Problem ze spółdzielnią (zarządcą budynku)
Szedar
Użytkownik
Witam
Mieszkam w bloku z 34 mieszkaniami i 1 pomieszczeniem do najmu pod usługi. W grudniu tamtego roku podpisane zostały akty notarialne, w których jest punkt że deweloper (spółdzielnia mieszkaniowa) będzie pełnić zarząd nad budynkiem zgodnie z prawem spółdzielczym.
Nie będę tu wszystkiego opisywał ale mamy problemy ponieważ traktują nas jak lokatorów a nie właścicieli i rozporządzają naszym mieniem jak im się podoba nie pytając nas o zgode.
Mam problem z zebraniem odpowiedniej ilości głosów aby powołać zarząd wspólnoty.
I teraz moje pytanie: Czy mogę wystąpić w takiej sytuacji o powołanie zarządcy przymusowego? U kogo mogę szukać porady prawnej w tej sytuacji.
Mieszkam w bloku z 34 mieszkaniami i 1 pomieszczeniem do najmu pod usługi. W grudniu tamtego roku podpisane zostały akty notarialne, w których jest punkt że deweloper (spółdzielnia mieszkaniowa) będzie pełnić zarząd nad budynkiem zgodnie z prawem spółdzielczym.
Nie będę tu wszystkiego opisywał ale mamy problemy ponieważ traktują nas jak lokatorów a nie właścicieli i rozporządzają naszym mieniem jak im się podoba nie pytając nas o zgode.
Mam problem z zebraniem odpowiedniej ilości głosów aby powołać zarząd wspólnoty.
I teraz moje pytanie: Czy mogę wystąpić w takiej sytuacji o powołanie zarządcy przymusowego? U kogo mogę szukać porady prawnej w tej sytuacji.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy jesteście członkami spółdzielni?
Czy spółdzielnia posiada jakiś lokal w tym budynku?
Uważam, że jesteście wspólnotą mieszkaniową od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu.
Powinniście zwołać zebranie z udziałem notariusza i podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu z powierzonego deweloperowi (spółdzielni) na zarząd określony w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (tak zwany zarząd właścicielski). Notariusz jest potrzebny po to, żeby zaprotokołować uchwałę o zmianie sposobu zarządu i o wykreśleniu z księgi wieczystej wpisu o powierzeniu zarządu (w to miejsce nie wpisujcie nic).
Następną uchwałą (większością udziałów) powołajcie zarząd wspólnoty mieszkaniowej (niech notariusz tego nie zapisuje do protokołu!).
Nie podpisywaliśmy żadnych dokumentów że przystępujemy do spółdzielni. Jest tylko ten nieszczęsny akt notarialny (z którym się spóźniali i bank już nas ścigał więc podpisaliśmy), w którym jest punkt że spółdzielnia mieszkaniowa będzie sprawowała zarząd nad budynkiem zgodnie z prawem spółdzielczym.
Z zebraniem jest problem bo część mieszkań jest kupiona i wynajmowana, właścicieli ich to co się dzieje nie interesuje. Próbowałem zebrać głosy indywidualnie ale jest za mało. Jest w budynku grupa (11 właścicieli), która jest zdecydowana zmienić zarząd nad budynkiem ale to za mało, reszta właścicieli jest raczej obojętna co się dzieje.
Czy mogę złożyć w zaistniałej sytuacji wniosek do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego?
Spółdzielnia rozporządza np. naszym funduszem remontowym wedle uznania, nie pytając nas o zgodę. Na dzień dzisiejszy twierdzą że jesteśmy na minusie bo położyli nowy chodnik (za 17 tyś. zł) i podłączają antenę zbiorczą (choć praktycznie każdy już wystawił talerz na balkon) za następne 10 tyś. A na nic nie mają pisemnej zgody.
Żeby powołać zarząd wspólnoty, który będzie miał ustawowe uprawnienia, musicie zmienić sposób zarządu w drodze uchwały, zaprotokołowanej przez notariusza.
Indywidualne zbieranie głosów nic nie da, bo przy tym nie ma notariusza. Bez protokołu notarialnego nie pozbędziecie się spółdzielni z funkcji zarządcy. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego musiałbyś mocno uzasadnić, przedkładając dowody i świadków.
Zarządca przymusowy działa pod kontrolą sądu.
Wcale nie znaczy, że będziecie wówczas mieli więcej do powiedzenia, ale postępowanie zarządcy będzie zgodne z prawem i interesem ogółu właścicieli.
O dowody i świadków się nie martwie.
Zależy czy masz mocne argumenty.
Zarządca jest.
Zatem odpada sytuacja, że wspólnota leży odłogiem i nikt nią nie zarządza.
Musiałbyś udowodnić, że obecny działa na szkodę wspólnoty, a to nie takie proste...
Zarządca wywiesił jeszcze reklame na budynku, nie zwołał zebrania do dnia 30 marca, zebranie odbyło się wczoraj ale nie zostali poinformowani w należyty sposób właściciele budynku a na samym zebraniu oświadczyli nam że jesteśmy częścią spółdzielni.
I do dnia dzisiejszego nie mamy zarejestrowanej wspólnoty i zarejestrować jej nie mają zamiaru.
Wielu właścicieli wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych lokali "staje na głowie", żeby pozbyć się spółdzielni i zorganizować wspólnotę, działającą na podstawie ustawy o własności lokali, a tutaj mamy przypadek odwrotny: nabywcy lokali (może nieświadomie) zrezygnowali ze swoich praw, jakie im daje uwl i oddali się w niewolę Prawa spółdzielczego - w dodatku nie będąc spółdzielcami!
Czy jest to prawnie skuteczne? Czy takie powierzenie zarządu oznacza jednocześnie ustanowienie sposobu zarządu zgodnego z ustawą Prawo spółdzielcze?
Spółdzielnia traktuje tę nieruchomość, jakby należała wyłącznie do niej.
Właściciele lokali, nie należąc do spółdzielni, nie mają żadnego wpływu na poczynania spółdzielni. Bez uchwały notarialnej, likwidującej tę paranoję, chyba nic się nie da zrobić...
Jestem naprawdę gotowy tłuc się o to w sądzie.
1. Udział właścicieli lokali w wspólnocie musi wynosić 20 %
2. Na zebranie należy zaprosić notariusza.
3. Zgłosić i wnieść do porządku zebrania oraz podjąć uchwałę o głosowaniu na zebraniu w sprawie wszystkich uchwał o głosowaniu jeden właściciel jeden głos.
4. Zgłosić i wnieść do porządku zebrania oraz podjąć uchwałę poprzez głosowanie jeden właściciel jeden głos: uchwały o zmianie sposobu zarządzania; odwołanie starego zarządu ; powołanie nowego; oraz uchwały o upoważnienia nowo powołanego zarządu wspólnoty do wyboru oraz podpisania umowy z nowym administratorem . ( po to jest notariusz który to protokołuje chodzi o uchwałę o zmianie sposobu zarządzania ).
To jest wykonalne sam osobiście to realizowałem, potrzebna jest niestety wspólna decyzja właścicieli lokali w tej sprawie oraz osoba lub grupa osób która się tego podejmie. Nie należy się martwić o koszty notariusza płaci zarządca z konta wspólnoty. Pamiętać należy że o zamiarze właścicieli lokali nie może wiedzieć spółdzielnia, działać z zaskoczenia, bo na zebraniu nie zawsze są osoby kompetentne. A po podjęciu uchwał i zapisaniu tego przez notariusza jest pozamiatane. JESTEŚCIE WOLNI OD SPÓŁDZIELNI I SAMODZIELNI. A czy warto OCZYWIŚCIE !!!!!
Uchwała dotycząca upoważnienia zarządu wspólnoty do "wyboru oraz podpisania umowy z nowym administratorem" jest również niepotrzebna. Jest to czynność zwykłego zarządu i zarząd wspólnoty dokonuje jej samodzielnie. Po to jest forum, żeby pytać i odpowiadać tutaj.
Po pierwsze, skorzystają na tym również inni czytelnicy, a nie tylko osoba zadająca pytanie.
Po drugie, opinie i porady przejdą przez sito wiedzy i doświadczenia innych użytkowników i mogą zostać skorygowane przez nich. Przecież chodzi o to, żeby porada była dobra i kompletna.
_ "Natomiast art. 23 ust. 2a pozwala tak głosować, jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1. Nie jest wtedy potrzebna odrębna uchwała o zmianie systemu głosowania. Wystarczy, jeśli takie żądanie zgłoszą właściciele co najmniej jednej piątej udziałów łącznie. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 7.10.2005 r. (CK IV 129/05)."
Czyli nie trzeba żadnej uchwały i głosowania. Oczywiście dotyczy to sytuacji jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa posiada powyżej 50% a nie więcej jak 80%.
- mówisz tu o sytuacji jeżeli zarządcą jest Spółdzielnia Mieszkaniowa - ale myślę, że Szedar może mieć inny problem, najlepiej by było, żeby dokładnie zapoznał się z dokumentacją będącą w posiadaniu spółdzielni, ponieważ może być taka sytuacja, że posiada on prawo odrębnej własności lokalu w sm, a to całkowicie zmienia sytuację
cały czas powołujesz się na na ustawę o własności lokali - ale możliwe jest, że szedar ma naprawdę do czynienia z prawem spółdzielczym i dopiero wtedy ma problem ;)
Szedar - jeżeli masz do czynienia ze spółdzielnią mieszkaniową - najlepiej szukać specjalisty w zakresie prawa spółdzielczego - a najlepiej poszukaj jakiegoś zarządcę nieruchomości w swojej mieścinie i niech on Was przeprowadzi przez cały proces
Trzeba skorzystać z art. 18.2a ustawy o własności lokali i uchwała zaprotokołowaną przez notariusza zmienić sposób zarządu. Następnie powołać uchwałą zarząd wspólnoty (jako jej organ) i zrezygnować z zapisu o powierzeniu zarządzania nieruchomością wspólną spółdzielni. I po sprawie.
Ale - powtórzę - to w ogóle nie jest taka sytuacja. Tutaj nie ma czego przekształcać, bo lokale świeżo wybudowane od razu były sprzedawana "na odrębną własność".
Fakt, że spółdzielnia mieszkaniowa działała jako deweloper niczego w tej kwestii nie przesądza. Nie można przecież wykluczyć, że w ramach nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa istnieją zasoby spółdzielcze. Jest tutaj zbyt mało informacji aby jednoznacznie wskazać rozwiązanie tego problemu tj. pozbycia się spółdzielni jako zarzący