Problem ze spółdzielnią (zarządcą budynku)

Szedar

Witam
Mieszkam w bloku z 34 mieszkaniami i 1 pomieszczeniem do najmu pod usługi. W grudniu tamtego roku podpisane zostały akty notarialne, w których jest punkt że deweloper (spółdzielnia mieszkaniowa) będzie pełnić zarząd nad budynkiem zgodnie z prawem spółdzielczym.
Nie będę tu wszystkiego opisywał ale mamy problemy ponieważ traktują nas jak lokatorów a nie właścicieli i rozporządzają naszym mieniem jak im się podoba nie pytając nas o zgode.
Mam problem z zebraniem odpowiedniej ilości głosów aby powołać zarząd wspólnoty.
I teraz moje pytanie: Czy mogę wystąpić w takiej sytuacji o powołanie zarządcy przymusowego? U kogo mogę szukać porady prawnej w tej sytuacji.

owner

Mieszkam w bloku z 34 mieszkaniami i 1 pomieszczeniem do najmu pod usługi. W grudniu tamtego roku podpisane zostały akty notarialne, w których jest punkt że deweloper (spółdzielnia mieszkaniowa) będzie pełnić zarząd nad budynkiem zgodnie z prawem spółdzielczym.

Kompletne nieporozumienie. Jeżeli spółdzielnia była deweloperem i budowała dla Was budynek w celu ustanowienia na Waszą rzecz odrębnej własności lokali, to z góry wiadomo było, że nie będą to lokale spółdzielcze, lecz stanowiące od początku Waszą odrębną własność. W tej sytuacji Prawo spółdzielcze nie ma w ogóle zastosowania, lecz ustawa o własności lokali.

Czy jesteście członkami spółdzielni?
Czy spółdzielnia posiada jakiś lokal w tym budynku?

Uważam, że jesteście wspólnotą mieszkaniową od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu.
Powinniście zwołać zebranie z udziałem notariusza i podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu z powierzonego deweloperowi (spółdzielni) na zarząd określony w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (tak zwany zarząd właścicielski). Notariusz jest potrzebny po to, żeby zaprotokołować uchwałę o zmianie sposobu zarządu i o wykreśleniu z księgi wieczystej wpisu o powierzeniu zarządu (w to miejsce nie wpisujcie nic).

Następną uchwałą (większością udziałów) powołajcie zarząd wspólnoty mieszkaniowej (niech notariusz tego nie zapisuje do protokołu!).

Szedar

Spółdzielnia posiada lokal, który wynajmuje i chyba 1 mieszkanie, ale tego nie wiem na 100%.
Nie podpisywaliśmy żadnych dokumentów że przystępujemy do spółdzielni. Jest tylko ten nieszczęsny akt notarialny (z którym się spóźniali i bank już nas ścigał więc podpisaliśmy), w którym jest punkt że spółdzielnia mieszkaniowa będzie sprawowała zarząd nad budynkiem zgodnie z prawem spółdzielczym.
Z zebraniem jest problem bo część mieszkań jest kupiona i wynajmowana, właścicieli ich to co się dzieje nie interesuje. Próbowałem zebrać głosy indywidualnie ale jest za mało. Jest w budynku grupa (11 właścicieli), która jest zdecydowana zmienić zarząd nad budynkiem ale to za mało, reszta właścicieli jest raczej obojętna co się dzieje.
Czy mogę złożyć w zaistniałej sytuacji wniosek do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego?
Spółdzielnia rozporządza np. naszym funduszem remontowym wedle uznania, nie pytając nas o zgodę. Na dzień dzisiejszy twierdzą że jesteśmy na minusie bo położyli nowy chodnik (za 17 tyś. zł) i podłączają antenę zbiorczą (choć praktycznie każdy już wystawił talerz na balkon) za następne 10 tyś. A na nic nie mają pisemnej zgody.

owner

Powołanie zarządu w obecnej sytuacji jest niemożliwe, ponieważ macie zarządcę ustanowionego aktem notarialnym.
Żeby powołać zarząd wspólnoty, który będzie miał ustawowe uprawnienia, musicie zmienić sposób zarządu w drodze uchwały, zaprotokołowanej przez notariusza.
Indywidualne zbieranie głosów nic nie da, bo przy tym nie ma notariusza. Bez protokołu notarialnego nie pozbędziecie się spółdzielni z funkcji zarządcy.

Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego musiałbyś mocno uzasadnić, przedkładając dowody i świadków.
Zarządca przymusowy działa pod kontrolą sądu.
Wcale nie znaczy, że będziecie wówczas mieli więcej do powiedzenia, ale postępowanie zarządcy będzie zgodne z prawem i interesem ogółu właścicieli.

Szedar

Jeszcze tylko jedno pytanie. Gdzie mogę uzyskać pomoc prawną dotyczącą tego zagadnienia? Czy wystarczy pójść do jakiegokolwiek prawnika?
O dowody i świadków się nie martwie.

Zarządca

Niestety, ale niewielu prawników (również sędziów) zna tematykę wspólnot mieszkaniowych.

Szedar

Nigdy nie byłem u prawnika, nie wiem czy mam szukać jakiegoś „specjalnego” czy po prostu zgłosić się do jakiegoś którego mam w pobliżu. Rozchodzi się głównie o to żeby mi wyjaśnił czy wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego będzie w moim przypadku zasadny. No i ile kosztuje taka porada?

wwwinyl

Sądzę, że wątpię, aby sąd się przychylił.
Zależy czy masz mocne argumenty.
Zarządca jest.
Zatem odpada sytuacja, że wspólnota leży odłogiem i nikt nią nie zarządza.
Musiałbyś udowodnić, że obecny działa na szkodę wspólnoty, a to nie takie proste...

Szedar

Czy to że podejmuje decyzje co do inwestycji które są spłacane przez właścicieli to mało?
Zarządca wywiesił jeszcze reklame na budynku, nie zwołał zebrania do dnia 30 marca, zebranie odbyło się wczoraj ale nie zostali poinformowani w należyty sposób właściciele budynku a na samym zebraniu oświadczyli nam że jesteśmy częścią spółdzielni.
I do dnia dzisiejszego nie mamy zarejestrowanej wspólnoty i zarejestrować jej nie mają zamiaru.

owner

Mam wątpliwość, czy zawarte w akcie notarialnym sformułowanie, że spółdzielnia "będzie pełnić zarząd zgodnie z prawem spółdzielczym" jest w ogóle ważne. Bo co to w ogóle znaczy: zarząd nieruchomością wspólną zgodnie z prawem spółdzielczym?

Wielu właścicieli wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych lokali "staje na głowie", żeby pozbyć się spółdzielni i zorganizować wspólnotę, działającą na podstawie ustawy o własności lokali, a tutaj mamy przypadek odwrotny: nabywcy lokali (może nieświadomie) zrezygnowali ze swoich praw, jakie im daje uwl i oddali się w niewolę Prawa spółdzielczego - w dodatku nie będąc spółdzielcami!

Czy jest to prawnie skuteczne? Czy takie powierzenie zarządu oznacza jednocześnie ustanowienie sposobu zarządu zgodnego z ustawą Prawo spółdzielcze?

Spółdzielnia traktuje tę nieruchomość, jakby należała wyłącznie do niej.
Właściciele lokali, nie należąc do spółdzielni, nie mają żadnego wpływu na poczynania spółdzielni. Bez uchwały notarialnej, likwidującej tę paranoję, chyba nic się nie da zrobić...

Szedar

I przez sąd też nic nie da rady zrobić?
Jestem naprawdę gotowy tłuc się o to w sądzie.

abi-1957

Zapis o w akie notarialnym że spółdzielnia "będzie pełnić zarząd zgodnie z prawem spółdzielczym" jest sprzeczny z ustawą o własnośi lokali i jako taki jest nieważny lub źle został zrozumiany przez SZEDAR . Sądzę że zapis w akcie notarialnym właścicieli określił iż zarządcą będzie spółdzielnia. I tu się sprawa komplikuje. Taki zapis zasadniczo utrudnia uwolnienia się od spółdzielni mieszkaniowej zresztą jest to jej świadome działanie. Ale jest na to sposób zresztą już tu przytaczany czyli:
1. Udział właścicieli lokali w wspólnocie musi wynosić 20 %
2. Na zebranie należy zaprosić notariusza.
3. Zgłosić i wnieść do porządku zebrania oraz podjąć uchwałę o głosowaniu na zebraniu w sprawie wszystkich uchwał o głosowaniu jeden właściciel jeden głos.
4. Zgłosić i wnieść do porządku zebrania oraz podjąć uchwałę poprzez głosowanie jeden właściciel jeden głos: uchwały o zmianie sposobu zarządzania; odwołanie starego zarządu ; powołanie nowego; oraz uchwały o upoważnienia nowo powołanego zarządu wspólnoty do wyboru oraz podpisania umowy z nowym administratorem . ( po to jest notariusz który to protokołuje chodzi o uchwałę o zmianie sposobu zarządzania ).
To jest wykonalne sam osobiście to realizowałem, potrzebna jest niestety wspólna decyzja właścicieli lokali w tej sprawie oraz osoba lub grupa osób która się tego podejmie. Nie należy się martwić o koszty notariusza płaci zarządca z konta wspólnoty. Pamiętać należy że o zamiarze właścicieli lokali nie może wiedzieć spółdzielnia, działać z zaskoczenia, bo na zebraniu nie zawsze są osoby kompetentne. A po podjęciu uchwał i zapisaniu tego przez notariusza jest pozamiatane. JESTEŚCIE WOLNI OD SPÓŁDZIELNI I SAMODZIELNI. A czy warto OCZYWIŚCIE !!!!!

wwwinyl

abi-1957

1. Udział właścicieli lokali w wspólnocie musi wynosić 20 %
[...]
3. Zgłosić i wnieść do porządku zebrania oraz podjąć uchwałę o głosowaniu na zebraniu w sprawie wszystkich uchwał o głosowaniu jeden właściciel jeden głos.

Sorry ale po co? (dla przypomnienia: udział spółdzielni prawdopodobnie nie przekracza 7 %)

abi-1957

Podałem w pkt. 1 wartość 20% jako warunek konieczny aby taką procedurę uwolnienia się z pod skrzydeł spółdzielni jako zarządcy się uwolnić. Reszta zależy od właścicieli lokali w danej wspólnocie. Sytuacja wykorzystania głosowania jeden właściciel jeden głos występuje jeżeli spółdzielnia ma ponad 50% i nie więcej niż 80% udziałów w wspólnocie, w przypadku kiedy jej udział wynosi 7% sprawa jest prosta. Na zebraniu właściciele realizują pkt. 4 poprzedniego mojego postu ( obecność notariusza jest konieczna) czyli pkt. 2. Należy również wspomnieć że takie działanie może się odbyć w każdej chwili czyli nie tylko na rocznym zebraniu, właściciele lokali sami mogą takie zebranie zorganizować i zaprosić przedstawiciela spółdzielni powiadamiając go pisemnie co najmniej 7 dni przed zebraniem, sami zaplanować porządek zebrania i przygotować uchwały. I jeszcze powtórzę trzeba chcieć to zrobić !!!!. Wymaga to poświęcenia własnego czasu i zaangażowania a z tym jest najczęściej jest problem. W innym przypadku pozostaje tylko narzekanie z którego nigdy nic nie wyniknie. A wracając do pierwszego postu SZEDERA powołanie zarządcy komisarycznego jest nieporozumieniem. W przypadku pytań pisz na mail: jedkrzy@wp.pl w miarę możliwości spróbuję odpowiedzieć.

owner

4. (...) uchwały o zmianie sposobu zarządzania; odwołanie starego zarządu ; powołanie nowego; oraz uchwały o upoważnienia nowo powołanego zarządu wspólnoty do wyboru oraz podpisania umowy z nowym administratorem . ( po to jest notariusz który to protokołuje chodzi o uchwałę o zmianie sposobu zarządzania ).

...i tylko tę uchwałę. Warto dopilnować, żeby w protokole nie było wzmianki o składzie zarządu wspólnoty, powołanego po zmianie sposobu zarządu, ponieważ nazwiska te znajdą się w księdze wieczystej NW. Jest to zupełnie niepotrzebne, a wręcz powoduje czasami nieporozumienia - np. nieuprawnione żądania, żeby każda późniejsza zmiana składu zarządu odbywała się w obecności notariusza.

Uchwała dotycząca upoważnienia zarządu wspólnoty do "wyboru oraz podpisania umowy z nowym administratorem" jest również niepotrzebna. Jest to czynność zwykłego zarządu i zarząd wspólnoty dokonuje jej samodzielnie.

W przypadku pytań pisz na mail

Po to jest forum, żeby pytać i odpowiadać tutaj.
Po pierwsze, skorzystają na tym również inni czytelnicy, a nie tylko osoba zadająca pytanie.
Po drugie, opinie i porady przejdą przez sito wiedzy i doświadczenia innych użytkowników i mogą zostać skorygowane przez nich. Przecież chodzi o to, żeby porada była dobra i kompletna.

abi-1957

Moja kulpa OWNER masz absolutną racje w sprawie maila chociaż skierowany był do konkretnej osoby. Twoja argumentacja jest słuszna i całkowicie się z nią zgadzam. Zgadzam się również że uchwała dotycząca upoważnienia zarządu wspólnoty do "wyboru oraz podpisania umowy z nowym administratorem" jest również niepotrzebna. Jest to czynność zwykłego zarządu i zarząd wspólnoty dokonuje jej samodzielnie jednak dla przejrzystości działania zarządu oraz dla akceptacji dokonanych wyborów przez zarząd nic nie stoi na przeszkodzie aby taką uchwałę podjąć. Nie wszyscy właściciele lokali znają zapisy ustawowe i w niektórych sytuacjach staje się to źródłem konfliktów. W takiej uchwale można zawrzeć warunki "krańcowe", podstawowe lub inne jakie spełnią oczekiwania członków wspólnoty.

abi-1957

PS. odsyłam Cię na forum gdzie sam odpowiadałeś na temat zmiany administratora przez zarząd wspólnoty gdzie wiele osób miało szereg wątpliwości co do prawnego działania przez zarząd a co gorsza w wielu wypowiedziach odczuwało się wiele podejrzliwości co do postępowania zarządu.

abi-1957

W moim poście o zmianie zarządzania i zarządcy wspólnoty mieszkaniowej przez spółdzielnie mieszkaniową należy uzupełnić mój wcześniejszy post co do pkt.3.
_ "Natomiast art. 23 ust. 2a pozwala tak głosować, jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1. Nie jest wtedy potrzebna odrębna uchwała o zmianie systemu głosowania. Wystarczy, jeśli takie żądanie zgłoszą właściciele co najmniej jednej piątej udziałów łącznie. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 7.10.2005 r. (CK IV 129/05)."
Czyli nie trzeba żadnej uchwały i głosowania. Oczywiście dotyczy to sytuacji jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa posiada powyżej 50% a nie więcej jak 80%.

burgus

abi-1957
- mówisz tu o sytuacji jeżeli zarządcą jest Spółdzielnia Mieszkaniowa - ale myślę, że Szedar może mieć inny problem, najlepiej by było, żeby dokładnie zapoznał się z dokumentacją będącą w posiadaniu spółdzielni, ponieważ może być taka sytuacja, że posiada on prawo odrębnej własności lokalu w sm, a to całkowicie zmienia sytuację
cały czas powołujesz się na na ustawę o własności lokali - ale możliwe jest, że szedar ma naprawdę do czynienia z prawem spółdzielczym i dopiero wtedy ma problem ;)
Szedar - jeżeli masz do czynienia ze spółdzielnią mieszkaniową - najlepiej szukać specjalisty w zakresie prawa spółdzielczego - a najlepiej poszukaj jakiegoś zarządcę nieruchomości w swojej mieścinie i niech on Was przeprowadzi przez cały proces

zarządca1

Rozważania co do zarządzania wspólnotą mieszkaniową przez spółdzielnię mieszkaniową proponuje poprzedzić zapoznaniem się z treścią znowelizowanej ostatnio ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a w szczególności z jej art.27 pkt 2. Wynika z niego, że we wspólnotach mieszkaniowych z udziałem spółdzielni mieszkaniowych można stosować zamiennie tę ustawę bądź ustawę o własności lokali, przy czym zamienność ta kończy się z chwilą wyodrębnienia przez spółdzielnię ostatniego lokalu (art.26 usm).Art.24 wskazuje kiedy można dokonać zmian co do stosowania jednej z tych ustaw oraz w sposobie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

owner

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma tutaj zastosowania. Spółdzielnia budowała lokale na odrębną własność, i to nie dla członków spółdzielni, lecz dla "ludzi z ulicy". Zatem SM występowała w roli dewelopera. Lokale od pierwszego do ostatniego były od razu sprzedawane na odrębną własność. Nie ma tu mowy o "spółdzielczym zasobie mieszkaniowym". Od razu powstała wspólnota, rządząca się przepisami ustawy o własności lokali. Niefortunne sformułowanie z aktu notarialnego o sposobie zarządu nieruchomością wspólną spowodowało zamieszanie pojęciowe.

Trzeba skorzystać z art. 18.2a ustawy o własności lokali i uchwała zaprotokołowaną przez notariusza zmienić sposób zarządu. Następnie powołać uchwałą zarząd wspólnoty (jako jej organ) i zrezygnować z zapisu o powierzeniu zarządzania nieruchomością wspólną spółdzielni. I po sprawie.

owner

we wspólnotach mieszkaniowych z udziałem spółdzielni mieszkaniowych można stosować zamiennie tę ustawę bądź ustawę o własności lokali

Tych ustaw nie można stosować "zamiennie". W opisywanej przez Ciebie sytuacji zdecydowanie dominuje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, większość (prawie wszystkie, z małymi wyjątkami) przepisów uwl jest wyłączona. Można to zmienić (przejść pod rządy uwl) uchwałą, przyjętą większością udziałów właścicieli lokali, nie trzeba czekać do wyodrębnienia ostatniego lokalu (przekształcenia ze spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność).

Ale - powtórzę - to w ogóle nie jest taka sytuacja. Tutaj nie ma czego przekształcać, bo lokale świeżo wybudowane od razu były sprzedawana "na odrębną własność".

zarządca1

We wspólnotach mieszkaniowych z udziałem spółdzielni mieszkaniowych ( jako członka wspólnoty ) można stosować zamiennie albo ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych albo ustawę o własności lokali, napisałem wcześniej i podtrzymuję swoje stwierdzenie. Ta zamienność kończy się z chwilą przeniesienia własności ostatniego lokalu ( wtedy przestaje obowiązywać ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych,jeżeli wcześniej nie podjęto uchwały o stosowaniu ustawy o własności lokali w takiej wspólnocie). A można jak wiadomo to uczynić podejmując stosowaną uchwałę mając większość w takiej wspólnocie.
Fakt, że spółdzielnia mieszkaniowa działała jako deweloper niczego w tej kwestii nie przesądza. Nie można przecież wykluczyć, że w ramach nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa istnieją zasoby spółdzielcze. Jest tutaj zbyt mało informacji aby jednoznacznie wskazać rozwiązanie tego problemu tj. pozbycia się spółdzielni jako zarzący

owner

[cite] zarządca1:[/cite]We wspólnotach mieszkaniowych z udziałem spółdzielni mieszkaniowych ( jako członka wspólnoty ) można stosować zamiennie albo ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych albo ustawę o własności lokali

Nieprawda. Przeczytaj ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych.