Zmiana zarządu wspólnoty
ajz
Użytkownik
Chcemy dokonać zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jednakże mamy niestandardową sytuację. W aktach notarialnych podpisywanych na początku 2014 wpisane zostało, że nieruchomością zarządza deweloper. Po czym w kwietniu 2014 została podjęta uchwała, zgodnie z którą, deweloper i nabywca pierwszego mieszkania wybierają zarząd wspólnoty jednoosobowy w osobie właściciela firmy deweloperskiej. Nie mamy informacji czy uchwała została podjęta w obecności notariusza. W kolejnych miesiącach 2014 osoby dokonujący zakupu mieszkania miały w swoich aktach notarialnych również wpisy o tym, że nieruchomością zarządza deweloper. W dziale III KW nie ma żadnej wzmianki i sposobie zarządzania.W związku z tym mam wątpliwości czy mamy zarząd powierzony czy wybrany, w związku z tym, czy zmiana zarządu wymaga protokołowania zebrania przez notariusza.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie ma co spekulować więc zacytuj zapisy aktu, w których jest mowa o zarządcy lub zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Wspólnoty Mieszkaniowej „XXXX" w Warszawie XXX z dnia 17.04.2014 roku.
WA3M/XXXX/XXX dz. ew. nr X
w sprawie wyboru zarządu
Działając na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U.z 2000r. Nr 80, poz.903) Wspólnota Mieszkaniowa „XXXX" postanawia:
§1
Ustalić, że zarząd nieruchomością wspólną, sprawowany będzie zgodnie z zasadami i w zakresie ustalonym w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali,
Wybrać jednoosobowy Zarząd Wspólnoty Nieruchomości XXXX w Warszawie w osobie Konstantego XXXX, powierzając mu jednocześnie zarząd nieruchomością wspólną, który będzie wykonywał on w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod nazwą XXXX z siedzibą w XXXXX przy ul. XXXX,
§3
Uchwała wchodzi w życie z dniem dzisiejszym.
a)
Uchwałę podjęto w dniu 17.04.2014r.
Załącznikiem do niniejszej uchwały jest karta do głosowania
Bez znaczenia pozostanie fakt że zarząd powierzony sprawuje firma-dewelopera a członkiem nowego zarządu próbowano ustanowić pana Konstantego, który równocześnie jest właścicielem tej firmy.
Zbieżność tych funkcji oczywiście nie jest przypadkowa, ale z prawnego punktu widzenia ten pan może pełnić tylko jedną z nich, nigdy obydwu naraz, ponieważ w jednym czasie może we wspólnocie istnieć tylko jeden sposób zarządu.
Pan konstanty po prostu nie rozumie czym jest ustanowienie sposobu sprawowania zarządu i który sposób ma zastosowanie w której sytuacji.
Miałeś zacytować zapisy w akcie, nie tej nieważnej uchwały. Ona nawet nie jest drugorzędna. :devil:
Pozostali (styczniowi) właściciele nie brali udziału w głosowaniu w kwietniu?
Czyli sposób sprawowania zarządu wygląda na to, że nie został określony.
Czyli wynika z tego, że nie zaszedł tu przypadek z art. 18 ust.1 lecz z art. 18 ust. 3 i w związku z tym na podstawie art. 20 został w kwietniu wybrany zarząd jednoosobowy, który w każdej chwili może być zmieniony zwykłą uchwałą na zarząd w innym składzie.
Pomijam treść §1 tej uchwały bo to masło maślane - dwa w jednym - czyli deweloper robi siebie zarządem wybranym i jednocześnie powierza swojej firmie zarząd - jakieś kuriozum.
Tak to widzę i nie odważyłbym się kategorycznie twierdzić, że mają zarząd powierzony.
Wszystko zależy od dokładnej treści wpisu w AN na temat sposobu sprawowania zarządu NW.
"Pełnomocnik Dewelopera i Sprzedających oświadcza, że aktem notarialnym sporządzonym w tutejszej kancelarii, w dniu 17 kwietnia 2013 roku, za numerem Rep. A 2509/2013 zebranie właścicieli lokali worzących Wspólnotę Mieszkaniową XXXXXXX w Warszawie, podjęli jednogłośnie Uchwałę nr. 1/2014 zgodnie z którą:
1) ustalono, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z zasadami i w zakresie
ustalonym w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali,
2) wybrano jednoosobowy Zarząd Wspólnoty Nieruchomości XXXXXXX w
Warszawie w osobie Konstantego powierzając mu jednocześnie zarząd nieruchomością wspólną, który będzie wykonywał w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą P.H.U. XXXX z siedzibą w XXXX przy ul. XXXX,
"
Czyli w żadnym akcie nie określono żadnego sposobu zarządu i zrobiono to dopiero uchwałą, która ustanawiała nowy sposób zarządu.
Zapisy w kolejnych aktach jedynie informują o tym kto jest członkiem zarządu wybranego drogą uchwały. Takiego zapisu może nie być w niektórych aktach.
Pominięto etap powierzenia zarządu firmie deweloperskiej, ale i tak wybrano dewelopera.
Jest też kwestia tego masła maślanego, bo skoro wybiera się zarząd w osobie pana Konstantego, to nie ma potrzeby dodatkowego powierzania mu jednocześnie zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli wybieramy to już lepiej nie pisać że powierzamy. Jeżeli powierzamy, to już nie wybieramy.
Natomiast spodziewaj się na zebraniu rocznym ze strony pana Konstantego jakieś jego dziwnej linii obrony swojej pozycji w waszej wspólnocie.
W kwietniu mija u was trzyletni okres dla gwarancji na lokale i nw. Panu Konstantemu może o to chodzić, żeby być jednoosobowym członkiem zarządu co najmniej do kwietnia br. Dopiero potem odpuści.
Chyba że mylisz jeszcze daty, bo napisałeś że w kwietniu 2013 roku podjęto uchwałę nr 1/2014, Jeśli się pomyliłeś (!!!
Do głosowania w imieniu szefa lub spółki potrzebne było pracownikowi pełnomocnictwo pisemne rodzajowe.
Konstanty w waszej wspólnocie jako członek zarządu jest osobą fizyczną.
Natomiast pracownik na zebraniu występował na pewno w roli reprezentanta dewelopera jako firmy zarządzającej, oraz być może jako pełnomocnik dewelopera jako właściciela udziałów w nw (do głosowania). Dewelopera a więc spółki, nie Konstantego.
Rozwiązanie tych zawiłości niewiele ci daje, bo zapewne sam widzisz, że po drugiej stronie są podmioty występujące w roli podwójnej. A może potrójnej bo Konstanty może być również właścicielem lokali wyodrębnionych jako osoba fizyczna.
Ten splot uprawnień i osób sprawia że spodziewać możesz się wszystkiego.
Moglibyście się wtedy skupić wyłącznie na odwołaniu zarządu i powołaniu nowego.
Odpadnie wam wprawdzie punkt programu w postaci głosowania sprawozdania z działalności zarządu za 2015 rok, ponieważ zabraknie na sali sprawozdającego, zarząd jest jednoosobowy wiecznie nieobecny, a dokument dot. sprawozdania zarządca będzie nosił przy tyłku i go wam wychodząc nie przekaże.
Ale jeśli chcecie skoncentrować się najpierw na usunięciu Konstantego, to chyba nawet lepiej?
Przy okazji tą samą uchwałą wybrano zarząd w osobie p. Konstantego.
Czyli to co pisałem wcześniej: W zebraniach właścicieli - jak sama nazwa wskazuje powinni brać udział tylko i wyłącznie właściciele lokali w danej wspólnocie. Inne osoby obce tylko na podstawie zgody uczestników zebrania lub pełnomocnictwa pisemnego ogólnego do udziału w zebraniu za właściciela lub pełnomocnictwa rodzajowego do głosowania konkretnych uchwał na danym zebraniu.
Brak wzmianki w księdze wieczystej rodzi domniemanie, że obowiązuje ustawowy sposób zarządu, jednak można je obalić okazując umowę o zmianie sposobu zarządu.
Dość niejednoznaczny ten zapis, bo z jednej strony mamy przywołaną ustawę o własności lokali, a z drugiej powierzenie zarządu.
Odwołanie Pana Konstantego z funkcji członka zarządu wymagałoby uchwały właścicieli, natomiast do wypowiedzenia zarządzania w znaczeniu administrowania nieruchomością może być konieczne podjęcie uchwały protokołowanej przez notariusza. Można bowiem w orzecznictwie spotkać się z poglądem, iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby we wspólnocie działał zarząd i zarządca sprawujący zarząd powierzony - a z taką sytuacją mamy właśnie tutaj do czynienia.
Bez wątpienia zarządca w tym przypadku nie będzie mógł reprezentować wspólnoty na zewnątrz, bo właściciele wybrali też organ, problem z kompetencjami tych obu podmiotów, potrzeba byłoby umowy, Pan deweloper musiałby ją zawrzeć ze wspólnotą, sam tej wspólnoty jednak reprezentować nie może- ale to tak na marginesie.
Podsumowując: dopatruję się tutaj zarówno wyboru zarządu, jak powierzenia zarządzania w rozumieniu art. 18 uwl. -te funkcje pełni obecnie jedna osoba - Pan Konstanty.
Oczywistym jest że uchwałą dokonano wyboru zarządu zgodnie z pierwotnym celem tej uchwały - określeniem sposobu zarządu NW (wg. ustawy, wybór zarządu).
Dalsze dopisywanie powierzania np. sprzątania, zarządzania, administrowania np. windą czy innych czynności, nie jest już określeniem sposobu sprawowania zarządu NW bo ten sposób właściciele określili wcześniej w pkt. 1 i 2 .
Tak to widzę!
Oni nie chcą chodzić po sądach - chcą zmienić skład zarządu.
1. zapisy z aktu sporządzonego przez notariusza są niejasne
2. doświadczenie uczy, że deweloper nie oddaje "władzy" łatwo.
Co zrobisz, jak Konstanty stwierdzi, że jest powierzony i zwykła uchwała go nie odwołuje? Oczywiście część właścicieli go poprze, nie miej złudzeń. Potrzebna ci wojna, której wynik nie jest pewny?
Dla pewności traktowałabym więc zapisy notarialne jakby były o powierzeniu zarządu i zmieniłabym s p o s ó b sprawowania zarządu notarialnie - językiem jasnym i klarownym.
Może to wyglądać na niepotrzebne mnożenie "papierków", ale jest dla wspólnoty bezpieczniejsze i chyba najprostsze.
blazejh - "poprawianie" obecnego aktu notarialnego nie jest możliwe bez zgody obu stron. Moje rozwiązanie wydaje mi się prostsze i szybsze.
W mojej wspólnocie zebranie roczne już się odbyło w dn 18.02.2016 , skończyło się tym ,ze zostało zerwane przez 2 czł zarządu i opuszczeniem sali.
2/10 właścicieli złozyli w dn 22.02.2016 wniosek o ponowne zwołanie zebrania -by dokończyć obrady .../ w porządku obrad był projekt uchwały o wybór trzeciego czl zarząd/ zawiadomienie z porzadkiem zebrania otrzymaliśmy w dniu 04.02.2016 .....W dniu 22.02.2016 wywieszono na tablicach ogł. informację ,ze od 15.02. 2016 jest trzeci członek zarządu wybrany drogą zbierania indywidualnego w dniu 12.02.2016 / uchwała obowiązuje od 15.02.16/ a następnie w dniu 26. 02 2016 pisemnie drogą pocztową powiadomiono nas o w/w uchwale na piśmie.........W głosowaniu brali udział tylko wybrani " poplecznicy " ,reszta pominięta . O zwołaniu zebrania na zyczenie właścicieli-cisza......Nie wiemy czy możemy domagać się ponownych wyborów .......dodam jescze ,ze na zebraniu w 18.02.2016 - tym ze rwanym i niedokończonym był zatwierdzony porządek obrad i jest to w prokóle. ,....prowadzący i czł zarządu nie poinformowali nas ,ze jeden z punktów jest już zrealizowany w drodze zbierania indywidualnego przed zebraniem......Wydawało mi się,ze ustawodawca zapewnił nam ,ze zebranie właścicieli jest najważniejsze ale ..?
Kto zakończył zebranie ? i na jakiej postawie , tylko dlatego że dwóch członków wspólnoty opuściło miejsce zebrania ? to jakiś żart?
Zebranie powinno się toczyć dalej zgodnie z przyjętym programem zebrania.
czy oni spełniają wymógł ustawowoy
widać, że nie czytałeś ustawy o własności lokali a tam jest zapis
Dobrze, że ci się tylko wydaje, bo ... nie zebranie właścicieli lokali, ale uchwały podejmowane przez właścicieli lokali.
to tak zrób !!!!! :furious:
Tym razem jednak zrobili zamieszanie ze zbieraniem tych podpisów , zakombinowali ...bo przecież był porządek obrad właśnie z tym punktem .....zerwali zebranie ../ ok ..teraz już wiem ,że to był nasz błąd i nie znajomość ustawy ../ nie dopuścili do głosowania na zebraniu ....a zaraz po nim -dwa dni pózniej ogłosili ,że podjęli już uchwałę wcześnierj tj właściwie przed zebraniem ......Proszę wczytaj się dokładnie i zwróć uwagę na daty .......to jest " pokręcone " i może tak miało być, by nas zrobić .....Ja wiem już ,ze uchwały są najważniejsze , ale tryb ich podejmowania powinien być klarowny , a w tym przypadku jest odwrotnie
'
Jeżeli masz twarde dowody na to, masz prawo zaskarżenia tych uchwał . Koszt jest niewielki 200 zł / od uchwały.
We wspólnocie trzeba działać, a nie bać się, jeżeli już na etapie wstępnym rezygnujesz, bo masz teoretyczną pewność, że przegrasz . To nie tak powinno się wypełnić art. 27 UoWL.
Dla kogo byłoby dobrze?
Dobrzy zarządcy/administratorzy nie mają czasu siedzieć tu na forum i wypowiadać się na różne tematy.
Kto i w jakiej sprawie miałby się kontaktować z zarządcami/administratorami - na jakie numery telefonów?
Nie wiem co z tym jakimś gestorem - już chyba 50 wspólnota "go chwali" i spamuje za nim, tyle tylko że nie wyobrażam sobie aby można było dobrze zarządzać (administrować) tyloma wspólnotami.
W dobrze zarządzanej wspólnocie nie ma potrzeby żeby codziennie dzwonić do firmy zarządzającej (administrującej).
Reasumując - coś z tym gestorem jest nie tak.
"Pełnomocnik Dewelopera i Sprzedających oświadcza, że aktem notarialnym sporządzonym w tutejszej kancelarii, w dniu 17 kwietnia 2013 roku, za numerem Rep. A 2509/2013 zebranie właścicieli lokali worzących Wspólnotę Mieszkaniową XXXXXXX w Warszawie, podjęli jednogłośnie Uchwałę nr. 1/2014 zgodnie z którą:
1) ustalono, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z zasadami i w zakresie
ustalonym w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali,
2) wybrano jednoosobowy Zarząd Wspólnoty Nieruchomości XXXXXXX w
Warszawie w osobie Konstantego powierzając mu jednocześnie zarząd nieruchomością wspólną, który będzie wykonywał w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą P.H.U. XXXX z siedzibą w XXXX przy ul. XXXX,"
Chcemy na zebraniu wspólnoty powołać nowy zarząd, nie zmieniając jeszcze firmy zarządzającej (dewelopera). Wszystko odbędzie się w obecności notariusza. Chcemy, aby nowy zarząd bez konieczności zwoływania kolejnego zebrania, mógł podpisać umowę z firmą zarządzającą. Czy wystarczy, że podejmiemy uchwałę uchylającą uchwałę 1/2014 o której mowa powyżej i odwołująca Konstantego z zarządu. A następnie kolejną uchwałę powołującą nowy zarząd??
W odrębnej uchwale proponuje wam powtórzyć:
"Ustalono, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z zasadami i w zakresie
ustalonym w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali"
To notarialnie.
Uchwałę o wyborze członków zarządu przeprowadziłbym bez udziału notariusza.
Aby zmienić sposób zarządu z powierzonego na własny lub odwrotnie potrzebny jest notariusz.
A co jeśli w przypadku zarządu powierzonego zostałby on dla prostoty odwołany, i powołany byłby nowy (jedna osoba fizyczna - członek wspólnoty) do czasu zorganizowania notariusza i zmiany sposobu? Da się?
W sytuacji gdy nie jest zmieniany sposób zarządu lecz tylko podmiot sprawujący zarząd powierzony nawet notariusza nie potrzeba. Ze starym rozwiązuje się umowę i podpisuje z nowym.
A jeżeli podmiot został wpisany do KW, to bezwzględnie z notariuszem.
Rzeczą wtórną będzie się tu dyskusja, czy mamy tu do czynienia ze zmianą sposobu zarządu czy tylko z podmianą podmiotu o którym mowa w 18,2.
Na boku zostaje też kwestia czy podmiot ma umowę ze wspólnotą czy nie. Może mieć, a czasem powinien, ale to też jest kwestia wtórna.
Przymierzamy się wraz ze wspólnotą do zmiany sposobu zarządzania. Obecnie mamy zarząd powierzony na podstawie Art.18 i zmieniamy na zarząd na podstawie Art.20. Zwołujemy zebranie z notariuszem itd.
Pierwsze pytanie dotyczy samego zbierania głosów i sprawy pełnomocnictw dla członków wspólnoty. Czy muszą być potwierdzone notarialnie? Czy wystarczy zwykłe pełnomocnictwo wypisane przez członka wspólnoty? Zależy to od podejścia notariusza, czy są na to konkretne przepisy?
Druga sprawa to wspólnota została zgłoszona (w celach otrzymania REGONu i NIPu) w mieście siedziby zarządcy. Teraz zmieniając formę zarządu, zmieni się również siedziba zarządu, bo będzie to już nasza nieruchomość. Pytanie dotyczy formalności z tym związanych. Czy wystarczy zgłoszenie zmiany danych w nowym gusie i zusie czy trzeba dokonywać wyrejestrowania w starym i jaka jest kolejność. Najpierw zmiany w KW, czy zmiany REGONu i NIPu?
To taki misz-masz bo przecież siedzibą wspólnoty od samego początku powinien być adres budynku wspólnoty, terenu nieruchomości. - Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach (sygn. akt I ACz 1128/1)
Oczywiście należy zgłosić zmiany w ZUS-ie, GUS-ie, US, dostawcach itp.
Pan Konstanty pełni dwie funkcje, odwołanie go z zarządu wymaga uchwały, natomiast pozostaje administrowanie - zarządzanie powierzone "w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą P.H.U. XXXX z siedzibą w XXXX przy ul. XXXX," - tez wystarczy zwykłe wypowiedzenie, bo wskazanie osoby zarządcy nie stanowi powierzenia zarządu.
Ten powierzony zarząd, także po odejściu Pana Konstantego jednak pozostanie - dlatego trzeba go zmienić, po co we wspólnocie zarząd i zarządca z art. 18 uwl ?