Plan gospodarczy a rozliczenie faktycznych wydatków
Qgar
Użytkownik
Witam,
Jest Wspólnota Mieszkaniowa obejmująca budynek (2420,80m2), w którym znajdują się 33 lokale mieszkalne (2030,77m2) i 1 lokal użytkowy - hala garażowa (390,03m2). Na zebraniu ogółu właścicieli, które odbyło się 1.04.2015 roku przedstawiono plan gospodarczy, w którym koszty zarządu nieruchomością wspólną postanowiono rozliczać wg powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią przynależną (2030,77m2), czyli koszty miały zostać pokrywane z zaliczek tylko lokali mieszkalnych!
Plan gospodarczy został przyjęty uchwałą o następującej treści:
"Uchwała w sprawie zmiany sposobu zarządu częściami wspólnymi w oparciu o zatwierdzony Plan Gospodarczy Wspólnoty Mieszkaniowej
1. Zebranie zatwierdza zmianę sposobu zarządu częściami wspólnymi w oparciu o zatwierdzony Plan Gospodarczy WM na rok 2015 stanowiący załącznik do niniejszej uchwały
2. Zebranie zatwierdza wysokość wynagrodzenia dla Zarządcy nieruchomości w wysokości X"
Uchwała była przyjmowana częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów (ok. 54,5% za uchwałą, przeciw ok. 4,3%).
Pytania:
1) Czy mimo tak uchwalonego Planu Gospodarczego wydatki faktycznie poniesione w 2015 roku mogą zostać rozliczone zgodnie z udziałami, czyli z uwzględnieniem udziałów hali garażowej, która nie była uwzględniona w planie gospodarczym?
2) Czy powyższa uchwała ma jakiekolwiek znaczenie w zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną? Uchwałą była przyjmowana bez obecności notariusza - a przynajmniej na zebraniu obecność takiej osoby nie była ujawniona. W księgach wieczystych nie ma żadnego wpisu o zarządcy.
3) Czy pod określeniem "sposób zarządu" kryć się może również sposób podziału nieruchomości wspólnej czy tylko sposób zarządzania nieruchomością wspólną - Zarząd WM złożony z właścicieli vs Zarządca?
4) Czy w ogóle istnieje prawna możliwość by lokal użytkowy - hala garażowa, który ma udziały w nieruchomości wspólnej (ok. 16%) nie pokrywał kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z udziałami?
Jest Wspólnota Mieszkaniowa obejmująca budynek (2420,80m2), w którym znajdują się 33 lokale mieszkalne (2030,77m2) i 1 lokal użytkowy - hala garażowa (390,03m2). Na zebraniu ogółu właścicieli, które odbyło się 1.04.2015 roku przedstawiono plan gospodarczy, w którym koszty zarządu nieruchomością wspólną postanowiono rozliczać wg powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią przynależną (2030,77m2), czyli koszty miały zostać pokrywane z zaliczek tylko lokali mieszkalnych!
Plan gospodarczy został przyjęty uchwałą o następującej treści:
"Uchwała w sprawie zmiany sposobu zarządu częściami wspólnymi w oparciu o zatwierdzony Plan Gospodarczy Wspólnoty Mieszkaniowej
1. Zebranie zatwierdza zmianę sposobu zarządu częściami wspólnymi w oparciu o zatwierdzony Plan Gospodarczy WM na rok 2015 stanowiący załącznik do niniejszej uchwały
2. Zebranie zatwierdza wysokość wynagrodzenia dla Zarządcy nieruchomości w wysokości X"
Uchwała była przyjmowana częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów (ok. 54,5% za uchwałą, przeciw ok. 4,3%).
Pytania:
1) Czy mimo tak uchwalonego Planu Gospodarczego wydatki faktycznie poniesione w 2015 roku mogą zostać rozliczone zgodnie z udziałami, czyli z uwzględnieniem udziałów hali garażowej, która nie była uwzględniona w planie gospodarczym?
2) Czy powyższa uchwała ma jakiekolwiek znaczenie w zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną? Uchwałą była przyjmowana bez obecności notariusza - a przynajmniej na zebraniu obecność takiej osoby nie była ujawniona. W księgach wieczystych nie ma żadnego wpisu o zarządcy.
3) Czy pod określeniem "sposób zarządu" kryć się może również sposób podziału nieruchomości wspólnej czy tylko sposób zarządzania nieruchomością wspólną - Zarząd WM złożony z właścicieli vs Zarządca?
4) Czy w ogóle istnieje prawna możliwość by lokal użytkowy - hala garażowa, który ma udziały w nieruchomości wspólnej (ok. 16%) nie pokrywał kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z udziałami?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
2) Nie ma.
3) Nie może, poza tym z tego co piszesz, to nie nastąpił żaden "podział nieruchomości wspólnej".
4) Zgodnie z prawem nie, w praktyce różne rzeczy się dzieją...
2 i 3) Jeśli ta uchwała nic nie wnosiła poza przyjęciem planu gospodarczego niezgodnego z prawem, to jaki mógł być cel sformułowania jej tak?
4) Czy w przypadku takiej uchwały dążenie do zgodności planu gospodarczego z prawem to jedynie poprzez zaskarżenie uchwały?
Czy może są inne sposoby, np. opłacanie kosztów zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej i czekanie na dochodzenie wspólnoty do uzyskania kwoty zgodnej z planem gospodarczym, ale wtedy to wspólnota musi udowadniać zaległą należność?
Lepiej byłoby też, gdyby zaliczki z planu gospodarczego też były przeliczone na udziały, ale inne ułożenie Planu Gospodarczego nie byłoby niezgodne z planem.
Odnośnie drugiej kwestii -lepiej zaskarżyć uchwałę.
Ponieważ na chwilę obecną jest nadwyżka za ubiegły rok, więc planowana jest uchwala rozliczająca tę nadwyżkę. Tyle że zwrot będzie pewnie jak co roku zgodnie z algorytmem naliczania, więc współwłaściciele hali garażowej nie poniosą znów żadnych kosztów a pozostali (33 właścicieli lokali mieszkalnych, w tym 15 posiadających miejsca postojowe) ok. 1/6 kosztów więcej za cały rok (to 2 miesiące opłat za nieruchomość wspólną w roku!).
Mogę sobie wyobrazić, że w drodze uchwały wspólnota przyjmuje stałą kwotę "za lokal" (jako zaliczkę) - tzn. "z górką", niezależną od przewidywanych kosztów, a następnie rozliczane są faktyczne wydatki. Nie byłaby to - moim zdaniem - dobra praktyka (bo zaliczki nie powinny być ustalane w oderwaniu od przewidywanych kosztów zarządu), ale nie byłoby to również rozwiązanie bezprawne.
W mojej wspólnocie jeszcze niedawno zaliczki na media były przyjmowane "z m2" (oczywiście rozliczenie - wg. faktycznego zużycia) - to co prawda nie są koszty zarządu nieruchomością wspólną, ale pewna analogia jest.
Rozliczenie nie ma za zadanie "naprawiania" planu gospodarczego, tylko rozliczenie faktycznie poniesionych kosztów.
Zaskarż uchwałę zatwierdzającą sprawozdanie (jeżeli będzie nieprawidłowa, bo być może to będzie tylko zestawienie kosztów zarządu NW, bez wskazania sposobu ich podziału. jeżeli tak faktycznie będzie, to pozostaje odmowa zapłaty i zaskarżanie nakazu zapłaty, wystawionego w sprawie o zapłatę, który wytoczy wspólnota).
Przy okazji - koszty lokalu garażowego powinny być odjęte odrębnie od kosztów zarządu NW - to nie są koszty zarządu NW, bo lokal garażowy nie wchodzi w jej skład.
Przede wszystkim przyjdź na zebranie właścicieli, przygotuj się odpowiednio, zabierz głos i powiedz o tym, że dokonywane rozliczenie jest nieprawidłowe i że nie będziesz ponosił w związku z tym opłat.
Użycie sformułowania "zmiana sposobu zarządu" w uchwale o planie gospodarczym możne wynikać wyłącznie z niewiedzy. Błąd mniejszej wagi. Nie niesie ze sobą żadnych praktycznych skutków, ewentualnie z wyjątkiem sytuacji gdybyście mieli zarząd ustanowiony w trybie art 18.1, czyli zarząd powierzony, i gdybyście ten sposób zarządu u notariusza chcieli kiedyś zmienić na zarząd właścicielski. Wtedy mielibyście po prostu mętlik pojęciowy w treści różnych uchwał. Nie używajcie tego sformułowania w uchwale o planie, bo ma ono konkretne zastosowanie i konkretne (zupełnie inne) znaczenie w języku prawnym ustawy.
W mojej opinii uchwała nie narusza interesów właścicieli z powodu samego tylko tego sformułowania i nie wywiera żadnych innych skutków z wyjątkiem ustanowienia nowego planu. Więc jej zaskarżanie może być bezcelowe.
A nawet gdyby była to w stosunku do czego miałaby być nieprawidłowa (pomijając warunki art. 25) skoro UoWL nie przewiduje uchwały zatwierdzającej sprawozdanie zarządu?
To jest wpuszczanie użytkownika Forum w maliny!
Użytkownik Qgar pisze tu tylko o jednej uchwale: - i planowanej drugiej: No i tak na marginesie dopełniającym masło-maślane w tej wspólnocie - to zebranie nie mogło zatwierdzać wynagrodzenia zarządcy ani zmiany sposobu zarządu (twór "zebranie" nie ma żadnych uprawnień ustawowych) bo takie rzeczy to robią właściciele a poza tym: - czyli uchwała uprawomocniła się (stała się uchwałą) po odbyciu zebrania dopiero.
Reasumując Qgar - radzę odpuścić i zająć się najpierw dokładną lekturą UoWL aby poznać swoje obowiązki i prawa jako właściciel lokalu i współwłaściciel NW, bo póki co - zarządca/administrator, co widać gołym okiem nieźle Wam miesza w Waszym majątku.
Uchwała zatwierdzająca sprawozdania zarządu, choć nie przewidziana w ustawie o własności lokali, to jednak często jest we wspólnotach mieszkaniowych podejmowana. Jak każdą uchwałę ją również można zaskarżyć.
Pytanie prawne SO:
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2005 r. Sygn. akt III CZP 111/05
"Czy uchwały właścicieli lokali podjęte w trybie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80 poz. 903 tekst jednolity z późn. zm.), których przedmiotem są:
a) zmiana sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną;
b) zatwierdzenie sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną;
c) udzielenie absolutorium zarządcy; w razie ich zaskarżenia do sądu powinny być kwalifikowane jako dotyczące praw niemajątkowych w rozumieniu art. 17 pkt 1 k.p.c., czy też są sprawami o prawa majątkowe ?" podjął uchwałę:
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2005 r. Sygn. akt III CZP 111/05 (odpowiedź na powyższe pytanie)
Sprawy o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej podjętych w trybie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), których przedmiotem są: zmiana sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, zatwierdzenie sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, udzielenie absolutorium zarządcy są sprawami o prawa majątkowe.
Poza tym, taka nieobowiązująca uchwała nie ma swojego wzorca więc na jakiej podstawie twierdzi się, że jest nieprawidłowa (pomijam art. 25)?
Zarządca - nie po raz pierwszy dowiadujemy się też, że sędziowie SN nie znają UoWL.
Wiadomo, że właściciele mogą podejmować jakie chcą uchwały - natomiast obowiązująca z UoWL jest: Właściciele po wysłuchaniu (sami sędziowie stwierdzili, że sprawozdanie zarządu może być ustne) sprawozdania zarządu mają obowiązek podjąć uchwałę o absolutorium i nic więcej.
Oczywiście jak chcą to mogą nawet każdą stronę sprawozdania zatwierdzać osobną uchwałą.
Nie ma takiej możliwości. UoWL dopuszcza jedyny sposób rozliczenia. Według udziałów.
Chcesz powiedzieć ,że lokal posiadający 16% udziałów w NW, nie wpłaca w ogóle żadnych zaliczek na koszty zarządu NW ?
Nowy doklejony: 22.02.16 18:22
Nie mogą, ale muszą być rozliczone zgodnie z udziałami. Przecież to są pasożyty ( lokal 16% udziałów) żyjący na koszt pozostałych właścicieli przez cały rok. Uchwała o takim planie gospodarczym powinna być natychmiast zaskarżona.
Wracając do wątku, to nie jestem pewien Iga czy plan gospodarczy można ot tak zaskarżyć. W końcu tak, jak wspomniał Piotrek plan nie musi być dokładny, a UoWL wskazuje na podział kosztów wg udziałów czyli rzeczywiste wydatki. Pytanie którą uchwala jest wówczas niezgodna z prawem - ta przyjmująca sprawozdanie czy ta rozliczająca nadwyżkę wg zaliczek proporcjonalnie?
No, ja nie jestem jasnowidzem i mam zasadę aby nie zgadywać co kto miał na myśli - wolę się upewnić.
No to oświeć mnie i zapewne innych użytkowników (w końcu po to jest forum też) - jaki to jeszcze dokument ustawowy (o czym nie wiem) określa, że właściciele mają głosować uchwałę o przyjęciu sprawozdania zarządu?
No kochany - gdybyś szerzej spojrzał na to zagadnienie posiłkując się UoWL to być wiedział, że administrator nie ma prawa mieszać a jeżeli miesza to jest bardzo źle, że właściciele na to pozwalają.
I tu jest pies pogrzebany - od tego trzeba zacząć a nie od zaliczek czy jakiś niepotrzebnych uchwal.
- w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium dla zarządu,
- w sprawie ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu oraz
- w sprawie zatwierdzenia rocznego planu gospodarczego na rok .... podjętych przez pozwaną Wspólnotę.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/155500000000503_I_ACa_000507_2012_Uz_2012-10-11_001
W uchwale nr(...) z dnia 6.03.2011 r. zaliczka na pokrycie kosztów zarządu obejmowała jedynie część wydatków i ciężarów i była ustalana w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu.
Zauważyć w tym miejscu trzeba ,że choć uchwała nr (...) nie była skarżona to oczywistym jest ,że jeżeli jest ona sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali , jest nieważna w oparciu o art. 58 § 1 k.c.( por. wyrok SN z dnia 10 lipca 2009 r. , II CSK 83/09 ,Lex nr 578827 ) . W orzecznictwie podkreśla się ,że przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do przyznania właścicielom lokali tworzącym wspólnotę uprawnienia do zmiany treści ustawy w drodze podjętej przez nich uchwały , czego jak podkreślił Sąd Najwyższy w cyt. wyżej orzeczeniu nie można zaakceptować.
Skoro strony były zgodne co do tego ,iż ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu nie jest kwotowo identyczne z prawidłowym ustaleniem wysokości tej zaliczki w stosunku do wielkości udziału właściciela lokalu we współwłasności przymusowej to jest oczywiste ,że taki sposób jej określenia jest sprzeczny z ustawą
I co dalej - jaki sens ma zaskarżanie niepotrzebnej uchwały - o przyjęciu sprawozdania finansowego (nawet nie zarządu)? Sprawozdanie nieważne by było, nie ma go (uchwała uchylona) - następną trzeba podejmować bo kolejny rok leci a tu taki gips.
Czy żeby zrozumieć tak prostą zasadę wielokrotnie powtarzaną przez sądy: - każda wspólnota ma się przekonywać na własnej skórze, że podejmowanie bezsensownej uchwały o przyjęciu sprawozdania zarządu (finansowego) mija się z celem i sensem? Po to jest wymóg podjęcia uchwały w sprawie absolutorium dla zarządu akceptującej albo nie - całokształt jego działań.
Która wspólnota lubi mieć kłopoty i niezliczone problemy może w tej jednej sprawie nawet trzy i więcej podejmować uchwał tylko odpowiedz mi iga - to o czym pisałem na początku - co będzie gdy jakiś sędzia uchyli taką niepotrzebną uchwałę o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego (zarządu)? Co będzie z tą wspólnotą bez sprawozdania wtedy?
I co robić - zmieniać uchwałę czy zmieniać sprawozdanie?
o algorytmach roliczeń kosztów utrzymania nieruchomości mówią uchwały właścicieli lokali dotyczące rozliczenia wyniku finansowego za dany rok rok obrachunkowy . Tak uchwała jest bardzo ważna, bo porządkuje zapisy księgowe w ewidencji pozaksięgowe WM.
"sposób zarządu" to są czynności związane funkcjonowaniem Wspólnoty. Te czynności dzielimy na te co przekraczają zwykł sposób zarządu nieruchomością wspólna i te które pozostają w gestii Zarządu WM
nie ma takiej mozliwość .Jak jest tak w realu jak napisałec to jest patologia że jedni właściciele lokalu zyja na koszt drugich właścicieli lokali.
Algorytm do naliczania zaliczek i pokrywania kosztów powinien wygladć np.tak
sprzątanie NW zgodnie z umową - miesięczny koszt to 4200 zł brutto
udział przypisany do garażu wielostanowiskowego to 16%
MP to 70 szt
Zaliczka przypadający na 1 MP:
[align=center]4200 X 0,16 X 1/70 = 9,60 zł/m-c[/align]
Jeżeli tej uchwały rozliczającej nie będzie to pozostanie ci zaskarżenie uchwały zatwierdzającej sprawozdanie (jeżeli z kolei taka będzie). I liczenie na to że trafisz na ogarniętego sędziego.
Chociaż zgadzam się z Geconem że obiektywnie patrząc zaskarżanie uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania nie ma większego sensu ponieważ jest to uchwała nieobowiązkowa. W wielu wspólnotach nie ma takich uchwał, ba! nie ma nawet pisemnego sprawozdania! A wspólnoty te jakoś funkcjonują.
Zabawa z uchylaniem tej uchwały niewiele więc daje. Najczęściej zaskarżający będzie mógł tylko pomachać na zebraniu wyrokiem, w którym sędzia właśnie potwierdził, że rok temu miało się rację.
Lepiej napisać sąsiadom i zarządowi że administracja robi błędy i warto je poprawić.
ps. Obecnie masz szersze pole do popisu niż np. rok wcześniej, bo nowela czerwcowa do ustawy obejmuje kwestię udziałów garażowiczów. Wprawdzie robi to w sposób niezwykle niejasny, ale jednak obejmuje - prawdopodobnie również w kwestii praw majątkowych współwłaścicieli.
Dobrze, więc niech nie będzie to zatwierdzenie "sprawozdania finansowego", tylko "rachunku ze sprawowania zarządu współwłasnością" (art. 208 kc).
Zazwyczaj uchwała zatwierdzająca sprawozdanie finansowe określa również sposób rozdysponowania nadwyżek zaliczek nad faktycznie poniesionymi kosztami. I to (w tym przypadku) jest najważniejsze.
Nowy doklejony: 23.02.16 11:38
Przy umowie pożyczki (powyżej 500 zł) też nie jest wymagana forma pisemna, jednak ze względów dowodowych należy w praktyce taką formę zachować.
Wyobrażasz sobie proces sądowy i odtwarzanie przez sąd (chyba na podstawie zeznań świadków??) faktycznie poniesionych kosztów zarządu NW, w celu ustalenia zobowiązań właścicieli wobec wspólnoty?
Brak sprawozdania to "prezent" dla nieuczciwych właścicieli, którzy nie będą wnosić opłat, a następnie będą mogli skutecznie (w przypadku pozwania ich o zapłatę) dowodzić bezzasadności dochodzonych przez wspólnotę kwot.
Poza tym w praktyce zatwierdzenie sprawozdania (choć faktycznie nie wymagane przez uowl) ma większe znaczenie niż udzielenie absolutorium. Z udzielenia/braku udzielenia absolutorium zarządowi w praktyce nic nie wynika.
Natomiast brak uchwały ws. rozdysponowania nadwyżki (i to prawidłowo ustalonej) wpłaconych zaliczek nad faktycznie poniesionymi kosztami zarządu NW, i to właściwie ustalonymi kosztami, niesie za sobą konsekwencje przy windykacji.
Zazwyczaj określa. Zadaniem sędziego będzie "jedynie" ocena czy sprawozdanie wykonano rzetelnie, potem czy rozdysponowanie w ogóle w nim jest, a na końcu czy wykonano je zgodnie z udziałami, ewentualnie zgodnie z inną wolą właścicieli. I mamy wyodrębnioną hale garażową. Większości sędziom nie wystarczy jednej rozprawy. Zwłaszcza teraz, gdy po noweli czekamy na nowe orzecznictwo.
Moim zdaniem nie warto iść do sądu z tą uchwałą, jaka by nie była.
Nie przekręcaj też treści przepisu art. 208 bo w tym istotnym fragmencie brzmi on tak: Tu nie ma nic o NW ani o zarządzie współwłasnością ani o sprawozdaniu.
Co do merytorycznej strony tego "sprawozdania" w małych wspólnotach sprawa jest identyczna jak w dużych: - http://e-prawnik.pl/porady-prawne/prawo-cywilne-1/rachunek-z-zarzadu-nieruchomosci-wspolnej.html
Reasumując: nie udowadniaj na siłę czegoś czego prawo nie nakazuje a istnieje tylko w Twoim wymyśle.
No cóż, trudno tutaj odmówić racji, ale mimo wszystko ja bym próbował.
Alternatywą jest de facto ta sama ścieżka przy odmowie uiszczania opłat na rzecz wspólnoty (a w konsekwencji - sprzeciw przy pozwie o zapłatę złożonym przez wspólnotę).
Nowy doklejony: 24.02.16 13:35 Nieruchomość wspólna jest w istocie współwłasnością wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie. Zgodnie z art. 1 ust. 2 uowl w zakresie nie uregulowanym ustawą stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.
Jak sam wskazałeś - uowl nie reguluje szczegółowo kwestii sprawozdania finansowego.
Oczywiście, że nie przewiduje, ale ze względów dowodowych (choćby przy windykacji opłat od właścicieli) powinno być sporządzone w formie pisemnej.