szczególności przez możliwość przerwania dostarczania wody do lokalu rozumie się założenie plomb na zamkniętych zaworach odcinających dostarczanie wody do lokalu;
7) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerywania dostarczania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami, bez zakłócania dostaw wody do lokali.
I to jest przepis obligatoryjny.
Dlaczego zarządcy nie chca takiego rozwiązania?. Jaki mają w tym interes?. Bo dostawców rozumiem.
Jak właściciel ma zaległości, to składasz pozew do sądu.
Nie zwlekaj z tym za długo, bo potem będzie jeszcze gorzej, zaległości narosną i trudniej je będzie spłacić.
Poza tym szybkie, konsekwentne działanie dobrze robi wszystkim sąsiadom - widzą, że dbacie o wspólny interes. A tych mających kłopoty z płaceniem mobilizuje.
I może się zdziwisz, jak po złożeniu pozwu, ale przed rozprawą właściciel szybciutko spłaci zaległości, żeby dalszych kosztów nie ponosić.
Tak więc działaj spokojnie i konsekwentnie.
Powodzenia!
Tu masz ściągawkę, jak w pozwie przedstawić wyliczenie
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6778/zadluzenie-wobec-wm-za-wode-i-scieki/#Item_16
wod-kan tego nie chce. Po co mu dodatkowa robota, więcej pracowników, wyższe koszty, itp.
Już widzę, jak wod-kan "aż się pali" do wyrażenia zgody z ust.7 (Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może wyrazić zgodę na zawarcie umowy z osobą korzystającą z lokalu, w budynkach, o których mowa w ust. 5, w przypadku gdy nie są spełnione warunki, o których mowa w ust. 6.). Bo "może" oznacza to, że nie ma obowiązku i nie musi uwzględnić wniosku, zatem martwy przepis.
Trzeba mieć na uwadze, że doszłyby dodatkowe koszty, np. dokonania odczytu wodomierzy lokalowych przez wod-kan. W normalnych realiach wydaje się to być niepotrzebne.
Tutaj bardziej potrzebnym jest dostosowanie wewnętrznych dokumentów we WM do art.26 ust.3 Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu [...]
3. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża osobę korzystającą z lokalu w tych budynkach.
Bo właściciel lokalu wcale nie musi być korzystającym.
Jakie wyższe koszty, jacy pracownicy? Kilka kliknięć na klawiaturze i po sprawie. Cała księgować działa automatycznie. Nie rozliczasz energii elektrycznej przez internet?
Jako profesjonalistom wypadałoby jeszcze im liczyć uchyby co kwartał lub co pół roku.
Więc nie zawierają, skoro nie muszą.
W wielu gminach, miastach czy związkach gmin wiele takich zawartych umów mogłoby wręcz oznaczać wzrost cen wody dla wszystkich.
Żadnemu wod-kanowi nie opłaci się rozpatrzyć go pozytywnie.
W bardzo wyjątkowych przypadkach co najwyżej.
I uchybów pewnie i tak nie policzą.
W praktyce pwik udają, że wszystko zależy od ich dobrej woli, a wspólnoty nie występują do sądów w sprawie umów indywidualnych - chociaż mają prawo żądać przymuszenia przedsiębiorstwa wod-kan do zawarcia takich umów.
A może nie wyrazić zgody jak nie ma możliwości technicznych wykonywania odczytów liczników indywidualnych, chociażby ze względu na ograniczony dostęp do budynku (np. domofony)
6. Na wniosek właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, także z osobą korzystającą z lokalu wskazaną we wniosku, jeżeli:
W przypadku, o którym mowa w art. 6 ust. 7 pwik ma coś do powiedzenia.
Bo spełnianie warunków z ust.6 jest również zatwierdzane przez wod-kan, a ten "może" uznać, że nie są spełnione.
Odbijam piłeczkę: cdn - nie znasz ustawy
Nie odbijaj piłeczki, tylko zapoznaj się z ustawą.
Przecież wod-kan woli mieć mniej płatników niż więcej.
Znasz WM, w których właściciele lokali podpisują umowy z wod-kan? (poza tymi utworzonymi sztucznie ze względu na oszczędności na podatku od nieruchomości np. markety wielkopowierzchniowe)
Do mnie Pewik napisał: Takie rozwiązanie jest przewidziane tylko dla kamienic gdzie każde mieszkanie ma swój oddzielny pion. I różne tam takie inne ...
Pewik uważa że ważniejsze od zapisów ustawy są jego regulaminy i wymagania techniczne. I rzeczywiście mój Pewik w pierwszym zdaniu swojego regulaminu napisał że:
PeWik w .... na podstawie .... może zawrzeć indywidualną umowę... czym w sposób oczywisty łamie ustawę. Pewik nawet nie chce spojrzeć na instalacje.A co dopiero stwierdzić...
Z tymi 3 to też szału nie ma. Zdarzyło się
Jeżeli zostanie to potwierdzone to "może" podpisać, ale będzie się bronił
A nie wystarczy dokumentacja techniczna?
Ale to moje subiektywne odczucie. A doświadczenie nauczyło mnie, że najtrudniejszym okazuje się dochodzenie swoich praw
Poza tym: Wieloletnie doświadczenie podpowiada, że nie ma takiej (ja nie spotkałem) wspólnoty, zwłaszcza z tych starszych, która miałaby w lokalach właścicieli wodomierze zamontowane zgodnie z warunkami technicznymi.
To jest główny powód że PWiK odmawiają (nie kwapią się, traktując to jako pretekst) do podpisywania indywidualnych umów, ponieważ taki niezgodnie z przepisami zamontowany wodomierz nie może być podstawą rozliczeń finansowych jako łatwy do zakwestionowania - może służyć za "podzielnik kosztów zużytej w lokalu wody w stosunku do wodomierza głównego" ale nie licznik zużytej wody w danym lokalu.
Z racji ppkt 3 żadna też wspólnota (jako właściciel lub zarządca budynku) - a w praktyce zarządca nieruchomości nie jest zainteresowana takim rozwiązaniem ponieważ i tak musi prowadzić ewidencję i rozliczenia wody na dotychczasowych zasadach aby wychwycić i rozliczyć uchyby.
Dopóki nie zostaną poprawione zapisy ustawy o zbiorowym...., oraz przebudowane systemy sieci wodociągowej, taka zabawa będzie trwała.
My tu mówimy o sytuacjach w budynkach już istniejących (starych) gdy nie ma takich możliwości także technicznych.
Chyba nie muszę cytować.
I na te uchyby (plus wodę wspólną) musiałby zawrzeć umowę po staremu ze wspólnotą. Sto dwudziestą pierwszą.
Tzn, że zarządca/administrator ma z głowy nie tylko rozliczanie wody ale i uchybów.
Warunek - odczyty radiowe.
Dla administratora bajka. Dla przedsiębiorstwa - abstrakcja.
Czysto akademickie stworzenie wydumanego problemu.
Póki co obowiązują zapisy ustawy (chyba że rząd już coś wydał o niestosowaniu się do ustaw?): To co pisałem wcześniej - wspólnota nie ma nic z głowy - dalej musi prowadzić rozliczenia bez względu czy radiowe czy tradycyjne.
Po drugie - tylko zmiana przepisów i przebudowa sieci wod.-kan. czyli odrębna sieć do każdego lokalu z prawidłowo zamontowanymi wodomierzami, bez wodomierza głównego (którego wspólnota nie potrzebuje bo niewiele wspólnot korzysta z wody na NW (odpada automatycznie kwestia uchybu) - ale to melodia dalekiej przyszłości.