Odwołanie zarządu

aslema

Jak sprawić by odwołać zarząd WM? Mamy w niedługiej przyszłości zebranie, czy mogę z takim wnioskiem wystąpić na zebraniu i poddać go pod głosowanie?
Czy należałoby zrobić to w inny sposób?
Dodatkowo chciałbym się dowiedzieć jak powinno wyglądać taki pismo odwołujące, ponieważ w wzorach nie znalazłem.

themoth

sprawa do przegłosowania na walnym, tylko zgłoś wcześniej do porządku obrad, zanim roześlą zawiadomienia, ponieważ taka uchwała mogła by zostać na tej podstawie unieważniona.
i jeszcze jedno... zadaj sobie pytanie, czy będzie ktoś kto zgodzi się pełnić funkcję członka zarządu? bo jeżeli nie to będziecie mieli problem i zaistnieje konieczność ustalenia zarządu sądownie.

owner

[cite] themoth:[/cite]sprawa do przegłosowania na walnym, tylko zgłoś wcześniej do porządku obrad, zanim roześlą zawiadomienia, ponieważ taka uchwała mogła by zostać na tej podstawie unieważniona.

Nie ma takiego niebezpieczeństwa.
Właściciele lokali mogą zgłaszać wnioski o zmianę porządku obrad już na zebraniu. Mogą też zgłaszać wnioski nieujęte w porządku obrad, w tym projekty uchwał.

Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.

Wyrok SN z 11.01.2007, II CSK 370/06

Zarządca

[cite] aslema:
Dodatkowo chciałbym się dowiedzieć jak powinno wyglądać taki pismo odwołujące, ponieważ w wzorach nie znalazłem.

To pismo odwołujące to w rzeczywistości uchwała.

aslema

Czyli rozumiem, że mogę wnieść w trakcie zebrania właścicieli wniosek (uchwałę) o rozwiązanie zarządu i poddać je pod głosowanie.
Obecne mamy w zarządzie trzy osoby, ale czy jest możliwość by była mniejsza ilość osób w nowym zarządzie i kiedy powinno się powołać nowy zarząd. Czy niezłocznie, czy może w innym terminie. Czy to jest ustawowo określone. Może jakiś tymczasowe rozwiąznie.

owner

Czyli rozumiem, że mogę wnieść w trakcie zebrania właścicieli wniosek (uchwałę) o rozwiązanie zarządu i poddać je pod głosowanie.

Tak, ale uchwała powinna dotyczyć ODWOŁANIA zarządu.

Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Nowy zarząd należy powołać niezwłocznie, najlepiej na tym samym zebraniu.
Przepisy nie określają terminu, ale ktoś musi prowadzić bieżące sprawy wspólnoty: płacić za rachunki, ściągać należności, nadzorować realizację umów z dostawcami itp. W przeciwnym razie wspólnota szybko popadnie w długi, odetną Wam wodę, prąd i ciepło.

aslema

a czy można zmienić skład osobowy zarządu, przez usunięcie jednej osoby z trzech i w miejsce tej usuniętej zaproponować własną kandydaturę, oczywiście przez uchwałę

owner

Oczywiście, że tak.
Jak widać z art. 20.2 ustawy, można odwołać cały zarząd lub poszczególnych jego członków.

themoth

[cite] owner:[/cite]

[cite] themoth:[/cite]sprawa do przegłosowania na walnym, tylko zgłoś wcześniej do porządku obrad, zanim roześlą zawiadomienia, ponieważ taka uchwała mogła by zostać na tej podstawie unieważniona.

Nie ma takiego niebezpieczeństwa.
Właściciele lokali mogą zgłaszać wnioski o zmianę porządku obrad już na zebraniu. Mogą też zgłaszać wnioski nieujęte w porządku obrad, w tym projekty uchwał.

nie jestem takim fachowcem jak ty owner (właściwie to w ogóle nie jestem fachowcem), ale gdybym ja dostał zawiadomienie o zebraniu, gdzie w porządku obrad byłby tylko punkt o np. gospodarce śmieciowej i sprzątaniu klatek co mnie powiedzmy hipotetycznie w ogóle nie interesuje - to na takie zebranie bym nie poszedł, bo mam ważniejsze sprawy (powiedzmy zawodowe). I żyję sobie w przekonaniu że sprawy śmieci zostały załatwione przez zainteresowanych członków wspólnoty... po dwóch tygodniach dowiaduję się że na tym zebraniu został odwołany powiedzmy ukochany zarząd... hm... zagotował bym się, szczególnie że dowiedziałbym się że głosowanie przeszło większością trzech głosów.
Być może te trzy osoby nie przyszły z tego samego powodu co ja... być może gdybym był an tym zebraniu wpłynął bym na głosy niektórych członków... no... ale nie poszedłem ponieważ zostałem "oszukany".
Pierwsza rzecz którą robię? Zaskarżam uchwałę, chociażby dla zasady.
no ale ja nie jestem fachowcem, więc mogę się mylić, jestem tylko szarym członkiem wspólnoty.

aslema

Sprawa już zabrnęła dość daleko i na zaskarżenie jest zbyt późno, ale ja mam taką świadomość, że na najbliższe zebranie przybędzie dość sporo ludzi z innego powodu, więc zastanawiam się czy tego nie wykorzystać.
Czasami to myślę nawet o granacie :) żart, bo mam już tego dosyć
ale oczywiście dzięki wam

owner

I żyję sobie w przekonaniu że sprawy śmieci zostały załatwione przez zainteresowanych członków wspólnoty...

...przez członków wspólnoty, posiadających większość udziałów, bo tylko wówczas uchwała zostanie przyjęta.

po dwóch tygodniach dowiaduję się że na tym zebraniu został odwołany powiedzmy ukochany zarząd... hm... zagotował bym się, szczególnie że dowiedziałbym się że głosowanie przeszło większością trzech głosów. Być może te trzy osoby nie przyszły z tego samego powodu co ja...

Właściciel ma nie tylko prawa, ale i obowiązki. Mówi o nich ustawa, m.in. art. 13 i 27: "Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną."
Na zebrania trzeba chodzić.

Co do procedur zwoływania zebrań:

Wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 589/2006
1. Przepisy z ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali.
2. W sytuacji, kiedy za uchwałami głosowała zdecydowana większość współwłaścicieli nie ma żadnych przekonywujących podstaw do wnioskowania, że omawiane uchybienia proceduralne miały wpływ na treść uchwały. (...)

Wyrok z dnia 18 stycznia 2006 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 1152/2005
1. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.
2. Zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie jest uzależniona od jego należytego zwołania. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Jeśli zatem właściciele lokali podejmą uchwały na zebraniu dużą większością głosów, to uchybienia proceduralne przy zwoływaniu zebrania nie będą wystarczającym powodem do uchylenia uchwały przez sąd.

Dla jasności: omawiany przypadek jest nieco inny, bo mówimy tu o prawie właścicieli do zgłaszania wniosków nieprzewidzianych porządkiem obrad. Żaden przepis prawny nie zabrania podjęcia uchwały, która nie była ujęta w porządku obrad. Nie można więc tego traktować na równi z uchybieniem proceduralnym. Wręcz przeciwnie: zgłaszanie wniosków przez właścicieli, w tym projektów uchwał, to realizacja prawa właścicieli do udziału w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Większość trzech głosów, 3 osoby nieobecne - tej arytmetyki zupełnie nie rozumiem.

themoth

powiedzmy że wspólnota liczy 30 osób, a na zebranie przyszło 16 z czego 9 - było za, 6 - przeciw, 1 - się wstrzymał. nie przyszły 3 osoby o których wyżej mowa, te trzy osoby zagłosowały by przeciw, co daje 9 - za i 9 - przeciw.
Czysto teoretyczna arytmetyka.
Osoby "oszukane" mogły zdecydować o wyniku głosowanie i do podjęcia uchwały by nie doszło.
Czysto teoretyczna arytmetyka.
uważam że te osoby mogły by śmiało zaskarżyć uchwałę i miały by dużą szansę na unieważnienie...
bo jeżeli się mylę (a mogę się mylić), to w takim razie po co przy zawiadomieniu o zebraniu podaje się porządek obrad? Dla picu?

owner

powiedzmy że wspólnota liczy 30 osób, a na zebranie przyszło 16 z czego 9 - było za, 6 - przeciw, 1 - się wstrzymał.

9 głosów "za" na ogólną liczbę 30 głosów - uchwała nie przeszła.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Większość to ponad 50% wszystkich udziałów. W Twoim przykładzie - żeby uchwała została przyjęta, koniecznych jest 16 głosów "za".

w takim razie po co przy zawiadomieniu o zebraniu podaje się porządek obrad? Dla picu?

Do wiadomości właścicieli. Ale to właściciele są (powinni być) podmiotem, więc porządek obrad to tylko propozycja zarządu. Właściciele mogą go zmienić. Po to jest na początku zebrania przeprowadzane głosowanie w sprawie przyjęcia porządku obrad. Co więcej - właściciele mogą to zrobić również później. Jeśli w trakcie zebrania zostanie zgłoszony wniosek o głosowanie jakiejś uchwały, nieprzewidzianej w porządku obrad, nie ma podstaw, aby odmówić poddania go pod głosowanie.