ZBIERANIE GŁOSÓW i UCHWALENIE UCHWAŁY PRZEZ WŁAŚCICIELI Z POMINIĘCIEM ZARZĄDU

anbel

Witam


Proszę o pomoc w następującej kwestii. Jesteśmy dużą wspólnota planującą utworzenie na przynależnym terenie parkingu dla pojazdów. Od lat 5 napotykamy "mur" ze strony zarządu ( zarządcą jest właściciel jednego z lokali ).
Zaniechanie jakichkolwiek działań w tym temacie, odwlekanie, granie na czas zmotywowało nas do działania.
Zebranych zostało przez nas ( pozostałych właścicieli ) kilkanaście podpisów ( zdecydowana większość nas poparła w tej inicjatywie-16/20 ) Moje pytanie brzmi czy zarządca może odrzucić taką uchwałę ( musi ją zaakceptować swoim podpisem ) ? czy ma ona moc prawną ? ( w drodze indywidualnego zbierania głosów nie przez członka zarządu ).

gecon

czy zarządca może odrzucić taką uchwałę ( musi ją zaakceptować swoim podpisem ) ?

Zarządca nie ma nic do odrzucania bądź nieodrzucania uchwały - to jest dokument właścicieli wyrażający ich wolę, którą zarząd obowiązany jest realizować. Gdy nie realizuje należy zarząd zmienić.
Zarządca nie jest też uprawniony do akceptowania podpisem uchwały.

czy ma ona moc prawną ? ( w drodze indywidualnego zbierania głosów nie przez członka zarządu ).

Uchwała ma wtedy moc prawną (staje się uchwałą) gdy uzyska "za" lub "przeciw" większość głosów liczoną udziałami, lub głosami gdy podejmowana była 1/1.

Zbieranie podpisów pod uchwałą nie przez członków zarządu może być podstawą zaskarżenia uchwały ale w tym wypadku dość łatwo udowodnicie przed sądem (gdyby ktoś zaskarżył), że zarząd nie chciał wypełnić swojego obowiązku.

anbel

dziękuję :)

KubaP

[cite] gecon:[/cite]Zarządca nie ma nic do odrzucania bądź nieodrzucania uchwały - to jest dokument właścicieli wyrażający ich wolę, którą zarząd obowiązany jest realizować. Gdy nie realizuje należy zarząd zmienić.
Zarządca nie jest też uprawniony do akceptowania podpisem uchwały.

jak jest Zarządca to nie ma Zarządu WM i odwrotnie . W parze z Zarządem WM występuje co najwyżej ADMINISTRATOR, jako podmiot do pomocy prowadzenia spraw Wspólnoty Mieszkaniowej ( nie mylić pomocą TYLKO Zarządowi WM)

gecon

..jak jest Zarządca to nie ma Zarządu WM i odwrotnie

Niekoniecznie, jak widać u założycielki wątku jest to i to.

napotykamy "mur" ze strony zarządu ( zarządcą jest ....

tajfun

Niekoniecznie .U mnie jest zarząd w osobie X i zarządca X któremu zarząd powierzono na podstawie art 18.1. Jedna osoba sparawuje dwie funkcje.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]Niekoniecznie .U mnie jest zarząd w osobie X i zarządca X któremu zarząd powierzono na podstawie art 18.1. Jedna osoba sparawuje dwie funkcje.

dziwoląg prawny ...zresztą nie jedyny, teraz już wiemy dlaczego u ciebie tajfun jest taki bajzel.

tajfun

Mylisz się . Nie ma żadnego bajzlu . Jest idealny porządek jak w kadej dobrej socjalistycznej spółdzielni mieszkaniowej. Wszyscy członkowie tej " spółdzielni" nie są zadowoleni i nie są niezadowoleni.Jak chcą coś załatwić zwracają sie do zarządu w osobie kowalskiej z uniżoną prośbą...broń boże z jakimś żadaniem. Wiadomo , kultur musi być.
Zarządca uważa się za jednoosobowy zarząd i podpisuje się - za wspólnotę zarząd ,w osobie Kowalskiej. Nic w tym dziwnego biorąc pod uwage nie które wyroki do 2007 roku.
A tak na marginesie. Jeśli w umowie o sposobie zarządu ( 18.1) nie są określone żadne kompetencję zarządcy, a do tego zarządca nie ma podpisanej umowy na zarządzanie ze wspolnotą to dlaczego nie można wybrać zarządu na podstawie art 20. Kto w końcu ma reprezentować wspólnotę? Ja uważam że w takim wypadku nie tylko można , ale jest to konieczne.

blazejh

A ty jesteś niezadowolony, czy nie jesteś zadowolony z takiej nadrzeczywistości?

tajfun

Nie jestem zadowolony. Ja uważam że mozna zarzadzać dobrze i zgodnie z prawem. Przede wszystkim zarządzanie nie jest trnsparentne.Musiałbym warować jak pies i ciągle patrzeć im na ręce i w papiery.
Zobaczymy co na to bezumowne zarządzanie pani zarządcy licencjonowanej powie Ministerstwo Infrastruktury.Napiszę o tym jak dostanę odpowiedź.

Zarządca

Umowa powinna być zawarta, jednak być może tak się stało, należałoby tę kwestię rozważyć mając na uwadze, że oświadczenia woli stron mogą być złożone w różnym czasie.
Jeżeli właściciele wskazali w umowie o sposobie zarządu osobę zarządcy a osoba zarządcy wyraziła na piśmie wolę zarządzania tą wspólnotą, to umowa o zarządzanie już jest, ponieważ forma pisemna została zachowana, dlatego o bezumownym zarządzaniu nie może być mowy.

tajfun

Nie rozumiem co to znaczy że osoba zarządcy wyraziła na piśmie wolę zarządzania wspólnotą.
Napisała: Wyrazam zgodę na zarządzanie wspólnotą? Gdzie niby miała to napisać i wjakiej formie?
W mojej wspólnocie takiej pisemnej woli wyrażonej przez osobę zarządcy i przekazanej wszystkim właścicielom lokali nie ma.
Chyba że sam wpis w pierwszym AN - "powierza sie zarząd M." Kowalskiej uznamy za pisemne wyrażenie tej woli przez osobę zarządcy. Ale moim zdaniem nie jest to uprawnione ponieważ w umowie tej osoba zarządcy nie wystepuje jako strona.Powinien więc byś jakiś inny pisemny dokument od tej osoby.
Ja w dalszym ciągu takie przypadki uważam za bezumowne zarządzanie.i nie tylko bezumowne ale ...bezprawne.
Rzeczywistość jest inna. Poniewaz aż do 21 stycznia 2009 brakowalo w orzecznictwie sądowym jednoznacznej interpretacji powiązania art 33 z art 21, taki skrócony zapis wielu zarządców interpretowało jako swoiste " utworzenie zarządu w osobie wskazanej w AN" ( powierzenie zarządu = utworzenie zarządu)
Do tej pory w mojej wspolnocie w dokumentach tworzonych przez zarządce używa się np: takiego sformułowania - Zarząd Wspolnoty w porozumieniu z Rada Wspolnoty może ....itd...
Na wszelkie uwagi dotyczące takiego sformułowania zarządca odpowiada że to nie ma większego znaczenia.
Dopiero wskazana w orzecznictwie sądowym różnica pomiędzy zarządem w znaczeniu funkcjonalnym i znaczeniu podmiotowym doprowadziła do konkluzji przedstawionej w uchwale SN w z dnia 21 stycznia 2009.
Warto podkreślić że to stanowisko jest w tej chwili w orzecznictwie dominujące, więc warto jeszcze raz je zacytować:

W  braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy.

I to jest sedno problemu.Ten wniosek nie dotyczy tylko pełnomocnictwa sądowego, ale pełnomocnictwa w ogóle.
Jeżeli jeszcze do tego dołożymy wyrok NSA :
II GSK 1153/14 - Wyrok NSA

1. Powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n.
2. Podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, przy czym czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządcę nieruchomości, który jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową stosownie do art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ust. 3 i 2 u.g.n.

Oczywiście że punkty z tej ustawu o karach dla zarządcy zostały uchylone ale art 185 ust 2 nadal obowiązuje.
Aby sprecyzować mówię o przypadku zarządcy licencjonowanego.
Moja konkluzja jest taka:
Zarządzanie bezumowne przez licencjonowanego zarządce któremu zarząd powierzono na podstawie UoWL na podstawie art18.1 ( bez zakresu kompetencji) i który nie podpisał żadnej innej umowy na zarządzanie ze wspolnotą jest bezprawne.

I jeszcze jedna ważna sprawa. Jeśli piszę o umowie na zarządzanie to mam na myśli umowę podpisaną pomiędzy zarządcą a wspólnotą reprezentowaną nie przez tego samego zarządcę. Skłaniam się do sugestii Kuby P że ze strony włascieli lokali mogą ją podpisać pełnomocnicy uprawnieni przez odpowiednią uchwałę, chociaż nie do końca mnie to przekonuje.
Dlaczego mój zarządca nie chcę takiej umowy podpisać.Bo nie chce. Gdyby to dotyczyło jednej, dwóch wspolnot to jakoś można by było to załatwić. Ale w przypadku kilkudziesięciu to już poważna opercja. U mnie po 6 latach funcjonowania takiego zarządzania mamy " kilka uwag". Co prawda zmiany można wprowadzić uchwałami. Ale przy zbieraniu głosów przez zarządce jest mało prawdopodobne by przeszły. W umowie można to zrobić "hurtem".Oj nie byłyby one " na rączkę" zarządcy. I on o tym doskonale wie.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]
I jeszcze jedna ważna sprawa. Jeśli piszę o umowie na zarządzanie to mam na myśli umowę podpisaną pomiędzy zarządcą a wspólnotą reprezentowaną nie przez tego samego zarządcę. Skłaniam się do sugestii KubyP , że ze strony właścicieli lokali mogą ją podpisać pełnomocnicy uprawnieni przez odpowiednią uchwałę, chociaż nie do końca mnie to przekonuje.

to wynika z tego, że w małych wspólnotach (do 7 lokali) wszyscy właściciele sprawują zarząd nieruchomością.

Czasami trafia się na "beton" ze strony niektórych właścicieli lokali ws podpisywania jakich jakichkolwiek umów , stąd ta zasady uchwały właścicieli lokali o wyborze "pełnomocników wspólnoty", którzy będą reprezentowali Wspólnotę w takich przypadkach jak podpisywanie umowy o Zarządzanie Nieruchomością.

tajfun

Jest tylko mały problem . Jak taką procedurę zawarcia umowy przeprowadzic.
1. Kto ma napisać projekt ?
2. Czy napisać taki projekt i poprosić zebranie o włączenie go do głosowań razem z innym uchwałami na zebraniu rocznym?
3. Czy najpierw uzgodnić go z zarządcą o póżniej poddać pod głosowanie.
4. Czy poddać taki projekt pod głosowanie także jeśli nie ma porozumienia z zarządcą.
5. Co w przypadku jeśli projekt zostanie przegłosowany a zarządca go nie podpisze?

Lalunia

W art.18 ust.1 UWL mowa jest o tym, że "Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej"
Natomiast w ust.3 jest zapis, że "Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale."
Może to świadczyć o tym, że jeżeli sposób zarządu określono w umowie (czyli zarząd NW sprawowany jest w sposób określony w określony w art.18 ust.1 UWL) zapisy Rozdziału 4, w tym art.20 ust.1, nie obowiązują.
Nie może być zarząd NW sprawowany jednocześnie przez zarząd (art.20 ust.1 UWL) oraz zarządcę (art.18 ust.1 UWL).
Jeżeli WM wybrała zarząd to ten może podpisać umowę z innym podmiotem, który będzie wykonywał czynności administracyjne, nawet z "zarządcą nieruchomości" zdefiniowanym w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale ten podmiot będzie jedynie podmiotem działającym w zakresie umownym i nazwanym w tej umowie (literatura zwykła nazywać taki podmiot administratorem).

@anbel
z art.23 ust.1 UWL wynika, że uchwały podejmowane są na zebraniu bądź w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, ze szczególnym podkreśleniem, przez zarząd.
Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że tylko zarząd jest uprawniony do zbierania głosów w trybie indywidualnego zbierania ich. Przepisu nie można stosować rozszerzająco.
Zatem wasza uchwała nie do końca jest prawomocna skoro obecny zarząd odżegnuje się od niej.

Zarządca

[cite] tajfun:[/cite]Nie rozumiem co to znaczy że osoba zarządcy wyraziła na piśmie wolę zarządzania wspólnotą.
Napisała: Wyrazam zgodę na zarządzanie wspólnotą? Gdzie niby miała to napisać i wjakiej formie?

W formie pisemnej, bo taka jest zastrzeżona dla umowy o zarządzanie nieruchomością.

Nowy doklejony: 05.01.16 17:18

[cite] Lalunia:[/cite] Zatem wasza uchwała nie do końca jest prawomocna skoro obecny zarząd odżegnuje się od niej.

Rozumiem, że "prawomocna" w znaczeniu potocznym, tak?

Lalunia

Może lepiej byłoby użyć sformułowania obowiązująca bądź podjęta.
Prawomocny znaczy mający moc prawną. Biorąc jednak pod uwagę zapisy Kodeksu postępowania cywilnego można byłoby ograniczać się jedynie do rozstrzygnięć organów, ale wydaje mi się, że ograniczanie się w tym zakresie nie jest konieczne. Uchwała właścicieli lokali podjęta zgodnie z ustawą wszak ma moc prawną. Czyż nie?

iga

z art.23 ust.1 UWL wynika, że uchwały podejmowane są na zebraniu bądź w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, ze szczególnym podkreśleniem, przez zarząd.
Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że tylko zarząd jest uprawniony do zbierania głosów w trybie indywidualnego zbierania ich. Przepisu nie można stosować rozszerzająco.
Zatem wasza uchwała nie do końca jest prawomocna skoro obecny zarząd odżegnuje się od niej.

Sądy stoją na stanowisku,że fakt zbierania głosów przez osoby nieuprawnione nie jest sam w sobie podstawą do uchylenia uchwały.

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5072/indywidualne-zbieranie-glosow/#Item_26

Lalunia

Jest błędem formalnym mogącym mieć dalsze konsekwencje.
Nie może być mowy o uchylaniu czegokolwiek gdy brak jest podstaw do zastosowania art.25 ust.1 UWL (powództwo o uchylenie uchwały).
Z Art.25 ust.1a wynika, że powództwo to można wnieść w termin 6 tygodni od (1)podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo (2)od dnia powiadomienia (art.23 ust.3 UWL).
Zwoływanie zebrania ogółu właścicieli lokali zostało uregulowane w art.30 UWL i nie może to być "spotkanie pod śmietnikiem".
Spełnienie drugiego warunku jest zależne od zarządu, który uważa, że nie zebrał głosów, zatem nie dojdzie do skutecznego powiadomienia.

andrzejb

Czym różni się zarząd od zarządcy? Na www. administrator24.info jest to dobrze opisane. a z kolei na www.zarządca.pl/wzory-uchwał-i-umów można znależć potrzebne wzory.

Lalunia

Zarząd wybierany jest na mocy art.20 ust.1 UWL. Zarządca w sposób określony w art.18 ust.1 UWL.