Część Wspólna a miejsca postojowe do wyłącznego korzystania ?

dankox

Witam wszystkich forumowiczów.
W mojej wspólnocie jest parking z miejscami do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali. Miejsca te są objęte jako część wspólna. Czy muszę ponosić koszty utrzymania tych miejsc jako część wspólna skoro nie mogę z nich korzystać ?
Deweloper sprzedając mieszkania pobierał opłatę za takie miejsca określając, że z takiego miejsca może wyłącznie korzystać tylko właściciel określonego mieszkania.
Zaznaczam, że takie miejsca nie są własnością przydzielonych mieszkań.

blazejh

Niestety przepis o ponoszeniu kosztów w uowl nie przewiduje wyjątku dla sytuacji powierzchni wspólnej użytkowanej na wyłączność przez część właścicieli.

U Ciebie jak pamiętam zarząd i zarządca nie grzeszą kompetencjami (i do tego mają ciągoty autorytarne), ale akurat kasują za te stanowiska zgodnie z prawem, czyli niestety wszystkich.

gecon

przepis o ponoszeniu kosztów w uowl nie przewiduje wyjątku

No właśnie - nie przewiduje wyjątku a więc każdy ze współwłaścicieli ma prawo korzystać z całej NW, jeżeli nie ma umowy quoad usum.
To bezprawie dewelopera wspólnota winna naprawić, ma ku temu mocne podstawy.

"...fakt narzucenia przez dewelopera ograniczenia uprawnień właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem już na etapie przekształcenia praw i bez żadnego ekwiwalentu pieniężnego dla pozostałych właścicieli, mimo iż taka regulacja w znaczącym stopniu zaniża standard praw do lokali..."
"...Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09 (niepubl), w którym wskazał jednocześnie, że właściciele lokali mogą w drodze uchwały w każdej chwili zmienić tak określony sposób korzystania..."
"...jak wskazał Sąd Apelacyjny podział do korzystania z uprawnieniem do zabudowy miejsc parkingowych powinien być skutkiem umowy członków wspólnoty a nie elementem narzuconym przez dewelopera budującego lokale w celu ich sprzedaży członkom powstającej wspólnoty..."

- http://www.zarzadca.pl/komentarze/1603-prawo-do-wylacznego-korzystania-nadal-budzi-watpliwosci

dankox: Czy muszę ponosić koszty utrzymania tych miejsc

Nie musisz, ba nawet powinniście (ci ograniczeni z korzystania) otrzymać ekwiwalent. Przedstawić sprawę na zarządzie wspólnoty i zażądać rozwiązania takiej partyzantki. Albo odpowiednia umową (quoad usum) z ekwiwalentem albo uchwała o normalnym korzystaniu z NW przez wszystkich.

Zarządca

Zgadzam się z przedmówcą, zresztą takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Pomocne orzecznictwo:


z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16.09.2015 roku, sygn. akt: III CSK 446/14:

"Mając to na uwadze należało uznać zarzuty skargi kasacyjnej za uzasadnione. Sąd Apelacyjny bowiem oceniając skutki zawartej między współwłaścicielami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej umowy o podziale do użytkowania wspólnej nieruchomości garażowej, bezpodstawnie przyjął, że umowa ta nie regulowała w sposób dorozumiany także zasad ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej podzielonej do użytkowania i nie wynikało z niej, iż koszty te ponoszą wyłącznie współwłaściciele korzystający z boksów garażowych. Stanowisko to pomija cel umowy oraz zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje, naruszając tym samym reguły wykładni oświadczeń woli określone w art. 65 k.c. jak również skutki takiej umowy wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, które Sąd obowiązany był wziąć pod uwagę, zgodnie z art. 56 k.c. "

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2801-iii-csk-446-14-podzial-quoad-usum

blazejh

Z pytania wynika że umowa quod usum jest.

Tak jak zrobił to SN w wyroku powyżej sugeruję również zbadać akt notarialny, bo dywagujemy trochę jak ten sąd apelacyjny powyżej, który nie doczytał się widocznie zapisów umownych i sprawdzić, czy jest w nim oprócz samego ustanowienia takiego użytkowania również zapis o ponoszeniu kosztów.

Więc jeżeli nic tam nie ma o tym, i nic o ponoszeniu kosztów, jak w przytoczonym powyżej stanie faktycznym nie wynika nawet w sposób dorozumiany, i nie macie osobnej uchwały (a nie macie) o tych kosztach, to wasz stan faktyczny interpretujemy na podstawie samej tylko ustawy.

Wtedy płacić będą wszyscy wg udziałów i będzie to, niestety, zgodne z prawem.
Orzecznictwo wg odmiennych stanów faktycznych zastosowania mieć nie będzie.

dankox

w akcie notarialnym jest zapis:
"Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej ograniczony do sposobu korzystania z miejsc postojowych w hali garażowej oraz naziemnych miejsc parkingowych, zgodnie z którym:
- z miejsc postojowych znajdujących się w hali garażowej jak i naziemnych, z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali co do posiadania i władania tymi miejscami postojowymi, korzystać będą:"
i tu jest wyszczególniona ( lista miejsc postojowych z numeracją i przypisanymi numerami lokali mieszkalnych )
tekst na czerwono przepisałem z aktu notarialnego

Nowy doklejony: 17.02.16 23:40
a jeszcze jedno
gdzie tu jest prawo dlaczego mam opłacać miejsca z których i tak korzystać nie mogę ?

blazejh

Czyli jest tylko sam zapis ustanawiający quod usum w hali garażowej (i kilku miejsc poza nią).

Wspólnota pobiera od ciebie tę zaliczkę z trzech przyczyn. A właściwie to z czterech.

1. Z powodu braku zapisu umownego w akcie o ponoszeniu kosztów wyłącznie przez użytkowników quod usum.
2. Z powodu braku uchwały którą można by uregulować jednoznacznie sprawę tej zaliczki (lub jej braku).

3. Z powodu istnienia ogólnej podstawy prawnej dla tej zaliczki w ustawie o własności lokali - zasadą w ustawie jest obciążanie wg udziałów (dla przypomnienia: ta hala jest częścią wspólną tak samo jak parking na powietrzu).

4. Z powodu czynnika ludzkiego, tzn. takiego, że twój administrator i ten cały zarząd to po prostu idioci.

Co do 2., to można się jeszcze spierać, ale kwestie 1. 2. i 4. uznajmy za bezsporne.:devil:,:cool: